اصطلاحات ثبتی املاک که باید بدانید ‼️
واژه نامه جامع و کامل اصطلاحات ثبتی املاک
در دنیای معاملات ملکی، اصطلاحات تخصصی و حقوقی زیادی بهکار میرود که یکی از مهمترین آنها، اصطلاحات ثبتی املاک است. این واژهها و مفاهیم، اغلب در اسناد رسمی، قراردادها، محضر، و ادارات ثبت بهکار میروند و دانستن معنای دقیق آنها، به ویژه برای مشاوران املاک، خریداران، فروشندگان و حتی وراث، امری ضروری است.
بسیاری از مردم زمانی که با عباراتی مانند “سند رسمی”، “پلاک ثبتی”، “افراز”، “تفکیک”، “محدوده ثبتی” یا “ملک دارای سابقه ثبتی” روبهرو میشوند، دچار سردرگمی میشوند و نمیدانند دقیقاً چه مفهومی پشت این اصطلاحات نهفته است. ناآگاهی در این زمینه نه تنها روند معاملات را پیچیده میکند، بلکه ممکن است موجب تصمیمگیری اشتباه یا حتی ضرر مالی شود.
آشنایی با این مفاهیم کمک میکند افراد با درک دقیقتر و اعتماد بیشتر در فرآیندهای قانونی و ثبتی شرکت کنند. اگر شما نیز تا به حال درگیر خرید یا فروش ملک، دریافت سند، ارث، یا تغییر کاربری ملک شدهاید، حتماً با این عبارات روبهرو شدهاید، ولی شاید مفهوم کامل آنها را ندانید.
در این مقاله تلاش کردهایم مهمترین و پرکاربردترین اصطلاحات ثبتی را به زبان ساده و قابلفهم برای شما توضیح دهیم. هدف ما این است که شما با مطالعه این مطلب، در برخورد با این واژهها در معاملات یا جلسات اداری، سردرگم نباشید و با آگاهی کامل تصمیمگیری کنید.
اصطلاحات ثبتی املاک : آ
🔸 آگهی الصاقی
آگهی الصاقی، اطلاعیهای رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده و در تابلو اعلانات اداره ثبت یا مکان عمومی دیگر الصاق (نصب) میشود. هدف از این آگهی، اطلاعرسانی به اشخاص ثالث و ذینفعان احتمالی در خصوص درخواست ثبت یک ملک یا تغییراتی در وضعیت ثبتی آن است. این آگهی معمولاً زمانی منتشر میشود که نیاز به اطلاعرسانی عمومی باشد، اما درج آن در روزنامه ضروری نباشد. از این رو، آگهی الصاقی نوعی اخطار عمومی محسوب میشود که نقش مهمی در شفافسازی امور ثبتی دارد.
🔸 آگهی تحدیدی
آگهی تحدیدی یکی از مهمترین مراحل در فرآیند ثبت املاک است که بهمنظور اعلام زمان و مکان حضور کارشناسان ثبتی برای تعیین حدود و موقعیت دقیق ملک انجام میشود. این آگهی به مالک و همسایگان ملک اطلاع میدهد تا در موعد مشخص برای انجام عملیات تحدید حدود در محل ملک حضور یابند. اگر اعتراضی نسبت به حدود ملک وجود داشته باشد، در این مرحله مطرح میشود. انتشار این آگهی معمولاً در روزنامه رسمی و محلی صورت میگیرد.
🔸 آگهی تحدید حدود
این آگهی بهطور خاص مربوط به تعیین مرزها و حدود اربعه یک ملک است. تحدید حدود، اقدامی فنی و حقوقی است که طی آن کارشناس اداره ثبت به همراه مالک و همسایگان ملک در محل حاضر شده و حدود ملک را مشخص میکند. هدف از این آگهی، جلوگیری از تداخل و تعارض با املاک مجاور است. در صورت عدم اعتراض در مهلت مقرر، حدود تعیینشده رسمی تلقی شده و مبنای صدور سند مالکیت قرار میگیرد.
🔸 آگهی ثبت عمومی
آگهی ثبت عمومی، اطلاعیهای است که اداره ثبت جهت اعلام آغاز عملیات ثبت املاک یک منطقه یا بخش خاص منتشر میکند. در این آگهی از مالکان خواسته میشود ظرف مهلت معینی، اسناد مالکیت خود را برای ثبت رسمی ملک ارائه دهند. عدم ارائه درخواست در مهلت تعیینشده ممکن است موجب از دست رفتن برخی حقوق قانونی فرد شود. این آگهی در روزنامه رسمی و محلی منتشر میشود تا اطلاعرسانی بهصورت گسترده انجام شود.
🔸 آگهی تحدید حدود اختصاصی
اگر یک ملک پس از انتشار آگهی ثبت عمومی به دلایلی همچون عدم حضور مالک یا نقص مدارک، در فرآیند تحدید حدود شرکت نکرده باشد، باید بهصورت جداگانه و در زمان دیگری عملیات تحدید حدود را انجام دهد. این نوع تحدید، “تحدید اختصاصی” نام دارد و آگهی مربوط به آن نیز تحت عنوان «آگهی تحدید حدود اختصاصی» منتشر میشود. این آگهی تنها به ملک خاص مربوط است و برای عموم منطقه صادر نمیشود.
🔸 آگهی تحدید حدود عمومی
برخلاف نوع اختصاصی، آگهی تحدید حدود عمومی به همه املاک موجود در یک بخش یا محدوده جغرافیایی خاص مربوط میشود. این آگهی در ابتدای فرآیند ثبت املاک در آن منطقه صادر شده و شامل زمان و مکان انجام عملیات تحدید حدود برای کل منطقه است. هدف آن، یکپارچهسازی فرآیند ثبت و تحدید در یک زمان برای چند ملک مختلف است.
🔸 آگهی فقدان پرونده
زمانی که در دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت، برای ملکی هیچگونه سابقه یا پروندهای پیدا نشود، آگهی فقدان پرونده صادر میشود. این آگهی اعلام میکند که برای ملک مورد نظر در بایگانی اداره ثبت، هیچ سند یا مدرک رسمی شناسایی نشده و ممکن است مراحل ثبت اولیه ملک از نو آغاز شود. انتشار این آگهی برای اطمینان از عدم وجود سابقه پنهان یا معارض الزامی است.
🔸 آگهی فقدان سند مالکیت
در صورتی که مالک یک ملک ادعا کند سند مالکیت خود را گم کرده یا به دلایلی از بین رفته، باید برای دریافت المثنای سند، آگهی فقدان سند منتشر شود. این آگهی بهمنظور اطلاعرسانی به عموم، بهویژه اشخاصی که ممکن است نسبت به آن سند ادعا یا اعتراضی داشته باشند، صادر میشود. اگر در مهلت مقرر اعتراضی دریافت نشود، روند صدور سند المثنی ادامه پیدا میکند.
🔸 آگهی نوبتی
این آگهی در مراحل نهایی فرآیند ثبت ملک منتشر میشود و بهعنوان آخرین مرحله پیش از صدور سند رسمی محسوب میگردد. آگهی نوبتی، درخواست ثبت ملک را به اطلاع عموم میرساند و در صورتی که شخص یا اشخاص ثالث ادعایی نسبت به ملک داشته باشند، باید ظرف مدت قانونی اعتراض خود را ارائه دهند. در غیر این صورت، سند مالکیت برای متقاضی صادر میشود.
🔸 آییننامه
در حوزه ثبت املاک، آییننامهها مجموعهای از مقررات اجرایی هستند که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا سایر مراجع قانونی تدوین میشوند. این آییننامهها چارچوب و شیوهنامههای عملیاتی لازم برای اجرای قوانین مربوط به ثبت، تفکیک، افراز، تحدید حدود، صدور سند مالکیت، و سایر امور ثبتی را مشخص میکنند. رعایت دقیق آییننامهها برای ادارات ثبت و مراجع ذیربط الزامی است و انحراف از آن میتواند منجر به ابطال یا ایراد قانونی در فرآیند ثبت شود.
اصطلاحات ثبتی املاک : ا
🔹 اجراییه ثبتی
سندی رسمی است که براساس آن اداره ثبت میتواند بدون نیاز به حکم دادگاه، عملیات اجرایی مانند توقیف یا فروش مال را انجام دهد. این اجراییه معمولاً در مورد اسناد رسمی لازمالاجرا مانند مهریه، اجارهنامه رسمی یا چک صادر میشود.
🔹 احاله
انتقال رسیدگی به یک دعوا یا درخواست از یک مرجع قضایی یا ثبتی به مرجع دیگر. مثلاً ممکن است پروندهای به دلیل نبود صلاحیت محلی، از یک واحد ثبت به اداره ثبت دیگر ارجاع داده شود.
🔹 اداره ثبت اسناد و املاک
مرجعی دولتی زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که مسئول ثبت مالکیت اموال غیرمنقول، تنظیم اسناد رسمی، و نگهداری سوابق ثبتی املاک است.
🔹 اداره ثبت شرکتها و مالکیت صنعتی
مرکزی برای ثبت شرکتها، مؤسسات غیرتجاری، علائم تجاری، اختراعات و طرحهای صنعتی. ثبت برندها و شرکتها نیز از وظایف این اداره است.
🔹 اداره ثبت ناحیه
شعبهای محلی از اداره کل ثبت در یک ناحیه یا بخش خاص شهری یا روستایی که خدمات ثبتی املاک و اسناد را در آن منطقه انجام میدهد.
🔹 اداره مالکیت صنعتی
زیرمجموعهای از سازمان ثبت اسناد که وظیفه ثبت و حفاظت از حقوق مالکیت صنعتی مانند ثبت اختراع، علامت تجاری و طرحهای صنعتی را دارد.
🔹 اداره کل ثبت اسناد و املاک منطقه
مرکز اصلی در یک استان یا ناحیه بزرگ که بر فعالیتهای دفاتر ثبت نواحی نظارت دارد و مدیریت امور ثبتی منطقهای را برعهده دارد.
🔹 اصلاح سند
فرآیند اصلاح اطلاعات نادرست یا ناقص ثبتشده در سند مالکیت مانند نام مالک، حدود ملک یا مساحت آن. این اصلاح با درخواست مالک و بررسی کارشناسی صورت میگیرد.
🔹 اظهارنامه ثبتی
درخواست رسمی برای ثبت یک ملک یا طرح صنعتی، یا بیان یک ادعا از سوی متقاضی به اداره ثبت که آغازگر فرآیند رسیدگی ثبتی است.
🔹 اعتراض
بیان مخالفت رسمی با اقدام ثبت یا عملیات مربوطه. این اعتراض میتواند به ثبت ملک، صدور سند، اجراییه یا عملیات اجرایی سند باشد.
🔹 اعتراض به ثبت
هنگامی که شخص یا اشخاصی نسبت به ثبت یک ملک اعتراض دارند (مثلاً مدعی مالکیت بخشی از آن ملک هستند)، میتوانند در بازه زمانی قانونی که معمولاً ۹۰ روز پس از آگهی نوبتی است، اعتراض خود را به اداره ثبت اعلام کنند. اگر اعتراض پذیرفته شود، موضوع به دادگاه ارجاع میشود و تا تعیین تکلیف نهایی، صدور سند متوقف میگردد.
🔹 اعتراض به صدور اجراییه
اگر شخصی معتقد باشد اجراییهای که اداره ثبت صادر کرده ناعادلانه یا غیرقانونی است (مثلاً بدهی پرداخت شده یا سند باطل بوده)، میتواند به صدور اجراییه اعتراض کند. این اعتراض باید در قالب دادخواست به دادگاه ارائه شود تا روند اجرایی متوقف یا بازنگری شود.
🔹 اعتراض به عملیات اجرای سند
مربوط به زمانی است که شخص به نحوه اجرای مفاد یک سند رسمی اعتراض دارد، نه خود سند. مثلاً اگر ملکی در حال توقیف است و مالک ادعا کند عملیات اجرا اشتباه صورت گرفته (مثلاً ملک اشتباهی توقیف شده یا مبلغ اشتباه محاسبه شده)، میتواند به عملیات اجرایی اعتراض کرده و خواستار اصلاح یا توقف آن شود.
🔹 اعلان
اطلاعیههای رسمی اداره ثبت که بهصورت عمومی منتشر میشوند، مانند آگهی ثبت، تحدید حدود، یا فقدان سند.
🔹 اعیان
تمام مستحدثات و بناهایی که بر روی زمین ساخته شدهاند؛ مانند خانه، مغازه، تأسیسات. در مقابل “عرصه” که به خود زمین اشاره دارد.
🔹 افراز
تقسیم ملک مشاع بین شرکا بهنحوی که هر فرد بتواند سهم خود را جداگانه تصرف و سند جداگانه دریافت کند. افراز در اداره ثبت یا دادگاه انجام میشود.
🔹 افراز املاک مشاع
بهطور خاص مربوط به زمانی است که چند نفر مالک یک ملک مشاع هستند و یکی یا همه درخواست جداسازی سهم خود را دارند.
🔹 امین صلح
فرد مورد اعتماد که اجرای مفاد صلحنامه را برعهده میگیرد و با اختیار توافقشده میان طرفین، امور را به انجام میرساند.
🔹 انتقال
انتقال مالکیت از یک شخص به دیگری، که میتواند از طریق بیع (فروش)، هبه (بخشش)، صلح، یا حتی ارث انجام شود.
🔹 انتقال قهری
انتقالی است که به صورت غیرارادی انجام میشود؛ مثلاً پس از فوت مالک، ملک به ورثه منتقل میشود.
🔹 املاک جاری
املاکی که هنوز فرآیند ثبت آنها کامل نشده و سند مالکیت رسمی برایشان صادر نشده است. ممکن است در مرحله آگهی یا بررسی قرار داشته باشند.
🔹 املاک ثبتشده
املاکی هستند که مراحل ثبتیشان بهطور کامل انجام شده و دارای سند مالکیت رسمیاند. این املاک در دفتر املاک ثبت و شماره پلاک ثبتی دارند.
🔹 اصلاح حدود
در صورتی که مرزهای ملک با اطلاعات ثبتشده مطابقت نداشته باشد، مالک میتواند درخواست اصلاح حدود دهد. این کار با بازدید و نقشهبرداری دقیق انجام میشود.
🔹 اعتبار اسناد مالکیت
سندهای مالکیت صادره توسط اداره ثبت دارای اعتبار قانونی و رسمی هستند و تنها با رأی قطعی دادگاه میتوان آنها را باطل یا اصلاح کرد.
🔹 املاک موروثی
املاکی که بعد از فوت مالک، طبق قانون ارث به ورثه منتقل میشود. وراث با دریافت گواهی انحصار وراثت میتوانند برای انتقال سند اقدام کنند.
🔹 اجاره
عقدی که به موجب آن، مالک منافع ملک (نه خود ملک) را در قبال اجرت معین و مدت مشخص به مستأجر واگذار میکند.
🔹 اراضی آیش
زمینهایی که سابقاً زیر کشت بودهاند ولی بهصورت موقت بدون بهرهبرداری رها شدهاند تا دوباره آماده کشت شوند.
🔹 اراضی بایر
زمینهایی که پیشتر کشت نمیشدهاند و مدت زیادی بیاستفاده ماندهاند، اما قابلیت احیاء و کشاورزی دارند.
🔹 اراضی دولتی
زمینهایی که به مالکیت دولت درآمدهاند و متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیستند. بهرهبرداری از آنها نیاز به مجوز دارد.
🔹 اراضی شهری
زمینهایی که در محدوده قانونی و حریم شهر قرار دارند. این اراضی تابع مقررات شهرسازی و شهرداریها هستند.
🔹 اراضی متروکه
زمینهایی که قبلاً مسکونی یا کشاورزی بودهاند اما به دلایلی خالی از سکنه و بلااستفاده رها شدهاند.
🔹 اراضی موات
زمینهایی که مالک مشخصی ندارند و هیچگونه سابقه آبادانی ندارند. این زمینها معمولاً متعلق به دولت هستند.
🔹 ارتفاق
حق استفاده از ملک دیگر برای منفعت ملک خود، مانند حق عبور از کوچه خصوصی، استفاده از راه آب، یا نورگیری.
🔹 استعلام املاک
درخواست رسمی دفاتر اسناد رسمی یا مراجع قضایی از اداره ثبت برای بررسی وضعیت ثبتی، مالکیت یا بازداشت بودن ملک قبل از انجام معامله یا انتقال.
🔹 اسباب تملک
راههای قانونی مالک شدن بر مال غیرمنقول؛ از جمله خرید، ارث، صلح، هبه، احیای زمین موات و غیره.
🔹 اسناد مالکیت صادره در اجرای قانون اصلاحات ارضی
سندهایی که پس از اجرای قانون اصلاحات ارضی (دهه ۴۰ شمسی) برای کشاورزان یا روستاییان صادر شد تا اراضی واگذارشده را بهصورت رسمی مالک شوند.
🔹 اسناد مالکیت صادره در اجرای ماده ۱۴۷ قانون ثبت
سندهایی که برای املاکی که فاقد سند رسمی بوده و دارای سابقه تصرف مستمر و طولانی هستند، صادر میشود تا وضعیت مالکیت آنها قانونی شود.
🔹 اقاله
توافق دو طرف برای برهمزدن یک قرارداد رسمی؛ یعنی فسخ دوطرفه که اغلب در قراردادهای صلح یا بیع کاربرد دارد.
🔹 امضای الکترونیکی
امضایی دیجیتال که با استفاده از رمزگذاری و سیستمهای امن، هویت امضاکننده سند الکترونیکی را تأیید میکند و در اسناد رسمی دیجیتال بهکار میرود.
🔹 املاک ثبتشده
املاکی هستند که کلیه مراحل ثبتی آنها (از درخواست ثبت تا تحدید حدود و آگهیهای لازم) به پایان رسیده و دارای سند مالکیت رسمی هستند. اطلاعات این املاک در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت رسیده و از حمایت قانونی برخوردارند. هرگونه معامله، انتقال، یا تغییر در مالکیت این املاک باید از طریق ثبت رسمی صورت گیرد.
🔹 املاک جاری
به املاکی گفته میشود که فرآیند ثبتی آنها هنوز به پایان نرسیده است. ممکن است در مراحل اولیه مانند درخواست ثبت، تحدید حدود، انتشار آگهی یا رسیدگی به اعتراضها قرار داشته باشند. این املاک هنوز سند مالکیت رسمی دریافت نکردهاند و هرگونه معامله آنها نیاز به بررسی دقیق وضعیت ثبتی دارد.
🔹 املاک مشمول مالیات بر ارث
املاکی که بعد از فوت مالک، به ورثه میرسند و باید ابتدا مالیات ارث آنها پرداخت شود تا امکان صدور سند رسمی به نام ورثه وجود داشته باشد.
🔹 اعتراض شخص ثالث
اگر فردی غیر از طرفین یک سند یا قرارداد رسمی، نسبت به ثبت یا اجرای آن سند دارای ادعایی باشد، میتواند بهعنوان «شخص ثالث» اعتراض خود را به مرجع صلاحیتدار (اداره ثبت یا دادگاه) اعلام کند. این اعتراض معمولاً وقتی مطرح میشود که شخص ثالث مدعی حقی بر مال ثبتشده یا در حال اجراست (مثلاً مالکیت قبلی، رهن، ارث یا تصرف). اگر ادعای او پذیرفته شود، ممکن است روند ثبت یا اجرا متوقف شود.
🔹 اعراض از رهن
صرفنظر کردن مالک از حق رهن، یعنی انصراف رسمی از وثیقهگذاری ملک. این کار معمولاً با رضایت طلبکار و طی مراحل ثبتی انجام میشود.
اصطلاحات ثبتی املاک : ب
🔹 بازداشت
بازداشت ملک به معنای توقیف آن توسط مراجع قانونی (مانند دادگاه یا اجرای ثبت) است تا از نقل و انتقال آن جلوگیری شود. بازداشت معمولاً در مواردی اعمال میشود که ملک در برابر بدهی یا مهریه یا دعوی حقوقی توقیف شده باشد. تا زمانی که بازداشت رفع نشود، امکان صدور سند جدید یا انتقال مالکیت وجود ندارد.
🔹 بایر
بایر یکی از اصطلاحات ثبتی برای توصیف وضعیت زمین است. زمین بایر، زمینی است که قبلاً زراعت شده اما مدتی بلااستفاده مانده و کشت و کار در آن متوقف شده است. این زمین برخلاف موات، سابقه احیا دارد و میتواند با رعایت شرایط خاصی به ثبت برسد یا به مالکیت افراد درآید.
🔹 باغ
باغ، نوعی ملک مشجر و دارای کاربری کشاورزی یا تفریحی است که تحت نظارت شهرداری، منابع طبیعی و ثبت اسناد میتواند به ثبت برسد. اگر باغ در محدوده شهری باشد، برای ساختوساز در آن به مجوز شهرداری و تغییر کاربری نیاز است. در معاملات ثبتی، شناسایی باغ از زمین عادی اهمیت زیادی دارد.
🔹 بستن دفاتر
در پایان هر سال، دفاتر رسمی ثبت (مانند دفتر املاک، دفتر ثبت شرکتها یا دفتر ثبت اسناد) با دستور رسمی بسته میشوند و شمارهگذاری آنها برای سال جدید آغاز میشود. این فرآیند در ثبت اسناد اهمیت دارد تا شفافیت و ترتیب ثبت حفظ شود و از جعل یا خطخوردگی جلوگیری شود.
🔹 بیع
بیع، اصطلاح حقوقی به معنای «فروش» است. در اسناد ثبتی، بیع به فرآیند قانونی و حقوقی فروش یک مال (بهخصوص ملک) اشاره دارد. بیع ممکن است رسمی یا عادی باشد، اما برای اینکه انتقال مالکیت معتبر باشد، باید سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد.
🔹 بیع قطعی
نوعی معامله فروش است که در آن، کلیه تعهدات دو طرف (خریدار و فروشنده) نهایی شده و شرایط قرارداد بهصورت کامل اجرا شده است. در بیع قطعی، مالکیت بهطور رسمی و کامل از فروشنده به خریدار منتقل میشود و سند رسمی به نام خریدار صادر میگردد.
🔹 بیع شرطی
نوعی فروش است که فروشنده، شرط میگذارد که در صورت بازپرداخت مبلغ معامله در زمان معین، میتواند مال فروختهشده را بازپس گیرد. در واقع این نوع بیع نوعی وثیقهگذاری ملک محسوب میشود و انتقال مالکیت موقت است. در قانون ثبت، ثبت بیع شرطی دارای تشریفات خاصی است.
🔹 بنچاق
بنچاق، نسخهی قدیمیتر و سنتی سند رسمی ملک است که قبل از رواج سند تکبرگی، در دفاتر اسناد رسمی بهصورت دستی نوشته میشد. در بنچاق اطلاعاتی مثل مشخصات ملک، فروشنده، خریدار، قیمت، حدود اربعه، شماره دفتر و تاریخ ثبت درج میشد. امروزه بنچاق معمولاً به عنوان ضمیمه سند مالکیت بهحساب میآید.
اصطلاحات ثبتی املاک : پ
🔹 پلاک ثبتی
پلاک ثبتی عدد یا کدی است که برای شناسایی دقیق و منحصر به فرد هر قطعه زمین یا ملک در دفاتر ثبت اسناد استفاده میشود. این شماره در اسناد مالکیت و نقشههای ثبتی ملک ثبت میشود و مانند شماره شناسایی ملک است. پلاک ثبتی کمک میکند تا محل، حدود و مشخصات ملک بهصورت رسمی و قانونی تعیین و از اشتباهات در معاملات جلوگیری شود.
🔹 پیشنویس سند مالکیت
پیشنویس سند مالکیت مدرکی است که اداره ثبت قبل از صدور سند رسمی مالکیت صادر میکند و معمولاً شامل اطلاعات اولیه ملک، نام مالک، پلاک ثبتی و مشخصات ملک است. این پیشنویس به منظور بررسی صحت اطلاعات و رفع هرگونه ایراد احتمالی به مالک ارائه میشود تا در صورت تأیید نهایی، سند رسمی مالکیت صادر شود.
اصطلاحات ثبتی املاک : ت
🔹 تجدید اعتراض به ثبت
در صورتی که اعتراض اولیه به ثبت ملک به نتیجه نرسد، معترض میتواند در مهلت مقرر، اعتراض خود را مجدداً تجدید کند. این فرآیند به منظور پیگیری مجدد اعتراض و جلوگیری از ثبت نهایی ملک انجام میشود.
🔹 تجدید تحدید
فرآیندی است که در آن مرزها و حدود ملک قبلی بهروزرسانی یا اصلاح میشوند. این اقدام معمولاً در نتیجه تغییرات زمینشناسی، نقشهبرداری جدید یا اختلافات ملکی صورت میگیرد.
🔹 تحدید حدود
عملیاتی است برای تعیین دقیق مرزهای ملک با استفاده از نقشهبرداری، اعلام نظر مالکین مجاور و صدور سند رسمی که محدوده دقیق ملک را مشخص میکند.
🔹 تخلف انتظامی
نوعی تخلف قانونی که توسط کارکنان و مسئولان دفاتر ثبت یا افراد مرتبط با امور ثبتی انجام میشود و موجب برخورد انتظامی و پیگرد قانونی میگردد.
🔹 تردید
وقتی که در ثبت یا صدور سند مالکیت شک یا اختلاف وجود داشته باشد، مرجع ثبت میتواند ثبت را به حالت تعلیق درآورد تا موضوع بهصورت دقیقتر بررسی شود.
🔹 تزویر
اعمال نادرستی مانند جعل سند یا ارائه مدارک غیرواقعی برای تحصیل سند مالکیت یا ثبت املاک که جرم محسوب شده و باعث ابطال اسناد میشود.
🔹 تصدیق ثبتی
تأیید رسمی اداره ثبت که صحت و اعتبار یک سند یا ثبت را تضمین میکند. معمولاً تصدیق برای اطمینان از اصالت اسناد صادر میشود.
🔹 تصرف
دسترسی و استفاده فیزیکی یا قانونی از ملک یا مال توسط فرد. تصرف میتواند قانونی یا غیرقانونی باشد.
🔹 تصرف مالکانه
حالت تصرفی که همراه با مالکیت قانونی و علنی باشد و به موجب آن مالک از حقوق مالکانه خود بهرهمند میشود.
🔹 تفکیک
تقسیم یک ملک بزرگ به قطعات کوچکتر بهگونهای که هر قطعه دارای سند مستقل و مشخصات ثبتی جداگانه باشد.
🔹 تقسیم
تقسیم اموال مشاع میان شرکا یا ورثه به نحوی که هر نفر سهم مشخص و جداگانهای دریافت کند. تقسیم میتواند به صورت توافقی یا با حکم دادگاه صورت گیرد.
🔹 توقیف اموال
ممنوعیت قانونی انتقال، فروش یا هر نوع معامله روی ملک یا مال به دلیل وجود حکم قضایی یا اجرایی برای تأمین حقوق طلبکار یا رفع دعوی.
🔹 توقیف عملیات اجرایی
وقف موقت عملیات اجرایی سند مانند توقیف، فروش یا سایر اقدامات مرتبط به درخواست ذینفع یا حکم قضایی.
🔹 تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد
فرآیندی که طی آن چند سند مالکیت مشاعی برای قطعات مختلف یا بخشهایی از یک ملک در یک جلد سند تجمیع شده و یک سند جامع برای مالکیت کل ملک صادر میشود.
🔹 تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت میباشند
ادغام و یکپارچهسازی حدود دو یا چند ملک مجاور که هرکدام سند مالکیت جداگانه دارند، به نحوی که مالک بتواند سند کلی و جامعتری دریافت کند.
🔹 تبدیل تعهد
انتقال تعهدات ثبتی یا حقوقی از یک شخص به شخص دیگر، مانند انتقال تعهدات مالی یا عملیاتی مرتبط با ملک.
🔹 تجمیع
ادغام و جمعبندی دو یا چند ملک یا سند مالکیت به منظور یکپارچهسازی و مدیریت آسانتر.
🔹 تصویر نقشه کاداستر ملک
نقشه رسمی ملک که در سیستم کاداستر (سامانه ثبت نقشههای زمین) تهیه شده و موقعیت، ابعاد و حدود ملک را بهصورت دقیق نمایش میدهد. این نقشه ضمیمه اسناد مالکیت میشود.
🔹 تقاضای ثبت پذیرفته شده
مرحلهای از فرآیند ثبت ملک که در آن اداره ثبت درخواست مالک یا متقاضی را برای ثبت ملک بررسی و تأیید کرده و مراحل بعدی ثبت رسمی آغاز میشود.
اصطلاحات ثبتی املاک : ث
🔹 ثبت
فرآیند رسمی و قانونی وارد کردن اطلاعات ملک، مالکیت، و قراردادها در دفاتر ثبت اسناد و املاک با هدف ایجاد مالکیت رسمی و قابل استناد قانونی.
🔹 ثبت اسناد
عملیاتی که طی آن اسناد رسمی مانند قراردادهای فروش، اجاره، هبه، و وکالت در دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت میرسند تا جنبه قانونی و اجرایی پیدا کنند.
🔹 ثبت الکترونیکی
سامانه دیجیتال اداره ثبت که امکان ثبت اسناد، درخواستها و استعلامها را به صورت آنلاین و بدون نیاز به مراجعه حضوری فراهم میکند. این روش باعث تسریع، دقت و کاهش خطا در ثبت اسناد میشود.
🔹 ثبت املاک
ورود اطلاعات مربوط به املاک، مالکیتها، تغییرات و معاملات آنها در دفتر املاک اداره ثبت که منجر به صدور سند مالکیت رسمی میشود.
🔹 ثبت دفتر
ثبت دقیق و منظم دفاتر رسمی مانند دفتر املاک، دفتر شرکتها یا دفاتر اسناد رسمی که اطلاعات در آنها به صورت سالانه یا دورهای تنظیم و مهر و موم میشود.
🔹 ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
ثبت کامل و قانونی قراردادها و معاملات مربوط به املاک و اموال غیرمنقول که فقط در دفاتر اسناد رسمی قابل انجام است و برای اعتبار حقوقی سند لازم و ضروری است.
🔹 ثبت عادی املاک
ثبت اولیه و ساده املاک که بدون انجام کامل مراحل ثبتی پیچیده یا صدور سند تکبرگی صورت میگیرد؛ معمولاً شامل ثبت اطلاعات کلی ملک است.
🔹 ثبت عمومی
آگهی عمومی که برای اطلاع عموم مردم از ثبت یک ملک یا تغییراتی در آن منتشر میشود تا افراد ذینفع یا معترض فرصت بررسی و اعتراض داشته باشند.
🔹 ثلث باقی
یک سوم باقیمانده از مال یا سهم که پس از تقسیم بین شرکا یا ورثه به هر فرد میرسد. این اصطلاح در امور تقسیم ارث یا شراکت کاربرد دارد.
🔹 ثمنیه
مبلغی که در قرارداد فروش (بیع) به عنوان قیمت یا ثمن مال تعیین میشود و در سند رسمی ثبت میگردد.
اصطلاحات ثبتی املاک : ج
🔹 جاعل
فردی که به طور غیرقانونی سند یا مدرک رسمی را جعل میکند یا تغییر میدهد. جاعل با عمل خود باعث خدشهدار شدن اعتبار اسناد رسمی و بروز مشکلات حقوقی و ثبتی میشود.
🔹 جرم عمومی
جرمی که علاوه بر زیان دیدگان خصوصی، جامعه نیز نسبت به آن احساس ضرر میکند و دولت موظف به پیگیری و تعقیب قانونی آن است؛ مانند جعل سند رسمی و تخلفات ثبتی.
🔹 جعل در اسناد رسمی
ساخت یا تغییر غیرمجاز سند رسمی به منظور تحصیل حق یا مال یا فریب دیگران. جعل اسناد رسمی جرم محسوب شده و مجازاتهای سنگینی دارد.
🔹 جعاله
قراردادی که در آن فردی متعهد میشود در ازای دریافت مبلغ مشخص، عملی خاص را انجام دهد یا نتیجه معینی را حاصل کند؛ مانند جعاله برای پیدا کردن ملک یا انجام معامله.
اصطلاحات ثبتی املاک : ح
🔹 حافظ
شخصی که در اداره ثبت مسئول نگهداری و حفظ اسناد و دفاتر ثبتی است و امنیت و سلامت اسناد رسمی و سوابق ثبت را تضمین میکند.
🔹 حدنگار
نقشهبرداری دقیق و رسمی از حدود و مرزهای ملک که توسط کارشناسان نقشهبردار انجام میشود و برای ثبت و صدور سند رسمی ضروری است.
🔹 حدنگاری
فرآیند تهیه نقشه حدنگار، یعنی تعیین و ترسیم دقیق حدود و مرزهای ملک با استفاده از ابزارهای تخصصی نقشهبرداری.
🔹 حراجی
فروش ملک یا اموال منقول به صورت مزایده عمومی که معمولاً در نتیجه اجرای سند یا حکم قضایی برگزار میشود.
🔹 حق الاجرا
هزینهای که بابت انجام عملیات اجرایی ثبت، مانند اجرای حکم یا صدور اجراییه، از متقاضی دریافت میشود.
🔹 حق الثبت
حق قانونی است که بابت ثبت اسناد رسمی یا مالکیت املاک از متقاضیان دریافت میشود و بخشی از درآمد اداره ثبت است.
🔹 حق حراج
مبلغی است که در هنگام فروش ملک از طریق حراج از فروشنده یا خریدار به عنوان حقالزحمه اخذ میشود.
🔹 حقوق ثبت
مجموع حقوق و هزینههایی که در طول فرآیند ثبت اسناد و املاک دریافت میشود، شامل حق الثبت، حق الاجرا، حق الحفاظه و غیره.
🔹 حکم نهایی
رأی قطعی دادگاه یا مرجع صالح که در مورد اختلافات ثبتی یا مالکیتی صادر میشود و قابل اعتراض یا تجدیدنظر نیست.
🔹 حصر وراثت
فرآیندی حقوقی و ثبتی که طی آن وراث قانونی فرد متوفی مشخص و تعداد و سهم هر یک از آنان تعیین میشود؛ معمولاً با صدور گواهی حصر وراثت توسط دادگاه یا اداره ثبت.
🔹 حریم
محدوده یا فضایی که به ملک یا منطقهای اختصاص داده شده و تحت حفاظت قانونی است، مانند حریم راهها، حریم رودخانهها یا حریم شهری که مانع تصرف غیرمجاز میشود.
🔹 حق انتفاع
حق استفاده و بهرهبرداری از مال متعلق به دیگری بدون انتقال مالکیت. مثلاً حق بهرهبرداری از آب، زمین یا ساختمان بدون داشتن مالکیت.
🔹 حق آبه
حق قانونی بهرهبرداری از آب، بهخصوص در کشاورزی، که معمولاً به صورت سهم مشخصی از آب رودخانه یا قنات به مالک یا استفادهکننده تعلق میگیرد.
🔹 حیازت
تصرف و تصرف مالکانه بر ملک یا مال غیر منقول که به عنوان دلیل مالکیت در امور ثبتی و حقوقی مطرح است.
🔹 حق استرداد
حق قانونی که به مالک یا صاحب ملک اجازه میدهد، در صورت از دست دادن ملک به هر دلیل، آن را بازپس گیرد یا از تصرف غیرمجاز جلوگیری کند.
🔹 حق سکنی
حق قانونی یا قراردادی برای استفاده از یک مکان بهعنوان محل سکونت، بدون داشتن مالکیت کامل بر آن.
اصطلاحات ثبتی املاک : خ
🔹 خالصه
خالصه واژهای قدیمی است که در گذشته برای اشاره به زمینها یا املاکی به کار میرفت که مالکیت آنها متعلق به دولت (حکومت) بوده است. این اراضی در اختیار دولت قرار داشتند و استفاده از آنها توسط مردم، تنها با اجازه یا اجاره از سوی حکومت ممکن بود. در حال حاضر نیز اصطلاح “اراضی خالصه” گاهی برای زمینهایی به کار میرود که مالک خصوصی ندارند و تحت تملک دولت هستند. واگذاری این اراضی تابع ضوابط خاص قانونی است.
🔹 خدمه
اصطلاح “خدمه” در ثبت املاک بهندرت استفاده میشود، اما در برخی اسناد قدیمی ممکن است به افرادی اشاره شود که در ملک خاصی بهصورت مستمر مشغول خدمت یا کار بودهاند، مانند نگهبانان، کارگران یا ساکنان غیروارثی. این افراد معمولاً حقوقی نسبت به خود ملک ندارند، مگر اینکه توافق یا حکم قانونی وجود داشته باشد. در برخی دعاوی، وجود طولانیمدت خدمه در ملک میتواند منجر به ادعاهایی درباره تصرف یا حق سکونت شود.
🔹 خرده مالک
به فردی اطلاق میشود که مالک بخشی از یک ملک مشاع (مشترک) است، معمولاً با سهم اندک. در بسیاری از مناطق روستایی و کشاورزی، زمینها به مرور زمان بین فرزندان تقسیم شدهاند و هر یک از وراث، سهمی جزئی از زمین پدری را در اختیار دارند. این وضعیت باعث تعدد مالکین و پیچیدگی در مدیریت، فروش یا تفکیک ملک میشود. خردهمالکی یکی از چالشهای اساسی در ثبت املاک و طرحهای تجمیع زمینهای کشاورزی است.
🔹 خسارت غیرمستقیم
در امور حقوقی و ثبتی، خسارت غیرمستقیم به زیانهایی گفته میشود که به صورت مستقیم از یک اقدام یا حادثه ناشی نشدهاند، اما به تبع آن ایجاد شدهاند. مثلاً اگر بهواسطه عدم صدور سند یک ملک، فرصت فروش از دست برود و مالک دچار ضرر اقتصادی شود، این خسارت میتواند “غیرمستقیم” تلقی گردد. اثبات و جبران این نوع خسارت در مراجع قانونی نیاز به ارائه دلایل و مستندات کافی دارد.
🔹 خلاصه معامله
خلاصه معامله سندی است که پس از انجام یک معامله رسمی (مثلاً خرید و فروش ملک) توسط دفترخانه اسناد رسمی تهیه میشود. این خلاصه حاوی مشخصات طرفین، مشخصات ملک، نوع و شرایط معامله است و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال میگردد تا تغییرات مالکیت در دفتر املاک و سیستم ثبت رسمی اعمال شود. خلاصه معامله یکی از اسناد مهم در فرآیند ثبت رسمی نقل و انتقال مالکیت است.
🔹 خیابان
از نظر ثبتی، خیابان بخشی از معابر عمومی محسوب میشود که در نقشههای ثبتی بهصورت دقیق ترسیم شده و دارای حد و مرز مشخص است. خیابانها در مالکیت عمومی (شهرداری یا دولت) هستند و ورود آنها به حریم ملک خصوصی به معنای تجاوز به حقوق عمومی تلقی میشود. در زمان تنظیم سند، تطبیق ملک با حریم خیابان و عقبنشینی احتمالی اهمیت زیادی دارد.
🔹 خبره
در امور ثبتی، “خبره” به فرد متخصص و مجربی گفته میشود که برای اظهار نظر کارشناسی در مورد مسائل فنی مربوط به ملک، مانند تعیین حدود، ارزیابی ارزش، بررسی تصرفات یا تفسیر نقشه، از سوی اداره ثبت یا مراجع قضایی دعوت میشود. خبره معمولاً فردی با تجربه و دارای صلاحیت رسمی در زمینه مهندسی، نقشهبرداری یا حقوق ثبتی است. نظر خبره میتواند در تصمیمگیریهای نهایی نقش تعیینکننده داشته باشد.
اصطلاحات ثبتی املاک : د
🔹 دائره
در اسناد و مکاتبات ثبتی، «دائره» به بخش یا واحد اداری در سازمان ثبت اسناد و املاک اشاره دارد. مثلاً «دائره اجرای ثبت»، «دائره املاک» یا «دائره ثبت شرکتها» هر کدام بخشی از ساختار سازمان ثبت هستند که وظایف خاصی را بر عهده دارند. این اصطلاح بیشتر در نامههای رسمی و اداری به کار میرود.
🔹 دایر
اصطلاح «دایر» به معنای مورد استفاده یا قابل استفاده بودن یک ملک است. در تضاد با «بایر» یا «موات»، ملکی که دایر محسوب میشود یعنی در آن ساختوساز یا بهرهبرداری انجام شده یا امکان بهرهبرداری وجود دارد. این واژه در دستهبندی اراضی (مثل اراضی دایر، بایر، موات) اهمیت زیادی دارد، بهخصوص در قوانین مربوط به زمینهای دولتی و واگذاری آنها.
🔹 دستور اجرا
دستور اجرا یا «دستور اجرای سند رسمی» حکمی است که از سوی اداره ثبت برای اجرای مفاد یک سند رسمی لازمالاجرا صادر میشود. مثلاً اگر در سند رسمی، بدهکاری تعهد پرداخت مبلغی را داشته باشد و از انجام آن خودداری کند، طلبکار میتواند از اداره ثبت تقاضای صدور دستور اجرا کند. با صدور این دستور، فرآیند اجرایی برای وصول بدهی یا انتقال ملک آغاز میشود.
🔹 دستور اجرای اسناد رسمی
این اصطلاح به مجموعه فرآیندهایی گفته میشود که پس از صدور دستور اجرا از سوی رئیس ثبت، برای اجرای مفاد سند رسمی لازمالاجرا صورت میگیرد. مانند توقیف اموال، مزایده، انتقال رسمی ملک و… اجرای اسناد رسمی از طریق ادارات اجرای ثبت انجام میشود و نیازی به مراجعه به دادگاه نیست، مگر در صورت اعتراض.
🔹 دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از دعاوی رایج در معاملات املاک است. زمانی مطرح میشود که فروشنده، پس از تنظیم قولنامه یا بیعنامه، از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی امتناع کند. خریدار میتواند با ارائه مستندات (قولنامه، پرداخت وجه، استعلامات)، از دادگاه درخواست الزام فروشنده به انتقال رسمی ملک نماید. صدور رأی به نفع خریدار، امکان انتقال رسمی را حتی بدون حضور فروشنده فراهم میکند.
🔹 دعوای مختومه
پروندهای که رسیدگی قضایی به آن پایان یافته و حکم قطعی در خصوص آن صادر شده باشد، دعوای «مختومه» نامیده میشود. در پروندههای ثبتی، مختومه شدن دعوا به معنای نهایی شدن تصمیم درباره اعتراض، دعاوی افراز، الزام به تنظیم سند و… است. پرونده مختومه قابل رسیدگی مجدد نیست مگر در شرایط خاص مانند کشف دلیل جدید یا اعاده دادرسی.
🔹 دفتر اسناد رسمی
نهاد رسمی وابسته به قوه قضاییه است که وظیفه تنظیم و ثبت اسناد رسمی مانند نقل و انتقال ملک، رهن، اجاره، وکالت، تعهدات مالی و … را دارد. سردفتر و دفتریار مسئولیت تنظیم دقیق و قانونی اسناد را بر عهده دارند. هرگونه نقل و انتقال قانونی ملک بدون تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی، ناقص و از نظر ثبتی بیاعتبار خواهد بود.
🔹 دفتر املاک
دفتر املاک یکی از مهمترین دفاتر رسمی در اداره ثبت است که اطلاعات دقیق و قطعی املاک در آن ثبت میشود. هر ملک دارای صفحهای مجزا در این دفتر است که شامل اطلاعاتی همچون شماره پلاک، نام مالک، نوع ملک، نقل و انتقالات، حقوق ارتفاقی، بازداشتها و… است. ثبت نهایی هر سند مالکیت در این دفتر صورت میگیرد و ملاک اعتبار رسمی مالکیت است.
