نکات قرارداد مشارکت در ساخت ✔️

نکات نگارشی قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین و در عین حال حساس‌ترین قراردادها در حوزه معاملات ملکی و ساخت‌وساز است. اهمیت این قرارداد به‌قدری بالاست که کوچک‌ترین اشتباه در تنظیم یا نگارش آن می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات جدی و حتی خسارت‌های سنگین برای هر دو طرف قرارداد شود. به همین دلیل آگاهی از نکات مشارکت در ساخت و توجه ویژه به اصول نگارشی و حقوقی این نوع قراردادها برای مالکان و سازندگان ضروری است.

برخلاف بسیاری از قراردادهای ملکی مانند اجاره یا خرید و فروش، در قرارداد مشارکت در ساخت دو طرف در مقابل یکدیگر قرار نمی‌گیرند، بلکه هم‌مسیر و شریک محسوب می‌شوند. همین ویژگی، حساسیت تنظیم قرارداد را چند برابر می‌کند؛ زیرا متن قرارداد باید هم منافع مالک و هم مصالح سازنده را به شکلی عادلانه در نظر بگیرد. به همین علت، تسلط بر جزئیات و رعایت نکات حقوقی و نگارشی قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کند.

بسیاری از افراد تصور می‌کنند که استفاده از اصطلاحات پیچیده یا عباراتی حقوقی، اعتبار قرارداد را افزایش می‌دهد؛ در حالی که بهترین قراردادها آنهایی هستند که به زبانی ساده، شفاف و بدون ابهام نوشته شده‌اند. ذکر دقیق تعهدات هر یک از طرفین، پیش‌بینی شرایط خاص، و رعایت ترتیب و ساختار حرفه‌ای در بندها و مواد قرارداد، از جمله مواردی است که در نگارش صحیح قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن توجه ویژه داشت.

در ادامه این مطلب، به مهم‌ترین نکات مشارکت در ساخت و اصول نگارشی قراردادهای مشارکتی می‌پردازیم؛ نکاتی که دانستن و به‌کارگیری آن‌ها می‌تواند مسیر اجرای پروژه را روشن‌تر و مطمئن‌تر سازد.

✳️ انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت حقوقی آن تا خاتمه پروژه از اهمیت ویژه ای برخوردار است. هرگونه اشتباه در این مسیر می تواند باعث بروز خسارات کلان و غیر قابل جبران شود.

✳️ در نامگذاری قرارداد مشارکت در ساخت از اصطلاحاتی مشابه «شرکت مدنی» یا «مشارکت مدنی» استفاده نکنید. بعضی توافقات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت اصولا ارتباطی با باب شرکت در قانون مدنی ندارد.

✳️ در تنظیم قرارداد از کلی گویی بپرهیزید.

✳️ قرارداد الزاماً نباید حاوی کلمات حقوقی باشد. بهترین قراردادها، روشن، صریح و متمرکز بوده و حاوی شیوه نگارشی ساده هستند تا باعث ابهام نشوند.

✳️ در سایر قراردادها، مانند قرارداد بیع و اجاره، دو طرف مقابل یکدیگر قرار می گیرند، اما در قرارداد مشارکت، دو طرف همسو و کنار همدیگرند. اگر قرارداد درست تنظیم شده باشد، هر دو طرف سود خواهند برد. قرارداد اصولی باید نقطه تعادل داشته باشد؛ یعنی هم نظرات سازنده و هم خواسته های مالک را تأمین کند.

✳️ قرارداد مشارکت تنظیمی اتحادیه مشاوران املاک کامل نیست (به عنوان مثال برنامه زمان بندی را ندارد).

✳️ اگر قرارداد در برگه های اتحادیه تنظیم شود، نباید در توضیحات مطلبی بیاید که مفاد قرارداد را نقض کند.

✳️ هنگام تنظیم قرارداد، اگر واژه درست را نمی دانید، شرح توافق را بنویسید. کاربرد کلمه نادرست آثار حقوقی متفاوتی دارد.

✳️ هنگام تنظیم قرارداد، ارجاع به قوانین و ضوابط شهرداری که ممکن است تغییر هم کند ضروری است.

✳️ از طولانی شدن صفحات قرارداد دلهره نداشته باشید. هر آنچه باید بر سر آن توافق کنید حتی نکات ساده را در قرارداد ذکر کنید؛ وگرنه در صورت بروز اختلاف، برای حل و فصل آن باید به سراغ مراجع قضایی بروید.

✳️ هر چه قرارداد با مفاد اصولی و محکم تنظیم شود، احتمال ایجاد اختلاف و مراجعه طرفین به مراجع قضایی کمتر است.

✳️ ترتیب ماده ها، بندها و شروط را حرفه ای بچینید به طوری که دسته بندی های چون تعهدات هر یک از طرفین و تعهدات مشترک و …. در یک بخش قرار گیرد تا خواندن و رجوع به آن آسانتر باشد.

✳️ موضوعات غیر مرتبط را در یک ماده و یا بند با هم نگذارید و برای هر موضوعی ماده جداگانه در نظر بگیرید.

✳️ تا جایی که امکان دارد، مفاد قرارداد به بخش های جزیی تری تقسیم شود تا متن قرارداد واضح باشد.

✳️ قرارداد تا جای ممکن به گونه ای تنظیم شود که به بند و تبصره های قبل ارجاع داده نشود تا ساده و قابل فهم باشد.

✳️ در قرارداد ممکن است ماده و بندهایی آورده شود و سپس بند دیگر و یا تبصره ای اضافه شده باشد که با آن در تعارض باشد یا موارد استثنا را بیان کند. مراقب باشید بیان این موارد شفاف و به جای خود آورده شد تا تناقض در تفسیر ایجاد نکند.

✳️ مالک باید اقرار کند که ملک مشارکت شده فاقد هر گونه موانع قانونی است و منافع آن به دیگری واگذار نشده است و اسناد ملک در ترهین وثیقه مستحق الغیر و بازداشت نیست.

✳️ مالک باید اقرار کند که پیش از آن، قرارداد مشارکتی برای ساخت ملکش تنظیم نشده است.

✳️ سازنده باید اقرار کند که امکانات مالی و تخصصی لازم را برای ساخت و شراکت در عرصه و اعیان پلاک مذکور دارد و به شریک و اخذ وام و پیش فروش واحدها نیازی ندارد.

✳️ در قرارداد مشارکت در ساخت اگر یک فرد یا چند فرد به عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان وظیفه رسیدگی به فعالیتپش های شریک را داشته باشند، نام آنها باید در قرارداد آمده باشد. شرایط جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز مواردی است که در قرارداد بهتر است نوشته شود.

✳️ در قسمت مربوط به تعیین نماینده مالکان در قرارداد مشارکت حتی المقدور پیش بینی شود که نماینده مالکان تنها در صورت تعیین جانشین، حق استعفا از سمت خود را دارد.

✳️ قراردادهایی که دارای چند مالک می باشد جهت جلوگیری از تخطی یکی از مالکان و ضایع شدن حق دیگر مالکان نیز باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که هر یک به تنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه مالکان باشد (قرارداد تضامنی)

✳️ اگر سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت متعدد هستند، وجود قرارداد مستقل بین سازندگان که حقوق و تکالیف بین خودشان را مشخص می کند ضروری است.

✳️ تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.

✳️ در قرارداد، سهم طرفین بر اساس قدرالسهم و درصد محاسبه شود نه بر اساس متراژ.

✳️ در تنظیم قرارداد مشارکت، توافقات بین مالک و سازنده بر اساس قیمت ملک و هزینه ساخت تعیین می شود اما بهتر است مبلغ ریالی ملک و ساخت و سرمایه گذاری در قرارداد قید نشود؛ چرا که با توجه به نوسانات تورمی غیر قابل پیش بینی و افزایش قیمت ملک یا مصالح، احتمال بروز اختلاف بین طرفین بسیار زیاد است.

✳️ در تعیین قدر السهم هر یک از طرفین غیر از تعیین درصد هر یک از طرفین تأکید شود که این درصدها اعم از عرصه و اعیان شامل مشاعات و پارکینگ ها و انباری ها می باشد، به این دلیل که سازنده پس از ساخت نمی تواند مدعی شود که مثلاً برای هر واحد یک پارکینگ و انباری وی در نظر گرفته و الباقی پارکینگ ها و انباری ها متعلق به او باشد.

✳️ در یک نگاه کلی به منظور محاسبه میزان مشارکت و درصد سود میان دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت، باید تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم در نظر گرفته می شود.

✳️ در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در تمام شرایط به ویژه میزان سود، با نظر دو طرف تنظیم می شود؛ اما شرایط عرف جامعه نیز در تاثیرگذار هستند

✳️ در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم شریک و مالک از میانه ۵۰ درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شریک سازنده ۴۵ درصد محاسبه می شود، البته این درصد می تواند به صورت ۶۰ و ۴۰ نیز تغییر پیدا کند

✳️ حتما در خصوص مالکیت پارکینگ ها و انباری های اضافه بر تعداد واحدها، در قرارداد تعیین تکلیف شود.

✳️ در خصوص پارکینگ ها و انباری ها در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تایید نقشه های معماری تکلیف پارکینگ ها و انباری ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.

✳️ در قراردادهایی که سهم مالک و سازنده در واحدی مشترک می گردد، نحوه بهره برداری زمان و کیفیت فروش و یا حتی اجاره دادن، با توجه به میزان قدر السهم آنان، صریحاً در قرارداد مشخص شود.

✳️ اگر به موازات پیشرفت کار، قسمتی از سند به سازنده منتقل می شود، حتما تصریح شود که انجام تشریفات این انتقال و من جمله گواهی عدم خلاف، به عهده سازنده است.

✳️ در قراردادهای مشارکتی برای پروژه های ساخت و ساز حتما مسؤولیت ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به دقت تعیین و ذکر شود.

✳️ در عقد قرارداد حتماً قید شود که اگر هر یک از طرفین قرارداد به مسؤولیت ها و وظایف خود پایبند نباشند یا عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای آنها امکان پذیر است. لازم به ذکر است که تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.

✳️ حتی المقدور زمان بندی پیشرفت کار مطابق با تعاریف و زمانبندی ارایه شده در دفاتر خدمات الکترونیک یا تعاریف استاندارد دیگر روشن شود. تفاوت تعریف طرفین از مراحل پیشرفت کار (مثلا فونداسیون، اسکلت و…) می تواند باعث بروز مشکلاتی شود.

✳️ در پروژه های بزرگ برنامه زمان بندی به صورت تفصیلی و به روش های برنامه ریزی زمان در قالب گانت چارت و یا CPM ضمیمه قرارداد گردد و نحوه برخورد لازم در صورت تاخیر در قرارداد درج شود.

✳️ گاهی لازم است در صورت انحراف عملیات اجرایی از برنامه زمان بندی مصوب برنامه زمان بندی جبرانی (با استفاده از MSP و….) تهیه شود.

✳️ فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزییات کامل مثل نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و … به صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود. چون رعایت نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس از تنظیم قرارداد را در بر دارد.

✳️ قبل از این که پروژه مشارکتی در ساخت و ساز آغاز شود، شریک سازنده یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می کند تا بتواند در طول انجام پروژه محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.

✳️ در قرارداد مشارکت در ساخت فردی به نام داور یا حکم در قرارداد مشخص شود که نقش قضاوت کننده را بر عهده دارد. همچنین قبل از این که این فرد این نقش را بر عهده بگیرد باید شرایط و وظایف و مسؤولیت ها به او ابلاغ گردد.

✳️ در هنگامی که طرف سازنده مشارکت شرکت های پیمانکاری با مالکیت حقوقی هستند حتماً از اعتبار عملکرد و فعالیت های شرکت مطمئن شوید تا از وارد شدن خسارت های جدی به ملک یا زمین و مالک جلوگیری کنید.

✳️ لازم است شرکت های پیمانکاری حقوقی که به عنوان شریک سازنده وارد مشارکت در ساخت می شوند، تمام مراحل عقد قرارداد را همراه با امضای رسمی و مهر شرکت با اعتبار لازم انجام دهند.

✳️ شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت های طرف قرارداد برساند.

✳️ پیشنهاد می شود برای سازنده، امتیازی در حسن اجرا و کاهش زمان تعهداتش در نظر گرفته شود. مالکان غالباً سرمایه بیشتری دارند و هر چه آپارتمان ها زودتر آماده شود، آنان سریع تر به سوددهی خواهند رسید. از سویی سازنده انگیزه مضاعفی برای تکمیل و تحویل واحدها خواهد داشت.

✳️ ذکر “این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است” ضروری است.

✳️ بهتر است آدرس پروژه در تمام صفحات ذکر شود.

سایر نکات مشارکت در ساخت

✳️ به طور کلی قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز بر پایه نحوه فعالیت شریک سازنده و بودجه مالی صاحب زمین یا صاحب ملک تنظیم می شوند.

✳️ برای پروژه های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه شود. به طورکلی از فرمول های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده می شود.

✳️ هزینه های پروژه ها در شهرهای مختلف متفاوت است؛ بنابراین شما باید محاسبات را بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر انجام دهید.

✳️ سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به جای سفته چک معتبر بانکی را ملاک کنید. به این ترتیب امکان پیگیری برای مشکلات آینده بهتر برای شما فراهم خواهد بود.

✳️ کلیه چک هایی که در زمان قرارداد صادر می شود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضا و مبادله شوند و از کلیه چک ها کپی گرفت شود. به یاد داشته باشید که چک های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل این که بابت قرارداد صادر می شوند جنبه کیفری نخواهند داشت.

✳️ همزمان با تنظیم قرارداد، تمام چک های تضمین، ضمانت، بلاعوض و اسکان باید به داور تحویل داده شود.

✳️ به عنوان تضمین قرارداد صرفاً چک های صادره توسط سازنده کافی نیست. این چک ها جنبه حقوقی دارد.

✳️ تنظیم کننده قرارداد اگر برای پیشبرد مراحل ساخت، از سازنده چک ضمانت می گیرد، باید در زمان پس دادن چک ها، از مالک و شهود امضا بگیرد.

✳️ توصیه می شود تمام نسخه های قرارداد مشارکت تا اخذ پروانه ساخت نزد داور بماند.

✳️ هر تغییری در جدول زمان بندی با توافق طرفین و به صورت کتبی انجام گردد.

✳️ معمولاً تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت، امکان پذیر نیست.

✳️ طرفین و داور باید در پایان هر مرحله از اجرای تعهدات، جدول زمان بندی را صورت جلسه کنند.

✳️ توصیه می شود که پیشرفت کار در بازه های زمانی یک یا دو ماهه طی صورتجلسه ای به امضای سازنده، مالکان (یا نماینده مالکان) و کارشناس فنی مرضی الطرفین برسد.

✳️ لازم است بدانید که در قراردادهای مشارکت در ساخت اگر عبارت “طرفین خیار تدلیس و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می نمایند” قید شود، باید بدانید که شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمی توانید شکایتی تحت عنوان کلاه برداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشید.

✳️ با توجه به به روزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون آتش نشانی، شهرداری، نظام مهندسی و آگاه نبودن برخی از سازندگان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.

✳️ در خصوص امکان خلاف در ساخت (خلاف متعارفی که باعث سود طرفین است) از جانب سازنده و چگونگی پرداخت جریمه های آن و اضافه ارزش حاصل از آن حتما پیش بینی های لازم در قرارداد انجام شود.

✳️ اگر در حین انجام پروژه مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.

✳️ اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت و ساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر این که قبلاً در قرارداد شرایطی را در این باره نوشته باشند.

✳️ اگر پس از تنظیم قرارداد، در مرحله گرفتن وکالت کاری یا اخذ جواز، به هر دلیلی طرفین پشیمان شدند، فوراً قرارداد را اقاله یا فسخ کنید و خاتمه قرارداد را مکتوب کنید تا طرفین بلاتکلیف نباشند؛ چراکه ممکن است طرفین از شرایط پیش آمده سوء استفاده کنند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک