انواع زمین و اراضی ✔️ راهنمای جامع برای شناخت هر قطعه زمین

راهنمای جامع برای شناخت انواع زمین و اراضی

زمین و اراضی از مهم‌ترین دارایی‌های طبیعی و اقتصادی هر کشور محسوب می‌شوند که نقش کلیدی در توسعه شهری، کشاورزی و برنامه‌ریزی‌های زیست‌محیطی دارند. شناخت انواع زمین و اراضی و ویژگی‌های جغرافیایی و حقوقی آن‌ها، پایه‌ای اساسی برای تصمیم‌گیری‌های مربوط به خرید، فروش، توسعه و عمران محسوب می‌شود. هر قطعه زمین با توجه به موقعیت مکانی، وضعیت خاک، منابع آب، پستی و بلندی و دسترسی به امکانات زیرساختی، ویژگی‌های متفاوتی دارد که قبل از هر گونه سرمایه‌گذاری باید به دقت بررسی شود.

زمین و اراضی از دو نگاه متفاوت قابل بررسی هستند: نخست به عنوان منابع طبیعی ارزشمند که بهره‌برداری پایدار از آن‌ها برای نسل‌های آینده اهمیت حیاتی دارد، و دوم به عنوان دارایی اقتصادی که در چارچوب مالکیت حقوقی قابل تملک، خرید و فروش و کسب منفعت است. آگاهی از این دو جنبه، به مالکین و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا تصمیمات بهینه‌ای برای استفاده و مدیریت زمین اتخاذ کنند.

در تقسیم‌بندی زمین و اراضی، موارد متنوعی وجود دارد که هر یک شرایط، حقوق و محدودیت‌های خاص خود را دارند. از جمله می‌توان به زمین‌های موات، بایر، دایر، شهری، کشاورزی و اراضی متروکه اشاره کرد. هر یک از این دسته‌ها با ویژگی‌های خاصی مانند وضعیت سند مالکیت، قابلیت توسعه و بهره‌برداری، نوع خاک و وضعیت حقوقی مشخص می‌شوند. به همین دلیل، شناخت دقیق این دسته‌بندی‌ها پیش‌نیاز هر گونه معامله یا پروژه عمرانی است.

علاوه بر طبقه‌بندی‌های قانونی و عرفی، زمین و اراضی از نظر تقسیم‌بندی فیزیکی نیز قابل بررسی هستند؛ مانند قطعه زمین، قواره، زمین مادر، قطعه‌بندی و خطوط مرزی. این تقسیم‌بندی‌ها تعیین‌کننده محدوده مالکیت، مسیر دسترسی، اندازه و کاربرد زمین هستند و در بسیاری از امور حقوقی و برنامه‌ریزی شهری نقش اساسی دارند.

در نهایت، با توجه به اهمیت زمین و اراضی در اقتصاد، توسعه شهری و کشاورزی، داشتن آگاهی کامل درباره انواع زمین، وضعیت سند، حقوق مالکیت و قابلیت‌های توسعه، از ضروریات هر سرمایه‌گذار، مالک یا برنامه‌ریز شهری محسوب می‌شود. این اطلاعات، پایه‌ای برای تصمیم‌گیری‌های هوشمندانه، مدیریت صحیح اراضی و جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی در آینده است.

عوامل و ویژگی های جغرافیایی زمین

زمین و اراضی در مناطق شهری و غیر آن از ویژگی ها و خصایص جغرافیایی متفاوتی برخوردار است که باعث ویژگی های متفاوتی از جمله پستی و بلندی، آبکش بودن یا نبودن زمین منطقه، وجود گسل های زلزله خیز، سستی و یا سفتی خاک منطقه، برخورداری از قنات ها و مسیل های زیرزمینی، برخورداری از دره، رودخانه و نهرهای قدیمی، وجود چاه عمیق و نیمه عمیق در منطقه وجود دشت، کویر، جنگل، جلگه، مرتع، حریم و بستر رودخانه ها، سیل بندها، حاصلخیزی خاک، برخورداری از انواع خاک، برخورداری از نمادها و جلوه های طبیعی و سایر عوامل جغرافیایی و زمینی می شود.

توجه به این موارد قبل از هر اقدامی در امر ساخت و ساز مشارکت در ساخت لازم و ضروری و در موفقیت آن مؤثر است.

زمین و مفاهیم مرتبط

زمین عبارت است از قطعه ای از خاک که ممکن است با مالک، بدون مالک، موات، بایر و یا مشغول به مستحدثات (ساخت و ساز) باشد. زمین در برنامه ریزی شهری دو مفهوم متضاد دارد:

۱. زمین به عنوان یک منبع طبیعی (نظیر آب و هوا) که بهره مندی از آن برای سکونت، زندگی و حفاظت آن برای نسل های آینده اهمیت حیاتی دارد.

