انواع خیارات در قراردادهای ملکی ✔️

انواع خیارات در قراردادهای ملکی ✔️

در معاملات ملکی، یکی از موضوعات پرچالش و حساس، بحث خیارات در قراردادهای ملکی است. خیارات در واقع اختیارات قانونی هستند که به طرفین قرارداد اجازه می‌دهند در شرایط خاص، معامله را فسخ کنند. آشنایی با انواع خیارات در قراردادهای ملکی برای هر کسی که در حوزه املاک فعالیت می‌کند، به‌ویژه مشاوران املاک، اهمیت زیادی دارد. زیرا کوچک‌ترین اشتباه در تشخیص یا اجرای این خیارات می‌تواند منجر به اختلاف، خسارت یا حتی بی‌اعتباری قرارداد شود.

در آموزش حقوقی املاک، درک دقیق مفهوم خیارها و کاربرد آن‌ها در قراردادها از پایه‌ای‌ترین مباحث است. مشاوران حرفه‌ای باید بدانند در چه موقعیتی می‌توان از خیار مجلس، خیار شرط، خیار غبن یا خیار عیب استفاده کرد و در چه شرایطی این حقوق از بین می‌رود. این دانش حقوقی نه تنها باعث حفظ منافع مشاور و مشتری می‌شود، بلکه از بروز بسیاری از دعاوی و شکایات در مراجع قضایی جلوگیری می‌کند.

در آموزش مشاور املاک، در کنار مهارت‌های فنی مانند معرفی فایل، تنظیم مبایعه‌نامه و مشاوره‌ی خرید و فروش، مباحث حقوقی نیز بخش جدایی‌ناپذیر آموزش هستند. مشاوری که به قوانین خیارات در قراردادهای ملکی مسلط باشد، در هنگام تنظیم قرارداد می‌تواند با اطمینان بیشتری عمل کند و از بروز مشکلات بعدی برای طرفین جلوگیری نماید. این همان تفاوتی است که میان مشاوران معمولی و مشاوران حرفه‌ای در بازار املاک دیده می‌شود.

به همین دلیل، مجموعه فراملک در قالب دوره‌های آموزش حقوقی املاک، به آموزش کامل خیارات در قراردادهای ملکی و سایر مباحث حقوقی مرتبط با معاملات می‌پردازد. در این دوره‌ها، مفاهیمی مانند فسخ قرارداد، نحوه اعمال هر خیار، و نمونه‌های واقعی از پرونده‌های ملکی بررسی می‌شود تا شرکت‌کنندگان بتوانند در عمل نیز از آن‌ها استفاده کنند.

در نهایت، هدف از شناخت و یادگیری خیارات در قراردادهای ملکی، صرفاً آشنایی تئوریک نیست؛ بلکه تسلط بر این مباحث به مشاوران کمک می‌کند تا در هر معامله، از حقوق قانونی خود و مشتریانشان به بهترین شکل دفاع کنند. اگر در مسیر پیشرفت حرفه‌ای خود به دنبال یادگیری دقیق و کاربردی قوانین املاک هستید، پیشنهاد می‌کنیم از دوره‌های آموزش حقوقی املاک فراملک دیدن کنید تا گام به گام با تمامی ابعاد حقوقی معاملات ملکی آشنا شوید.

تعریف خیارات در قرارداد املاک

پیش از پرداختن به بحث خیارات در قراردادهای ملکی باید اول بدانیم که منظور از خیارات در قانون قراردادها و معاملات ملکی چیست؟! اگر بخواهیم خیارات در قرارداد املاک را به زبان ساده تعریف کنیم باید بگوییم: خیارات در قراردادهای املاک همان اختیاراتی است که قانون برای برهم زدن و فسخ معامله برای طرفین معامله در نظر گرفته است.

به عبارت دیگر تعریف خیارات در قرارداد املاک همان حق فسخ قرارداد منعقد شده است. البته این حق فسخ فقط در قالب شروط مندرج در هر کدام از انواع خیارات متصور است. با مطالعه ادامه مطلب این عبارت را بهتر درک خواهید کرد.

انواع خیارات در معاملات ملکی

خیارات در قراردادهای ملکی عبارتند از:

⚖️ خیار مجلس

خیار مجلس که یکی از مهمترین خیارات در قراردادهای ملکی است، به اختیار فسخ معامله در مجلس معامله معنا می‌شود. یکی از تفاوت های اصلی میان خیار مجلس و سایر انواع خیارات در قانون املاک، عدم نیاز به دلیل برای استفاده از این خیار است. به عبارت دیگر برای این که طرفین معامله بتوانند معامله را فسخ کنند باید دلیل و برهان برای کار خود بیاورند. در حالی که فسخ معامله در همان جلسه نیازی به دلیل و برهان ندارد.