🔹 دفتر توزیع اظهارنامه
یکی از دفاتر اداری در سازمان ثبت که وظیفه آن ثبت و پیگیری توزیع اظهارنامههای ثبت املاک به مالکین یا متصرفین است. اظهارنامه ثبت در ابتدای فرآیند ثبت ملک ارسال میشود و مالک موظف است با ارائه اسناد و مدارک، پاسخ اظهارنامه را ارائه دهد. ثبت دقیق و منظم این فرآیند در دفتر توزیع اظهارنامه اهمیت قانونی دارد.
🔹 دفترخانه
اصطلاح عمومی برای محل فیزیکی «دفتر اسناد رسمی» است. دفترخانه مکانی است که اسناد رسمی در آن ثبت و تنظیم میشوند و تحت نظارت سازمان ثبت فعالیت میکند. شماره دفترخانه، نام سردفتر، حوزه ثبتی و آدرس آن در بالای تمام اسناد رسمی درج میشود. مراجعه به دفترخانه برای رسمی کردن معاملات اموال غیرمنقول ضروری است.
🔹 دفتریار
فردی است که به عنوان معاون سردفتر در دفتر اسناد رسمی فعالیت میکند و وظیفه کمک در تنظیم، ثبت و نگهداری اسناد را بر عهده دارد. دفتریار دارای صلاحیت قانونی است و در برخی موارد، به نیابت از سردفتر میتواند اسناد را امضا کند. دفتریاران باید دارای تحصیلات و صلاحیتهای قانونی معین باشند.
🔹 دفتر گواهی امضا
دفتر رسمی که صرفاً برای گواهی کردن صحت امضای اشخاص روی اسناد عادی فعالیت میکند، بدون اینکه مفاد سند بررسی شود. این دفاتر زیر نظر ثبت اسناد فعالیت دارند. گواهی امضا در مواردی مانند ضمانتنامهها، رضایتنامهها، نامههای تعهد و… کاربرد دارد اما سند رسمی تلقی نمیشود.
🔹 دفتریار اول
مهمترین معاون سردفتر که اختیارات و مسئولیتهای بیشتری نسبت به دفتریار دوم دارد. در غیاب سردفتر، دفتریار اول میتواند اداره دفترخانه را برعهده بگیرد و بهصورت قانونی اسناد را امضا کند. وی در برابر سردفتر و سازمان ثبت پاسخگو است و انتخاب او با تأیید اداره ثبت انجام میشود.
🔹 دفترچه متمم اسناد مالکیت
زمانی که فضای سند مالکیت موجود برای درج اطلاعات جدید مانند انتقالها، بازداشتها یا تفکیکها به پایان برسد، دفترچهای به عنوان «متمم» صادر میشود که ضمیمه سند اصلی است. این دفترچه بخشی از سند رسمی مالکیت محسوب میشود و باید در زمان ارائه سند به مراجع رسمی، همراه سند اولیه باشد.
اصطلاحات ثبتی املاک : ذ
🔹 ذینفع
به فرد یا نهادی گفته میشود که از یک اقدام، سند یا دعوا نفع قانونی، مالی یا حقوقی مستقیم دارد. در حوزه ثبت املاک، ذینفع میتواند مالک، خریدار، ورثه، طلبکار (در رهن یا بازداشت)، و هر شخصی باشد که بر اساس سند یا قانون، حقی نسبت به ملک دارد.
مثلاً در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار، ذینفع محسوب میشود؛ یا در اعتراض به ثبت یک ملک، فردی که ملک مجاور را دارد و به مرزها معترض است، ذینفع به شمار میرود.
اصطلاحات ثبتی املاک : ر
🔹 رقبه
اصطلاحی قدیمی در متون ثبتی و اوقافی به معنای یک واحد ملک یا قطعه زمین مشخص است. این واژه بهویژه در اسناد موقوفات یا وقفنامهها رایج است. مثلاً گفته میشود: «رقبه مورد وقف»، یعنی ملکی که موضوع وقف بوده.
هر رقبه دارای مشخصات ثبتی مانند پلاک، مساحت، موقعیت و… است و ممکن است چند رقبه در یک وقفنامه یا سند آورده شود.
🔹 رونوشت
رونوشت، نسخهای است که از روی سند اصلی تهیه میشود و ممکن است عادی یا رسمی باشد.
در اسناد ثبتی، معمولاً رونوشتهایی از اسناد مالکیت، قراردادها یا آرای مراجع قضایی برای پیوست به پرونده استفاده میشود.
در دفاتر اسناد رسمی، رونوشت برابر با اصل اسناد رسمی صادر میشود که ارزش قانونی دارد و قابل استناد است، هرچند جایگزین اصل سند نیست.
🔹 رفع بازداشت املاک
زمانی که ملکی به علت بدهی، دستور قضایی یا تعهد مالی بازداشت شده باشد، پس از انجام تعهد یا صدور حکم رفع بازداشت، باید فرآیند رسمی رفع بازداشت در اداره ثبت یا اجرای ثبت انجام شود.
با ثبت رفع بازداشت، ملک مجدداً قابلیت نقل و انتقال، رهن یا تفکیک را پیدا میکند. رفع بازداشت نیازمند ارائه مدارک قانونی از مراجع قضایی یا پرداخت بدهیهای مربوطه است.
🔹 ربعیه
واژهای فقهی و ثبتی است و معمولاً به معنای یکچهارم از ملک یا سهم آن استفاده میشود.
مثلاً در اسناد قدیمی یا وقفنامهها، گفته میشود: «ربعیه از ششدانگ پلاک شماره…»
همچنین در تقسیمنامههای ارث یا وقف، سهم افراد ممکن است به صورت ربعیه، خمس، سدس و… بیان شود.
🔹 رهن
رهن یکی از عقود رسمی است که طی آن ملک به عنوان وثیقه یک تعهد یا بدهی در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود.
در رهن ملکی، مالک ملک خود را به عنوان ضمانت پرداخت وام یا بدهی به طلبکار میدهد و این موضوع در سند رسمی ثبت میشود.
تا زمان فک رهن، مالک نمیتواند ملک را منتقل یا اجاره دهد مگر با رضایت مرتهن (طلبکار).
رهن ممکن است در معاملات بانکی، وامهای خرید ملک، یا ضمانتهای حقوقی ثبت شود.
اصطلاحات ثبتی املاک : س
🔹 سابقه ثبتی
به کلیه اطلاعات و سوابقی گفته میشود که یک ملک از زمان شروع فرآیند ثبت تا به امروز در اداره ثبت اسناد و املاک دارد. این اطلاعات شامل درخواست ثبت، شماره پلاک، مشخصات مالکین قبلی، نقل و انتقالها، تفکیکها، بازداشتها، اعتراضات و… میشود.
سابقه ثبتی در استعلامها، دعاوی ملکی و بررسی اعتبار مالکیت بسیار اهمیت دارد.
🔹 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
نهاد رسمی وابسته به قوه قضائیه که مسئول ثبت رسمی املاک، اسناد، شرکتها، اختراعات، علائم تجاری و مالکیت صنعتی در ایران است. این سازمان همچنین اجرای مفاد اسناد رسمی، اجرای مفاد اسناد لازمالاجرا، و رسیدگی به دعاوی مرتبط با ثبت را نیز بر عهده دارد.
🔹 سردفتر
شخصی است که به موجب حکم رسمی از سازمان ثبت، مسئولیت اداره یک دفتر اسناد رسمی یا دفتر ازدواج و طلاق را بر عهده دارد. سردفتر مسئول تنظیم اسناد رسمی مانند بیع، اجاره، رهن، و سایر معاملات قانونی است و در مقابل صحت اسناد، مسئولیت قانونی دارد.
🔹 سقوط دعوی
به حالتی گفته میشود که حق طرح یا ادامهی دعوی حقوقی از بین برود. این اتفاق ممکن است به دلایل مختلفی رخ دهد، مانند مرور زمان قانونی، سازش طرفین، یا اجرای کامل تعهدات موضوع دعوی. سقوط دعوی به معنای پایان یافتن قابلیت پیگیری قضایی موضوع مورد نظر است.
🔹 سند انتقال
سندی رسمی یا عادی که طی آن مالکیت یک مال غیرمنقول (مانند ملک یا زمین) به شخص دیگری منتقل میشود. سند انتقال ممکن است بیع، صلح، هبه یا هر نوع انتقال قانونی دیگر باشد. در معاملات ملکی، این سند باید در دفترخانه تنظیم شود تا دارای اعتبار رسمی باشد.
🔹 سند انتقال اجرایی
سندی است که توسط اداره ثبت یا اجرای ثبت صادر میشود و نشان میدهد که یک ملک به موجب مزایده یا حکم اجرا به مالک جدید منتقل شده است. این سند معمولاً پس از مزایده املاک بازداشتشده یا وثیقهها صادر میشود.
🔹 سند ثبت احوال
به اسنادی مانند شناسنامه و کارت ملی گفته میشود که وضعیت هویتی و خانوادگی اشخاص را مشخص میکند و معمولاً برای انجام امور ثبتی و نقل و انتقالات ملکی مورد نیاز هستند.
🔹 سند ذمه
سندی است که نشاندهنده تعهد مالی فرد (مدیون) نسبت به دیگری (داین) است، بدون اینکه عین مال مشخص باشد. برای مثال، چکی که نشان میدهد شخصی موظف است در تاریخ معین وجهی را بپردازد، میتواند یک سند ذمه تلقی شود.
🔹 سند رسمی
سندی است که توسط دفاتر اسناد رسمی یا سایر مأموران رسمی دولت طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. این نوع سند در مراجع قانونی دارای اعتبار ویژه است و اثبات خلاف آن بسیار دشوار است (مگر از طریق ادعای جعل یا اثبات بیاعتباری).
🔹 سند شرطی
نوعی از اسناد انتقال ملک است که در آن شرط بازگشت ملک قید شده باشد؛ یعنی اگر شرایط خاصی محقق نشود یا تعهدی اجرا نشود، سند از درجه اعتبار ساقط یا برعکس، فعال میشود.
🔹 سند عادی
سندی است که بین اشخاص تنظیم شده و توسط مراجع رسمی به ثبت نرسیده است؛ مثل قولنامههایی که بین خریدار و فروشنده تنظیم میشود. این اسناد اگرچه قانونیاند، ولی برای اثبات در مراجع رسمی نیازمند تأیید اعتبارند.
🔹 سند لازمالاجرا
سندی است که بدون نیاز به حکم دادگاه، میتوان اجرای مفاد آن را از طریق اداره اجرای ثبت مطالبه کرد. اسناد رسمی، چک، سفته، رهن، و تعهدات رسمی از این نوعاند.
🔹 سند مالکیت
سندی رسمی که نشاندهنده مالکیت قانونی یک شخص یا اشخاص بر یک ملک مشخص است. این سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر میشود و شامل شماره پلاک ثبتی، حدود ملک، مشخصات مالک و سایر اطلاعات ثبتی است.
🔹 سند مالکیت حدنگار (کاداستری)
نسخهای نوین و دقیق از سند مالکیت که بر اساس نقشههای دقیق و مختصات جغرافیایی (GIS) صادر میشود. در این سند، محل و ابعاد ملک بهصورت دقیق مشخص است و از تداخل یا تعارض پلاکها جلوگیری میکند. این نوع سند در اجرای طرح کاداستر در حال جایگزین شدن با اسناد قدیمی است.
🔹 سند مجعول
سندی است که بهطور غیرقانونی یا با تغییرات متقلبانه در محتوا، تاریخ، امضا یا مهر ساخته شده باشد. جعل سند رسمی جرم کیفری محسوب میشود و پیگرد قانونی دارد.
🔹 سند مصدق
رونوشت یا کپیای از یک سند رسمی که توسط مرجع رسمی یا دفاتر اسناد رسمی، مهر و امضا شده و از نظر قانونی قابل استناد است. سند مصدق برای ارائه به مراجع رسمی و قضایی استفاده میشود.
🔹 سند مالکیت المثنی
در صورتی که سند مالکیت اصلی مفقود، سرقت یا مخدوش شده باشد، مالک میتواند با ارائه مدارک و طی مراحل قانونی، درخواست سند المثنی کند. این سند جایگزین سند اصلی شده و دارای اعتبار برابر با آن است.
🔹 سند معارض
زمانی صادر میشود که برای یک ملک دو سند مالکیت با اطلاعات یا مالکین متفاوت صادر شده باشد. در چنین حالتی، یکی از اسناد معارض محسوب شده و پس از رسیدگی حقوقی، باطل میگردد.
🔹 سند وثیقه
سندی است که نشان میدهد ملک یا دارایی برای تضمین یک وام یا تعهد مالی، در رهن قرار گرفته است. این سند در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی ثبت میشود و تا زمان تسویه، انتقال یا فک رهن مجاز نیست.
🔹 سند تعویضی
در مواردی که مالکیت ملک جابهجا یا مشخصات سند تغییر یابد (مثلاً در صورت اصلاح حدود یا تفکیک)، سند قبلی باطل و سند جدیدی به عنوان سند تعویضی صادر میشود.
🔹 سرقفلی
حق مالی است که مستأجر به دلیل شهرت، جذب مشتری یا پیشینه طولانی حضور در یک ملک تجاری به دست آورده و در زمان واگذاری ملک، مستحق دریافت آن از مالک یا مستأجر بعدی است. سرقفلی قابل خرید و فروش و انتقال است و در قراردادهای تجاری کاربرد فراوان دارد.
اصطلاحات ثبتی املاک : ش
🔹 شارع عام
به معابر عمومی و راههایی گفته میشود که مالکیت آنها در اختیار عموم مردم است و در مالکیت شخص یا سازمان خاصی نیست. مانند خیابانها، کوچههای عمومی، میدانها و پیادهروها.
در طرحهای تفکیکی و صدور سند، اگر بخشی از ملک وارد شارع عام شود، دیگر قابل ثبت یا ساختوساز نیست.
🔹 شاهد
در فرآیندهای ثبتی، شاهد به فردی گفته میشود که در تنظیم یا اجرای یک عمل ثبتی یا حقوقی حضور داشته و میتواند آن را تأیید کند.
مثلاً در تنظیم قولنامه، مبایعهنامه یا تنظیم سند در دفترخانه، گاهی نیاز به امضای شاهد برای اعتبار بیشتر سند وجود دارد. همچنین در برخی دعاوی ثبتی مانند اثبات مالکیت، شهادت اشخاص معتبر میتواند مؤثر باشد.
🔹 شرط نذر خارج
یکی از شروطی است که گاهی در اسناد بیع شرط یا معاملات شرطی درج میشود و به معنای این است که فروشنده یا خریدار متعهد میشود در صورت تحقق یا عدم تحقق شرطی خاص، ملک یا منفعت آن را به نفع شخص ثالث یا وقف، اختصاص دهد.
این اصطلاح بیشتر در معاملات سنتی و برخی اسناد قدیمی دیده میشود.
🔹 شعبه
در ساختار سازمان ثبت، شعبهها واحدهای اداری زیرمجموعهی اداره کل ثبت در هر استان یا شهرستان هستند که وظایف مشخصی مانند صدور سند مالکیت، رسیدگی به اعتراضات، اجرای اسناد رسمی، و پاسخگویی به استعلامها را انجام میدهند.
برای مثال: شعبه اجرای ثبت، شعبه صدور اسناد مالکیت، یا شعبه پاسخ به اعتراضات ثبتی.
🔹 شناسنامه
یکی از مدارک هویتی رسمی افراد است که در فرآیندهای ثبتی (مانند تنظیم سند، دریافت سند مالکیت، ارائه استعلام، وکالت و…) برای احراز هویت، بررسی مالکیت و انحصار وراثت استفاده میشود.
بدون شناسنامه یا کارت ملی، هیچ عملیات ثبتی برای افراد امکانپذیر نیست.
🔹 شهرداری
نهاد اجرایی خدمات شهری است که در فرآیند ثبت، ساختوساز و نقلوانتقال املاک، نقش کلیدی دارد.
قبل از صدور سند تفکیکی یا تنظیم سند انتقال، معمولاً نیاز به استعلام شهرداری وجود دارد تا مواردی مانند بدهی عوارض نوسازی، مجوز ساخت، پایان کار و… بررسی شود.
همچنین طرحهای شهرداری ممکن است محدودیتهایی برای ثبت ملک ایجاد کنند (مثل طرح تعریض یا خیابانکشی).
🔹 شورای عالی ثبت
یکی از مراجع عالیرتبه در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که وظیفهی رسیدگی به اختلافات مهم ثبتی، تفسیر قوانین و صدور رأی در پروندههای پیچیده و اعتراضات ثبت املاک را دارد.
تصمیمات شورای عالی ثبت، در بسیاری موارد جنبه لازمالاجرا دارند.
🔹 شماره ثبتی (پلاک ثبتی)
شناسه منحصربهفردی است که برای شناسایی هر ملک در اداره ثبت اسناد تعیین میشود.
شماره ثبتی از چند بخش تشکیل میشود:
- پلاک اصلی: شمارهای ثابت برای یک قطعه زمین مادر
- پلاک فرعی: شمارهای برای قطعات تفکیکشده از زمین مادر
- حوزه ثبت: محدوده جغرافیایی اداره ثبت مربوطه
شماره ثبتی اساس صدور سند مالکیت و شناسایی دقیق ملک در طرحهای کاداستر است.
اصطلاحات ثبتی املاک : ص
🔹 صندوق ثبت
صندوق ثبت، نهادی مالی وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که وظیفهی پرداخت خسارت به اشخاصی را دارد که به دلیل اشتباه یا تخلف در ثبت اسناد، متضرر شدهاند.
برای مثال، اگر به اشتباه سند مالکیت برای شخصی صادر شود و این امر باعث تضییع حقوق مالک واقعی گردد، صندوق ثبت موظف به جبران خسارت وارده خواهد بود.
🔹 صورتجلسه
صورتجلسه، متنی رسمی و مکتوب است که در آن نتیجه مذاکرات، توافقات، بررسیها یا وقایع مربوط به ملک یا امور ثبتی ثبت میشود.
برای مثال:
- صورتجلسه تفکیک ملک
- صورتجلسه افراز
- صورتجلسه انتقال
- صورتجلسه تنظیمی بین مالکین و کارشناسان در تحدید حدود
این سند میتواند به عنوان مبنای صدور سند مالکیت یا اجرای عملیات ثبتی مورد استفاده قرار گیرد.
🔹 صورتمجلس تحدید حدود
سندی است که پس از حضور مالک و مطلعین (شهود) در محل ملک و بررسی حدود اربعه ملک توسط کارشناسان ثبت تنظیم میشود.
در این صورتمجلس، حدود اربعه ملک بهصورت دقیق بر اساس محل وقوع، مجاورین، ابعاد، طول و عرض و مختصات جغرافیایی مشخص میشود.
صورتمجلس تحدید حدود از مهمترین اسناد در فرآیند صدور سند مالکیت رسمی است و بعد از تنظیم، در آگهی تحدید حدود نیز منعکس میشود.
🔹 صلاح حدود
اصطلاحی ثبتی است به معنای بررسی و تأیید درستی حدود یک ملک توسط اداره ثبت، معمولاً با حضور نماینده ثبت، مالک، مطلعین و همسایگان.
صلاح حدود زمانی انجام میشود که بین مالکین املاک مجاور اختلاف یا ابهام در حدود اربعه ملک وجود داشته باشد.
پس از انجام صلاح حدود، اداره ثبت میتواند اقدام به صدور یا اصلاح سند مالکیت نماید.
اصطلاحات ثبتی املاک : ط
🔹 طرح جامع
طرح جامع شهری، سندی راهبردی است که توسط شهرداری و شورای عالی شهرسازی تهیه میشود و در آن کاربری اراضی شهری (مسکونی، تجاری، اداری، فضای سبز و…)، مسیرهای ارتباطی، تراکم ساختمانی و طرحهای توسعه آتی شهر مشخص شده است.
این طرح نقش مهمی در معاملات املاک دارد، چرا که تغییرات کاربری ملک (مثلاً از مسکونی به تجاری)، صدور مجوز ساخت، میزان مجاز ساختوساز، یا حتی ثبت سند، همگی باید منطبق با طرح جامع مصوب آن منطقه باشد.
اصطلاحات ثبتی املاک : ع
🔹 عرصه
در اصطلاح ثبتی، عرصه به زمین ملک گفته میشود، یعنی بخشی از ملک که بهصورت فیزیکی زمین خالی یا زیر بنای ساختمان را تشکیل میدهد.
در مقابل آن، اعیان به سازه یا ساختمانی که روی عرصه ساخته شده گفته میشود.
مثال کاربردی:
در اسناد مالکیت، ممکن است مالکیت عرصه و اعیان از هم جدا باشد؛ برای مثال، شخصی مالک زمین (عرصه) باشد و دیگری مالک ساختمان (اعیان) آن.
🔹 عملیات مقدماتی ثبت
به مجموعه اقداماتی گفته میشود که قبل از صدور سند رسمی مالکیت برای یک ملک، توسط اداره ثبت انجام میگیرد. این عملیات شامل مراحل زیر است:
- ثبت تقاضای ثبت توسط مالک
- انتشار آگهی نوبتی
- ارسال اظهارنامه
- آگهی تحدید حدود
- بررسی مدارک و سوابق
- رسیدگی به اعتراضات
عملیات مقدماتی ثبت، زیربنای قانونی برای شناسایی مالک واقعی و ثبت رسمی املاک محسوب میشود.
🔹 عملیات کاداستر
کاداستر (Cadastre) به معنی نقشهبرداری دقیق از موقعیت، حدود، مساحت، و نوع کاربری املاک در سطح کشور است.
در عملیات کاداستر، اطلاعات هر قطعه زمین شامل:
- موقعیت جغرافیایی دقیق با GPS
- حدود اربعه
- نوع استفاده (مسکونی، تجاری، کشاورزی و…)
- و وضعیت حقوقی آن
بهصورت دقیق ثبت و در بانک اطلاعاتی املاک کشور ذخیره میشود.
کاداستر باعث جلوگیری از تداخل مالکیتها، جعل سند، و تسهیل در صدور سند تکبرگی میشود.
اصطلاحات ثبتی املاک : غ
🔹 غیررشید
فردی است که بنا بر تشخیص دادگاه، توانایی اداره امور مالی یا حقوقی خود را ندارد.
این اصطلاح معمولاً درباره افرادی به کار میرود که از نظر سنی یا عقلی، صلاحیت انجام معاملات را ندارند؛ مانند:
- افراد سفیه (فاقد قوه تشخیص در امور مالی)
- کودکان و نوجوانان زیر سن قانونی
- افراد دچار اختلالات ذهنی یا روانی
غیررشید نمیتواند شخصاً اقدام به نقل و انتقال یا معامله املاک خود کند و باید توسط ولی، قیم یا وصی نمایندگی شود.
اصطلاحات ثبتی املاک : ف
🔹 فاقد سابقه ثبتی
اصطلاح «فاقد سابقه ثبتی» به ملکی گفته میشود که تا آن زمان در دفتر املاک اداره ثبت، هیچ گونه سابقهای از ثبت آن موجود نیست.
به عبارت دیگر، این نوع ملک:
- نه تقاضای ثبت داشته
- نه تحدید حدود شده
- و نه سند رسمی برای آن صادر شده است.
املاک فاقد سابقه ثبتی ممکن است در عمل تحت تصرف اشخاص باشند، اما چون فرآیند قانونی ثبت آنها انجام نشده، به عنوان مالکیت رسمی شناخته نمیشوند.
📌 نکته مهم:
برای تبدیل این نوع املاک به املاک رسمی دارای سند، باید فرآیند تقاضای ثبت، تحدید حدود، آگهی نوبتی و بررسی اعتراضات انجام شود.
🔹 فک رهن
فک رهن به معنای آزادسازی ملک از حالت رهنی است.
زمانی که ملکی به عنوان وثیقه در قبال دریافت وام یا تعهدی در رهن نهادی مانند بانک قرار میگیرد، تا زمان تسویه بدهی، ملک در گرو (رهن) باقی میماند.
پس از پرداخت کامل بدهی، با درخواست ذینفع و صدور نامه رسمی از مرجع طلبکار (مثلاً بانک)، عملیات فک رهن انجام شده و در دفتر املاک ثبت میگردد.
📌 فک رهن یک مرحلهی بسیار مهم در معاملات ملکی است، چون بدون آن، ملک قابلیت انتقال رسمی به دیگران را نخواهد داشت.
🔹 فسخ سند
فسخ سند به معنای ابطال یا لغو یک سند رسمی یا قرارداد ثبتشده بر اساس شرایط قانونی است.
فسخ ممکن است به دلایل زیر اتفاق بیفتد:
- وجود شرط فسخ در قرارداد (مانند پرداخت نشدن وجه)
- توافق طرفین
- تخلف از تعهدات قراردادی
- یا تصمیم قضایی
در فسخ سند، مالکیت یا اثرات حقوقی ناشی از آن سند از بین میرود و وضعیت قبل از تنظیم سند بازمیگردد.
📌 مثال:
در قرارداد فروش ملکی اگر یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند، طرف دیگر میتواند طبق شرط فسخ یا با حکم دادگاه، سند را فسخ کند.
اصطلاحات ثبتی املاک : ق
🔹 قائم مقام
قائممقام به شخص یا نهادی گفته میشود که به جای مالک یا متصرف اصلی ملک، اختیارات قانونی دارد و میتواند امور مربوط به ثبت، انتقال یا مدیریت ملک را پیگیری کند.
قائممقام میتواند یکی از موارد زیر باشد:
- وارث
- وکیل رسمی
- نماینده قانونی
- یا نهادی مانند سازمان دولتی
📌 مثال: در صورتیکه مالک فوت کند، ورثهاش قائممقام قانونی او خواهند بود.
🔹 قائم مقام قانونی
شخصی است که براساس قانون یا حکم دادگاه جایگزین فرد دیگر میشود و اختیار انجام امور ثبتی و حقوقی او را دارد.
قائممقام قانونی میتواند شامل موارد زیر باشد:
- ولی قهری (مثلاً پدر برای فرزند صغیر)
- وصی
- قیم
- مدیر تصفیه در ورشکستگی
- یا نماینده سازمانی مانند اداره سرپرستی.
📌 تفاوت این اصطلاح با «قائممقام» در این است که تأکید بیشتری بر جنبهی حقوقی و قانونی بودن این جایگزینی دارد.
🔹 قبض اقساطی
قبض اقساطی سند یا رسیدی است که نشان میدهد پرداخت مبلغی به صورت قسطی در حال انجام است.
در حوزه ثبت املاک، زمانی که خریدار در پرداخت بهای ملک توافق کرده که آن را قسطی بپردازد، برای هر قسط پرداختشده قبض اقساطی صادر میشود.
📌 قبض اقساطی ممکن است در هنگام پرداخت اقساط اسناد انتقالی، فک رهن یا اجارههای بلندمدت مورد استفاده قرار گیرد.
🔹 قرابت نسبی
این اصطلاح به نسبت خویشاوندی از طریق تولد (نَسَب) بین افراد اشاره دارد؛ مانند:
- پدر و پسر
- مادر و دختر
- خواهر و برادر
در ثبت املاک، قرابت نسبی میتواند در مواردی مثل تعیین قائممقام قانونی، وراثت و بررسی صلاحیت افراد برای انجام معاملات یا انتقال سند موثر باشد.
🔹 قرار سقوط دعوا
این قرار توسط دادگاه صادر میشود و به معنی پایان یافتن دادرسی بدون صدور رأی نهایی است، به دلیل عدم پیگیری پرونده توسط خواهان.
مثلاً اگر فردی که اعتراض به ثبت ملک داشته، پیگیری نکرده باشد، قرار سقوط دعوا صادر میشود و دیگر نمیتواند مجدداً همان دعوا را مطرح کند.
📌 این اصطلاح در اعتراضات ثبتی بسیار رایج است.
🔹 قوانین موضوعه مملکت
به کلیه قوانینی که توسط مراجع قانونگذاری رسمی کشور (مثل مجلس شورای اسلامی) تصویب شده و در نظام حقوقی کشور لازمالاجرا هستند، گفته میشود.
در ثبت اسناد و املاک، تمامی عملیات باید در چارچوب قوانین موضوعه مانند:
- قانون ثبت اسناد و املاک
- قانون مدنی
- قانون آیین دادرسی مدنی و …
انجام شود.
🔹 قَیّم
قیّم فردی است که توسط دادگاه برای اداره امور شخص محجور (مثلاً صغیر، مجنون، یا سفیه) تعیین میشود.
در امور ثبتی، قیم اختیار دارد به جای شخص محجور در خصوص املاک، درخواست ثبت، انتقال سند، تفکیک و … اقدام کند.
📌 اما هر اقدامی باید با مجوز دادگاه باشد و بدون آن، فاقد اعتبار قانونی است.
🔹 قیمت منطقهای
قیمت منطقهای یا اصطلاحاً ارزش معاملاتی ملک، مبلغی است که ادارات مالیاتی برای محاسبه مالیات نقلوانتقال، ارث، اجاره، و … تعیین میکنند.
این قیمت بر اساس موقعیت ملک، نوع کاربری، مساحت، و سایر فاکتورها توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تعیین میشود و معمولاً از قیمت واقعی بازار پایینتر است.
📌 قیمت منطقهای ملاک محاسبه بسیاری از عوارض شهرداری و مالیاتها است.
اصطلاحات ثبتی املاک : ک
🔹 کاداستر
کاداستر به معنای نقشهبرداری دقیق و ثبت اطلاعات جغرافیایی، حقوقی و مالکیتی املاک است.
این عملیات شامل ثبت مختصات دقیق، مساحت، حدود اربعه، کاربری زمین و مشخصات مالک است.
هدف کاداستر، ایجاد بانک اطلاعاتی دقیق و بهروز از املاک کشور برای جلوگیری از اختلافات، جعل اسناد و تسهیل در صدور سند مالکیت حدنگار است.
کاداستر به صورت الکترونیکی و با استفاده از سیستمهای GIS انجام میشود و جایگزین روشهای سنتی ثبت املاک شده است.
🔹 کلاهبرداری
کلاهبرداری در حوزه املاک به عملی گفته میشود که فرد یا گروهی با فریب و به قصد تحصیل مال غیرقانونی اقدام به جعل اسناد، انتقال غیرواقعی ملک، یا فروش مال غیر میکنند.
این جرم طبق قانون مجازات اسلامی، دارای پیگرد کیفری است و متخلفان ممکن است به حبس، جریمه نقدی و ضبط اموال محکوم شوند.
برای جلوگیری از کلاهبرداری، همیشه باید اصالت اسناد را از اداره ثبت و مراجع معتبر استعلام کرد.
🔹 کارشناس رسمی
کارشناس رسمی فردی است که توسط مراجع قضایی یا اداری برای ارزیابی، نقشهبرداری، تعیین حدود، بررسی مالکیت یا کارشناسی ارزش ملک معرفی میشود.
کارشناس رسمی دارای پروانه و مجوز از سازمان نظام مهندسی یا مراجع ذیربط است و نظرات او در پروندههای ثبتی، ملکی و حقوقی معتبر است.
نظرات کارشناسان رسمی اغلب در تعیین قیمت منطقهای، اختلافات حدود، رفع تصرفات و دعاوی حقوقی املاک نقش اساسی دارند.
اصطلاحات ثبتی املاک : م
🔹 مازاد
مازاد به بخشی از ملک گفته میشود که پس از انجام عملیات تفکیک یا افراز، اضافه بر سهم هر مالک یا قطعه اصلی باقی میماند.
مثلاً اگر زمینی بزرگتر از تقسیمبندیهای قانونی باشد، قسمت مازاد آن جدا شده و باید مراحل قانونی ثبت برای آن طی شود.
🔹 مباشرت
به عملی گفته میشود که مالک یا متصرف ملک بهصورت مستقیم و بدون واسطه در ملک سکونت داشته یا از آن استفاده کند.
مباشرت از نظر حقوقی اهمیت دارد، بهخصوص در موارد اختلافات ملکی و تعیین مالکیت.
🔹 متصرف
فردی است که بهصورت واقعی و عینی در ملک حضور دارد و آن را اداره یا استفاده میکند، بدون توجه به مالکیت قانونی آن.
متصرف میتواند مالک، مستأجر یا حتی متصرف بدون مجوز باشد.
🔹 مجهول المالک
ملکی که مالک مشخص یا شناختهشدهای ندارد.
این املاک معمولاً به صورت زمینهای بلاصاحب یا بدون سند رسمی ثبت شدهاند.
اداره ثبت و سازمانهای مرتبط مسئول شناسایی و تعیین تکلیف املاک مجهول المالک هستند.
🔹 محتویات سند
به کلیه اطلاعات و مشخصاتی گفته میشود که در سند مالکیت قید شده است، مانند:
- مشخصات مالک
- حدود و مساحت ملک
- شماره پلاک ثبتی
- نوع کاربری
- تاریخ صدور سند
- هر نوع شرط یا توضیح تکمیلی
🔹 محقق ثبت
شخصی است که به دستور مدیر ثبت، مسئول انجام عملیات فنی و حقوقی ثبت اسناد، تنظیم نقشهها، تعیین حدود و بررسی مدارک مرتبط میباشد.
🔹 مدعی خصوصی
فرد یا نهادی است که در دعاوی ثبتی و حقوقی، به صورت خصوصی اقدام به طرح دعوی یا اعتراض میکند و خواهان حقوق مالکیتی یا مالی است.
🔹 مدیر ثبت
مسئول اصلی اداره ثبت اسناد و املاک در هر حوزه ثبت است که بر کلیه امور ثبتی، صدور اسناد، رسیدگی به اعتراضات و اجرای قوانین نظارت دارد.
🔹 مسئول دفتر
شخصی است که در دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت، وظیفه ثبت، بایگانی و پیگیری امور دفتری را برعهده دارد.
🔹 مسئولیت تضامنی
حالتی است که دو یا چند نفر به صورت مشترک و همزمان مسئول انجام تعهد یا بدهی هستند، بهطوری که طلبکار میتواند هر یک را به طور جداگانه یا همه را با هم مسئول بداند.
🔹 مستثنیات بر اراضی ملی
املاکی که علیرغم قرار گرفتن در محدوده اراضی ملی، به دلیل حکم قانون یا اسناد مالکیت معتبر، از اراضی ملی مستثنی شدهاند و مالکیت خصوصی دارند.
🔹 مشاع
نوع مالکیتی که در آن چند نفر به صورت مشترک روی یک ملک یا قسمتی از آن مالک هستند، بدون اینکه سهم هر فرد مشخص و جدا شده باشد.
در املاک مشاع، هر مالک حق استفاده و تصرف در کل ملک را دارد، مگر اینکه توافق یا تقسیم صورت گیرد.
🔹 معارض
اصطلاحی است برای اسنادی که با هم تعارض یا اختلاف دارند؛ مثلاً دو سند مالکیت با مشخصات یا مالک متفاوت برای یک ملک صادر شده باشد.
معارض بودن اسناد معمولاً منجر به طرح دعوی و رسیدگی قضایی میشود.
🔹 معامله
عمل حقوقی است که بر اساس آن، مالکیت یا حقوق مربوط به ملک به شخص دیگری منتقل میشود.
معامله ممکن است شامل فروش، رهن، اجاره، هبه و موارد دیگر باشد.
🔹 معامله با حق استرداد
معاملهای است که فروشنده حق دارد در شرایطی مشخص، ملک را از خریدار پس بگیرد (استرداد کند). این حق معمولاً در قراردادها به صورت شرط درج میشود.
🔹 معامله معارض
معاملهای است که با معاملات قبلی یا اسناد ثبت شده تعارض دارد؛ مثلاً فروش یک ملک که پیش از آن به شخص دیگری فروخته شده است.
🔹 معتمد
شخص مورد اعتماد که توسط طرفین یا مرجع قانونی برای انجام امور ثبتی یا حقوقی مانند تنظیم سند، معرفی میشود.
🔹 معرف
فرد یا نهادی که برای معرفی طرفین معامله یا ارائه مدارک و مستندات لازم به اداره ثبت یا مراجع قضایی اقدام میکند.
🔹 مفروز
قطعه زمینی که به صورت جداگانه و مستقل از ملک مادر تفکیک شده و سند مستقل دارد.
🔹 ملک ثبت شده
ملکی که فرآیند ثبت رسمی آن در اداره ثبت اسناد و املاک به پایان رسیده و سند مالکیت رسمی برای آن صادر شده است.
🔹 ملک جاری
ملکی که در حال حاضر در فرآیند ثبت است، ولی هنوز سند مالکیت رسمی صادر نشده است.
🔹 ملک خصوصی
ملکی که در مالکیت اشخاص حقیقی یا حقوقی خصوصی است و مالکیت آن به دولت یا نهادهای عمومی تعلق ندارد.
🔹 مندرجات سند
اطلاعات، شروط، و تعهداتی که در داخل سند مالکیت یا سند رسمی ذکر شده است.
🔹 موعد
زمان تعیین شده برای انجام تعهد یا انجام یک عمل حقوقی در قرارداد یا سند.
🔹 مکتوم
به اسنادی گفته میشود که بخشی از اطلاعات آن به صورت مخفی یا پاک شده است؛ مثلاً برای حفظ حریم خصوصی یا به دلایل امنیتی.
🔹 ماده ۴۵ آئین نامه قانون ثبت
مادهای از آئیننامه قانون ثبت اسناد و املاک که به تشریح مقررات مربوط به رسیدگی به اعتراضات ثبتی، مراحل ثبت و نظارت بر امور ثبت میپردازد.
🔹 ماده ۱۴۹ الحاقی قانون ثبت
مادهای از قانون ثبت که مربوط به اصلاحات، الحاقات و مقررات جدید ثبت اسناد و املاک است و ممکن است شامل تغییرات در نحوه صدور سند، اعتراضات، و نحوه رسیدگی باشد.
🔹 مزایده
روش فروش اموال یا املاک از طریق پیشنهادات قیمت توسط خریداران مختلف، که معمولاً توسط اداره اجرای ثبت یا مراجع قضایی برگزار میشود.
🔹 ممنوع الخروج
حکمی است که مانع خروج مالک یا صاحب ملک از کشور میشود، معمولاً به دلیل بدهیهای مالیاتی، قضایی یا عدم انجام تعهدات ثبتی.
🔹 ملک بازداشتی
ملکی که به دلیل حکم قضایی یا توقیف ثبتی، اجازه فروش یا انتقال رسمی ندارد.
🔹 مبایعه نامه
قراردادی است که بین فروشنده و خریدار برای فروش ملک تنظیم میشود و شامل مشخصات ملک، قیمت، شرایط پرداخت و تعهدات طرفین است.
مبایعه نامه میتواند رسمی یا عادی باشد و اساس انتقال مالکیت در مراحل بعدی محسوب میشود.
اصطلاحات ثبتی املاک : ن
🔹 ناحیه ثبتی
ناحیه ثبتی به محدوده جغرافیایی مشخصی گفته میشود که اداره ثبت اسناد و املاک مسئولیت ثبت و مدیریت اسناد و املاک آن را بر عهده دارد.
هر ناحیه ثبتی دارای دفاتر ثبت اسناد، ادارات ثبت و شعبات مختلف برای انجام امور مربوط به ثبت اسناد و املاک است.
🔹 نسق زراعی
نسق زراعی سند یا مدرکی است که به مالک زمین کشاورزی اجازه کشت و بهرهبرداری از زمین را میدهد.
این مدرک در مواردی مانند انتقال زمین کشاورزی یا تعیین کاربری اهمیت دارد و معمولاً توسط سازمانهای جهاد کشاورزی صادر میشود.
🔹 نظام جامع
به سامانهای الکترونیکی و یکپارچه گفته میشود که تمامی اطلاعات، عملیات و فرآیندهای ثبت اسناد و املاک را به صورت متمرکز مدیریت میکند.
این نظام جامع باعث افزایش دقت، سرعت و شفافیت در امور ثبتی و کاهش خطاهای انسانی میشود.
🔹 نقشه حدنگار
نقشهای دقیق است که در آن حدود و مرزهای ملک با جزئیات و مختصات جغرافیایی به صورت رسمی ترسیم شده است.
نقشه حدنگار اساس صدور سند مالکیت حدنگار بوده و یکی از مدارک مهم در اداره ثبت محسوب میشود.
🔹 نماینده اداره ثبت
شخصی است که از طرف اداره ثبت برای انجام عملیات ثبتی، نظارت بر اجرای امور، و یا رسیدگی به پروندههای ثبتی تعیین شده است.
🔹 نماینده ثبت
به فرد یا مقام رسمی گفته میشود که مسئول اجرای عملیات ثبت اسناد و املاک در محدوده ناحیه یا حوزه ثبت است.
🔹 نیابت اجرایی
حکمی است که توسط اداره ثبت یا مراجع قضایی صادر میشود و به فرد یا سازمانی اجازه میدهد تا اجرای اسناد رسمی یا حکمهای ثبت شده را عملیاتی کند.
این نیابت معمولاً برای توقیف اموال، اجرای حکم فروش، یا انجام سایر اقدامات اجرایی است.
اصطلاحات ثبتی املاک : و
🔹 ودیعه
ودیعه به مبلغی گفته میشود که برای تضمین انجام تعهدات مالی یا قراردادی در معاملات املاک به صورت نقدی یا غیرنقدی پرداخت میگردد.
مثلاً در قرارداد اجاره، ودیعه مبلغی است که مستاجر به موجر میپردازد و در پایان قرارداد قابل بازگشت است.
🔹 ورقه هویت
مدرک شناسایی است که هویت مالک یا متعامل در املاک را تأیید میکند. این ورقه معمولاً شامل شناسنامه، کارت ملی، یا هر مدرک رسمی دیگری است که در فرآیندهای ثبتی و حقوقی استفاده میشود.
🔹 وکیل
شخصی است که توسط مالک یا طرف قرارداد به صورت رسمی و قانونی اختیار انجام امور ثبتی، امضای اسناد، و پیگیری دعاوی را دارد.
وکالت میتواند عمومی یا خاص باشد و باید در دفترخانه رسمی ثبت شود.
اصطلاحات ثبتی املاک : ه
🔹 هیأت تشخیص
هیأت تشخیص یکی از مراجع رسیدگی به اختلافات و اعتراضات ثبتی است که پس از دریافت اعتراض، پرونده را بررسی و تصمیمگیری میکند.
این هیأت معمولاً شامل کارشناسان و نمایندگان ثبت است و رای آن مقدم بر رسیدگی در دادگاه است.
🔹 هیأت حل اختلاف ثبت احوال
مرجع تخصصی است که به اختلافات و دعاوی مربوط به ثبت احوال افراد، مانند شناسنامه، هویت، و اسناد هویتی رسیدگی میکند و در صورت نیاز تصمیمگیری مینماید.
🔹 هیأت شبه قضایی اجرای اسناد رسمی
این هیأت مسئول بررسی و صدور دستورهای مربوط به اجرای اسناد رسمی، مانند توقیف اموال، حکمهای اجرایی و موارد مشابه است و جایگاهی مشابه دادگاههای قضایی در این زمینه دارد.
🔹 هیأت نظارت
هیأتی است که بر عملکرد ادارات ثبت، دفاتر اسناد رسمی، و اجرای قوانین ثبتی نظارت میکند و در صورت تخلف، اقدام به رسیدگی و اعمال مجازاتهای قانونی مینماید.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