۲. زمین به عنوان نوعی دارایی است که در چارچوب مالکیت حقوقی، کالا قلمداد شده و برای کسب منفعت و درآمد شخصی قابل تملک و خرید و فروش است.

قطعه زمین

عبارت است از زمینی با حدود مشخص که دارای سند مالکیت باشد و حداقل به یک معبر راه داشته باشد.

زمین خام

زمین توسعه نیافته ای است که از زمین توسعه یافته متمایز می شود. زمین های توسعه نیافته عموما خدمات و تسهیلات مورد نیاز برای توسعه را نخواهند داشت.

زمین مفروز

افراز به معنی جدا کردن سهم مشاعی می باشد. شرایط افراز وجود حداقل دو مالک برای یک ملک است.

قطعه بندی زمین

تقسیم زمین به قطعات در اندازه های معمول و متعارف را گویند.

قطعه زمین مادر

واحد اولیه زمین که از آن قطعات تقسیم بندی شده از زمین به دست می آید. به عبارت دیگر واحد اولیه زمینی است که در نتیجه تقسیم، قطعه هایی از آن به وجود می آید.

خط زمین

مرز و محدوده ای است بر اساس تفکیک و منطقه بندی که انواع مختلف خطوط زمین (جلو، عقب، طرفین) را به دقت تعریف می کنند. این گونه خطوط بنیادی تعیین حیاط و عقب نشینی ها را نیز مشخص می کند.

شماره زمین یا قطعه

شماره ای که برای تمایز یک زمین در بلوک ویژه ای که زمین آن تفکیک شده است مورد استفاده قرار می دهند.

قطعه یا قواره

واحد زمینی که از طریق تفکیک به وجود می آید، قطعه یا قواره خوانده می شود.

تعاریف اراضی

اراضی موات

به زمین هایی گفته می شود که سابقه عمران و احیا نداشته باشند. به عبارتی زمین هایی است که سابقه احیا و بهره برداری در آن وجود نداشته و به صورت طبیعی باقی مانده است.

عناصر اراضی موات عبارتند از:

۱. سابقه مالکیت خصوصی آن معلوم نباشد.

۲. مشغول به کشت، زرع، بنا و آبادی نباشد.

۳. بالفعل مالک نداشته باشد.

اراضی بایر

منظور زمین هایی است که سابقه عمران و احیا داشته باشند و به تدریج به علت اعراض یا عدم بهره برداری به حالت موات درآمده باشند. اراضی بایر، زمین های بلاکشت بیش از پنج سال را نیز شامل می شود. عناصر اراضی بایر عبارتند از:

1. ۱. بالفعل مالک داشته باشد.
2. ۲. مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد.
3. ۳. مالک برای مدت نامعلوم و نامحدودی از آبادی آن چشم پوشی کرده باشد. اطلاق بایر بر موات به کمک قرینه مجاز است. اراضی بایر علی الاصول، مالک خاص دارند، مگر این که اعراض مالک از آنها احراز شود که در این صورت آنها را بایر بلامالک نامند.

بایر بر دو قسم است:

۱. بایر مفروز، مالک خاص دارد (یا مالک خاص داشته است)

۲. بایر مشاع که عده ای به اشتراک مالک آن بوده یا هستند، مانند اراضی دیم کار قریه که به صورت بایر افتاده باشد.

اراضی دایر

اراضی دایر زمین هایی است که احیا و آباد شده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک می باشد. زمین های دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می باشد. (ماده ۵ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶). این اراضی در مقابل بایر، موات و متروکه قرار می گیرند.

اراضی شهری

به زمین هایی اطلاق می گردد که در محدوده یا حریم شهرها قرار گرفته باشد.

اراضی بایر شهری

اراضی بایر شهری، زمین های محدوده شهر هستند که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آن که صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.

اراضی دایر شهری

اراضی دایر، زمین های محدوده شهر هستند که احیا و آباد شده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک می باشد. زمین های دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می باشد. (ماده ۵ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶) . این اراضی در مقابل بایر، موات و متروکه قرار می گیرند.

اراضی موات شهری

اراضی موات شهری اراضی محدوده شهر که سابقه عمران و احیا نداشته باشد.

اراضی متروکه

اراضی که سابقه مالکیت خصوصی مسلمی داشته و فعلا مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد. همچنین مالک سابق از مالکیت آن قهرا یا به اختیار چشم پوشیده باشد، مانند زمینی که مالکان آن بر اثر زلزله به کلی از بین رفته و ویران شده باشد. این اراضی هم از حیث تملک به حیازت و احیا در حکم اراضی موات بوده است.

اراضی مزروعی

عبارت است از زمین محصور و یا غیر محصوری که از آنها برای زراعت استفاده می شود. مانند سبزی کاری، جالیز و …. در این اراضی ممکن است چند درخت هم باشد، ولی به حد نصاب باغ نرسد.

آماده سازی، عمران و واگذاری زمین

آماده سازی زمین عبارت است از مجموعه عملیاتی است که مطابق دستور العمل وزارت مسکن و شهرسازی زمین را برای احداث مسکن مهیا می سازد که شامل موارد زیر می باشد:

الف) عملیات زیربنایی از قبیل تعیین بر و کف، تسطیح و آسفالت معابر، تأمین شبکه های تأسیساتی آب و برق، جمع آوری و دفع آب های سطحی و فاضلاب و غیره

ب) عملیات روبنایی مانند احداث مدارس، درمانگاه، واحد انتظامی، فضای سبز، اداره آتش نشانی، اماکن تجاری و نظایر آن دستگاه ها، بنیادها، نهادها و اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار کننده زمین در صورتی مجاز به واگذاری خواهند بود که اجرای عملیات زیربنایی زمین های آنها طبق ضوابط و تأیید دستگاه های اجرایی مربوط، قبل از واگذاری انجام شده باشد.

مالکین زمین های دایر و بایر اعم از حقیقی و حقوقی که مجوز تبدیل و تغییر کاربری زمین خود را از وزارت مسکن و شهرسازی اخذ کرده اند و قصد تفکیک یا افراز یا تقسیم اراضی خود را دارند موظفند نقشه تفکیکی زمین های خود را به ضمیمه طرح های اجرایی آماده سازی همراه با برآورد هزینه های مربوط به ادارات کل مسکن و شهرسازی محل ارایه نمایند.

فهرست انواع زمین اراضی و املاک در تقسیم بندی های متداول

انواع زمین در فقه

زمین انفال، زمین فی، زمین مفتوح عنوه، زمین اوقافی

انواع زمین در قانون و عرف

زمین دایر، زمین دایر شهری، زمین بایر، زمین بایر شهری، زمین موات، اراضی ساحلی، اراضی مستحدثه، زمین خالصه یا خاصه، اراضی شاهی یا اختصاصی، املاک سلطنتی، اراضی مجهول المالک، اراضی مسلوب المنفعه، اراضی زراعی (زمین آبی، زمین دیم، زمین آیش، زمین دایر) ، اراضی بیابانی، اراضی کویری، اراضی جنگلی، زمین های جنگل یا بیشه طبیعی، زمین های جنگل جلگه ای، زمین بیشه یا قلمستان، زمین مرتع (زمین مرتع غیر مشجر، زمین مرتع مشجر)، زمین شهری، اراضی حریم، اراضی مباحه، اراضی متروکه، اراضی مخروبه، اراضی مشاعی، اراضی مفروزی، اراضی اعراضی، اراضی بیاض، اراضی ملی، مستثنیات اراضی ملی، زمین حریم روستا، اراضی کشت موقت، اراضی نهالستان عمومی، اراضی باغ میوه، زمین اجاره دار، زمین های نسقی یا نسق (نسق دایم، نسق متغیر، نسق زارعانه رسمی، نسق زارعانه غیر رسمی، نسق زارعانه استیجاری، نسق زارعانه مالک)، اراضی زراعی، اراضی خرده مالک، اراضی دست دارمی یا کارانه یا حق تبرتراشی، بنچه یا بنیچه، زمین های باتلاقی، جنگل، تالاب زمین پنبه زاری یا شالیزاری، زمین تیول یا تیول، اراضی من یا خروار، اراضی هکتار، اراضی پی کنی، زمین دانگ (یک ششم زمین)، زمین تسوج، اراضی حفاظتی چهارگانه (اراضی حفاظتی چهارگانه سازمان حفاظت محیط زیست شامل اراضی حیات وحش، اراضی منطقه حفاظت شده، اراضی آثار طبیعی اراضی ملی و اراضی پارک های ملی) و  ….

زمین از نظر وضعیت حقوقی

زمین تصرفی (تصرف مادی، تصرف معنوی)، زمین توقیفی، زمین بازداشتی، زمین ضبط شده، زمین مصادره ای (مصادره خاص، مصادره عام)، زمین بنیاد پهلوی (تاسیس ۱۳۳۷)، زمین بنیادی (تاسیس بعد از ۱۳۵۷)، زمین ستادی، زمین حاکم شرعی، زمین طلق، زمین اوقافی، زمین بلاصاحب، زمین بلاوارث، زمین ورثه ای، زمین مجهول المالک، زمین جاری، زمین مفروزی، زمین تجمیعی، زمین مشاعی زمین رهنی، زمین تفکیکی، معارض زمین، زمین شورایی، زمین قولنامه ای، زمین شش دانگ و سایر

طبقه بندی نوع املاک از نگاه سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

منظور از نوع ملک که در سند ذکر می شود: قطعه زمین، ساختمان، دستگاه آپارتمان، ویلایی، باب مغازه، سایر: باب مسجد، باب حمام، قطعه انباری، قطعه پارکینگ، دستگاه سالن، دستگاه سوله، دستگاه کارخانه، دستگاه تالار، دستگاه انبار هست که در سند مالکیت ملک درج می شود.

زمین از نظر وضعیت سند

وضعیت خاص املاک از نگاه سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

چنانچه ملکی دارای وضعیت خاص باشد، منظور از وضعیت خاص یکی از حالات عرصه، اعیان، عرصه و اعیان می باشد که آن نیز در اسناد مالکیت ملک درج می شود.

مالکیت املاک از نگاه سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

نوع مالکیت یکی از حالت های مفروز، مشاع، عرصه، اعیان و عرصه و اعیان می باشد. در خصوص میزان مالکیت جزء و کل سهم به انضمام مقسم در سند مالکیت درج می شود و در ادامه در صورتی که دارای ثمینه یا ربیعه و جزء و کل باشد، اضافه خواهد شد.

وضعیت سند رسمی ملک از نگاه سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

دارای سند: شخصی، اوقافی، بنیادی، تعاونی، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، بدون سند، آستان قدس، موقوفه عام، موقوفه خاص، شهرداری، دولتی، شرکت سهامی خاص، شرکت سهامی عام.

وضعیت سند رسمی ملک از نگاه حقوقی

سند دفترچه ای (منگوله دار)، سند تک برگ، سند عادی ملک، سند قولنامه ای، سند مبایعه نامه، سند شورایی، سند بنچاق، سند ذمه ای، سند عرصه و اعیان، سند عرصه، سند اعیانی، سند شش دانگ، سند طلق، سند ملکی مفروز، سند مشاع، سند تک برگ مشاع، سند هبه مال غیر منقول، سند تفکیکی، سند رهنی، سند ملکی وکالتی، سند ملکی یا مالکیت المثنی، سند ورثه ای، سند اوقافی (وقف عام، وقف خاص، وقف مشترک یا مرکب)، سند صلح مال غیر منقول، سند مالکیت بر اثر اصلاح شوارع، (صلح عمری، صلح نامه، رقبی، صلح نامه سکنی) ،سند معارض، سند زمین مجعول، سند مادتین صد و چهل و هفتی (سند مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت)، سند سازمانی، سند زمین شهری، زمین های سند شهری، سند جنگل جلگه ای، سند شخصی، سند حاکم شرعی، سند شیر و خورشیدی، سند اصلاحات ارضی، سند ستادی، سند مصادره ای، سند بنیادی، سند ملکی ضبط شده، سند ملکی بازداشتی (توقیفی)، سند معوض، سند سهم مالک، سند اجرای ثبت، سند مزایده ای، سند انتقال اجرایی، سند دستدارمی یا کارافه، قَباله یا قِباله، قباله انتقالیه، سند رسمی الکترونیک، سند کاداستری و …

زمین از نظر وضعیت ریشه (هویت)

املاک بدون ریشه: ملک بدون ریشه، ملک سند پاک، ملک سند شخصی، ملک با اصالت، ملک اصل و نسب دار، ملک شجره دار، ملک رگ و ریشه دار، ملک شسته و روفته، ملک بدون مدعی، ملک بدون معارض، ملک شیر و خورشیدی (شاهنشاهی)، ملک معتبر، ملک پدر مادردار و سایر

املاک ریشه دار: املاک مصادره ای، املاک ستادی، املاک بنیادی، املاک غصبی، املاک تصرفی، املاک ضبط شده، املاک توقیفی، املاک معارض دار – املاک رأی حاکم شرعی و سایر

تذکر: املاک اوقافی (وقفی) جزو املاک ریشه دار حساب نمی شود چون شخص با اراده و رضایت کامل برای امر خیری بخشیده است تا مردم یا گروهی از آنان از منافع آن ملک استفاده کنند. ملک وقفی زمانی ریشه دار محسوب می شود که قبل از وقف آن ملک، ملک مصادره یا نقل و انتقال اجباری برایش صورت گرفته و بعد مدتی وقف شده در این صورت ملک ریشه دار محسوب می شود که این امر هم تقریبا دور از ذهن می باشد.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک