وظایف مدیر ساختمان چیست ✔️
وظایف مدیر ساختمان چیست ✔️
با گسترش روزافزون زندگی آپارتماننشینی و افزایش تعداد ساختمانهای چندواحدی، وظایف مدیر ساختمان به یکی از ارکان اساسی نظم و هماهنگی در این محیطها تبدیل شده است. در چنین فضاهایی، مسائل مشترکی همچون نظافت، تعمیرات، امور مالی، ایمنی و حتی روابط بین ساکنین، نیازمند هماهنگی و نظارت دقیق است. اینجاست که نقش حیاتی مدیر ساختمان بهعنوان فردی که مسئول اداره و نگهداری ساختمان و اجرای مصوبات مجمع عمومی مالکان است، برجسته میشود.
اگرچه در نگاه اول، مدیریت ساختمان ممکن است کاری ساده به نظر برسد، اما در واقع وظایف این نقش بسیار گسترده، دقیق و گاه چالشبرانگیز است. از محاسبه و جمعآوری شارژ واحدها گرفته تا نظارت بر تعمیرات، اجرای قوانین، پیگیری شکایات ساکنین، و مدیریت امور بیمه و ایمنی ساختمان، همه و همه نیازمند فردی باتجربه، قانونمدار و دارای مهارتهای بینفردی قوی است.
در بسیاری از ساختمانها، مدیر از بین ساکنان یا مالکین انتخاب میشود؛ اما در مجتمعهای بزرگ و برجها، این نقش اغلب به افراد متخصص و حرفهای سپرده میشود. عدم آگاهی از وظایف قانونی، مسئولیتهای مالی و حقوقی مدیر ساختمان میتواند منجر به بروز اختلافات، نارضایتیها و حتی دعاوی حقوقی شود.
در این مقاله، به صورت جامع به این پرسش پاسخ میدهیم که مدیر ساختمان دقیقاً چه وظایفی دارد؟ چه اختیاراتی برای اداره صحیح ساختمان در اختیار اوست، و چه مسئولیتهایی در قبال شارژ، آسانسور، تعمیرات، ایمنی، شکایات و بیمه بر دوش او قرار دارد؟ اگر شما مدیر یک ساختمان هستید، یا قصد دارید در جلسات مجمع عمومی با آگاهی بیشتری شرکت کنید، این راهنما برای شما نوشته شده است.
مدیر ساختمان کیست
در حوزه مدیریت و بهرهگیری از منابع در ساختمانها، چالشهای متعددی رو به رو هستیم که شامل اموری از جمله تغییر ظاهر بنا، تعیین شارژهای متفاوت، و مسائل مالی مانند عدم پرداخت هزینهها میشود. این روزها، مالکان و ساکنان ساختمانها بهمنظور رعایت قوانین و مقررات، معمولاً یک فرد را بهعنوان مدیر ساختمان انتخاب میکنند تا بهنمایندگی از همه اعضا به مسائل مذکور رسیدگی کند. در صورت عدم توافق، انتخاب مدیر براساس قوانین صورت میگیرد.
مدیر ساختمان بر اساس قوانین وظایف و اختیاراتی دارد که میبایست آنها را بهکار بگیرد. این مدیریت، با وظایفی که دربارهٔ مکان سکونت افراد دارد، بسیار حیاتی است. اگرچه مدیریت ساختمان ممکن است بهنظر کم اهمیت برسد، اما بهدلیل اهمیت وظایف و اختیاراتش، بسیار حیاتی است.
فرهنگ زندگی در آپارتمانها در کشور ما امری جدید نیست، اما در گذشته نیاز به تعیین قوانین و مقررات برای آن وجود داشت. مدیریت ساختمان علاوه بر وظایفی که دارد، دارای اختیاراتی است که باید بهعنوان مسئولین یا حتی ساکنان آگاه باشند. به همین دلیل، در این مقاله قصد داریم بیشتر به بررسی این موضوعات بپردازیم و آگاهی شما را در این زمینه افزایش دهیم.
طبق ماده ۱۴ فصل دوم قانون تملک آپارتمانها، در شرایطی که تعداد مالکین یک ساختمان بیش از سه نفر باشد، مجمع عمومی ساختمان مسئولیت انتخاب یک یا چند مدیر برای اداره و نگهداری ساختمان را بر عهده دارد. مدیر یا مدیران انتخاب شده مسئول اجرای تصمیمات مجمع عمومی و حفظ ساختمان هستند. در نتیجه، مدیر ساختمان بهعنوان نماینده تمامی مالکان ساختمان انتخاب میشود تا به مسائل اداری و نگهداری ساختمان پرداخته و آن را اداره کند.
تعداد مدیران مجاز حداقل یک نفر است و مدت زمان مدیریت آنها دو سال میباشد. اما، مجمع عمومی میتواند این مدت را با توافق اعضا تمدید نماید. همچنین، انتخاب مجدد مدیران برای دورههای پیشین بدون مانع است و میتواند صورت گیرد.
مدیر ساختمان در واقع کسی است که توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شده و مدیریت و نگهداری ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی را بر عهده دارد. پس در واقع وظیفه کلی یک مدیر در ساختمان دو چیز است:
- مدیریت و نگهداری ساختمان: این شامل مراقبت، نظارت و اجرای پروژههای نگهداری، تعمیرات و بهبودیهای لازم در ساختمان است. مدیر باید مسئولیت ارتقاء و حفظ وضعیت فنی و عملکردی ساختمان را بر عهده داشته باشد.
- اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین: مدیر مسئول اجرای تصمیماتی است که توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب و تصویب شدهاند. این شامل مواردی مانند اجارهدهی، تعیین هزینهها، انتخاب پیمانکاران و سایر تصمیمات مهم مالی و مدیریتی میشود.
انتخاب مدیر ساختمان از آن جهت ضروری است که هر ساختمان نیازمند نظم و ترتیب خاصی است و برای حفظ زندگی مشترک در آن نیاز به مدیریت و نظارت دائمی دارد. همچنین، مدیر ممکن است برای رفع مشکلات و ایراداتی که در ساختمان پدید آمده، نیاز به همکاری با مالکین داشته باشد. بنابراین، انتخاب یک شخص یا تیم مناسب به عنوان مدیر ساختمان بسیار اهمیت دارد، و نیازی نیست که مدیر لزوماً جزو مالکین باشد.
مدیر ساختمان چگونه انتخاب می شود ؟
انتخاب مدیر برای یک ساختمان بهطور معمول در جلسههای سالانه مجمع عمومی مورد بحث قرار میگیرد. در این جلسه، مالکین ساختمان با رایگیری یک فرد یا یک تیم را به عنوان مدیر برای مدت یک سال انتخاب میکنند.
هیچ محدودیتی برای انتخاب مدیر برای سالهای بعدی وجود ندارد، اما بهتر است این انتخاب به صورت چرخشی بین مالکین یا ساکنین صورت گیرد. این باعث میشود تمام اعضا احساس مسئولیت کنند و شرکت در مدیریت ساختمان را به عهده بگیرند.
یک نکته جالب این است که مدیر ساختمان میتواند یک فرد یا یک تیم از افراد حقیقی یا حقوقی باشد، که حتی ممکن است از خارج از ساختمان انتخاب شوند. هیئت مدیره ساختمان از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد.
اعضای ساختمان میتوانند به جای یک مدیر، چند مدیر را انتخاب کنند، اما بهتر است تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا در صورت رایگیری، تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.
با این حال، مدیر ساختمان میتواند یک فرد یا یک تیم از متخصصان داخلی یا خارجی باشد که خدمات کامل یا جزئی را به ساکنین ارائه دهند.
دانلود اظهارنامه عدم پرداخت شارژ ساختمان ⚖️
|
مدیر ساختمان چه وظایفی دارد / وظایف مدیر ساختمان
وظایف مدیریت ساختمان با توجه به ذات تخصصی و گسترده آن، شامل اقدامات متنوعی است که به دقت و حساسیت باید انجام شوند، تا عملکرد ساختمان بهینه و مطابق با استانداردهای مورد انتظار باشد.
✨ اداره و مراقبت از ساختمان
- پایش و نظارت بر وضعیت عمومی ساختمان، از جمله نگهداری و تعمیرات لازم، به منظور حفظ سلامت و ایمنی ساکنین.
- اجرای اقدامات ایمنی و آتش نشانی، از جمله آموزش و تمرینات منظم.
✨ تدوین و اجرای قوانین و مقررات ساختمان
- تعیین قوانین آپارتمان و اطمینان از رعایت آنها توسط ساکنین.
- رسیدگی به تخلفات و تخلفات از طریق رویههای قانونی.
✨ مدیریت مالی
- محاسبه و تحصیل شارژ ماهیانه از ساکنین، با رعایت متغیرهای مختلف مانند تعداد افراد و متراژ واحدها.
- بررسی و تصمیمگیری درباره هزینهها و بودجههای ساختمان.
✨ مدیریت نظافت و نگهداری
برنامهریزی و اجرای خدمات نظافت و نگهداری مشترک، به منظور حفظ استانداردهای بهداشتی و زیبایی ساختمان.
✨ رسیدگی به اعتراضات و شکایات
گوش دادن به اعتراضات و نیازهای ساکنین و انجام اقدامات لازم برای رفع آنها، با رعایت حقوق و مصالح مختلف.
✨ ارتقاء و بازسازی
بررسی و اجرای طرحهای بازسازی یا بهسازی، در صورت نیاز و با توجه به تصمیمات مجمع عمومی.
✨ مدیریت امور قانونی
ارسال اظهارنامهها و ابلاغیههای قانونی به ساکنین و رسیدگی به امور حقوقی و قضایی مرتبط.
✨ ارتباطات و اطلاعرسانی
اطلاعرسانی منظم و دقیق از تصمیمات و اقدامات مدیریتی به ساکنین و افراد غایب در جلسات.
✨ مطالبه بدهیها و پیگیری آنها
پیگیری و مطالبه بدهیهای مالکین بدهکار، به منظور حفظ پایداری مالی و عدالت در برابر سایر ساکنین.
✨ حفاظت عمرانی از ساختمان
در میان وظایف مهم مدیر ساختمان، حفاظت و نگهداری از بخشهای آسیبپذیر و آسیبدیده ساختمان از اهمیت ویژهای برخوردار است. شناسایی نقاط ضعف و فرسوده و اقدام به تعمیرات لازم، با هماهنگی با مجمع عمومی و ساکنین، از جمله وظایف مدیر میباشد. این اقدامات به حفظ ارزش و ایمنی ساختمان کمک میکند و نگهداری مناسب آن را تضمین میکند.
✨ تعیین میزان شارژ هر واحد
یکی از مسئولیتهای اساسی مدیر ساختمان، تعیین و جمعآوری میزان شارژ مربوط به هر واحد است. این شارژها شامل هزینههای سرایداری، نگهبانی، نگهداری آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات، و … میشود. تعیین این مبالغ با توجه به عوامل متنوعی از جمله تعداد ساکنین و متراژ واحدها صورت میگیرد. ماده ۲۱ قانون تملک آپارتمان ها نیز تکلیف مدیران را در این زمینه تشریح کرده است.
✨ جمعآوری و پرداخت شارژها
علاوه بر تعیین میزان شارژ، مدیر ساختمان مسئول جمعآوری و پرداخت شارژهای مربوطه از ساکنین است. این اقدام به منظور تامین هزینههای مربوط به ساختمان از جمله هزینههای نگهداری و خدمات مشترک است. جمعآوری به موقع و صرف هزینههای مشخص شده از اهمیت بالایی برخوردار است و از وظایف اساسی مدیر ساختمان محسوب میشود.
✨ تعیین قوانین و ابلاغ آنها به ساکنین
مدیر ساختمان موظف است قوانین و مقررات مربوط به ساختمان را تعیین و ابلاغ کند. با همکاری مجمع عمومی مالکین، قوانینی که باید توسط ساکنین رعایت شوند را مشخص میکند و اطلاع رسانی لازم را به ساکنین انجام میدهد.
✨ رسیدگی به اختلافات و شکایات ساکنین
یکی از وظایف اساسی مدیر ساختمان، رسیدگی به اختلافات و شکایاتی است که ممکن است بین ساکنین ایجاد شود. او موظف است به صورت منصفانه و مطابق با قوانین مربوطه به این اختلافات رسیدگی کند و سعی کند تا بر اساس مصالح عمومی و حقوق ساکنین را حل کند.
✨ بیمهی آتشسوزی
مدیر ساختمان موظف است تمامی واحدهای آپارتمان، از جمله مسکونی، اداری و تجاری، را بیمهی آتشسوزی کند تا در صورت وقوع حادثه، ساکنین تحت پوشش بیمه قرار گیرند و آسیبهای مالی به حداقل برسد. این امر به عهدهی مدیر ساختمان بوده و طبق ماده ۲۰ آییننامه قانون تملک آپارتمانها، مدیر موظف است تمام بنا را به عنوان یک واحد در برابر آتشسوزی بیمه کند.
✨ حفاظت عمرانی از ساختمان
وظیفهٔ مدیر ساختمان شناسایی و ثبت بخشهای آسیبدیده یا آسیبپذیر ساختمان است و پس از مشورت با مجمع عمومی و ساکنین، به تعمیر آن بخشها میپردازد تا حفظ ساختمان تضمین شود.
✨ معین نمودن میزان شارژ هر واحد
هر آپارتمان باید هزینههایی از قبیل سرایداری، نگهبانی، نگهداری تاسیسات، و سایر هزینههای مشترک را پرداخت کند. مدیر مسئول جمعآوری و تعیین میزان شارژ هر واحد است و باید این مبالغ را از ساکنین جمعآوری و پرداخت کند.
✨ گرفتن مبلغ شارژ از ساکنین و پرداخت هزینهها
مدیر ساختمان باید مبلغ شارژ را از ساکنین جمعآوری و هزینههای مشخص شده را پرداخت کند تا بهرهوری مالی ساختمان حفظ شود.
✨ تعیین قوانین ساختمان و ابلاغ آن به ساکنین
مدیر ساختمان با مشورت مجمع عمومی مالکین، قوانینی که باید توسط ساکنین رعایت شود را پیشبینی و در آییننامه درج و به اطلاع ساکنین برساند.
✨ رسیدگی به اختلافات و شکایات ساکنین
مدیر ساختمان مسئول رسیدگی به اختلافات و شکایات بین ساکنین است و باید به شکایات و درخواستهای آنها پاسخ دهد.
✨ تایید و ارائهی رسید تسویه حساب هزینههای ساختمان
مالکی که قصد انتقال واحد ساختمانی را دارد، باید اسناد تسویه حساب هزینههای ساختمانی را به دفترخانه اسناد رسمی تسلیم کند. این اسناد باید تایید و امضای مدیر ساختمان را داشته باشند.
✨ صورت برداری از جلسات مجمع عمومی مالکان
مدیر ساختمان وظیفه دارد موضوعات تایید شده در مجمع عمومی مالکان را صورتجلسه نوشته و نگهداری کند.
✨ نظافت بخش مشاعات
از وظایف مدیر ساختمان است که نظافت بخش مشاعات را تامین کند و از تمیزی و ترتیب این بخشها مراقبت کند.
✨ برنامه برای شرایط حساس و بحرانی
مدیر ساختمان باید برای شرایط اضطراری و بحرانی برنامه داشته و اقدامات لازم را برای حل آنها انجام دهد.
✨ حفظ امنیت و انجام اقدامات لازم
مدیر ساختمان مسئولیت حفظ امنیت ساختمان و انجام اقدامات لازم برای جلوگیری از سرقت و دزدی را بر عهده دارد.
✨ اداره ساختمان و اجرای تصمیمات اعضای مجمع عمومی
وظیفه اساسی و کلیدی کسی که مدیریت ساختمان را بر عهده دارد، اداره ساختمان و انجام تصمیماتی است که اعضای مجمع عمومی اتخاذ میکنند. این شامل حفظ ساختمان از آسیب و خرابی، انجام امور جاری و رسیدگی به مسائل مختلف مرتبط با مدیریت ساختمان میشود.
✨ عدم واگذاری مدیریت ساختمان به اشخاص دیگر
بر اساس قوانین مربوط، مدیر یا اعضای مجمع عمومی ساختمان اعتماد متقابل دارند و حق ندارند که شخص دیگری را به عنوان مدیر جایگزین خود انتخاب کنند. این امر به دلیل آگاهی از تواناییهای فرد انتخاب شده توسط اعضای مجمع عمومی است. با این حال، در صورت عدم حضور مدیر در ساختمان برای مدت طولانی، میتواند با یکی از اعضای مجمع عمومی هماهنگی کند و اختیارات خود را به صورت موقت به او واگذار کند.
✨ رسیدگی به اعتراضات ساکنین
هر ساکنی که اعتراضی به مدیریت، وضعیت ساختمان یا شارژ واحد خود داشته باشد، میتواند اعتراض خود را به مدیر یا مسئولان ساختمان اعلام کند. وظیفه آنها این است که به سرعت به این اعتراضات پاسخ دهند و مسائل مطرح شده را رسیدگی کنند. در صورت نیاز، ممکن است تصمیماتی برای حل و فصل مسائل اتخاذ شود.
✨ رسیدگی به خرابیها و نیازهای تعمیراتی
مدیران ساختمان مسئولیت رسیدگی به خرابیها و نیازهای تعمیراتی ساختمان را بر عهده دارند. این شامل هزینههای مرتبط با برق، آب، نگهداری از فضای سبز و سایر خدمات مشابه است. همچنین، مسئولیت تعمیر و نگهداری آسانسورها نیز به عهده آنهاست، که میتواند با انعقاد قراردادهای مناسب با شرکتهای تخصصی صورت گیرد.
✨ تأیید وکالتنامه نماینده مالکین
در صورتی که مالک یک واحد قادر به حضور در جلسه مجمع عمومی نباشد، مدیر ساختمان موظف است وکالتنامه معتبر نماینده مالک را بررسی و تایید کند تا این نماینده بتواند به نیابت از مالک در جلسه حضور یابد و تصمیمات مربوط به ساختمان را انجام دهد.
✨ جمعآوری صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان
هر جلسه مجمع عمومی باید صورت جلسه خود را داشته باشد که مسئولیت نگهداری آن بر عهده مدیر ساختمان است. این صورت جلسات باید با امضای تمامی حاضرین در جلسه تأیید شود و به عنوان اسناد رسمی ساختمان محسوب میشوند که در موارد قانونی و قضایی اسناد معتبری محسوب میشوند. به علاوه، یکی از اسناد مهمی که باید در صورت جلسه وارد شود، فرم انتخاب مدیر ساختمان است که مسئولیت نگهداری و ثبت آن بر عهده مدیر ساختمان است.
✨ اطلاعرسانی تصمیمات جدید مجمع عمومی به افراد غایب در جلسه
مدیر ساختمان موظف است حداقل یک هفته قبل از برگزاری جلسه مجمع عمومی، اعضای ساختمان را از برگزاری جلسه مطلع کند. در صورتی که برخی از مالکین قادر به حضور در جلسه نباشند، مدیر باید اطلاعات و تصمیمات مهمی که در جلسه گرفته شده است را به آنها اطلاع دهد. این اطلاعرسانی باید حداکثر تا ده روز پس از برگزاری جلسه انجام شود.
✨ رسید تسویه حساب هزینههای ساختمان
مدیر ساختمان موظف است به ازای دریافت هر هزینهای مانند شارژ و اجاره، رسید تسویه حساب را به مالکین یا مستأجرین ساختمان صادر کند. این اقدام هم از جهت اطمینان حاصل کردن طرف پرداختکننده اهمیت دارد و هم به دلیل داشتن اسناد رسمی برای ثبت و نگهداری در دفاتر قانونی و مالی.
✨ هشدار به مالکین بدهکار
در صورتی که مالک یا مستأجری بدهکار شود، مدیر ساختمان موظف است به او هشدار دهد و اظهار نامهای به او ارسال کند تا بدهی خود را پرداخت کند. این اظهار نامه باید به شکلی رسمی و با تایید و امضای مدیر صادر شود تا در صورت نیاز به مراجع قضایی قابل استناد باشد.
✨ درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس
اگر در جلسه مجمع عمومی ساختمان نیاز به نظر کارشناسی برای تجدید بنا یا تصمیمات مهم دیگری باشد، مدیر ساختمان موظف است از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست انتخاب یک کارشناس خبره کند تا نظر وی در این مورد جلب شود و تصمیمات معتبری اتخاذ شود.
اختیارات مدیر ساختمان
⚡️ نظارت بر نگهداری و تعمیرات دورهای ساختمان: برنامهریزی و هماهنگی برای انجام تعمیرات و نگهداری دورهای ساختمان به منظور حفظ و ارتقاء وضعیت فیزیکی و عملکردی آن.
⚡️ مدیریت کارکنان و فعالیتهای نظافت و امنیت: رهبری و مدیریت کارکنان مختلف برای انجام فعالیتهای نظافتی و تضمین امنیت ساختمان و ساکنین آن.
⚡️ تدوین و اجرای پروتکلها و راهبردهای اضطراری: آمادهسازی و اجرای طرحها و پروتکلهای اضطراری برای مواجهه با وضعیتهای غیرمنتظره مانند حوادث و آتشسوزی.
⚡️ حفظ محیط امن برای ساکنین و بازدیدکنندگان: ایجاد و حفظ محیطی امن و امنیتی برای ساکنین و بازدیدکنندگان ساختمان.
⚡️ تهیه و نظارت بر بودجه تعمیر و نگهداری: برنامهریزی، مدیریت و نظارت بر بودجههای مربوط به تعمیرات و نگهداری ساختمان.
⚡️ بازرسی منظم ساختمان و تهیه گزارش: انجام بازرسیهای دورهای برای ارزیابی وضعیت فنی و عملکردی ساختمان و تهیه گزارشهای مربوطه.
⚡️ اطمینان از مطابقت تأسیسات با مقررات ساختمانی: ارزیابی و اطمینان از اینکه تأسیسات ساختمان با مقررات و قوانین ساختمانی مربوطه سازگار هستند.
⚡️ پاسخگویی به استعلامها و درخواستها: پاسخگویی به استعلامها و درخواستهای مستأجران ساختمان و رفع مشکلات مربوطه.
⚡️ آشنایی با قوانین و مقررات: آگاهی کامل از قوانین، مقررات و ضوابط مربوط به ساختمان و اجرای آنها.
⚡️ تفکر انتقادی و حل مسائل: استفاده از تفکر انتقادی و مهارت در حل مسائل برای مواجهه با چالشها و مسائل مختلف در مدیریت ساختمان.
تخلفات مدیر ساختمان
❌ انتقال وظایف به دیگران: طبق ماده ۱۹ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، هیچ مدیری پس از انتخاب از سوی مجمع عمومی نمیتواند وظایف خود را به شخص دیگری منتقل کند. این اقدام به تخلف محسوب میشود زیرا مجمع عمومی تنها بر اساس توانایی و قابلیت شخصیتی او، مدیر را انتخاب میکند.
❌ انتقال اختیارات به افراد خارجی: مدیر ساختمان نمیتواند بدون توافق اعضای مجمع عمومی، بخشی از اختیارات و وظایف خود را به افراد خارجی از ساختمان منتقل کند.
❌ غفلت در بیمهنمودن ساختمان: بیمه نمودن ساختمان در زمینه آتشسوزی یکی از وظایف اساسی مدیر ساختمان است. در صورت غفلت یا عدم انجام این وظیفه، مدیر شخصاً مسئول جبران خسارتهای وارده خواهد بود.
❌ استفاده نادرست از شارژ ساختمان: مبلغ شارژ ساختمان باید صرفاً برای مسائل مرتبط با حفظ و نگهداری ساختمان و امور مشترک ساکنین استفاده شود. هیچ مدیری اجازه ندارد که این مبلغ را برای موارد غیرمرتبط با ساختمان به کار ببرد.
❌ افزایش بیمورد شارژ واحدها: مدیر ساختمان بدون هماهنگی با مجمع عمومی مالکان، نباید مبلغ شارژ واحدها را افزایش دهد.
❌ دخل و تصرف غیرمجاز در مشاعات ساختمان: هرگونه دخل و تصرف و دستکاری در مشاعات ساختمان بدون توافق اعضای مجمع عمومی ممنوع است. مثلاً احداث انباری در پشتبام باید با تایید اعضای مجمع عمومی صورت گیرد.
❌ عدم رسیدگی به اعتراضات ساکنین: یکی از وظایف اساسی مدیر ساختمان، رسیدگی به اعتراضات ساکنین است. در صورت عدم رسیدگی به این اعتراضات، مالکان میتوانند به مراجع ذیصلاح شکایت کنند.
✍️ دادخواست مالک علیه مدیر ساختمان (شکایت از مدیر ساختمان) |
مدیر ساختمان چه مهارتهایی باید داشته باشد
مدیران ساختمان برای انجام وظایف خود به مجموعهای از مهارتها و صلاحیتها نیاز دارند که شامل موارد زیر میشود:
⭐️ مهارتهای بودجهبندی: توانایی مدیریت و برنامهریزی بودجه ساختمان برای انجام تعمیرات و نگهداری منظم.
⭐️ توانایی برخورد با افراد با پیشینههای مختلف: توانایی برقراری ارتباط موثر و کارآمد با افراد با پیشینهها و شخصیتهای مختلف.
⭐️ مهارتهای ارتباطی خوب: توانایی برقراری ارتباط موثر با ساکنین، کارکنان و مجمع عمومی.
⭐️ توانایی کار در شرایط استرسزا: توانایی مدیریت شرایط استرسزا و حل مسائل در شرایط فشرده و ناگهانی.
⭐️ مهارتهای ریاضی: توانایی استفاده از مهارتهای ریاضی برای بودجهبندی، محاسبات و تحلیل دادهها.
⭐️ آمادگی جسمانی: آمادگی برای انجام وظایف فیزیکی مرتبط با مدیریت ساختمان.
⭐️ آشنایی با قوانین استخدامی: داشتن آگاهی از قوانین مربوط به استخدام و حقوق کارکنان.
⭐️ توانایی برنامهریزی برای کار دیگران: توانایی برنامهریزی و مدیریت کارهای انجام شده توسط تیم و کارکنان.
⭐️ مهارتهای فناوری اطلاعات: توانایی استفاده از فناوریهای اطلاعاتی برای مدیریت اطلاعات و ارتباطات.
⭐️ فعال بودن و با انگیزه بودن: داشتن انگیزه و انرژی برای انجام وظایف و رسیدگی به مسائل مرتبط با مدیریت ساختمان.
⭐️ داشتن تحصیلات و دانش کافی: داشتن تحصیلات و دانش مرتبط با مدیریت ساختمان، امور املاک و قوانین مربوطه.
⭐️ سازماندهی و توانایی انجام چند کار به طور مؤثر: توانایی سازماندهی و مدیریت همزمان چندین وظیفه و کار مختلف.
⭐️ حل مسئله: توانایی حل مسائل و یافتن راهحلهای مؤثر برای مسائل مختلفی که در مدیریت ساختمان پیش میآید.
⭐️ آشنایی با قراردادهای اجاره و املاک و قوانین ضد تبعیض: داشتن آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به قراردادهای اجاره و امور املاک، و قوانین ضد تبعیض.
⭐️ توجه به جزئیات:توجه به جزئیات برای اطمینان از دقت و کیفیت برنامهریزی و انجام وظایف و رسیدگی به مسائل و سؤالات مرتبط با مستأجرین.
حقوق مدیر ساختمان
در آپارتمانهایی که دارای تعداد زیادی واحد و ساختار چند بلوکه مانند برجها و مجتمعهای مسکونی هستند، مدیریت و رسیدگی به اینگونه آپارتمانها نیازمند کار سخت و پیچیدهای است. به علت این پیچیدگی و نیاز به زمان و انرژی بالا برای اداره و مدیریت، منطقی است که مدیر ساختمان باید بهصورت تمام وقت به این کار مشغول شود و بهطبع باید حقوق معادل با وظایف و زمان کاری او در نظر گرفته شود.
بنابراین، در چنین شرایطی حقوق مدیر ساختمان باید با توجه به نوع و اندازه ساختمان، میزان واحدها و سطح پیچیدگی کارهای مدیریتی تعیین شود. این حقوق معمولاً توسط هیئتمدیره ساختمان در قراردادی با مدیر ساختمان تعیین میشود و تمام جزئیات مربوط به آن از جمله میزان دستمزد و شرایط کاری در این قرارداد ذکر میشود.
در عمل، مدیر ساختمان میتواند یکی از ساکنین ساختمان باشد و یا از فردی غیر ساکن این وظیفه را بر عهده بگیرد. در هر حالتی، پرداخت حقوق مدیر ساختمان بهعنوان مقابل خدمات ارائه شده و زمان و انرژی صرف شده او برای مدیریت بهصورت عادلانه و مطابق با توافقات قراردادی انجام میشود.
وظایف مدیر ساختمان در قبال شارژ ساختمان
یکی از مسئولیتهای مدیر ساختمان، تعیین میزان شارژ مربوط به هر واحد مسکونی و جمعآوری این شارژها از ساکنان در زمانهای مقرر است. همچنین، تخصیص و مدیریت این مبالغ برای رفع مشکلات مختلف آپارتمان نیز به عهده مدیر ساختمان است.
روشهای مختلف تعیین شارژ ساختمان شامل:
۱. شارژ ثابت
۲. شارژ بر اساس متراژ هر واحد
۳. شارژ بر اساس تعداد نفرات هر واحد
۴. شارژ بر اساس متراژ و تعداد نفرات هر واحد
۵. شارژ ثابت به همراه شارژ بر اساس متراژ هر واحد
۶. شارژ ثابت به همراه شارژ بر اساس تعداد نفرات هر واحد
بهعلاوه، مدیر ساختمان موظف است مبالغ شارژی که از ساکنان دریافت میشود را بهصورت صحیح مدیریت کرده و آنها را برای هزینههای مختلف ساختمان، از جمله رفع نابسامانیها، تخصیص دهد. اولویتبندی مشکلات و حل کردن آنها با استفاده از این مبالغ نیز از وظایف مهم مدیر ساختمان میباشد.
وظایف مدیر ساختمان در قبال آسانسور
✳️ اطمینان از رعایت قوانین و مقررات مربوط به عملکرد آسانسور از جمله عدم حمل و نقل وسایل سنگین با آسانسور و عدم افزایش تعداد افراد فراتر از ظرفیت آن.
✳️ انجام اقدامات لازم برای تعمیر و نگهداری منظم آسانسور به منظور حفظ عملکرد بهینه و ایمنی آن.
✳️ بررسی و اطمینان از صحت و کارایی تجهیزات و سیستمهای ایمنی آسانسور به منظور جلوگیری از وقوع حوادث.
✳️ بیمهنمودن آسانسور به منظور پوشش دادن به مسئولیتهای مالی ناشی از وقوع حوادث و آسیبهای احتمالی.
وظایف مدیر ساختمان در مورد سرقت
مدیر ساختمان مسئول ارتقاء امنیت آپارتمان و اجرای تدابیر امنیتی لازم برای جلوگیری از نفوذ افراد غیرمجاز و وقوع سرقت است. اما اگر وسایل نقلیه ساکنان از پارکینگ ساختمان سرقت شود، مسئولیت این موضوع به عهده مدیر ساختمان نمیباشد. در چنین حالتی، ساکنان باید موارد مرتبط با سرقت را به پلیس گزارش داده و از طریق ارائه اطلاعات مفید به پلیس، در جلوگیری از وقوع جرم کمک کنند.
وظایف مدیر ساختمان در قبال تعمیرات ساختمان
✔️ ارزیابی نیازهای تعمیراتی و بازسازی ساختمان و انجام برنامهریزی برای انجام این عملیات به منظور حفظ و بهبود کیفیت و ایمنی ساختمان.
✔️ انجام تدابیر لازم برای تعمیرات دورهای و پیشگیرانه ساختمان به منظور جلوگیری از وقوع خرابیهای ناگهانی و افزایش عمر مفید ساختمان.
✔️ هماهنگی با تعمیرکاران و پیمانکاران برای انجام تعمیرات و بازسازیهای لازم با رعایت استانداردهای فنی و کیفیت.
✔️ اطلاعرسانی به مالکان و ساکنان در مورد نیازهای تعمیراتی ساختمان و توضیح در مورد برنامهها و زمانبندی انجام تعمیرات.
✔️ نظارت بر اجرای تعمیرات و بازسازیها به منظور اطمینان از انجام صحیح و به موقع این عملیات و اجتناب از نقصان و ضررهای احتمالی.
✔️ ارزیابی هزینههای تعمیرات و بازسازی و ارائه گزارشات به مالکان در مورد هزینههای پیشبینیشده و نیازهای مالی برای انجام این عملیات.
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادت آپارتمان
بیمه مسئولیت ساختمان یک نوع بیمه است که برای پوشش حوادث مختلفی که ممکن است در یک ساختمان رخ دهد، طراحی شده است. این بیمه مسئولیت بر عهده مدیر ساختمان قرار میگیرد و در صورت وقوع حوادثی مانند سقوط اشیاء از ساختمان، آسیب به اشخاص یا مالکیتها، مدیر ساختمان ملزم به پرداخت خسارتها خواهد بود. بیمه مسئولیت ساختمان این نوع حوادث را پوشش میدهد و هزینههای این خسارتها را تحت پوشش قرار میدهد.
بیمه مسئولیت ساختمان شامل این حوادث است:
- ریزش نمای ساختمان به دوراهی محیط یا اطراف ساختمان.
- خسارات وارده به افراد مانند سرایدار، مسئول تاسیسات، نظافتچی و نگهبان ساختمان.
- خسارات ساختمان به ساختمانهای مجاور.
- ریزش چاههای ساختمان.
- آتشسوزی در اماکن مشترک ساختمان.
- آتشسوزی در ساختمانهای مجاور.
همچنین، این بیمه مسئولیت شامل خسارات ناشی از ترکیدگی لوله و نشت آب، خسارات ناشی از استخر و سونا به افراد نیز میشود.
توجه داشته باشید که اگر مدیر ساختمان بیمه مسئولیت ساختمان را تهیه کند، بیمه از مسئولیت پوشش دادن به خسارات ناشی از آسانسور را نیز بر عهده میگیرد. همچنین، بهتر است که مدیر آپارتمان حتی در صورت داشتن بیمه مسئولیت ساختمان، کل آپارتمان را نیز بیمه آتشسوزی کند تا در صورت وقوع حوادث آتشسوزی، هزینههای مربوط به بازسازی و تعمیرات تحت پوشش بیمه قرار گیرد.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
