انواع استعلام ملک و استعلام زمین ✔️

راهنمای کامل استعلام ملک و زمین
انواع استعلامات ضروری قبل از معامله

خرید و فروش ملک و زمین یا ورود به پروژه‌های ساخت‌وساز، فراتر از یک معامله ساده است و نیازمند بررسی‌های دقیق حقوقی و قانونی می‌باشد. در بسیاری از موارد، بی‌توجهی به وضعیت واقعی یک ملک یا زمین، خریداران و حتی سازندگان را با مشکلاتی جدی همچون ابطال معامله، عدم امکان صدور مجوز ساخت، یا مواجهه با دعاوی حقوقی روبه‌رو می‌کند. به همین دلیل، انجام استعلام ملک و استعلام زمین پیش از هرگونه اقدام، نخستین و مهم‌ترین گام در مسیر یک سرمایه‌گذاری مطمئن به شمار می‌رود.

استعلامات ملکی فرآیندی است که وضعیت حقوقی و ثبتی یک زمین یا ملک را روشن می‌سازد و اطمینان لازم را به طرفین معامله می‌دهد. از بررسی سند رسمی در اداره ثبت اسناد و املاک گرفته تا استعلامات شهرداری، منابع طبیعی و حتی تحقیقات محلی، همگی ابزاری هستند برای شفاف‌سازی شرایط یک ملک. این اقدامات نه تنها مانع بروز اختلافات حقوقی در آینده می‌شوند، بلکه به سازندگان و سرمایه‌گذاران کمک می‌کنند تا بدون نگرانی، مراحل بعدی همچون اخذ پروانه ساخت یا عقد قرارداد مشارکت را طی کنند.

از سوی دیگر، با توجه به گستردگی حوزه املاک، استعلامات تنها به یک سازمان یا اداره محدود نمی‌شود. در برخی موارد باید از نهادهایی چون شهرداری و شهرسازی، جهاد کشاورزی، منابع طبیعی و حتی اداره اوقاف نیز استعلام گرفت. این تنوع استعلام‌ها نشان‌دهنده حساسیت بالای معاملات ملکی و ضرورت دقت در هر مرحله است.

بنابراین، اگر قصد خرید زمین، معامله ملک یا ورود به یک پروژه ساختمانی را دارید، بی‌تردید شناخت انواع استعلام زمین و استعلام ملک می‌تواند نقش یک سپر حفاظتی را برای سرمایه شما ایفا کند. با انجام این مراحل، علاوه بر کاهش ریسک‌های حقوقی و مالی، می‌توانید با اطمینان خاطر بیشتری وارد معامله شوید و از ثمرات یک سرمایه‌گذاری ایمن بهره‌مند گردید.

انواع استعلامات زمین (ملک)

استعلامات لازم برای ملک از دو جا یکی اداره ثبت اسناد و املاک و دیگر شهرداری و شهرسازی گرفته می شوند. علاوه بر آن تحقیقات محلی در خصوص ملک برای سازنده ضروری است. مالک نیز استعلام و تحقیقاتی از سازنده و پروژه های اجرا شده (نمونه کار) توسط وی انجام می دهد که در بخش مربوط توضیحاتی داده شده است. به دلیل اهمیت استعلامات برای شروع مشارکت در ساخت و بستن قرارداد لازم است در این خصوص مواردی ذکر شود که به تفکیک دو مورد فوق چنین است.

استعلام ثبتی ملک (اداره ثبت اسناد و املاک)

بررسی اعتبار یک سند از نظر قانونی بودن و رعایت موارد حقوقی آن می باشد. استعلام ملک به منظور بررسی شرایط ثبتی و همچنین بررسی مالکیت ملک انجام می گیرد و اعتبار سند را مشخص می کند. برای این منظور سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تدابیر و قوانین مشخصی را وضع کرده و رعایت آنها در معاملات ملکی چون قرارداد مشارکت در ساخت اجباری کرده است.

استعلام سند ملک برای بررسی اعتبار مالک و ملک مورد معامله انجام گرفته و دارای مزایای بسیاری می باشد:

۱- ایجاد امنیت در معاملات پیش رو

۲- استعلام سند می تواند در خصوص صاحب و مالک ملک (ممنوع العامله بودن و …) اطمینان لازم را به شما بدهد.

۳- شرایط ثبتی ملک را به طور کامل گزارش می کند.

۴- در صورت وجود چند مالک برای ملک مورد معامله؛ با کمک استعلام سند می توان از موضوع اطلاع یافت.

۵- اگر ملک مورد نظر دارای وام باشد و سند ملک در رهن بانک قرار داشته باشد؛ با استفاده از استعلام سند مشخص خواهد شد.

۶- اگر ملک مورد نظر دارای شرایط حقوقی خاصی باشد (شکایتی، بازداشتی، وقفی، توقیف، رهن، معارض و …) مشخص خواهد شد.

به این ترتیب افراد با اطمینان بیشتری وارد معامله شده و مشکلات حقوقی معاملات کاهش می یابد. استعلام از ثبت برای مواردی چون مصادره بازداشت و توقیف بودن ملک، در رهن بودن بانکی و یا شخص حقیقی یا حقوقی، اوقافی بودن ملک و …. است. به منظور استعلام سند ملک افراد می بایست به اداره ثبت اسناد و املاک کشور در منطقه خود مراجعه کرده و با ارایه درخواست خود و مدارک مورد نیاز اقدامات لازم را انجام دهند. استعلام سند تنها با درخواست مالک ملک و ارایه مدارک هویتی امکان پذیر بوده و افراد دیگر به راحتی قادر به استعلام نخواهد بود. پیرو استعلام صورت گرفته تمامی پلاک های ثبتی با کد ملی مورد نظر اعلام شده و در صورت ثبت ملک و سند مورد نظر؛ اطلاعات لازم مبنی بر اثبات مالکیت فرد اعلام خواهد شد. در مشارکت در ساخت با توجه به این مطلب یعنی لزوم حضور مالک برای اخذ استعلام ثبتی، اغلب مالک زمین به اتفاق سازنده برای این استعلام به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه مراجعه می کنند و یا به طرق دیگری که عرف است این کار انجام می شود.

استعلام ملک از شهرداری و شهرسازی

استعلام از شهرداری و شهرسازی برای اطلاع از وضعیت ملک برای ساخت و ساز از جهت طرح های شهرداری و شهرسازی است. در هنگام خرید ملک جهت ساخت و یا اقدام برای مشارکت در ساخت بررسی استعلامات زیر حائز اهمیت می باشد و عدم کنترل آنها می تواند خسارات جبران ناپذیری از جمله عدم صدور پروانه ساخت را به همراه داشته باشد.

• استعلام های لازم از کمیسیون های شهرداری
• استعلام گسل
• حریم خطوط فشار قوی برق
• حریم نهر و قنات
• حریم راه آهن و مترو
• حریم تاریخی میراث فرهنگی اماکن نظامی و فرودگاه و…..

استعلام ملک از اداره اوقاف

در خصوص اوقافی بودن ویلا یا ملک مورد نظر در شمال که آیا این ملک یا ویلا در گذشته توسط صاحبش به مسجد محل، امام زاده محل، اداره و یا سازمان و یا دوائری در شمال وقف گردیده یا خیر؟ آسان ترین روش برای فهمیدن این مساله بازدید از ملک است. چنانچه ویلا در شمال دارای امتیازات کنتوری همچون کنتور برق و کنتور گاز نبود دچار مشکل خواهد شد.

سایر استعلامات ملک

بستگی به موقعیت ملک یا زمین از نظر منطقه ای که واقع شده علاوه بر استعلام از ادارات ذکر شده فوق بسته به مورد باید از ادارات جهاد کشاورزی، منابع طبیعی، محیط زیست، سازمان جنگل ها، مراتع و آبخیزداری، سازمان امور اراضی، وزارت راه و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن و سایر ادارات و تشکیلات محلی استعلام شود.

به عنوان مثالی در شمال کشور و در یکی از شهرهای استان مازندران شما ابتدا باید از طریق شورای محل و دهیاری اقدامات لازم جهت شناخت و تشخیص سلامت ملک را انجام دهید. در گام بعدی از طریق دهیار محل مربوطه نامه ای جهت معرفی شما و ملک مورد نظر برای استعلام از اداره اوقاف، اداره بنیاد علوی، اداره بنیاد مسکن، اداره منابع طبیعی، اداره ثبت و اسناد املاک شهری که ملک در آن محدوده شهری قرار دارد دریافت می کنید و شما می توانید با این استعلامات در مورد ملک و سندیت آن که از نظر آن ادارات بدون مشکل بوده اطلاع پیدا کنید.

استعلام از منابع طبیعی: اراضی ملی که بیرون از محدوده شهری قرار گرفته باشند، متعلق به اداره منابع طبیعی هستند و آنهایی که داخل محدوده شهری واقع شده اند، به سازمان مسکن و شهرسازی وابسته می گردد. زمین هایی که هنوز بدون دخالت انسان فرم طبیعی خود را حفظ کرده اند، در شمار زمین های ملی قرار می گیرند. به محض آنکه روی زمینی فعالیت کشاورزی و غیره صورت بگیرد، به آن زمین در اصطلاح زمین احیا شده گفته می شود.

توجه داشته باشید که طبق مصوبه ی سال ۱۳۴۱ (قانون ملی شدن جنگل های کشور)، سابقه ی احیا زمین ملاک تشخیص است و سند مالکیت بدون احیا فاقد اعتبار خواهد بود. به این معنا که اگر پیش از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگل ها، زمینی احیا شده باشد در شمار اراضی ملی قرار نخواهد گرفت.

زمانی که زمینی پس از تشخیص در شمار اراضی ملی قرار بگیرد، طبق قانون آگهی خواهد شد و مدت زمانی به عنوان مهلت اعتراض برای شخص ثالث در نظر گرفته می شود.

در این خصوص سامانه استعلامات منابع طبیعی با عنوان اختصاری سامانه سامط در راستای تحقق اهداف دولت الکترونیک و تسریع و تسهیل فرآیند پاسخگویی به ارباب رجوع طراحی و اجرایی شده است سامانه سامط امکان استعلام اراضی از سراسر کشور را فراهم کرده است. در این استعلام خریدار ملک از منابع طبیعی شهر و منطقه ای که ملک دلخواه خود را انتخاب کرده در خصوص وضعیت زمین از نظر منابع طبیعی اطلاع پیدا می کند.

استعلام محلی: حضور در محل و منطقه ملک مورد نظر و تحقیق و بررسی از نزدیک و پرسش و استعلام از آگاهان و قدیمی های محلی.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک