انواع قرارداد مشارکت در ساخت ✔️

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین ابزارهای همکاری بین مالکان زمین و سازندگان یا سرمایه‌گذاران است که طی آن هر یک از طرفین آورده مشخصی مانند زمین، سرمایه نقدی، تخصص یا تجهیزات فنی را ارائه می‌کند و در سود و منافع حاصل از پروژه شریک می‌شود. این قرارداد تنها یک قالب مشخص ندارد و بسته به شرایط طرفین، هدف پروژه و نوع ساخت و ساز، می‌تواند در قالب‌های متفاوتی تنظیم شود. شناخت دقیق انواع قرارداد مشارکت در ساخت برای انتخاب بهترین ساختار همکاری و جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی ضروری است.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را می‌توان از سه منظر اصلی دسته‌بندی کرد: از حیث طرفین قرارداد، از جهت نحوه مشارکت و از نظر موضوع ساخت و ساز. هر یک از این دسته‌ها ویژگی‌ها، مزایا، محدودیت‌ها و نکات حقوقی خاص خود را دارد که آگاهی از آن‌ها برای مالکان، سازندگان و سرمایه‌گذاران امری حیاتی است. در ادامه این مقاله، به بررسی جامع هر یک از این دسته‌بندی‌ها پرداخته و نکات کلیدی آن‌ها را توضیح خواهیم داد تا شما بتوانید با دیدی بازتر، قرارداد مشارکت در ساخت مناسب خود را انتخاب و منعقد کنید.

با توجه به پیچیدگی‌ها و ظرافت‌های حقوقی در هر یک از انواع قرارداد مشارکت در ساخت، آشنایی دقیق با این تنوع نه تنها ریسک اختلافات و ضررهای مالی را کاهش می‌دهد، بلکه به شما کمک می‌کند بهترین شیوه همکاری را متناسب با شرایط خود انتخاب کنید. اگر به دنبال این هستید که بدانید کدام نوع قرارداد بیشترین سود و کمترین چالش را برایتان به همراه دارد، پیشنهاد می‌کنیم تا پایان این مقاله همراه ما باشید؛ چرا که نکات مهم و تجربه‌های عملی ارزشمندی را بررسی خواهیم کرد که می‌تواند مسیر پروژه شما را هموارتر و مطمئن‌تر سازد.

✅ انواع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از حیث طرفین قرارداد

✅ انواع قرارداد مشارکت در ساخت از جهت نحوه مشارکت

✅ انواع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از حیث موضوع ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز انواع مختلفی دارند. منشا این تفاوت ها را میتوان از چند حیث برشمرد. موضوع ساخت وساز، متعاقدین و نحوه مشارکت. این تفاوت ها، آثار و شرایط قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را نیز تحت تأثیر قرار می دهد.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از حیث طرفین قرارداد

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را اشخاص حقیقی و حقوقی منعقد می کنند. شخص حقوقی طرف قرارداد به نوبه خود ممکن است خصوصی و یا عمومی باشد. از این رو این مطلب در ۳ دسته اشخاص حقیقی، اشخاص حقوقی حقوق خصوصی و اشخاص حقوقی حقوق عمومی ارایه می شود.

✳️ اشخاص حقیقی

چند سالی است که در پی افزایش جمعیت انسانی و فزونی ارزش زمین، افراد صاحب زمین، بنا به مقاصد انتفاعی و شخصی به دلیل نداشتن سرمایه کافی برای ساخت و ساز، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز با اشخاص بهره مند از سرمایه و فن می نمایند. شریک نیز به نوبه خود می تواند از اشخاص حقیقی باشد.

✳️ اشخاص حقوقی حقوق خصوصی

الف) شرکت های خصوصی

به منظور فعالیت در عرصه ساخت و ساز و به لحاظ پر منفعت بودن این عرصه شرکت هایی ایجاد شده اند که به عنوان شریک در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و یا به عنوان پیمانکار در قراردادهای پیمانکاری وارد می شوند و ساخت پروژه را بر عهده می گیرند.

ب) موقوفات

موقوفات دسته ای از اموال هستند که از جریان داد و ستد و معاملات خارج و به هدفی نیک تخصیص داده شده اند و دارای شخصیت حقوقی هستند. متولی یا سازمان اوقاف و امور خیریه در جهت حفظ و اداره موقوفه و صرف منافع بر طبق وقف نامه، به نمایندگی از موقوفه اقدام می نماید و اعمال حقوقی لازم را انجام می دهد.
ماده ۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب ۱۳۶۳ در این باره بیان می دارد : هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است و متولی یا سازمان، حسب مورد نماینده او می باشد.
در مواردی، زمینی که قرار است بر روی آن عملیات ساخت و ساز صورت پذیرد، وقفی است. چنان چه این عملیات به موجب قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باشد، باید دید با توجه به وقفی بودن عرصه، انعقاد این قرارداد به چه نحو خواهد بود.
به منظور کمک و تسریع در عمران، احیاء، توسعه، بازسازی و مرمت موقوفات سراسر کشور و به دلیل قرار گرفتن سازمان اوقاف و امور خیریه در چهارچوب اداری به طور مجزا، مؤسسه صندوق عمران موقوفات کشور در سال ۱۳۶۴ در اداره ثبت شرکت ها و مؤسسات غیرتجاری تهران و برای مدت نامحدود به ثبت رسیده است. صندوق مزبور، نسبت به زمینی که اداره اوقاف تعیین می کند به بستن قرارداد مشارکت در ساخت و ساز با سازنده ( به عنوان شریک ) اقدام می نماید.

ج) بانک ها

بانک (به ویژه بانک مسکن) قرارداد مشارکت مدنی تنظیم می کند و در ازای اعطای تسهیلات، برای خود سهم الشرکه در نظر می گیرد به این شکل که بانک به مالک زمین تسهیلات می دهد تا وی ساخت و ساز انجام دهد. قرارداد مشارکت مدنی بانک مسکن با اشخاص حقیقی / حقوقی برای احداث مجتمع مسکونی / واحد مسکونی انفرادی بر حسب وضعیت ملکی زمین، در ۳ نوع :
در زمین ملکی میان مالک زمین (شریک) و بانک
در زمین واگذاری میان شریک، راهن زمین واگذاری و بانک
در زمین استیجاری موقوفه ما بین شریک (مستاجر عرصه با اخذ مجوز و موافقت سازمان / موقوفه) و بانک منعقد می شود.

✳️ اشخاص حقوقی حقوق عمومی

الف) دولت (سازمان مسکن و شهرسازی)

قرارداد مشارکت در ساخت از سال ۱۳۷۲ با پیشنهاد دولت وقت، در سازمان مسکن و شهرسازی باب شد. در تنظیم قراردادهای مشارکتی، بحث اصلی آورده طرفین است. آورده سازمان تنها زمین است به همین جهت، اگر شریک در جریان پروژه تا میزان قدر السهم خود آورده داشته باشد، برای ادامه پروژه، سازمان آورده جدیدی نخواهد داشت و شریک با هزینه خود، پروژه را ادامه می دهد و در اصلاحیه قرارداد، بر قدرالسهم شریک افزوده می شود.
پس از تعیین قدرالسهم توسط کارشناس دادگستری، سازمان بر اساس نمونه قراردادهای ابداعی از سوی سازمان ملی زمین و مسکن، جهت مبادله قرارداد اقدام می کند. در جریان پروژه، شریک ممکن است اقدام به اخذ وام نماید. پروژه که به مرحله پیشرفت فیزیکی ۶۰ تا ۷۰ درصد رسید، مهندس ناظر پروژه در ساختمان به واحد مسکن این امر را گزارش می کند و در این راستا، جلسه ای جهت اصلاح سهم الشرکه و تعیین و تفکیک آن تشکیل می گردد. پس از تفکیک واحدها از راه توافق یا قرعه، برای هر واحد سند مجزا تنظیم می شود. در نهایت پس از ایفای همه تعهدات شریک، سازمان نسبت به مجوز صدور سند به شریک اقدام می کند.

ب) شهرداری (سازمان سرمایه گذاری و مدیریت پروژه های مشارکتی)

قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز که شهرداری منعقد می کند، در راستای انجام پروژه هایی است که از وظایف این نهاد به شمار می رود. از جمله پروژه های ساخت پارکینگ های عمومی، پروژه های عمرانی و شهری شهرداری و پروژه های گردشگری و تفریحی شهرداری.
به منظور اجرای این پروژه ها آگهی مناقصه منتشر می کند و با شرکتی که بالاترین سهم را به شهرداری پیشنهاد دهد، به عنوان شریک خود، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز منعقد می نماید. لازم است شریک، توانایی نقدی حداقل ۳۰ درصد هزینه پروژه را داشته باشد.
تفاوتی که آورده شهرداری با آورده سایر مالکان زمین (اعم از دولت و اشخاص خصوصی) دارد این است که علاوه بر زمین، هزینه کلیه مجوزها نیز جزء آورده شهرداری محسوب می گردد. عقد قرارداد و تعیین قدر السهم قراردادهای مشارکتی به عهده سازمان سرمایه گذاری و مشارکت های مردمی شهرداری می باشد.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت از جهت نحوه مشارکت

از جهت نحوه مشارکت و منافع حاصله نوع مشارکت و قرارداد آن به اشکال زیر است:

♦️ مشارکت در ساخت معمول (مالک – سازنده) (مالکان – سازنده)

یکی از رایج ترین انواع قراردادهای مشارکت در ساخت می باشد که در آن قدر السهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت (اعم از مالکان و سازندگان) بر حسب میزان آورده آنها تعیین می گردد. بدین صورت که قیمت زمین از یک طرف و قیمت مصالح و اجرای پروژه ساخت و مسایل ریز و درشت هر یک محاسبه شده سپس درصد آورده مالک و سازنده مشخص می شود و قدر السهم نیز به همان میزان تعیین می شود. چنانچه مالکان متعدد باشند نیز ابتدا درصد سهم هر یک از ملک مشخص شده و پس از مشخص شدن قدر السهم مالک (مالکان) قدرالسهم هر یک از آنها از مشارکت مشخص می شود. قدرالسهم تعیین شده بین مالک و شریک سازنده بر حسب قیمت زمین و مصالح متفاوت است به عبارتی اگر قیمت ملک بالاتر باشد درصد مالک بیشتر است و بالعکس که معمولاً درصد به صورت ۵۰/۵۰ و یا ۴۵/۵۵ و یا ۴۰/۶۰ و یا ۷۰/۳۰ بین طرفین تعیین می گردد.

♦️ مشارکت در ساخت تجمیعی (مالکان دو یا چند پلاک – سازنده)

خصوصیت اصلی در این نوع از مشارکت تجمیع چند پلاک (حداقل ۲ پلاک یا قواره زمین کلنگی) و مشارکت در ساخت به صورت یکپارچه است. در خانه ها و قواره های کوچک ملک کلنگی بیشتر اتفاق می افتد و علت آن مزایایی است که در تجمیع وجود دارد گرچه ممکن است در ملک های بزرگ هم بدین کار مبادرت ورزند.

مشارکت تجمیعی یکی از قراردادهای بسیار رایج مشارکت در ساخت به خصوص در بافت فرسوده می باشد. با توجه به قوانین و ضوابط موجود ساخت و ساز، ملک های واقع در بافت فرسوده که اغلب مساحت بنای بسیار کوچکی هم دارند، حتما باید با پلاک های مجاور دیگر تجمیع شوند. در خصوص قدرالسهم در این نوع از مشارکت درست به مانند یک مشارکت عادی رفتار می شود ولی باید مراحلی را جهت تجمیع طی کرد.

♦️ مشارکت در ساخت سهمی (مالک و سازنده)

در این شیوه سهم آن عده از مالکان که قصد واگذاری و یا فروش سهم خود را دارند توسط سازنده خریداری شده و سپس سازنده به عنوان دارنده بخشی از قدر السهم ملک و نیز همچنین به عنوان شریک سازنده اقدام به مشارکت در ساخت با مالکان دیگر می کند.

♦️ مشارکت در ساخت تعویضی (تعویض قدر السهم یا ملک)

گاهی ممکن است مالک و یا سازنده توافق کنند که تمام یا بخشی از سهم خود در یک ملک دیگر متعلق به خود را با قدرالسهمی در ملک مورد مشارکت معاوضه کنند (عموما هم ارز و در هر صورت توافقی) و سپس نسبت به ادامه کار، قرارداد منعقد شود.

♦️ مشارکت در ساخت تهاتری

هرگاه مالک بخشی از سهم یا کل سهم خود را در قبال قدرالسهم ملک در حال ساختی بدهد و در آن شریک شود در واقع یک تهاتر اتفاق افتاده است. برعکس آن اگر سازنده بابت قدرالسهم ملک مورد مشارکت آپارتمانی را به مالک بدهد باز تهاتر اتفاق افتاده است. این مورد دوم در واقع یک عمل تهاتر است که ارتباط به مشارکت در ساخت ندارد در واقع مانند آن است که مالک سهم خود را فروخته و رفته است و دیگر شریک نیست.

البته اگر مالک بخشی از سهم خود را تهاتر کند راجع به بقیه آن هنوز شریک حساب می شود و قرارداد مشارکت همچنان باقی است. گاهی هم شرط این تهاتر اتمام قرارداد مشارکت در ساخت می باشد که در آن صورت هم این تهاتر به قرارداد مشارکت در ساخت پیوسته است.

در شرایط رکود در بازار معاملات مسکن و افزایش دامنه و عمق آن بسیاری از سازنده ها قادر به فروش واحدهای مسکونی نوساز و آماده خود به منظور تامین مالی شروع پروژه های ساختمانی جدید نیستند. در چنین شرایطی سازنده ها در قبال تملک ملک کلنگی، ساختمان مسکونی آماده خود معادل تعداد واحدی که قرار است به عنوان سهم مالک واحد مسکونی پس از اتمام دوره ساخت به آنها واگذار شود را در قبال تملک ملک کلنگی با مالکان این املاک تهاتر کنند. یعنی از همان ابتدا اقدام به تهاتر ملک کلنگی با واحدهای آماده کنند؛ سازنده ها و مالکان نه تنها از این طریق دردسرهای مربوط به مشارکت در ساخت را پشت سر می گذارند بلکه با این اقدام هم مشکل تامین زمین برای سازنده ها برطرف می شود و هم مالکان املاک کلنگی بدون نیاز به سکونت در مسکن اجاره ای از همان ابتدا در واحد مسکونی نوساز خود ساکن می شوند.

تذکر!! تهاتر در این جا صرفا منظور تهاتر ملک است و از تهاتر مصالح که اغلب در جریان ساخت و ساز پیش می آید جدا است.

♦️ مشارکت و تهاتر(بارتر)

ابتدا هزینه های ساخت و ساز از ناحیه سازنده تامین می شود و در مقابل مالک بخشی از سهم خود را در قبال تمام یا بخشی از هزینه های ساخت و ساز به طرف سازنده واگذار می کند. در حال حاضر تهاتر در میان سازمان های دولتی و نیمه دولتی بسیار رواج دارد. کارفرماها راغبند با پیمانکارانی وارد معامله شوند که ظرفیت تهاتر دارند؛ یعنی حاضر باشند در ازای کار انجام شده، به جای پول اموالی را به شکل ملک و مصالح دریافت کنند. کاهش نقدینگی در سازمان ها، سبب افزایش تمایل به این شکل از معامله می شود. البته افزونی موجودی املاک و مستغلات و اموال دیگر و نیز نوع تولید یا خدمات مالک کارفرما هم دلیل دیگری برای تهاتر در مشارکت در ساخت می باشد.

♦️ مشارکت در ساخت تکمیلی

پروژه های ساخت و سازی که توسط سازنده اولیه به واسطه سهل انگاری و یا هر علت دیگری تکمیل نشده است و ادامه پروژه ساخت و ساز در نهایت به یک سازنده دیگر، واگذار می گردد. با محاسبه و در نظر گرفتن میزان کار انجام شده و باقی مانده و تسویه با سازنده قبلی و یا مشخص شدن حساب بدهکاری یا بستانکاری وی قدرالسهم سازنده جدید مشخص می شود.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از حیث موضوع ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بسته به این که موضوع ساخت و ساز چیست، انواع مختلفی دارد.

🔶 قرارداد مشارکت در ساخت بنا

موضوع این گونه قرارداد، ساخت و ساز و احداث بنا و ساختمان اعم از مسکونی، تجاری و…. چه به صورت انفرادی (تک ساختمان) و چه به صورت انبوه (در قالب مجتمع سازی گسترده) می باشد. لازم به ذکر است که طرفین قرارداد بر حسب مورد می تواند شخص حقیقی و یا حقوقی (خصوصی و عمومی) باشد.

🔶 مشارکت در ساخت آپارتمان

در این نوع از قرارداد معمولا طرف سازنده متعهد می شود ملک مورد نظر را در چند طبقه معین با تعداد واحدهای مشخص، بسازد و سپس واحدها بین دو طرف قرارداد طبق توافق تقسیم می شوند. مهمترین نکته در تنظیم این نوع قرارداد مشارکت در ساخت تقسیم عادلانه واحدها است.
به طور معمول شرکت های پیمانکار یا سازنده از میزان ارزش واحدهای مختلف در آپارتمان آگاه تر هستند و ممکن است مالک در این مورد اطلاعی نداشته باشد و واحدهای کم ارزش تر به او برسد. به عنوان مثال در یک آپارتمان پنج طبقه معمولا واحد طبقه اول نسبت به دیگر طبقات ارزش کمتری دارد که باید در تقسیم آن به صورت عادلانه در قرارداد توجه شود.

🔶 مشارکت در ساخت تجاری – اداری

گرفتن مجوزهای شهرداری، پرداخت هزینه های ساخت و اجاره بها به مالک و رعایت اصول مهندسی و مقررات ساخت و ساز ساخت مجتمع تجاری بسیار مهم است که باید حتما در قرارداد قید شوند. از طرف دیگر قوانینی در رابطه با میزان متراژ واحدهای تجاری در معابر مختلف محله ای، منطقه ای و ناحیه ای وجود دارد که حتما باید در قرارداد ساخت قید شده و رعایت شوند؛ مثلا حداکثر تراکم مجتمع تجاری در شهر باید چهارصد درصد کل زمین باشد و حداکثر زیربنای آن در طبقه همکف می تواند صد در صد مساحت زمین باشد.
تعیین داور در تنظیم قرارداد مجتمع تجاری اهمیت زیادی دارد و در طرع دعاوی احتمالی کمک کننده است؛ در این نوع مشارکت طرفین باید حتما به طور کامل به تعهدات خود عمل کنند یعنی مالک حتما باید ملک را در موقع مقرر در اختیار سازنده قرار داده و سازنده نیز باید مراحل ساخت را در فواصل زمانی معین به انجام برساند.

🔶 مشارکت در ساخت خانه

مالکی که خانه ای قدیمی و فرسوده دارد و به دلایل مالی امکان ساخت آن را ندارد می تواند به واسطه مشارکت اقدام به ساخت کند. این امر می تواند به روش های مختلف انجام شود و بسته به ارزش ملک و قیمت مصالح تمام شده تقسیم صورت بگیرد؛ مثلا می توانند قرارداد را برای ساخت دو طبقه واحد مسکونی تنظیم کنند و هر کدام از طرفین یک طبقه را در پایان کار داشته باشند و یا در صورت قدرالسهم نامساوی یکی از طرفین مبلغی را بدهد. مبلغ بلاعوض و اسکان و اجاره ماهیانه و….. همه بستگی به توافق و سبک سنگین کردن آورده های طرفین دارد.

🔶 مشارکت در ساخت ویلا

مهمترین نکته در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت ویلا نحوه تقسیم سهم مشارکت برای هر یک از طرفین قرارداد است. وقتی مالک ویلای قدیمی قصد نوسازی دارد و یا زمینی دارد که میخواهد ویلایی در آن بسازد و به خاطر امور مالی و فنی از عهده آن بر نمی آید از روش مشارکت استفاده می کند.

🔶 مشارکت در ساخت گلخانه

این نوع قرارداد معمولا برای احداث محل پرورش گل و گیاه، سبزیجات، میوه، درختان و بوته های مختلف کاربرد دارد. برای این نوع از قرارداد نیز علاوه بر نکات کلی یاد شده باید به موارد دیگری نیز توجه داشت که در ادامه بررسی می کنیم:

• در نظر داشتن عوامل محیطی محل احداث باغ برای پرورش محصولی مورد نظر. مانند: آب و هوا، خاک، شیب زمین و…..
• توجه داشتن به عوامل اقتصادی از قبیل بستر مناسب برای پرورش محصول در کوتاهترین زمان به منظور بازگشت سرمایه، دسترسی آسان به بازار فروش، دسترسی به ابزار و نیروی انسانی و شرایط راه ها برای حمل و نقل.
• نکته بعد امکان دیوار کشیدن به دور باغ است که شرایطی دارد: عرف بودن این کار در منطقه مورد نظر، وجود سند مالکیت، رسیدن باغ به مرحله میوه دادن، وجود مساحت حداقل ۵۰۰۰ متری.

🔶 مشارکت در ساخت پمپ بنزین

سرمایه گذاری و مشارکت در احداث جایگاه سوخت به دلیل وجود منابع نفتی در کشورمان و افزایش مصرف سوخت به یکی از مهمترین زمینه های سرمایه گذاری تبدیل شده است. احداث جایگاه سوخت دارای مراحل مختلفی از جمله انتخاب زمین، دریافت مجوز، احداث سکوها و تجهیزات، معماری استاندارد جایگاه و … است که هر کدام از این مراحل هزینه های زیادی در بردارد؛ به همین دلیل افراد برای سرمایه گذاری در این زمینه به مشارکت تمایل زیادی نشان می دهند. مشارکت در این حوزه نیازمند نوشتن قرارداد مشارکت مدنی استانداردی است که همه ویژگی های مورد نیاز را داشته باشد تا هیچکدام از طرفین متحمل ضرر ناشی از ناآشنا بودن با نوشتن قرارداد نشوند. برای انجام این نوع قرارداد ابتدا باید شرایطی که شرکت ملی پخش فرآورده های نفتی مشخص کرده را فراهم نمود که شامل شرایط فردی و عمومی و شرایط اختصاصی است که در دفترچه ای مخصوص بیان شده است. در مرحله دوم باید مراحل اخذ مجوز از مراجع مربوط طی شود و هزینه های ساخت و احداث آن برآورد شده باشد.

اما قرارداد مشارکت پمپ بنزین از نوع قراردادهای مدنی است که به معنای آمیختن سرمایه های نقدی و غیر نقدی دو طرف قرارداد است. در این نوع قرارداد فرد صاحب زمین با سرمایه گذار در زمینه تجهیزات نفتی برای احداث پمپ بنزین مشارکت می کند که در تنظیم آن نکات مهمی از قبیل مواردی که در بخش های قبل بیان شد باید رعایت شوند، پس حضور کارشناس و مشاور حقوقی در این زمینه ضروری است. معمولا برای احداث پمپ بنزین شراکت بدین شکل است که فرد صاحب زمین با مهندس تجهیزات نفتی یا سرمایه گذار شراکت می کنند.

اما شکل های دیگر این شراکت مثل شراکت دو سرمایه گذار یا شراکت صاحب زمین و شخص پیمانکار یا شراکت به شکل تاسیس شرکت یا مشارکت صاحب زمین، صاحب تجربه و سرمایه گذار نیز وجود دارد که نکات حقوقی ظریفی در آن نهفته است که بهتر است قبل از بستن قرارداد با وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.

🔶 مشارکت در ساخت مراکز ورزشی

آماده سازی زمین و استانداردها و ملزمات این مراکز کاملا تخصصی است و از عهده هر سازنده ای بر نمی آید. در این مراکز هم حق السهم معمولا از بهره برداری مجموعه می باشد.

🔶 مشارکت در ساخت واحدهای دامداری

با توجه به قوانین و ضوابط مربوط به این واحدها باید انجام شود. زمین این واحدها خارج از شهر قرار گرفته است و گرچه زمین های نسبتا بزرگی هستند ولی نسبت به زمین های شهری ارزان. در اینجا نیز بهره برداری است که مورد مشارکت قرار می گیرد. زمین از شخصی و ساخت و آوردن تجهیزات از شخص دیگر (حقوقی یا حقیقی) بنابراین در درآمد حاصل از بهره برداری واحد شریک می شوند.

🔶 مشارکت در ساخت هتل و مراکز گردشگری

این قرارداد مشارکت بین مالک و سرمایه گذار برای ساخت هتل و مراکز گردشگری تنظیم می شود؛ این قرارداد از حساسیت بسیاری برخوردار است و بی احتیاطی در تنظیم آن می تواند طرفین و مخصوصا مالک را متضرر کند. علاوه بر رعایت کلیه نکات قرارداد مشارکت در ساخت باید توجه داشت که مکان احداث هتل و یا مرکز گردشگری امکان و قابلیت لازم را داشته باشد، یعنی به عنوان مثال محل احداث هتل نزدیک به اماکن گردشگری زیارتی و جاذبه های طبیعی باشد و نیز باید حداقل متراژ لازم برای دریافت مجوز از مراجع قانونی را داشته باشد، مثلا برای احداث هتل حداقل ۴۰۰ متر و هتل آپارتمان حداقل ۳۰۰ متر مربع لازم است. سازنده باید شرایط قانونی برای اخذ مجوز احداث هتل را داشته باشد.

🔶 مشارکت در ساخت بیمارستان و مراکز درمانی

پروژه ساخت بیمارستان و مراکز درمانی کار تخصصی و بزرگی است. در بخش خصوصی سازندگان و سرمایه گذارانی که در این کار مشارکت می کنند ممکن است خود از کادر مدیریت و درمانی بیمارستان باشند.

🔶 مشارکت در ساخت کارخانه، کارگاه و یا سوله (سازه صنعتی)

در تنظیم این نوع از قرارداد باید علاوه بر نکات ذکر شده در مورد قرارداد مشارکت ساخت، موارد زیر نیز رعایت شوند:

• طرفین قرارداد باید به صورت یک نفر به عنوان شریک و دیگری به عنوان شرکت مشخص شوند.
• موضوع باید به صورت شفاف بیان شود؛ معمولا سرمایه گذاری در این قرارداد برای ساخت و راه اندازی کارخانه ای برای تولید محصول مشخص است که طرفین را باید ملزم به رعایت بندهای قرارداد کند.
• باید در تنظیم این نوع عقد تابعیت و مکان و مرکز اصلی برای احداث مورد قرارداد تعیین شود.
• مدیریت داخلی باید مشخص باشد؛ طرفین تا اتمام پروژه حق واگذاری سهم خود را نداشته باشند و تعهدات را در زمان معین به اتمام برسانند، هم چنین شریک یا طرف اول باید فعالیت را در برابر خسارات احتمالی در حین کار بیمه کند.
• مرجع حل اختلاف و تعداد مواد و نسخه های قرارداد مشارکت در ساخت کارخانه باید در متن آن ذکر شوند.
• نکته آخر اینکه محل احداث کارخانه از نظر قانونی باید شرایط آن را داشته باشد و مجوزهای مربوط را بگیرد.
• داور باید حتما تعیین شود.
• در قرارداد چگونگی پرداخت جریمه بابت تخلف ذکر شود
• نحوه تقسیم افزایش ارزش احتمالی حاصل از آن باید معین شود.
• نکته بعدی تعیین بررسی پیشرفت کار در فواصل زمانی مشخص است که باید صورت جلسه شده و به امضای مالکان یا نمایندگان آنها برسد.

🔶 مشارکت در ساخت مراکز آموزشی (مدرسه، آموزشگاه، دانشگاه)

این مراکز یا دولتی غیر انتفاعی و یا خصوصی هستند. نوع سازه با مسکونی و تجاری فرق دارد و استانداردهای مربوط با توجه به کاربری فرق می کند. به ندرت مشارکت در ساخت مدارس دولتی پیش می آید، دولت یا زمین دارد و یا آن را می خرد و به صورت پیمانکاری واگذار می کند. مگر شخص یا اشخاصی به عنوان خیریه زمین بدهند و یا در ساخت آن مشارکت کنند. در بخش خصوصی این امکان وجود دارد که سازنده مشارکت کند و معمولا در بهره برداری کل و یا قسمتی از آن شریک می گردد.

🔶 قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی

موضوع قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی مضیق تر از قرارداد پیشین است. چرا که در این قرارداد بیشتر از سوی دولت و به منظور اجرای وظایف خود در اسکان افراد جامعه انجام می شود. این نهاد عمومی با انعقاد قرارداد با اشخاص صاحب فن و سرمایه، اقدام به واگذاری زمین به منظور ساخت و ساز انبوه و کلان می نماید.

🔶 قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی

قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی، به منظور تعیین معابر، شبکه ها، خیابان کشی، به طور مستقل از سوی مراجع ذیربط، دولت و شهرداری در جهت اجرای وظایف خود و برای آماده سازی زمین به منظور ساخت و ساز، به عنوان مقدمه اجرای عملیات ساخت و ساز منعقد می گردد.

🔶 قرارداد مشارکت پیمان – مدیریت

در قرارداد مشارکت پیمان یا قرارداد مدیریت پیمان (MC) کارفرما یک شخص یا شرکت را جهت مدیریت اجرای پروژه مشخص می کند و به پیمانکار معرفی می کند که این شخص مدیر پیمان است. مدیر پیمان باید در زمینه ی ساخت و ساز تجربه ی لازم را داشته باشد. در اینجا، کارفرما نقش سرمایه گذار و مدیر پیمان نقش مدیریت پروژه را دارد. در این قرارداد، تعیین روش های اجرای پروژه و تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده پیمانکار است. مدیر پیمان درصدی از هزینه های پروژه را دریافت می کند. یعنی مزایا و حقوق مدیریت پیمان در واقع جزو هزینه های کار محسوب می شود.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک