ساخت طبقه اضافه روی طبقات ساختمان ✔️
ساخت طبقه اضافه روی طبقات ساختمان
یکی از روشهای رایج برای افزایش بهرهوری از بناهای موجود، افزودن یک یا چند طبقه به ساختمانهای فعلی است؛ فرآیندی که در اصطلاح تخصصی با عنوان «اضافه اشکوب» یا «ساخت طبقه اضافه» شناخته میشود.
این اقدام اگرچه میتواند مزایایی چون افزایش فضای مفید، ارتقاء ارزش ملک و بهبود کاربری ساختمان را به همراه داشته باشد، اما در عین حال، نیازمند رعایت دقیق ضوابط فنی، ایمنی و شهرسازی است. چرا که اضافهکردن طبقه، مستقیماً با ساختار سازهای بنا، تراکم مجاز، تأمین پارکینگ، حقوق مجاورین و ضوابط طرح تفصیلی شهر در ارتباط است.
در گذشته، فرآیند اخذ مجوز برای اضافه طبقه سادهتر بود، اما با افزایش نگرانیها نسبت به ایمنی و پایداری ساختمانها، سختگیریهای قانونی و فنی بیشتری از سوی شهرداریها و نهادهای نظارتی اعمال شده است. بر همین اساس، بدون اخذ مجوز رسمی، انجام این اقدام غیرقانونی تلقی شده و میتواند منجر به توقف پروژه، پرداخت جریمه و حتی تخریب بنای غیرمجاز شود.
در این مقاله از فرابلاگ – مجله تخصصی آموزش مشاوران املاک، به بررسی کامل ابعاد مختلف ساخت طبقه اضافه میپردازیم؛ از تعریف دقیق اضافه اشکوب و مراحل دریافت مجوز، تا شرایط فنی، ضوابط شهرداری، بخشنامههای قانونی و هزینههای مربوطه. اگر شما مالک ساختمانی هستید که قصد توسعه آن را دارید، یا به عنوان مشاور املاک، نیاز دارید مشتریان خود را آگاه کنید، این مقاله راهنمایی کامل و کاربردی برای تصمیمگیری هوشمندانه و قانونی خواهد بود.
ساخت طبقه اضافه روی طبقات ساختمان
اضافه طبقه ساخت، به عنوان یک اصطلاح متداول در زمینههای مهندسی شهرسازی، عمران، و معماری، به افزودن یک طبقه به بالای یک ساختمان اشاره دارد. این عمل عمدتا در ساختمانهای کمارتفاع، بهویژه ساختمانهای ویلایی، انجام میشود، به منظور افزایش فضای مفید، بهبود ظاهر و نمای ساختمان، و یا به منظور دستیابی به اهداف مالی.
افزودن بیش از یک طبقه به بنا (مثلاً افزایش تعداد طبقات یک ساختمان سه طبقه به ۷ طبقه) عموما به عنوان افزایش تراکم ساختمان شناخته میشود.
اضافه اشکوب، به نصب سازههای اضافی بر روی دیوارها و ستونهای طبقه پایینی ساختمان اطلاق میشود. این فرآیند به معنای انجام فعالیتهای ساخت و ساز بر روی یک ملک از پیش ساخته شده است، با این حال، ممکن است که بنا در حال احداث باشد. بهعبارت دیگر، ممکن است یک پروژه عمرانی در حال اجرا باشد و در اواسط فرآیند، کارفرما به افزودن طبقه به طرح اصلی فکر کند.
گاهی اوقات، در حین ساخت یا به پایان رسیدن فرآیند ساخت، مالکین تصمیم به افزودن طبقات بیشتری به ساختمان میگیرند، اما این کار نیازمند رعایت مراحل قانونی خاص خود است. در گذشته، شهرداریها مجوز ساخت طبقه اضافه را بهسادگی صادر میکردند، اما بعدها متوجه شدند که تعدادی از این اقدامات نکات مهمی از جمله ایمنی سازه را رعایت نمیکنند.
اعضای کمیسیون توسعه و عمران شورای اسلامی در آن زمان باور داشتند که اعطای مجوز برای ساخت طبقه اضافه ممکن است به خطراتی جبرانناپذیر منجر شود. به همین دلیل، شهرداریها تصمیم گرفتند که ساخت طبقه اضافه را محدود کرده و تنها تحت شرایط خاص، به درخواستکنندگان اجازه ساخت طبقه اضافه بدهند.
برای انجام کار ساخت و ساز به صورت رسمی و قانونی، نیاز به اخذ مجوز از شهرداری است. اضافه کردن طبقه یا طبقات به ساختمان بدون اخذ مجوز از شهرداری غیرقانونی است و این عمل ممکن است منجر به عواقب حقوقی جدی شود.
در صورتی که بدون مجوز، طبقه یا طبقات اضافی را به ساختمان خود اضافه کنید، شهرداری میتواند در هر مرحلهای از ساخت و ساز، اقدام به متوقف کردن فرآیند ساخت کند. علاوه بر این، پس از توقف ساخت، شهرداری ممکن است به تخریب بنای غیرمجاز شما بپردازد و شما مسئول هزینهها و عواقب حقوقی ناشی از این عملیات خواهید بود.
اضافه اشکوب چیست
اضافه طبقه ساخت، اصطلاحی پرکاربرد در حوزههای مهندسی شهرسازی، عمران، و معماری، به معنای افزودن یک طبقه به قسمت بالایی ساختمانهای کمارتفاع، بهویژه ساختمانهای ویلایی است. این فرآیند، که با عنوان “اضافه اشکوب” نیز شناخته میشود، به دلایل متعددی نظیر افزایش فضای قابل استفاده، بهبود زیبایی نمای ساختمان، و یا اهداف مالی صورت میگیرد.
افزودن طبقه به سازههای موجود نیازمند رعایت اصول و ضوابط خاصی است. در ابتدا، باید ارزیابی کاملی از استحکام ساختمان توسط کارشناسان صورت گیرد تا اطمینان حاصل شود که سازه قادر به تحمل بار اضافی خواهد بود. پس از تأیید استحکام، مراحلی نظیر بررسی و تایید نقشههای معماری، تاسیسات الکتریکی و مکانیکی توسط شهرداری انجام میپذیرد. همچنین، رعایت اصلاحات و تراکم مجاز مطابق با طرح تفصیلی ضروری است.
علاوه بر این، تامین پارکینگ برای طبقات اضافه و رعایت فاصله مجاز با ساختمانهای مجاور از جمله الزامات قانونی است که باید در نظر گرفته شود. عدم رعایت این شرایط ممکن است منجر به توقف پروژه و حتی تخریب بنای غیرمجاز شود.
در نهایت، دریافت مجوزهای لازم از شهرداری و پرداخت هزینههای مربوطه از جمله گامهای نهایی است که باید طی شود تا فرآیند ساخت طبقه اضافی به صورت قانونی و بدون مشکل انجام گردد. این مراحل، اگرچه ممکن است زمانبر و هزینهبر باشند، اما در نهایت به افزایش ارزش و کاربری ساختمان کمک شایانی خواهند کرد.
بخشنامه شهرداری برای ساخت طبقه اضافه در ساختمان
شهرداری طی بخشنامهای قانون ساخت طبقه اضافه را تصویب کرد و متن بخشنامه به شرح ذیل است:
پیرو بخشنامه شماره ۱۷۲۰۸۳/۸۷/۸۰ مورخ ۳۱/۶/۸۷ در خصوص ابلاغ مصوبه یکصد و هجدهمین جلسه رسمی علنی فوقالعاده از سومین دوره شورای محترم اسلامی شهر تهران
مبنی بر ممنوعیت صدور پروانه ساخت طبقه اضافی، با توجه به لغو مصوبه یادشده از سوی حیات عمومی دیوان عدالت اداری که مراتب طی نامه شماره ۳۶۰۸۳/۳/۳۱۷ مورخ ۱۰/۹/۸۸ از سوی اداره کل حقوقی به اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه اعلامشده است، مناطق میتوانند ضمن تشکیل گروهی مرکب از معاون شهرسازی و معماری، رئیس صدور پروانه، رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی و نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری، در چارچوب الزامات ذیل و رعایت سایر ضوابط و مقررات ملاک عمل نسبت به صدور مجوز اضافه اشکوب مبادرت نمایند.
مراحل ساخت طبقه اضافه روی طبقات ساختمان
برای ساخت طبقه اضافی، مراحل زیر باید طی شوند:
- مراجعه به شهرداری: در ابتدا، مالک بنا یا سازنده بنا با ارائه اسناد مالکیت، به همراه درخواست مربوطه، به شهرداری منطقه مربوطه مراجعه کرده و درخواست اضافه اشکوب را ثبت میکند تا جواز ساخت برای وی صادر شود.
- تشکیل پرونده: مالک با در دست داشتن مدارک لازم، به واحد تاییدیه استحکام ساختمان شهرداری مراجعه کرده و پرونده مربوط به ساختمان شخصی خود را تشکیل میدهد.
- بررسی توسط کارشناس: در این مرحله، یک کارشناس برای بررسی استحکام ساختمان میآید و در صورت تأیید، به ساختمان صلاحیت طبقه اضافی اعطا میشود.
- ارزیابی نقشهها: نقشههای مربوط به ساختمان توسط کارشناس مربوطه ارزیابی میشود. در صورت وجود پیشآمدگی از سمت گذر، از اداره برق استعلام گرفته میشود.
- محاسبه عوارض: عوارض مربوط به ساختمان و نوسازی محاسبه و توسط مالک پرداخت میشود.
- تنظیم فرم بیمه: مالک باید فرم بیمه را تنظیم و مبلغ مربوطه را پرداخت کند.
- ثبت و صدور مجوز: با گذشت مراحل شمارهگذاری و ثبت در دبیرخانه، مجوز اضافه اشکوب برای ساختمان صادر میشود.
برای انجام این مراحل و دریافت مجوز رسمی از شهرداری، توصیه میشود که به دقت به راهنماییهای مراجع مربوطه توجه کنید تا از مواجهه با مشکلات در طول فرآیند ساخت جلوگیری شود.
شرایط ساخت طبقه اضافه روی طبقات ساختمان
شرایط لازم برای ساخت طبقات اضافی شامل موارد زیر میشود:
- صلاحیت استحکام ساختمان: ابتدا باید توسط یک کارشناس، صلاحیت مقاومت ساختمان برای اضافه اشکوب بررسی شود و در صورت تأیید، مجوز ساخت اضافه اشکوب صادر میشود.
- تعیین پارکینگ: برای هر طبقه اضافه، باید مکانهای پارکینگ مشخص شده و تأمین شود.
- بررسی نقشهها: تمامی نقشههای معماری و تاسیسات الکتریکی و مکانیکی باید توسط مراجع مربوطه، به نام شهرداری، بررسی و تأیید شوند تا پروانه ساخت صادر گردد.
- رعایت تراکم مجاز: اصلاحیات و تراکم مجاز بر اساس طرح تفصیلی باید رعایت شود تا برای صدور پروانه ساخت اضافه اشکوب اقدام گردد.
- حفظ حد فاصل با ساختمانهای مجاور: بنای شما باید حد فاصل مجاز با ساختمانهای مجاور را رعایت کند تا در صورت وقوع زلزله، همسایگان را تهدید نکند.
رعایت این شرایط ضروری است تا بتوانید به صورت قانونی و با اطمینان، طبقات اضافی را به ساختمان خود اضافه کنید و از مشکلات در آینده جلوگیری کنید.
هزینه ساخت یک طبقه اضافه روی ساختمان
در سالهای اخیر، به دلیل افزایش قیمت مسکن، روند ساخت طبقات اضافی بر روی ساختمانها رو به افزایش است. برخی از افراد به دلیل مقرون بهصرفه بودن آن، ترجیح میدهند که بر روی طبقه اول ساختمان خود یک طبقه دیگر اضافه کنند. اما برای انجام این کار، باید به عوامل مختلفی توجه کرد:
- هزینه اجرایی: هزینه ساخت و اجرای طبقه اضافی از جمله هزینههای اصلی است که بستگی به متراژ و نوع کار انجام شده دارد.
- هزینههای جانبی: عواملی مانند هزینههای مربوط به اجاره دستگاههای ساختمانی، حمل و نقل مصالح، و… نیز به هزینه کل افزوده میشوند.
- هزینه مجوز: برای ساخت طبقه اضافی، نیاز به دریافت مجوز رسمی از شهرداری است که هزینهای دارد.
- هزینه مصالح: استفاده از مصالح با کیفیت و استاندارد مناسب نیز هزینههای اضافی را به هزینه کل اضافه میکند.
باید توجه داشت که انجام این کار بدون مجوز رسمی از شهرداری، مشکلات و عواقب حقوقی را به همراه دارد. بنابراین، پیش از هر اقدامی، حتماً به دریافت مجوز رسمی از مراجع مربوطه توجه کنید و شرایط لازم را رعایت کنید تا بتوانید بدون هیچ مشکلی، طبقه اضافی را به ساختمان خود اضافه کنید.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