شرط ثبوت خیار مجلس در قراردادهای ملکی، انعقاد قرارداد و اتمام معامله است. یعنی اول باید معامله‌ای انجام شده باشد تا خیار مجلس برای آن ثابت شود. حال ۳ عامل نیز وجود دارند که باعث سقوط خیار مجلس می‌شوند: ۱. اسقاط کافه خیارات (پذیرفتن شرط مبنی بر عدم استفاده از هرگونه خیاری در جهت فسخ معامله) ۲. افتراق متعاملین (ترک جلسه معامله توسط متعاملین) ۳. تصرف (تصرف خریدار در مبیع و تصرف فروشنده در ثمن که باعث اسقاط خیار مجلس برای فرد متصرف می‌شود).

⚖️ خیار شرط

خیار شرط یکی از مشهودترین خیارات در قراردادهای ملکی است. به عبارتی می‌توان گفت این خیار تقریبا در تمام معاملات ملکی در نظر گرفته می‌شود. بنابراین بیشتر افراد با این خیار و کاربرد آن در معاملات ملکی آشنایی دارند.

خیار شرط در معاملات ملکی در اصل همان شروطی است که اصحاب معامله بر اساس اختیارات و از روی اراده بیان می‌کنند. قانونگذار در ماده ۴۰۱ قانون مدنی بیان می‌کند: اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است. پس صاحب حق در خیار شرط باید حتما مدتی معین برای تحقق یا عدم تحقق شرط اعلام کند تا در صورت عدم تحقق شرط بتواند در آن زمان معامله را به صورت یک طرفه فسخ نماید.

⚖️ خیار تاخیر ثمن

در ماده ۴۰۲ قانون مدنی آمده است: هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می‌شود.

خیار تاخیر ثمن یکی از خیارات انحصاری عقد بیع است و در سایر عقود کاربرد ندارد. برای تحقق این خیار حتما باید مال مورد معامله عین خارجی باشد، قرارداد باید حال باشد و همچنین ۳ روز از تاریخ انعقاد قرارداد گذشته باشد.

در ضمن این مورد از خیارات در قراردادهای ملکی مختص فروشنده است و شامل حال خریدار یا همان مشتری نمی‌شود.

⚖️ خیار رویت و تخلف وصف

گاها در معاملات ملکی، خریدار صرفا بر اساس اعتبار رویت سابق ملکی را خریداری می‌کند اما پس از انعقاد قرارداد و رویت ملک مورد نظر متوجه تفاوت میان ظاهر ملک و اوصافی که فروشنده ادعا می‌کرده، می‌شود. در این زمان خریدار می‌تواند بر طبق خیار رویت و تخلف وصف اقدام به فسخ معامله کند.

⚖️ خیار غَبن

خیار غبن در لغت به گول زدن، فریب دادن و آسیب رساندن طرف مقابل معنا می‌شود. این خیار که یکی از خیارات در قراردادهای ملکی است در مواقعی کاربرد دارد که فروشنده ملک را با قیمتی بیش از ارزش واقعی آن فروخته باشد. بنابراین این خیار برای خریدار در نظر گرفته شده است.

شاید قبلا اصطلاح غبن فاحش را هم شنیده باشید، غبن فاحش در معاملات ملکی یعنی این که فروشنده ملک را با تفاوت قیمت فاحش نسبت به املاک منطقه به فروش برساند.

⚖️ خیار عیب

به موجب ماده ۴۲۲ قانون مدنی اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ اَرش یا فسخ معامله. در نتیجه در صورت وجود عیب در مبیع (ملک مورد معامله) خیار عیب، قبول مبیع معیوب و یا اخذ اَرش هر سه ثابت می‌شوند و خریدار مختار به انتخاب یکی از آن ها می‌باشد.

⚖️ خیار تدلیس

تدلیس در ماده ۴۳۸ قانون مدنی به عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود تعریف شده است. پس خیار تدلیس که یکی از خیارات در قراردادهای ملکی است زمانی ثابت می‌شود که یکی از طرفین معامله با فریب و پنهان کاری، طرف مقابل را وادار به انجام معامله کند. این خیار برای همان طرف مقابلی که فریب خورده است ثابت می‌شود و این حق را به او می‌دهد که معامله را فسخ کند. حال تفاوتی ندارد فرد فریب خورده فروشنده باشد یا خریدار.

استناد به این خیار برای فسخ معامله ممکن است کمی دشوار باشد. زیرا صاحب حق باید دلایل و مستندات محکمی مبنی بر فریب و پنهان کاری طرف مقابل بیان کند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک