جانمایی پلاک ثبتی چیست و چگونه انجام می شود ✔️
جانمایی پلاک ثبتی چیست و چگونه انجام می شود
دانستن موقعیت دقیق یک ملک، چیزی فراتر از یک آدرس پستی ساده است. بسیاری از املاک بهویژه در مناطق قدیمی یا اراضی کشاورزی، دارای اسناد قدیمی هستند که به دلیل نبود اطلاعات دقیق موقعیت مکانی، در عمل قابلیت استفاده یا فروش ندارند. از اینرو، «جانمایی پلاک ثبتی» به عنوان یکی از فرآیندهای کلیدی در شناسایی و احراز موقعیت قانونی املاک، اهمیت روزافزونی یافته است.
جانمایی پلاک ثبتی در واقع پلی است میان اطلاعات ثبتی ملک در اداره ثبت اسناد و مکان فیزیکی آن روی زمین. این فرایند به افراد کمک میکند تا بتوانند محل دقیق ملک خود را بر اساس شماره پلاک ثبتی مشخص کنند، بهویژه زمانی که سند قدیمی یا فاقد نقشههای دقیق دارند. در مواردی مانند تعیین حدود اربعه، حل اختلافات ملکی، اخذ سند تکبرگ یا حتی فروش ملک، جانمایی نقش حیاتی ایفا میکند.
این عملیات تخصصی با استفاده از ابزارهای نقشهبرداری دقیق، نقشههای هوایی و اطلاعات ثبتی انجام میشود و معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه امور ثبتی صورت میگیرد. کارشناسان، با تحلیل دادههای موجود و تطبیق آنها با موقعیتهای جغرافیایی واقعی، میتوانند مکان ملک را مشخص کرده و اطلاعات دقیق آن را در قالب نقشههای UTM ارائه دهند.
با افزایش ارزش زمین و رشد بیوقفه ساختوساز در مناطق شهری و حومه، بسیاری از مالکان به دنبال احیای سندهای قدیمی و تعیین جایگاه دقیق املاک خود هستند. اینجاست که جانمایی پلاک ثبتی نهتنها یک ضرورت فنی، بلکه یک الزام حقوقی و مالی محسوب میشود. در ادامه این مقاله، شما با مراحل انجام جانمایی، کاربردها، الزامات قانونی، هزینهها و نکات کلیدی آن آشنا خواهید شد.
جانمایی پلاک ثبتی چیست
در پی اجرای قانون ثبت در دهه ۱۳۳۰ هجری شمسی، فرآیند ثبت املاک و اراضی آغاز شد و به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی اصلی و فرعی تخصیص یافت. امروزه کلیه اراضی و قطعات شهری ثبت شده و دارای پلاک ثبتی هستند. بیشتر روستاها نیز این روند را طی کردهاند، اما ممکن است در برخی مناطق دورافتاده و برای اراضی کشاورزی این فرآیند هنوز کامل نشده باشد.
در صورتی که فردی با سند مالکیت قدیمی قصد بازپسگیری و تصاحب زمین خود را داشته باشد، نخستین گام مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری در حوزه امور ثبتی است تا محل پلاک ثبتی مشخص گردد.
جانمایی به معنای تعیین موقعیت دقیق یک نقشه در مکان واقعی آن است. پلاک ثبتی نیز، همانطور که در این مقاله توضیح داده شد، شماره شناسایی منحصر به فرد یک ملک میباشد.
بنابراین، جانمایی پلاک ثبتی را میتوان به عنوان عملیات ثبت و تهیه نقشههای UTM تعریف کرد. این فرایند مشخص میکند که یک ملک با مساحت معین، دارای چه پلاک ثبتی است و حدود اربعه آن به چه صورت میباشد.
پلاک ثبتی چیست ✔️ تفاوت پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی |
جانمایی پلاک ثبتی چگونه انجام می شود
جانمایی پلاک ثبتی به معنای تعیین دقیق حدود و موقعیت عرصه یک ملک بر روی نقشههای معتبر، مانند نقشههای ۱:۲۰۰۰ سازمان نقشهبرداری یا تصاویر هوایی و ماهوارهای است.
این فرآیند معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام میشود و شامل ترسیم موقعیت عرصه ملک بر روی نقشههای ۱:۲۰۰۰ سازمان نقشهبرداری است. در این نقشه، ابعاد ثبتی و مساحت ملک درج میشود و مختصات UTM گوشهها و شکستگیهای ملک نیز در جدولی در کنار نقشه ثبت میگردد.
مراحل جانمایی پلاک ثبتی
برای جانمایی پلاکهای ثبتی که موقعیت دقیق قطعه زمین مشخص نیست، مراحل زیر را دنبال میکنیم:
✳️ جمعآوری و بررسی دادهها و مدارک موجود
در این مرحله، باید تمامی دادههای مرتبط با ملک مورد نظر را جمعآوری کنیم. این دادهها میتواند شامل عکسهای هوایی آنالوگ، نقشههای آنالوگ، نقشههای وضع موجود و کلیه اسناد و مدارک مرتبط با ملک باشد.
✳️ استعلام نقشه ثبتی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
پس از بررسی دادهها و مدارک موجود، باید پلاک ثبتی ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام کنیم تا محل دقیق ملک شناسایی شود و کارشناس بتواند عملیات جانمایی را بر اساس این پلاک ثبتی انجام دهد. استعلام نقشه ثبتی و پلاک ثبتی برای تشخیص موجودیت و حدود زمین ضروری است.
✳️ جانمایی ملک
با در دست داشتن دادههای مربوط به سال اخذ پلاک ثبتی و نقشه ثبتی استعلام شده، عملیات جانمایی ملک را انجام میدهیم. این فرآیند شامل ژئورفرنس کردن عکسهای هوایی خام یا استفاده از ارتوفتوهای موجود در سازمان نقشهبرداری کشور و بررسی مکان ملک بر روی نقشه ثبتی است.
✳️ تعیین مختصات دقیق
پس از انجام پردازشهای لازم و جانمایی ملک با استفاده از نرمافزارهای تخصصی، در مرحله نهایی باید مختصات دقیق محدوده مورد نظر را از نقشه یا عکس هوایی استخراج کنیم. سپس، این مختصات را با استفاده از ابزارهای نقشهبرداری نظیر GPS بر روی زمین پیادهسازی کرده و عملیات جانمایی را تکمیل میکنیم.
جانمایی پلاک ثبتی توسط چه کسانی و در چه مکانی انجام میشود؟
جانمایی پلاک ثبتی یک عملیات تخصصی است که توسط کارشناسان رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی انجام میشود. این فرآیند با استفاده از ابزارهای نقشهبرداری دقیق و در محل ملک مورد نظر صورت میگیرد.
محاسبه هزینه جانمایی پلاک ثبتی به چه صورت است؟
هزینههای جانمایی پلاک ثبتی در سراسر کشور بر اساس تعرفههای مشخص و یکنواخت محاسبه میشوند. این تعرفهها به عواملی بستگی دارند که ممکن است باعث تغییرات در هزینههای جانمایی برای املاک مختلف شوند.
عوامل تأثیرگذار بر هزینه جانمایی پلاک ثبتی
- مساحت ملک: مساحت نهایی ملک بر اساس نقشه
- وضعیت اطلاعات سندی: تکمیل یا ناقص بودن اطلاعات سندی
- تعداد اسناد مرتبط با ملک
- محل قرارگیری ملک: موقعیت ملک در دشتها، تپههای متوسط، مناطق کوهستانی یا مناطق شهری با پیچیدگی پلاکهای ثبتی
- دقت ابزارهای نقشهبرداری: استفاده از نقشههای UTM
- مرکز ارائهدهنده خدمات جانمایی پلاک
این عوامل تعیینکننده میزان هزینه نهایی جانمایی پلاک ثبتی هستند و ممکن است در هر ملک متفاوت باشند.
کارشناس جانمایی پلاک ثبتی کیست؟
کارشناس جانمایی پلاک ثبتی، کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشهبرداری است که وظیفه تعیین مرزها و موقعیت دقیق ملک بر روی زمین را بر عهده دارد. این کارشناس پس از انجام عملیات جانمایی، یک نقشه یو تی ام (UTM) از ملک تهیه میکند. نقشه یو تی ام پس از چاپ توسط کارشناس رسمی دادگستری نقشهبرداری مهر و امضا میشود و به متقاضی تحویل داده میشود تا در امور اداری مرتبط با ملک در سازمانها و ارگانهای دولتی استفاده شود.
کاربردهای جانمایی پلاک ثبتی
جانمایی پلاک ثبتی یک فرایند حیاتی است که هویت و موقعیت دقیق یک پلاک ثبتی را مشخص میکند. این فرایند به واسطه تحولات زمینی و تغییراتی که در طول زمان رخ میدهد، امکان تعیین موقعیت دقیق یک ملک را فراهم میآورد. کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی از این ابزار برای تحلیل و تبدیل نقشههای ثبتی سنوات گذشته به نقشههای یو تی ام بهره میبرند تا موقعیت ملک را به دقت مشخص کنند.
این فرایند، قادر است تا قطعات اصلی و فرعی املاک را با دقت تشخیص دهد. این ابزار برای حل دعاوی مرتبط با املاک همجوار، اختلافات خانوادگی ناشی از ارث، ارزیابی ملک، معاملات ملکی، تغییرات در سند، و سایر امور مرتبط با ثبت و انتقال ملکیت کاربرد دارد.
کاربردهای جانمایی پلاک ثبتی شامل موارد زیر میشود:
- تعیین موقعیت دقیق ملک در زمین.
- شناسایی ملکهای گمشده با سند قدیمی یا ملکهایی که موقعیت آنها نامشخص است.
- تعیین سیستم مختصات UTM بر روی تصاویر هوایی از سالهای گذشته.
- تعیین مساحت و مرزبندی دقیق ملکهایی که خطوط مرزی آنها به دلیل گذر زمان از بین رفته است.
- تعیین موقعیت دقیق ملکهای قدیمی یا تخریب شده.
- بررسی وضعیت اراضی کشاورزی در طول معاملات و تغییرات قانونی.
نکات مهم در جانمایی پلاک ثبتی
در جانمایی پلاک ثبتی، اطمینان از استفاده از کارشناسان ماهر امری بسیار حیاتی است. قبل از مراجعه به کارشناسان، مفید است تا نکات زیر را در نظر داشته باشید:
- بررسی تحقیقات و سوابق کارشناس: قبل از ارائه اسناد و مدارک به کارشناس، بهتر است تحقیقات لازم را انجام دهید و سوابق کارشناس مورد نظر را بررسی کنید. این کار باعث جلوگیری از ورود به تعامل با کلاهبرداران میشود.
- تنظیم قرارداد با کارشناس ماهر: در حین تنظیم قرارداد، بهتر است از کمک کارشناسی با تخصص کافی در زمینههای ثبتی و نقشهبرداری بهره بگیرید. این کار باعث اطمینان از صحت و کارایی قرارداد خواهد شد.
- قرارداد همهجانبه: توصیه میشود که قرارداد را به صورت همهجانبه با کارشناس تنظیم کنید. این کار باعث جلوگیری از درخواستهای پول بیشتر در مراحل بعدی امور ثبتی از سوی کلاهبرداران خواهد شد.
- پیگیری روند کار: از کارشناس مورد نظر جزئیات روند کاری و تایم کاری را پرس و جو کنید. این اقدام باعث اطمینان از پیشرفت موفقیتآمیز فرآیند خواهد شد.
- مهر کارشناس: حتماً اطمینان حاصل کنید که کارشناس در پایان کار برای نقشهها و مدارک تهیه شده، مهر خود را درج کرده است. این امر اطمینان از اعتبار قانونی مدارک را فراهم میکند.
در کل، از مراجعه به افرادی که در این حوزه تخصص کافی را ندارند، پرهیز کنید، زیرا این امر میتواند منجر به مشکلات و ابهامات در آینده شود.
مدارک مورد نیاز برای جانمایی پلاک ثبتی
در جانمایی پلاک ثبتی، مدارک مورد نیاز بسته به وضعیت خاص ملک شما متفاوت است. اگر مکان دقیق ملک را میشناسید اما مدارک آن را در اختیار ندارید، بایستی از جانمایی پلاک ثبتی و نقشههای یو تی ام بهرهبرداری کنید تا مکان دقیق ملک تعیین شود.
در صورتی که مدارکی مانند سند، بنچاق، قولنامه و سایر مدارکی که مالکیت شما بر ملک را تایید میکنند، در اختیار دارید، باید این مدارک را به کارشناس امور ثبتی تحویل دهید. کارشناس با بررسی مدارک شما، جانمایی پلاک ثبتی را انجام میدهد و به تایید مالکیت شما بر روی ملک میپردازد.
جانمایی پلاک ثبتی سندهای قدیمی
در خصوص جانمایی پلاک ثبتی سندهای قدیمی (منگوله دار) یا مربوط به دوران شاهنشاهی، نکتهای بسیار مهم وجود دارد که باید به آن توجه کرد. این نکته مربوط به حدود اراضی است که در سند مشخص شده است و به عنوان حدی به حدی در نظر گرفته میشود. باید توجه داشت که این نوع سندها به اصطلاح “سند حدی به حدی” شناخته میشوند.
در برخی از این سندهای قدیمی، ممکن است مشخصاتی مانند مساحت زمین به اندازه یک دانگ (۲۵۰ متر مربع) و محدودیتهایی نظیر حدی به خیابان یا ساختمان ذکر شده باشد. این اطلاعات ممکن است نشان دهنده واقع شدن ملک در منطقهای با بافت شهری باشد. در برخی موارد دیگر، حدود اراضی به امکانات طبیعی نظیر رودخانهها، چشمهها و کوهها اشاره دارد که ممکن است خارج از شهر واقع شده باشند. با پیشرفت توسعهی شهری، این اطلاعات ممکن است تغییر کنند و برخی از این محدودیتها ممکن است حالا حدی به خیابانها یا کوچهها باشند.
اهمیت جانمایی پلاک ثبتی سندهای قدیمی به دلیل افزایش روز افزون قیمت املاک و زمین بسیار چشمگیر است. با هزینه اندک نسبت به ارزش زمین، امکان زنده کردن سندهای قدیمی از طریق جانمایی پلاک ثبتی فراهم میشود. اما باید توجه داشت که فرایند جانمایی سندهای قدیمی روی زمین، یک فرآیند پیچیده از نظر مهندسی و حقوقی است و حتی کارشناسان رسمی نیز تا اتمام امور کارشناسی نمیتوانند به طور دقیق جایگاه ملک را حدس بزنند.
در برخی موارد، برای جانمایی پلاک ثبتی سندهای قدیمی، کارشناسان با بررسی اولیه سند و تشابه پلاکهای فرعی، بر اساس حدس و گمان، به استناد جانمایی یک پلاک ثبتی مشابه، جایگاه ملک را حدس میزنند که این روش نادرست است. برخی پلاکهای فرعی صادره برای املاک، دارای نظم و ترتیب مشخصی نیستند و این فرضیه که بر اساس مثال پلاک ۱۲۳ فرعی در مجاورت ۱۲۲ فرعی، جای ملک است، ممکن است صحیح نباشد.
بنابراین، برخی مالکین درخواست میکنند که ابتدا یک برآورد اولیه از مکان احتمالی ملک از کارشناس رسمی دریافت کنند تا اطمینان حاصل کنند که جانمایی موقعیت سند قدیمی ارزش انجام و هزینه صرف شده را دارد یا خیر. استناد به حدس و گمان در مورد جایگاه ملک قبل از انجام کامل جانمایی، حرفهای نیست و ممکن است تصمیمات نادرستی را نتیجه دهد. بنابراین، توصیه میشود که به مشاوره و کمک کارشناسان متخصص در این زمینه اعتماد کرد تا اطمینان حاصل شود که فرآیند جانمایی به درستی انجام شود.
جانمایی پلاک ثبتی سند تک برگ
در رده اسناد مالکیتی، سند تک برگ یا همان سند کاداستر، به عنوان یکی از معتبرترین اسناد محسوب میشود. دلیل اعتبار فنی و حقوقی این نوع اسناد به این دلیل است که در مراحل تشکیل پرونده جهت دریافت سند تک برگ، مستندات قدیمی ثبتی ملک و نقشه یو تی ام (نقشه کاداستر) شامل نقشه قطعات تفکیکی و حدود اراضی مجاور ملک درج میشود.
همچنین، نقشه یو تی ام کل پلاک طبق نقشه تفکیکی نیز در سیستم مختصات یو تی ام تهیه میشود. در فرآیند صدور سند تک برگ، کارشناس رسمی با ارائه نقشه یو تی ام، اطلاعات توصیفی و حقوقی ملک و اطلاعات هندسی ملک و املاک مجاور را درج میکند. این اطلاعات با استفاده از کد کارشناسی SSBR که به هر کارشناس اختصاص داده شده است، در سامانه کاداستر ثبت و اعتبارسنجی میشوند. این فرآیند به طور معمول بخش قابل توجهی از مراحل صدور سند تک برگ را پوشش میدهد.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
