قانون دلالی املاک ⚖️ دلالی در قانون تجارت
قانون دلالی املاک در ایران ⚖️ نگاهی به دلالی در قانون تجارت و مقررات صنفی
بازار مسکن در ایران یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی است که همواره نیازمند نظم و شفافیت در معاملات می‌باشد. در این میان، نقش دلالان و مشاوران املاک به عنوان واسطه‌گرانی که ارتباط بین خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر را برقرار می‌کنند، اهمیت زیادی دارد. به همین دلیل، قانون دلالی املاک به‌عنوان چارچوبی قانونی و مشخص برای تنظیم فعالیت این گروه تدوین شده است تا از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
قانون دلالی املاک در ایران بر پایه دو ستون اصلی بنا شده است: نخست «قانون راجع به دلالان» مصوب سال ۱۳۱۷ و دوم مقرراتی که در قانون تجارت به ویژه در مواد ۳۵۳ تا ۳۵۵ به موضوع دلالی پرداخته است. در کنار این قوانین، مقررات صنفی و آیین‌نامه‌های اتحادیه مشاوران املاک نیز تکمیل‌کننده این چارچوب قانونی هستند. بنابراین هر فردی که قصد فعالیت در حوزه مشاوره و واسطه‌گری املاک را دارد، باید با این قوانین آشنا باشد.
از سوی دیگر، در دلالی در قانون تجارت تأکید شده که دلال موظف به رعایت اصول صداقت، شفافیت و امانتداری است. قانون‌گذار در این زمینه مسئولیت‌های سنگینی را بر عهده دلال گذاشته است؛ از جمله ثبت دقیق معاملات در دفتر مخصوص، اعلام هرگونه نفع شخصی در معامله و بررسی صحت اسناد و مدارک طرفین. این مواد قانونی نشان می‌دهد که قانون، دلال را تنها یک واسطه ساده نمی‌داند بلکه او را شریک در مسئولیت‌های معامله قلمداد می‌کند.
شناخت قوانین مربوط به دلالی نه تنها برای مشاوران املاک، بلکه برای مردم عادی نیز اهمیت دارد. بسیاری از اختلافات ملکی ناشی از عدم آگاهی طرفین از وظایف و تکالیف دلال است. با درک درست از قانون دلالی املاک و مقررات مرتبط با آن، هم دلالان می‌توانند حرفه‌ای‌تر عمل کنند و هم طرفین معامله با اطمینان بیشتری قرارداد ببندند.
به طور خلاصه، قانون دلالی املاک و دلالی در قانون تجارت ابزاری قانونی برای ایجاد شفافیت در معاملات ملکی است. این قوانین مسیر روشنی را برای فعالیت دلالان مشخص کرده و ضمانت اجرایی محکمی برای حمایت از حقوق خریداران، فروشندگان و مستأجران فراهم آورده است.
تعریف دلالی و واسطه گری 🏠🤝
دلالی یا واسطه‌گری در ساده‌ترین تعریف به معنای ایجاد ارتباط میان دو یا چند طرف معامله است، به نحوی که معامله‌ای میان آنها شکل بگیرد. شخصی که این نقش را بر عهده دارد «دلال» یا «واسطه» نامیده می‌شود. او در برابر این فعالیت، حق‌الزحمه یا اجرتی دریافت می‌کند که میزان آن معمولاً براساس توافق طرفین یا تعرفه‌های قانونی مشخص می‌شود.
در قانون دلالی املاک، دلال کسی است که به صورت رسمی و با داشتن پروانه کسب از اتحادیه مشاوران املاک، واسطه انجام معاملات ملکی اعم از خرید و فروش، رهن و اجاره و یا مشارکت در ساخت می‌شود. بنابراین دلالی صرفاً یک فعالیت آزاد و بدون چارچوب نیست، بلکه قانونی بوده و دارای ضوابط مشخص است.
از سوی دیگر، در دلالی در قانون تجارت (ماده ۳۳۵)، دلال تعریف شده است به عنوان شخصی که شغل معمولی او واسطه‌گری در انجام معاملات است و موظف است اطلاعات صحیح و کامل را به طرفین منتقل کند. این تعریف نشان می‌دهد که قانون‌گذار، دلال را تنها یک معرف ساده نمی‌داند، بلکه او را شخصی با تعهدات و مسئولیت‌های قانونی معرفی کرده است.
به بیان دیگر، واسطه‌گری زمانی «دلالی قانونی» محسوب می‌شود که در چهارچوب قوانین و مقررات رسمی انجام گیرد. در غیر این صورت، فعالیت افراد بدون مجوز نه تنها اعتبار قانونی ندارد، بلکه می‌تواند مشکلات حقوقی برای طرفین معامله به همراه داشته باشد.
قرارداد دلالی 📑✍️
یکی از مهم‌ترین ارکان در قانون دلالی املاک، وجود قرارداد رسمی میان دلال و طرفین معامله است. قرارداد دلالی در واقع توافق‌نامه‌ای است که چارچوب همکاری، وظایف دلال و میزان حق‌الزحمه او را مشخص می‌کند. این قرارداد می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی باشد، اما طبق مقررات صنفی و برای جلوگیری از اختلافات، تنظیم کتبی قرارداد همواره توصیه می‌شود.
در قرارداد دلالی، جزئیات معامله باید به صورت شفاف ذکر شود تا هیچ ابهامی برای خریدار، فروشنده یا مستأجر باقی نماند. مهم‌ترین مواردی که باید در قرارداد ذکر شوند عبارت‌اند از:
- مشخصات کامل طرفین معامله 👤
- موضوع قرارداد (خرید، فروش، رهن یا اجاره) 🏠
- مبلغ و شرایط پرداخت حق‌الزحمه دلال 💰
- مدت اعتبار قرارداد ⏳
- تعهدات دلال و طرفین معامله 🤝
در دلالی در قانون تجارت نیز بر اهمیت قرارداد تأکید شده است. طبق این قانون، دلال باید تمام توافقات و شرایط معامله را در دفتر مخصوص خود ثبت کند و در صورت نیاز، نسخه‌ای از قرارداد به طرفین ارائه دهد. این موضوع باعث شفافیت و اطمینان بیشتر در روند معامله می‌شود.
بنابراین، قرارداد دلالی ابزاری قانونی است که هم از حقوق دلال حمایت می‌کند و هم مانع از بروز اختلافات احتمالی بین طرفین می‌شود. بدون وجود قرارداد معتبر، اثبات ادعای دلال برای دریافت حق‌الزحمه یا پیگیری تعهدات طرفین بسیار دشوار خواهد بود.
حق الزحمه و اجرت دلال 💰⚖️
یکی از مهم‌ترین موضوعات در قانون دلالی املاک، بحث حق‌الزحمه یا اجرت دلال است. قانون‌گذار در قانون تجارت مواد متعددی را به این موضوع اختصاص داده و شرایط دریافت اجرت توسط دلال را مشخص کرده است.
🔹 ماده ۳۴۸ قانون تجارت می‌گوید: «دلال نمی‌تواند حق دلالی را مطالبه کند مگر در صورتی‌که معامله به راهنمایی یا وساطت او تمام شده باشد.» یعنی تنها در صورتی که نتیجه معامله با دخالت دلال قطعی شود، او مستحق اجرت است. همچنین طبق ماده ۳۵۰، اگر معامله مشروط به شرط تعلیقی باشد، دلال پس از تحقق آن شرط، حق دریافت اجرت خواهد داشت.
👉 به همین دلیل در معاملات ملکی که دارای سابقه ثبتی هستند، تا زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه، معمولاً اجرت دلال به طور کامل قابل مطالبه نیست. با این حال، طرفین می‌توانند توافق کنند که بخشی از کمیسیون (مثلاً ۷۰٪) هنگام تنظیم مبایعه‌نامه پرداخت شود و باقی‌مانده بعد از انتقال سند.
🔹 در ماده ۳۴۹ قانون تجارت آمده است که اگر دلال برخلاف وظایف خود عمل کند یا از طرف دیگر معامله وجهی دریافت نماید، مستحق اجرت نخواهد بود و حتی ممکن است به مجازات «خیانت در امانت» محکوم شود 🚫.
🔹 طبق ماده ۳۵۱، اگر در قرارداد شرط شده باشد که مخارج دلال (مثل هزینه‌های بازاریابی یا تبلیغات) باید پرداخت شود، او حتی در صورت سر نگرفتن معامله نیز می‌تواند این هزینه‌ها را مطالبه کند. همین موضوع در صورتی هم که «عرف تجاری محل» چنین هزینه‌هایی را بر عهده طرفین بداند، اجرا خواهد شد.
🔹 ماده ۳۵۲ تأکید می‌کند که اگر معامله با رضایت طرفین یا به یکی از اختیارات قانونی فسخ شود، اجرت دلال همچنان باقی است؛ به شرطی که فسخ ناشی از تخلف یا قصور خود دلال نباشد. در صورتی که به دلیل تخلف مشاور املاک اختلافی بین طرفین ایجاد شود و در نهایت قرارداد اقاله یا فسخ گردد، دلال نه تنها مستحق اجرت نیست بلکه باید خسارات وارده را هم جبران کند ⚠️.
🔹 در ادامه، ماده ۳۵۳ تصریح می‌کند: «دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد.» و طبق ماده ۳۵۴، پرداخت حق‌الزحمه به عهده طرفی است که دلال را مأمور انجام معامله کرده، مگر اینکه قرارداد دیگری بین طرفین منعقد شده باشد.
علاوه بر این مواد قانونی، طبق ماده ۲۵ دستورالعمل اجرایی صدور پروانه تخصصی مشاوران املاک، حق‌الزحمه مشاور باید مطابق با تعرفه‌ای باشد که کمیسیون نظارت شهرستان‌ها تصویب و اتحادیه مشاوران املاک ابلاغ می‌کند 📜.
❗️تبصره همین ماده تأکید دارد که مشاور املاک حق ندارد بیش از تعرفه مصوب، مبلغی (چه نقدی و چه غیرنقدی) از طرفین دریافت کند. تخلف از این موضوع پیگرد قانونی دارد.
همچنین، ماده ۵۷ قانون نظام صنفی گران‌فروشی در خدمات را «دریافت مبلغی بیش از نرخ‌های مصوب» تعریف می‌کند. در صورت تخلف، بسته به دفعات تکرار، مجازات‌هایی مثل جریمه نقدی، جبران خسارت به مشتری، نصب تابلو تخلف و حتی تعطیلی واحد صنفی تا سه ماه در نظر گرفته شده است 🚫🏛️.
مسئولیت های دلال معاملات املاک
در قانون دلالی املاک و دلالی در قانون تجارت، دلال موظف است مجموعه‌ای از مسئولیت‌ها و وظایف را رعایت کند تا معامله به صورت صحیح، شفاف و قانونی انجام شود. تخلف از این وظایف می‌تواند مسئولیت مدنی و کیفری برای دلال ایجاد کند 🚨.
وظایف و مسئولیت‌های اصلی دلال 📝
اطلاع‌رسانی و دقت 📢✍️
دلال موظف است تمامی جزئیات معامله را به طرفین اطلاع دهد و با نهایت دقت از حقوق آمر (شخصی که او را برای انجام معامله استخدام کرده) محافظت کند.
حفظ بی‌طرفی ⚖️
دلال باید همیشه بی‌طرف بماند. اگر برای یکی از طرفین اختیارات ویژه دارد یا صرفاً دلالی را برای یکی از طرفین انجام می‌دهد، موظف است طرف دیگر را از این موضوع مطلع سازد.
حفظ نمونه ملک 🏡
در معاملاتی که بر اساس نمونه انجام می‌شود، دلال باید نمونه ملک را تا پایان معامله نزد خود نگه دارد، مگر اینکه طرفین او را از این وظیفه معاف کنند.
ضمانت صحت امضاها ✍️✅
دلال ضامن اعتبار امضاهای موجود در اسناد مربوط به معامله است که توسط طرفین از طریق او رد و بدل شده‌اند.
ثبت معاملات 📒
دلال موظف است تمامی معاملاتی را که انجام داده در دفتر مخصوص ثبت کند؛ این دفتر مطابق مقررات مربوط به دفاتر تجاری نگهداری می‌شود.
عدم قبض وجه و اجرای تعهدات بدون مجوز 💳🚫
دلال نمی‌تواند بدون اجازه‌نامه مخصوص، وجهی به نمایندگی از طرفین دریافت کند یا تعهدات آنها را اجرا نماید.
عدم تضمین اعتبار طرفین ❌
به طور کلی، دلال ضامن توان مالی یا اعتبار طرفین معامله نیست، مگر اینکه خود صریحاً این مسئولیت را پذیرفته باشد.
مسئولیت‌ها در صورت تخلف ⚠️
اگر دلال از وظایف قانونی خود تخلف کند، ممکن است علاوه بر مسئولیت مدنی، با مسئولیت کیفری مواجه شود. تخلفاتی مانند عدم رعایت مقررات دلالی می‌تواند منجر به محرومیت موقت یا دائم از شغل دلالی و حتی ابطال پروانه کسب گردد.
✅ نکات مهم در خصوص دلالی
نکات مهم در خصوص دلالی، به ویژه در معاملات املاک، را می‌توان به صورت دسته‌بندی شده به شرح زیر بیان کرد:
✳️ تعریف و ماهیت دلال
- دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله می‌شود یا برای کسی که می‌خواهد، طرف معامله پیدا می‌کند (ماده ۳۳۵ قانون تجارت).
- دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است و قرارداد دلالی بر اساس اصل اعتماد و امانت شکل می‌گیرد.
✳️ شرایط و مجوز دلال
- تصدی به دلالی نیازمند داشتن پروانه است (ماده ۱ قانون راجع به دلالان ۱۳۱۷).
- متقاضی دلالی باید شرایط سنی، تابعیت، تحصیلات، پیشینه اخلاقی و صلاحیت فنی لازم را داشته باشد (ماده ۲ قانون راجع به دلالان).
- دلال موظف است وجه‌الضمان، وثیقه یا ضمانت معتبر برای جبران خسارات احتمالی ارائه دهد (ماده ۳ قانون راجع به دلالان).
✳️ وظایف و مسئولیت‌های دلال
- اطلاع‌رسانی کامل: دلال باید جزئیات معامله، مزایا و معایب ملک و مفاد قرارداد را به طرفین اطلاع دهد (ماده ۳۳۷ قانون تجارت).
- حفظ بی‌طرفی: دلال نباید جانب یکی از طرفین را بگیرد مگر با اطلاع طرف دیگر.
- حفظ اسناد و نمونه‌ها: مسئول نگهداری و حفظ اسناد و نمونه‌ها است و در صورت تعدی یا تفریط مسئول جبران خسارت می‌باشد (ماده ۳۳۹ قانون تجارت).
- ضمانت صحت امضاها: صحت اسناد و امضاهای طرفین معامله که توسط دلال رد و بدل شده، بر عهده اوست (ماده ۳۴۲ قانون تجارت).
- عدم قبض وجه یا اجرای تعهدات بدون اجازه: دلال نمی‌تواند ثمن یا اجاره بها را دریافت یا تعهد طرفین را اجرا کند مگر با اجازه‌نامه خاص (ماده ۳۳۸ قانون تجارت).
- ثبت معاملات: دلال موظف است معاملات انجام شده را در دفتر مخصوص ثبت کند و قرارداد حق‌الزحمه را قبل از انجام کار تنظیم نماید (آئین‌نامه دلالان ۱۳۱۹، ماده ۱۵ و ۱۶).
✳️ محدودیت‌ها و ممنوعیت‌ها
- دلال به طور کلی ضامن تمکن مالی یا پرداخت طرفین نیست مگر اینکه صریحاً مسئولیت را پذیرفته باشد (ماده ۳۴۳ و ۳۴۵ قانون تجارت).
- دلال موظف است در صورت ذی‌نفع بودن در معامله، مراتب را به اطلاع طرف مقابل برساند (ماده ۳۴۶ و ۳۴۷ قانون تجارت).
- اشتغال بدون پروانه یا عدم رعایت قوانین دلالی جرم یا تخلف محسوب شده و پیگرد قانونی دارد (ماده ۸ و ۹ قانون راجع به دلالان ۱۳۱۷).
✳️ حق‌الزحمه دلال
- حق‌الزحمه دلال بر اساس قرارداد و تعرفه قانونی تعیین می‌شود و در معاملات با دو مراجعه‌کننده، هزینه به‌طور مساوی تقسیم می‌شود (آئین‌نامه دلالان ۱۳۱۹، ماده ۱۷).
✳️ نظارت و رسیدگی
- مقامات ثبت موظف به بررسی صلاحیت و رفتار دلالان هستند و در صورت تخلف، پروانه دلالی ابطال یا محدود می‌شود (آئین‌نامه دلالان ۱۳۱۹، مواد ۵ تا ۱۴).
نحوه اجرای دلالی 🏠🤝
معرفی طرفین 👥
وظیفه اصلی دلال، معرفی و فراهم کردن زمینه توافق بین طرفین یک معامله است. دلال نقش واسطه را ایفا می‌کند تا خریدار و فروشنده، یا موجر و مستأجر، بتوانند به یک توافق منطقی برسند.
تطبیق منافع ⚖️
دلال با درک صحیح نیازها و منافع طرفین، تلاش می‌کند معامله‌ای سودمند و عادلانه برای هر دو طرف منعقد شود. این موضوع باعث می‌شود که هر دو طرف از معامله رضایت داشته باشند و از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود.
مذاکرات اولیه ✍️
نقش دلال محدود به مذاکرات ابتدایی و تشریح جزئیات معامله است. او حق انعقاد قرارداد یا اجرای تعهدات را ندارد؛ یعنی فقط مسیر معامله را هموار می‌کند و مسئول اجرای تعهدات طرفین نیست.
دلالی در قانون تجارت
در قانون تجارت ایران، دلالی به واسطه‌گری در انجام معاملات اطلاق می‌شود و دلال شخصی است که در ازای دریافت اجرت، طرفین معامله را به یکدیگر معرفی می‌کند یا به انجام معامله بین آنها کمک می‌نماید. دلال خود نباید طرف معامله باشد و مسئولیت صحت اطلاعاتی که به طرفین ارائه می‌دهد، بر عهده اوست. عقد دلالی تابع مقررات وکالت است و در صورت عدم امکان انجام معامله یا انصراف طرفین، دلال مستحق مخارج انجام شده خود خواهد بود.
تعریف دلال طبق ماده ۳۳۵ قانون تجارت 📜
«دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد، طرف معامله پیدا نماید، طرف پیدا می‌کند. اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است.»
✍️ توضیح ساده: دلال به معنای «دلالت‌دهنده» است و ریشه آن از کلمه «دال» گرفته شده است. دلال کسی است که در قبال دریافت اجرت، واسطه انجام معامله می‌شود و یا معامله با وساطت و راهنمایی او منعقد می‌گردد. به عبارت دیگر، دلال روند معامله را تسهیل می‌کند.
امکان فعالیت دلال در حوزه‌های مختلف (ماده ۳۳۶ قانون تجارت) 📜
«دلال می‌تواند در رشته‌های مختلف دلالی نماید و شخصاً نیز تجارت کند.»
✍️ توضیح ساده: دلال می‌تواند در زمینه‌های مختلف فعالیت کند و خود نیز به تجارت بپردازد. از نظر قانون، فعالیت دلالی و حق‌العمل کاری ذاتاً عملیاتی تجاری محسوب می‌شود و دلالان از نظر قانونی تاجر تلقی می‌شوند.
واسطه‌گری در معاملات ملکی 🏡🤝
واسطه‌گری در معاملات املاک نوعی دلالی است و بنابراین مقررات دلالی بر آن حاکم است. قرارداد دلالی تابع مقررات وکالت نیز می‌باشد که در مواد ۶۵۶ و ۶۸۳ قانون مدنی تشریح شده است.
قوانین تکمیلی 📜
علاوه بر قانون تجارت و قانون مدنی، قانون راجع به دلالان مصوب ۷/۱۲/۱۳۱۷ و آیین‌نامه آن مصوب ۲۱/۵/۱۳۱۷ نیز اهمیت دارد:
- ماده ۱ قانون راجع به دلالان: «تصدی به هر نوع دلالی منوط به داشتن پروانه است.»
- ماده ۱ آیین‌نامه قانون دلالان: «مقام صالح برای صدور پروانه دلالی معاملات ملکی، اداره کل ثبت و اسناد و املاک است.»
✅ امروزه طبق ماده ۲ دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی مشاورین املاک و خودرو (۱۳۸۴)، اشتغال به شغل مشاور املاک منوط به داشتن پروانه کسب از اتحادیه مربوط و پروانه تخصصی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است.
عدم داشتن پروانه و اثر آن بر معاملات ❌
- ماده ۹ قانون راجع به دلالان مصوب ۱۳۱۷: دلالی بدون پروانه «جرم» است و مرتکب مستحق تحمل کیفر حبس می‌باشد.
- طبق ماده ۱۲ قانون تعزیرات حکومتی مصوب ۲۳/۱۲/۶۷ و اصلاحی ۱۹/۷/۷۳: نداشتن پروانه واحدهای صنفی «تخلف» محسوب می‌شود و نتیجه آن تعطیلی واحد کسبی تا زمان اخذ پروانه است.
✍️ توضیح ساده: اگر کسی بدون پروانه کسب واسطه انجام معامله شود، خود معامله صحیح است زیرا وجود واسطه صرفاً برای تسهیل انجام معامله بوده است. با این حال، اگر تخلف واسطه موجب وارد شدن خسارت به طرفین شود، وی ممکن است مسئول جبران آن باشد ⚠️.
تکالیف دلال در قانون تجارت ⚖️🤝
در قانون دلالی املاک و به طور مشخص در قانون تجارت، برای دلال (مشاور املاک) وظایف و تکالیفی در نظر گرفته شده که رعایت آنها تضمین‌کننده سلامت و شفافیت معاملات ملکی است. در ادامه، مهم‌ترین این تکالیف را براساس مواد قانونی مرور می‌کنیم:
صداقت و شفافیت در اطلاع‌رسانی 📢✅
طبق ماده ۳۳۷ قانون تجارت، دلال موظف است با نهایت صداقت و حسن نیت، طرفین معامله را از جزئیات مربوط به معامله آگاه سازد، حتی اگر صرفاً برای یکی از طرفین دلالی کند. این یعنی مشاور املاک باید تمام محاسن و معایب ملک را توضیح دهد (مثلاً اگر ملک در طرح تعریض خیابان قرار دارد) و طرفین را از آثار شروط ضمن عقد آگاه کند. در غیر این صورت، علاوه بر مسئولیت صنفی، ممکن است تحت عناوینی مثل «خیانت در امانت» یا «کلاهبرداری» تحت تعقیب کیفری قرار گیرد.
ممنوعیت دریافت یا پرداخت وجه بدون اجازه 💳🚫
بر اساس ماده ۳۳۸ قانون تجارت، دلال حق ندارد به جای یکی از طرفین، وجهی دریافت یا بدهی‌ای را پرداخت کند، مگر اینکه وکالت یا اجازه‌نامه رسمی داشته باشد. بنابراین مشاوران املاک نمی‌توانند خودشان اجاره‌بها یا ثمن معامله را بگیرند، مگر با مجوز صریح از مالک یا موجر.
حفظ و نگهداری اسناد و مدارک 🗂🔐
طبق ماده ۳۳۹ قانون تجارت، دلال مسئول حفظ کلیه اسناد و مدارکی است که در جریان معامله به او سپرده می‌شود. ید (دست) دلال «امانی» محسوب می‌شود؛ یعنی در صورت تعدی یا تفریط، مسئول جبران تمام خسارات خواهد بود. بنابراین مشاور املاک باید نهایت دقت را در نگهداری اسناد به خرج دهد.
صحت و اعتبار امضاها ✍️🔎
برابر ماده ۳۴۲ قانون تجارت، اگر اسناد و قراردادها از طریق دلال رد و بدل شود، او ضامن صحت امضاها و اصالت آن‌هاست. بنابراین مشاور املاک باید هویت طرفین را به‌طور کامل بررسی کرده و امضا و اثر انگشت آنها را در حضور خود اخذ کند.
عدم مسئولیت نسبت به توان مالی خریدار یا ارزش ملک (مگر با تقصیر) 💰🏠
طبق ماده ۳۴۳ و ۳۴۴ قانون تجارت، دلال ضامن توان مالی خریدار یا ارزش ملک نیست، مگر اینکه خودش صریحاً این مسئولیت را قبول کرده باشد یا تقصیر او ثابت شود. به همین دلیل مشاور املاک باید شناخت نسبی از قیمت روز املاک داشته باشد تا در صورت بی‌توجهی و ورود خسارت، مسئول شناخته نشود.
اعلام نفع شخصی در معامله 📌🤝
طبق ماده ۳۴۶ و ۳۴۷ قانون تجارت، اگر دلال در معامله برای خودش نفعی داشته باشد یا سهیم باشد، باید این موضوع را به طرفین اعلام کند. در غیر این صورت، در صورت بروز خسارت، او مسئول جبران خواهد بود و حتی ممکن است همراه با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعهدات شود.
✅ در مجموع، تکالیف دلال در قانون تجارت بر پایه صداقت، شفافیت، امانتداری و رعایت انصاف استوار است. هرگونه قصور یا تقلب از سوی مشاور املاک نه تنها موجب محرومیت صنفی می‌شود، بلکه می‌تواند مسئولیت مدنی و حتی کیفری برای او ایجاد کند.
نظریه مشورتی قوه قضائیه درباره بنگاه‌های املاک ⚖️🏠
در یکی از جدیدترین نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، به ابهامات مربوط به بنگاه‌ها و مشاوران املاک پاسخ داده شده است.
دلالی و تعریف قانونی 📜
متصدیان بنگاه‌های املاک که به امور دلالی و تسهیل معاملات ملکی می‌پردازند، طبق بند ۳ ماده ۲ قانون تجارت ۱۳۱۱ و ماده ۷ قانون راجع به دلالان ۱۳۱۷، دلال محسوب می‌شوند.
- این افراد کاسب عادی نیستند و میزان درآمدشان در سال تأثیری ندارد.
- مقررات ورشکستگی در مورد آنها اعمال می‌شود ⚖️.
وضعیت قوانین قدیمی و جدید 📜
- قانون نظام صنفی مصوب ۱۳۸۲ و اصلاحات بعدی، به صراحت نسخ قانون راجع به دلالان ۱۳۱۷ را اعلام نکرده است.
- با این حال، بعضی مواد جدید قوانین و مقررات، با برخی مواد قانون ۱۳۱۷ مغایرت دارند.
- مثال: طبق ماده ۱۲ قانون تعزیرات حکومتی ۱۳۶۷ و مواد ۲۷ و ۲۸ قانون نظام صنفی ۱۳۸۲، نحوه برخورد با واحدهای صنفی فاقد پروانه کسب مشخص شده است.
نسخ ضمنی ماده ۹ قانون راجع به دلالان ۱۳۱۷ ✅
در حال حاضر، پروانه دلالی به صورت مستقل صادر نمی‌شود و تنها پروانه کسب برای مشاوران املاک ارائه می‌گردد.
- بنابراین، ماده ۹ قانون راجع به دلالان ۱۳۱۷ که دلالی بدون پروانه را جرم می‌دانست، به صورت نسخ ضمنی از قانون خارج شده است.
✍️ توضیح ساده:
اگر کسی بدون پروانه کسب به عنوان مشاور املاک فعالیت کند، عمل او جرم کیفری ندارد، اما در صورت تخلف و خسارت به طرفین معامله، مسئولیت مدنی بر عهده او خواهد بود ⚠️.
آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی 🏠📜
وزارت دادگستری نظر به ماده ۱۲ قانون دلالان مصوب هشتم اسفند ماه ۱۳۱۷ و ماده دوم تصویب‌نامه شماره ۵۸۵۱ – ۱۳۱۹/۵/۲۳ هیئت‌وزیران مقرر می‌دارد:
قسمت اول – ترتیب اجرای قانون نسبت به کسانی که به شغل دلالی معاملات ملکی اشتغال دارند
ماده ۱
اداره ثبت هر محلی طبق دستور اداره کل ثبت به منظور اجرای قانون دلالان آگهی مقتضی صادر و با انتشار در روزنامه‌های محلی (در صورت نبودن روزنامه محلی در روزنامه‌ای که آگهی‌های ثبتی را منتشر می‌کند) و الصاق به معابر عمومی اجرای قانون نامبرده را به اطلاع اهالی خواهد رسانید.
در آگهی باید شرایط مقرر در ماده دوم قانون دلالان و مفاد ماده ۲ و ۳ این آئین‌نامه قید شود.
ماده ۲
کسانی که در تاریخ انتشار آگهی مشغول دلالی معاملات ملکی هستند مکلفند از تاریخ انتشار آگهی تا سه ماه درخواست خود را جهت صدور پروانه دلالی معاملات ملکی به ثبت محل تسلیم نمایند.
درخواست باید در دو نسخه روی برگه‌هایی که مطابق نمونه ۱ قبلاً از طرف اداره ثبت طبع و در دسترس درخواست‌کنندگان قرار داده خواهد شد نوشته شود.
ماده ۳
به درخواست باید مدارک زیر پیوست شود:
- رونوشت گواهی شده از برگ شناسنامه درخواست‌کننده و اگر مشمول قانون نظام وظیفه عمومی باشد رونوشت گواهی شده از برگ خاتمه خدمت زیر پرچم یا برگ معافی قانونی باید ضمیمه شود.
- دو قطعه عکس نیم‌تنه سر برهنه شش در چهار.
- رونوشت گواهی شده از مدارک اطلاعات فنی.
- گواهینامه دادسرای محل بر نداشتن محکومیت‌های معین در شق ۶ ماده ۲ قانون دلالان.
- رونوشت گواهی شده گواهینامه سال ششم ابتدائی.
تبصره ۱
کسانی که گواهینامه سال ششم ابتدائی را نداشته باشند با آنان مطابق تبصره ماده ۲ قانون دلالان رفتار خواهد شد.
تبصره ۲
امتحان درخواست‌کنندگان که گواهینامه سال ششم ابتدائی را نداشته و حاضر به دادن امتحان باشند در کمیسیونی مرکب از رئیس اداره ثبت و نماینده اداره فرهنگ محل به عمل خواهد آمد.
ماده ۴
(منسوخه ۱۳۳۹/۰۷/۰۴) اطلاعات فنی درخواست‌کننده به یکی از دو طریق زیر احراز می‌شود:
- ابراز مدارک رسمی مربوط به داشتن اطلاعات فنی متناسب با شغل دلالی.
- داشتن سه سال پیشینه در عمل دلالی ملکی.
ماده ۵
(اصلاحی ۱۳۳۹/۰۷/۰۴) اداره ثبت محل پس از رسیدگی به درخواست و تحقیق از اخلاق و رفتار درخواست‌کننده و احراز صلاحیت شخصی و فنی از جهت اشتغال به دلالی معاملات ملکی و رعایت احتیاجات محل یک نسخه از برگ درخواست را به انضمام آن به اداره کل ثبت فرستاده و صدور پروانه دلالی معاملات ملکی را بنا به درخواست‌کننده پیشنهاد می‌نماید.
ماده ۶
اداره کل ثبت اسناد و املاک پس از رسیدگی به پیشنهاد و ندیدن نقص اقدام به صدور پروانه می‌نماید.
تبصره (الحاقی ۱۳۳۹/۰۷/۰۴)
مدت اعتبار پروانه دو سال و هر دلالی که ظرف یک ماه آخر مدت اقدام به تجدید پروانه ننماید، در حکم دلال بدون پروانه است.
ماده ۷
در مقابل دریافت دویست ریال مقرر در ماده ۷ قانون، معادل آن تمبر به پروانه الصاق و ابطال می‌شود.
ماده ۸
دلال موظف است پروانه خود را همیشه همراه داشته و در صورت تقاضای مراجعه‌کنندگان به آنها ارائه نماید.
تبصره (الحاقی ۱۳۳۹/۰۷/۰۴)
سردفتران اسناد رسمی مکلفند در موقع تنظیم اسنادی که معامله بوسیله دلال انجام می‌شود، مداخله دلال را در معامله با ذکر شماره پروانه دلال در سند قید و ثبت دفتر را به امضاء دلال نیز برسانند و در صورتی که به این وظیفه عمل ننمایند مورد تعقیب انتظامی قرار خواهند گرفت.
قسمت دوم – ترتیب اجرای قانون درباره کسانی که می‌خواهند به عمل دلالی معاملات ملکی اشتغال ورزند
ماده ۹
کسانی که بخواهند در آتیه شغل دلالی معاملات ملکی را اختیار نمایند، باید قبلاً طبق مقررات قسمت اول این آئین‌نامه پروانه تحصیل کنند و قبل از صدور پروانه حق اشتغال به دلالی معاملات ملکی را ندارند.
قسمت سوم – مقررات مختلفه
ماده ۱۰
دلال باید مخصوصاً مقررات مواد ۳۳۷، ۳۳۸، ۳۳۹، ۳۴۱، ۳۴۲، ۳۴۵ تا ۳۵۰ قانون تجارت را در نظر گرفته و برخلاف مفاد آنها عملی نکند و الا طبق ماده ۸ قانون دلالان مورد تعقیب واقع خواهد شد.
تبصره (الحاقی ۱۳۳۹/۰۷/۰۴)
کلیه دادسراها مکلفند به محض صدور کیفرخواست علیه دلالان معاملات ملکی، مراتب را بوسیله ثبت محل به اداره کل ثبت اطلاع دهند و هرگاه در نتیجه کیفرخواست دادنامه علیه دلالان صادر و به مرحله قطعیت رسید، مجدداً موضوع را به اداره کل ثبت اطلاع دهند. در صورت محکومیت دلال به علت ارتکاب جنایت یا جنحه‌های بزرگ، اداره کل ثبت مراتب را از طریق روزنامه به اطلاع اهالی خواهد رساند.
ماده ۱۱
(اصلاحی ۱۳۳۹/۰۷/۰۴) اداره ثبت محل به محض اطلاع از تخلف دلالان از مقررات قوانین و آئین‌نامه‌های مربوطه و به اطلاع از رفتار ناپسند او، مراتب را ضمن ارسال مدارک امر به اداره کل ثبت گزارش خواهد داد. گزارش مزبور به کمیسیونی مرکب از ۳ نفر کارمند ثبت به تعیین مدیرکل ثبت ارجاع می‌شود. کمیسیون پس از رسیدگی رأی مقتضی صادر کرده و پس از ابلاغ به دستور مدیرکل ثبت اجرا خواهد شد.
ماده ۱۲
(منسوخه ۱۳۳۹/۰۷/۰۴) در صورت اعتراض دلال یا اداره گزارش‌دهنده، رسیدگی با اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر که از سه کارمند دیگر ثبت تشکیل می‌یابد، به عمل خواهد آمد و رأی این کمیسیون قطعی است و به دستور مدیر کل ثبت اجرا خواهد شد.
ماده ۱۳
(اصلاحی ۱۳۳۹/۰۷/۰۴) ترتیب رسیدگی کمیسیون بدوی و طرز ابلاغ رأی کمیسیون طبق مقررات آئین دادرسی اداری کارمندان دولت خواهد بود.
ماده ۱۴
رئیس ثبت محل هر موقع که مقتضی بداند می‌تواند به دفاتر دلال مراجعه نموده و از دلال توضیحاتی که لازم می‌داند بخواهد و یا یکی از کارمندان ثبت را مأمور بازرسی و بررسی دفاتر دلال نماید. دلال مکلف است پاسخ توضیحات رئیس ثبت یا بازرس مأمور رسیدگی را داده و دفاتر خود را نیز در اختیار آنان بگذارد.
ماده ۱۵
هر دلال معاملات ملکی علاوه بر دفاتری که مطابق قانون تجارت ملزم به داشتن آنها است، باید دفتری داشته و در آن هر عمل دلالی را که به او مراجعه می‌شود به ترتیب تاریخ و شماره ثبت و توضیحات زیر مطابق اسناد و مدارک مراجعه‌کننده در ستون‌های مربوط قید نماید:
- نام و نام خانوادگی مراجعه‌کننده و شماره شناسنامه و محل صدور آن.
- نوع معامله.
- مورد معامله با ذکر مشخصات و شرایط معامله.
- مدت انجام معامله توسط دلال.
- میزان حق‌الزحمه دلال که به موجب قرارداد علیحده تعیین شده.
دلال مکلف است پس از قید مراتب فوق دفتر را به امضاء مراجعه‌کننده برساند و بعد از انجام امری که به او مراجعه شده، نتیجه را در ستون مخصوص دفتر با قید تاریخ انجام و تعیین دفتر اسناد رسمی که معامله در آن ثبت شده نوشته و امضاء نماید. در صورتی هم که انجام امر در مدت مقرر عملی نشده یا به جهات دیگر موقوف مانده باشد، باید مراتب را در ستون نامبرده با ذکر تاریخ توضیح داده و امضاء نماید.
ماده ۱۶
دلال باید قبل از اقدام به انجام درخواست مشتریان خود، قرارداد مربوط به حق‌الزحمه را در دو نسخه تنظیم و امضاء نموده و پس از امضاء مراجعه‌کننده یک نسخه را در پرونده مخصوص بایگانی و نسخه دیگر را به مراجعه‌کننده تسلیم و رسید دریافت نماید.
ماده ۱۷
حق‌الزحمه دلال بسته به قرارداد او با طرفین معامله است ولی در هیچ مورد نباید از میزان مقرر در این ماده تجاوز نماید:
در معاملات با حق استرداد و معاملات استقراضی و معاملات قطعی:
- تا ده هزار ریال: صدی یک و نیم.
- از ده هزار ریال تا پنجاه هزار ریال: صدی یک نسبت به مازاد از ده هزار ریال.
- از پنجاه هزار ریال به بالا: سه ربع صدی یک نسبت به مازاد از پنجاه هزار ریال.
در معاملات اجاره:
- تا سیصد ریال مال‌الاجاره ماهیانه: ثلث اجاره ماهیانه.
- از سیصد ریال به بالا: ربع آن نسبت به مازاد از سیصد ریال.
تبصره
در صورتی که طرفین معامله هر دو به دلال مراجعه کرده و قرارداد بسته باشند، حق‌الزحمه به میزان مقرر در فوق بالمناصفه به عهده طرفین است و در غیر این صورت، تمام حق‌الزحمه به عهده طرفی است که به دلال مراجعه کرده است.
قانون دلالی املاک ، قوانین مرتبط با دلالی و واسطه‌گری در معاملات ملکی
مصوب ۷ اسفند ماه ۱۳۱۷
ماده ۱ – تصدی به هر نوع دلالی منوط به داشتن پروانه است.
ماده ۲ – پروانه دلالی با رعایت احتیاجات محلی فقط به اشخاصی داده می‌شود که دارای شرایط زیر باشند:
۱ – داشتن بیست و پنج سال تمام و انجام خدمت وظیفه یا داشتن گواهینامه معافیت یا آماده به خدمت.
۲ – تابعیت ایران.
۳ – داشتن گواهینامه سال ششم ابتدایی و یا دادن امتحانی برابر آن.
۴ – داشتن اطلاعات فنی متناسب با اموری که عهده‌دار دلالی آنها هستند.
۵ – عدم شهرت به نادرستی.
۶ – نداشتن محکومیت به ارتکاب جنایت و ورشکستگی به تقصیر و کلاهبرداری و خیانت در امانت و سرقت به گواهی مقامی که وزارت‌دادگستری معین می‌کند.
۷ – دادن وجه‌الضمانه یا ضمانت‌نامه یا وثیقه مطابق ماده ۳.
تبصره – کسانی که دو سال قبل از اجرای این قانون به شغل دلالی اشتغال داشته و فاقد شرط سوم این ماده باشند باید در موقع دریافت پروانه متعهد شوند که در ظرف دو سال گواهینامه امتحانات نهایی آموزش سالمندان را بیاورند و الا پروانه آنها تجدید نخواهد شد.
کسانی که در تاریخ اجرای این قانون ده سال پیشینه دلالی داشته و سن آنها از ۴۵ سال کمتر نباشد از شرط سوم این ماده و این تبصره معاف خواهند بود.
ماده ۳ – کسی که می‌خواهد تصدی به دلالی نماید برای جبران خساراتی که ممکن است قانوناً از عملیات او متوجه اصحاب معامله شود باید به‌یکی از طرق زیر تأمین بدهد:
۱ – پرداخت وجه‌الضمان.
۲ – دادن وثیقه غیر منقول و یا سهام.
۳ – ضمانت یکی از تجار معتبر یا بانک.
میزان وجه‌الضمان و وثیقه و مبلغ ضمانت و مدت و ترتیب تجدید آن با در نظر گرفتن نوع دلالی در آیین‌نامه‌ای که به تصویب هیأت وزیران می‌رسد تعیین خواهد شد.
ماده ۴ – نسبت به وجه‌الضمان یا ضمانت‌نامه یا وثیقه کسانی که از جهت مداخله دلال به عنوان دلالی در امور مربوطه به آنان بستانکار شده‌اند بر سایر بستانکاران دلالی رجحان خواهند داشت.
ماده ۵ – وجه‌الضمان یا ضمانت‌نامه یا وثیقه در صورتی رد خواهد شد که دلال از دلالی ممنوع شده و یا خود او از دلالی کناره‌گیری کند و در هر دو صورت حساب او با کسانی که از جهت دلالی به او مراجعت کرده‌اند تسویه شده باشد.
ماده ۶ – هر دلالی که بخواهد از کار دلالی کناره‌گیری کند باید قبلاً به مقامی که به موجب ماده ۱۱ این قانون معین می‌شود کتباً اطلاع بدهد تا به وسیله مجله رسمی و یکی از روزنامه‌ها قصد او آگهی شده و ضمناً متذکر شود که در ظرف مدت دو ماه هر کس نسبت به او از جهت امور مربوطه به دلالی ادعایی دارد مقامی را که به موجب ماده ۱۱ این قانون معین می‌شود مستحضر نماید تا حق او طبق ماده قبل محفوظ بماند. در هر حال استرداد وجه‌الضمان بنا بر تصویب رییس دادگاه بدایت محل اقامت دلال خواهد بود.
ماده ۷ – حق صدور پروانه برای دلالی معاملات ملکی دویست ریال و برای معاملات تجارتی یک صد و پنجاه ریال و برای معاملات خواربار و سایر امور شهری یک صد ریال در سال خواهد بود.
تصدی به هر یک از سه نوع دلالی نامبرده مستلزم صدور پروانه جداگانه است و برای هر پروانه حق علیحده دریافت خواهد شد.
ماده ۸ – هر دلالی که معلوم شود عمل او معمولاً برخلاف مقررات مربوطه به دلالی است مورد تعقیب مقامی که به موجب ماده ۱۱ این قانون معین می‌شود واقع و از شغل دلالی برای مدتی که از سه ماه کمتر و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه او ابطال می‌شود و این مانع نیست که دلال طبق قوانین جزایی یا حقوقی در دادگاه صالح مورد تعقیب قرار گرفته و به مجازات قانونی با تأدیه خسارات وارده محکوم گردد.
ماده ۹ – هر کس که بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول گردد و یا قبل از انقضاء ممنوعیت به دلالی اشتغال ورزد به حبس تأدیبی از شش ماه تا دو سال با به غرامت از یک هزار ریال تا پنج هزار ریال محکوم خواهد شد.
ماده ۱۰ – هر کس که در تاریخ اجرا این قانون به شغل دلالی اشتغال دارد مکلف است در ظرف سه ماه طبق مقررات این قانون تقاضانامه به مقامی که به موجب ماده ۱۱ این قانون معین می‌شود داده پروانه بخواهد و چنانچه تقاضانامه نداده و مدت منقضی شده و یا تقاضانامه او رد شود و به شغل دلالی ادامه دهد طبق ماده ۸ تعقیب و مجازات شده و دیگر به او پروانه دلالی داده نخواهد شد.
ماده ۱۱ – هیأت وزیران بر حسب نوع دلالی مقامی را که برای صدور پروانه و سایر وظائف مذکور در این قانون صلاحیت دارد معین خواهند کرد.
ماده ۱۲ – طرز تنظیم تقاضانامه و پروانه دلالی و دفتری که دلال برای ثبت عملیات خود باید نگاهداری نماید و قرارداد حق‌الزحمه دلال که باید بین او و کسی که به او مأموریت داده قبل از انجام مأموریت تنظیم و مبادله شود و میزان حق‌الزحمه دلال که نباید زائد بر میزان معین در تعرفه رسمی باشد و سایر مقررات لازم برای اجرای این قانون مطابق آیین‌نامه‌هایی که از طرف مقام مذکور در ماده ۱۱ تنظیم می‌شود خواهد بود.
ماده ۱۳ – مواد ۳۵۵ و ۳۵۶ قانون تجارت پس از انتشار آیین‌نامه‌های مربوط به حق‌الزحمه و دفاتر نسخ خواهد شد.
این قانون که مشتمل بر سیزده ماده است در جلسه هفتم اسفند ماه یک هزار و سیصد و هفده به تصویب مجلس شورای ملی رسید.
نواب رییس مجلس شورای ملی – حسن اسفندیاری
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
قانون جدید مالیات بر عایدی سرمایه املاک ⚖️
هزینه بازسازی خانه ۱۴۰۴ ✔️
مجوز بازسازی خانه قدیمی و کلنگی ✔️
بازسازی خانه قدیمی و کلنگی ✔️ 🏠
قوانین قرارداد مشارکت در ساخت ✔️
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.