سند ملک قولنامه ای ✔️ بررسی کامل

سند ملک قولنامه ای 📝
چگونگی، شرایط و مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

در معاملات املاک و مستغلات، اصطلاحات مختلفی وجود دارد که یکی از آنها “سند ملک قولنامه ای” است. این نوع سند در شرایط خاصی صادر می‌شود و از آنجایی که بسیاری از افراد درگیر خرید و فروش املاک قولنامه ای هستند، آشنایی با ویژگی‌ها و مراحل قانونی آن ضروری است. سند ملک قولنامه ای ، نوعی قراردادی است که در آن خریدار و فروشنده، توافقات لازم را به صورت قولنامه ای ثبت می‌کنند، بدون آنکه در ابتدا سند رسمی مالکیت صادر شود. این سند به نوعی مستندات اولیه برای هر گونه معامله ملکی به شمار می‌آید.

سند ملک قولنامه ای به عنوان یک روش معمول در بسیاری از معاملات املاک استفاده می‌شود، اما برخی افراد ممکن است به اشتباه تصور کنند که این نوع سند همانند یک سند رسمی است که تمام حقوق مالکیت را تضمین می‌کند. در حالی که سند ملک قولنامه ای بیشتر به عنوان توافقی اولیه میان طرفین عمل می‌کند و برای تبدیل آن به سند رسمی نیاز به طی کردن مراحل قانونی و ثبت مشخصی وجود دارد.

در این مقاله، قصد داریم به بررسی تمامی جنبه‌های سند ملک قولنامه ای ، مراحل اخذ آن، تبدیل قولنامه به سند تک برگ، و سایر نکات حقوقی مرتبط با این نوع سند پرداخته و راهکارهایی برای اطمینان از صحت و اعتبار آن ارائه دهیم. آگاهی از این مسائل می‌تواند در خرید و فروش املاک قولنامه ای به افراد کمک زیادی کند و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری نماید.

سند ملک قولنامه ای – قولنامه چیست

قولنامه، در زبان حقوقی، به قراردادی غیررسمی و توافقی میان دو طرف (معمولاً خریدار و فروشنده) اطلاق می‌شود که به صورت مکتوب و در برخی موارد به صورت شفاهی صورت می‌گیرد. این نوع قرارداد بیشتر برای تعیین توافقات اولیه در معامله املاک، انتقال حقوق مالکیت و تعیین شروط و زمان‌بندی‌های مختلف برای انتقال رسمی سند مورد استفاده قرار می‌گیرد. در واقع، قولنامه به عنوان یک مستند غیررسمی، جنبه‌ای از توافقات اولیه است که طرفین را متعهد به انجام معامله می‌کند، اما هنوز به معنای انتقال قطعی مالکیت نیست.

در سند ملک قولنامه ای، خریدار و فروشنده به توافق می‌رسند که با توجه به مبلغ توافقی و شرایط مشخص، ملک را منتقل کنند. این توافق در قالب یک قولنامه مکتوب تنظیم می‌شود که حاوی اطلاعاتی چون نام طرفین، مشخصات ملک، مبلغ خرید، تاریخ پرداخت و موعد تحویل ملک است. در صورتی که این قولنامه به درستی تنظیم شود و طرفین به آن پایبند باشند، امکان تبدیل آن به یک سند رسمی و قانونی برای انتقال مالکیت وجود خواهد داشت.

شایان ذکر است که قولنامه ای که به صورت غیررسمی تنظیم می‌شود، نمی‌تواند به تنهایی حقوق مالکیت را به طور کامل تضمین کند و برای تبدیل آن به یک سند رسمی نیاز به مراحل قانونی و ثبت آن در دفاتر ثبت اسناد وجود دارد. به همین دلیل، اهمیت دقیق و صحیح تنظیم قولنامه و پیگیری مراحل قانونی بعدی برای اخذ سند رسمی از اهمیت بالایی برخوردار است.

انواع قولنامه

قولنامه‌ها به طور کلی به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند که هر کدام ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارند. این تقسیم‌بندی می‌تواند به افراد کمک کند تا در هنگام انجام معامله، تفاوت‌ها و ویژگی‌های هر نوع قولنامه را بشناسند و تصمیمات بهتری بگیرند.

✅ قولنامه رسمی
قولنامه رسمی، همان‌طور که از نام آن پیداست، در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود. در این نوع قولنامه، متصدی دفترخانه، با توجه به قوانین و مقررات مربوطه، متن قرارداد را به صورت رسمی و مکتوب تنظیم کرده و طرفین معامله (خریدار و فروشنده) آن را امضاء می‌کنند. در این صورت، قولنامه اعتبار قانونی بیشتری نسبت به قولنامه عادی دارد و در بسیاری از مواقع، به عنوان یک گام اولیه برای تبدیل به سند رسمی ملک در نظر گرفته می‌شود. این نوع قولنامه معمولاً در شرایطی استفاده می‌شود که طرفین تمایل دارند اعتبار حقوقی بیشتری برای معامله خود قائل شوند و مراحل بعدی معامله را نیز به‌طور قانونی و رسمی انجام دهند.

✅ قولنامه عادی
قولنامه عادی، برخلاف قولنامه رسمی، به صورت غیررسمی و بدون حضور متصدی دفترخانه تنظیم می‌شود. این نوع قولنامه معمولاً توسط مشاورین املاک و یا حتی توسط خود طرفین معامله (خریدار و فروشنده) تنظیم می‌گردد. در این قرارداد، اطلاعات اصلی معامله مانند مشخصات ملک، مبلغ، تاریخ پرداخت، شرایط تحویل و سایر جزئیات به صورت ساده و بدون دخالت نهادهای رسمی ثبت می‌شود. هرچند که قولنامه عادی از نظر حقوقی تعهدآور است، اما اعتبار کمتری نسبت به قولنامه رسمی دارد و در صورت بروز اختلافات، ممکن است مشکلاتی در اثبات صحت قرارداد به‌وجود آید. بنابراین، بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند که قولنامه عادی را به عنوان گام اول در معامله خود به کار گیرند و سپس با انجام مراحل رسمی و ثبت آن، به سند رسمی و قانونی دست یابند.

چگونگی و شرایط گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

برای گرفتن سند رسمی برای ملک قولنامه ای، ابتدا باید شرایط خاصی را در نظر گرفت که قانون‌گذار برای این دسته از املاک مشخص کرده است. سند رسمی ملک تنها زمانی صادر می‌شود که مالکیت ملک در دفاتر سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد. به عبارت دیگر، انتقال مالکیت املاک غیرمنقول از جمله زمین، ساختمان، باغ و… مستلزم طی مراحلی قانونی و رسمی است که از جمله مهم‌ترین آنها، ثبت انتقال در دفترخانه‌های رسمی است. بر اساس مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون ثبت، نقل و انتقال املاک باید از طریق سند رسمی و با انجام تشریفات قانونی ثبت صورت گیرد تا مالکیت رسمی برای خریدار محقق شود.

چنانچه ملکی با استفاده از قولنامه خریداری شده باشد، خریدار نمی‌تواند به‌طور خودکار از این قولنامه برای اثبات مالکیت استفاده کند. در واقع، قولنامه به خودی خود به معنی انتقال رسمی مالکیت نمی‌باشد، بلکه تنها یک توافق اولیه است که به‌عنوان مقدمات معامله و انتقال مالکیت به‌کار می‌رود. برای تبدیل یک ملک قولنامه ای به سند رسمی، باید از مراحل قانونی معین پیروی شود. اولین گام این است که ملک مورد نظر باید سابقه ثبتی داشته باشد، به این معنا که ملک باید پیش از این در سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده و دارای پلاک ثبتی باشد.

از آنجایی که در ملک قولنامه ای معمولاً سند رسمی به نام فروشنده وجود ندارد، لازم است که خریدار مراحل خاصی را برای اخذ سند رسمی طی کند. یکی از مهم‌ترین شرایط برای گرفتن سند رسمی برای ملک قولنامه ای این است که ملک باید دارای سابقه ثبت در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد باشد و پلاک ثبتی داشته باشد. اگر ملکی سابقه ثبت ندارد یا به‌طور کامل ثبت قانونی نشده باشد، انتقال آن به سند رسمی امکان‌پذیر نخواهد بود.

در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی باشد، چندین نوع از املاک قولنامه ای امکان اخذ سند رسمی را دارند. این املاک شامل اراضی کشاورزی، باغات، ساختمان‌هایی که سابقه ثبت دارند و به صورت قولنامه ای خریداری شده‌اند، و املاکی که به صورت مشاعی ثبت شده‌اند و از طریق توافق با سایر مالکان مشاعی امکان دریافت سند رسمی وجود دارد. همچنین، اگر ملکی در عرصه وقفی قرار داشته باشد، فرد می‌تواند برای دریافت سند مالکیت اعیانی اقدام کند. در این شرایط، فرد تنها می‌تواند سند مالکیت بر اعیانی را دریافت کند، نه بر عرصه.

اما در صورتی که ملک فاقد سابقه ثبت باشد، یا در دسته املاک دولتی، ملی یا موات قرار گیرد، امکان اخذ سند رسمی برای آن ملک وجود نخواهد داشت. به‌طور مشابه، برای اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و دسترسی به وی برای تنظیم سند رسمی وجود دارد، یا املاکی که مالک آن فوت کرده و ورثه امکان انتقال رسمی ملک را فراهم کرده‌اند، مراحل اخذ سند باید از طریق دفاتر ثبت اسناد رسمی صورت گیرد.

به طور کلی، برای اینکه فرد بتواند سند رسمی برای ملک قولنامه ای دریافت کند، باید از مراحل قانونی و ثبت آن در سازمان ثبت اسناد پیروی کرده و شرایط ثبتی ملک را مورد بررسی دقیق قرار دهد.

مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

مراحل گرفتن سند رسمی برای ملک قولنامه ای فرایندی قانونی و دقیق است که نیازمند رعایت مراحل مختلف و تهیه مدارک متناسب با هر مرحله می‌باشد. این مراحل عبارتند از:

✔️ ثبت‌نام و احراز هویت در سامانه ثبت الکترونیک درخواست صدور سند
برای آغاز فرآیند دریافت سند رسمی، اولین قدم ثبت‌نام در سامانه ثبت الکترونیک درخواست صدور سند می‌باشد. به منظور انجام این کار، باید به وب‌سایت رسمی سامانه ثبت اسناد کشور به آدرس https://sabtemelk.ssaa.ir مراجعه کرد. در این مرحله، شخص متقاضی با وارد کردن شماره کارت ملی و شماره تلفن همراه خود ثبت‌نام کرده و سپس هویت خود را از طریق تأیید اطلاعات مربوط به کارت ملی و رمز ثانویه (که معمولاً از طریق بانک صادر می‌شود) تأیید می‌نماید.

✔️ ثبت درخواست اولیه
پس از اتمام مراحل ثبت‌نام و احراز هویت، متقاضی باید وارد داشبورد کاربری خود شده و از آنجا درخواست اولیه صدور سند برای ملک قولنامه ای را ثبت کند. در این قسمت، اطلاعات دقیقی از ملک، شامل مشخصات مالک (چه فروشنده و چه خریدار)، اطلاعات قرارداد (مانند تاریخ، شماره و دفتر ثبت قرارداد) و سایر جزئیات مربوط به ملک (از قبیل آدرس دقیق، مساحت، نوع ملک و …) باید وارد شوند.

✔️ تهیه و ارسال مدارک فیزیکی
در مرحله بعد، مدارک فیزیکی مرتبط با ملک باید به اداره ثبت اسناد مربوطه ارسال شوند. این مدارک شامل نسخه اصلی قرارداد (قولنامه یا مبایعه‌نامه)، کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار، گواهی انطباق در صورت وجود، و سایر اسناد ضروری نظیر نقشه ملک یا مدارک تکمیلی مربوط به ملک می‌باشند. این مدارک باید به اداره ثبت اسنادی که ملک در آن واقع شده است، از طریق پست سفارشی یا به صورت حضوری ارسال گردد. همچنین، پس از ارسال مدارک، شماره پیگیری پستی ۲۰ رقمی دریافت و در سامانه ثبت می‌شود.

✔️ پیگیری درخواست و اصلاح مدارک
پس از ارسال مدارک، متقاضی می‌تواند از طریق پنل کاربری خود در سامانه ثبت اسناد، وضعیت درخواست خود را پیگیری نماید. در صورتی که اداره ثبت نیاز به تصحیح یا تکمیل مدارک داشته باشد، به متقاضی اطلاع داده خواهد شد تا اصلاحات لازم انجام گردد. پیگیری منظم این مرحله از اهمیت بالایی برخوردار است تا از تأخیرات احتمالی جلوگیری شود.

✔️ پرداخت هزینه‌های مربوط به درخواست سند
بعد از تأیید اولیه سند، متقاضی باید از طریق درگاه‌های پرداخت آنلاین موجود در سامانه، هزینه‌های مرتبط با صدور سند (هزینه‌های دولتی، هزینه‌های ثبت‌نام، و هزینه‌های جانبی) را پرداخت نماید. این پرداخت باید قبل از اتمام مراحل نهایی انجام شود تا درخواست متقاضی به‌طور کامل به ثبت برسد.

✔️ ثبت نهایی درخواست و صدور سند
پس از اتمام مراحل فوق، متقاضی باید وارد سامانه ثبت اسناد شده و با وارد کردن شماره پیگیری پستی ۲۰ رقمی، درخواست خود را نهایی کند. سپس با تکمیل فرایند، شماره پرونده دریافت شده و سند رسمی ملک قولنامه ای در مراحل بعدی صادر خواهد شد.

در نهایت، باید به این نکته توجه داشت که برای دریافت سند رسمی، ملک باید دارای سابقه ثبتی باشد و همچنین اگر ملک مشاعی است، ارائه مدارک مانند وکالتنامه یا سند مالکیت ضروری خواهد بود. فرآیند کلی ممکن است بسته به تکمیل مدارک و تعداد درخواست‌ها در اداره ثبت، مدت زمان متفاوتی داشته باشد، اما به‌طور کلی این مراحل باید به ترتیب و با دقت کامل طی شوند تا سند رسمی ملک قولنامه ای صادر گردد.

ثبت نام املاک قولنامه ای در سامانه درخواست سند

ثبت‌نام املاک قولنامه ای در سامانه درخواست سند رسمی، طبق قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی (ماده ۱۴۷)، امری ضروری است. مطابق با اطلاعیه‌های عمومی، چنانچه قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌ها در مهلت مقرر در این سامانه ثبت نشوند، اعتبار قانونی خود را از دست می‌دهند و هیچ‌گونه پذیرشی در مراجع قضایی و اداری نخواهند داشت. این اقدام به‌منظور ساماندهی و تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی است و به این ترتیب، هیچ ملکی بدون سند رسمی دیگر پذیرفته نخواهد شد.

قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌هایی که دارای کد رهگیری هستند، به‌عنوان اسناد عادی شناخته می‌شوند و دارندگان این نوع اسناد باید هرچه سریع‌تر برای درخواست صدور سند رسمی یا سند تک‌برگ از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام کنند. ثبت‌نام آنلاین از طریق سامانه ثبت ملک به آدرس https://sabtemelk.ssaa.ir  انجام می‌شود. پس از ثبت درخواست، فرم‌های مربوطه و کپی مدارک باید از طریق پست سفارشی به اداره ثبت مورد نظر ارسال شوند.

پس از دریافت بسته پستی در اداره ثبت، کارشناسان مربوطه پرونده را بررسی می‌کنند و در صورت کامل بودن مدارک، شماره پرونده به همراه پیامک اطلاع‌رسانی به شماره موبایل متقاضی ارسال خواهد شد. در مرحله بعد، متقاضی باید منتظر دریافت پیامک برای تعیین زمان مراجعه حضوری جهت ارائه اصل مدارک باشد.

هدف اصلی از ثبت‌نام در سامانه درخواست سند رسمی، تبدیل قولنامه‌ها به سند تک‌برگ است. متقاضیان می‌توانند با مراجعه به سامانه ثبت ملک و انجام مراحل ثبت‌نام، از پیچیدگی‌های اداری کاسته و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کنند. این سامانه نه‌تنها به شفافیت فرآیند کمک می‌کند، بلکه موجب افزایش اعتماد و کاهش اختلافات در بازار معاملات ملکی خواهد شد. متقاضیان می‌توانند با وارد کردن شماره پرونده و کد ملی خود، از وضعیت پرونده و پیام‌های مربوطه مطلع شوند.

علاوه بر این، باید توجه داشت که برخی شرایط و معیارها برای پذیرش درخواست‌ها در نظر گرفته شده است که متقاضیان باید به آن‌ها توجه کنند. پس از انجام بررسی‌های لازم توسط کارشناسان، در صورتی که درخواست تأیید شود، سند تک‌برگ برای ملک قولنامه ای صادر خواهد شد. این فرآیند نه‌تنها مالکیت قانونی ملک را تایید می‌کند، بلکه از بروز مشکلات حقوقی در آینده نیز پیشگیری خواهد کرد.

اگر نیاز به تهیه مستندات و نقشه‌های مورد نیاز برای ثبت‌نام املاک قولنامه ای دارید، می‌توانید از خدمات گروه کارشناسان رسمی حد نگار بهره‌مند شوید. این گروه آماده است تا تمامی امور مرتبط با اخذ سند املاک قولنامه ای را از ۰ تا ۱۰۰ برای مالکین محترم در استان تهران انجام دهد. خدمات نقشه‌برداری املاک فاقد سند در تهران نیز توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام خواهد شد.

مدارک لازم برای ثبت نام املاک قولنامه ای در سامانه درخواست سند

برای دریافت سند مالکیت رسمی برای ملکی که با قولنامه خریداری شده است، متقاضی باید مدارک مختلفی را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد. این مدارک شامل اطلاعات هویتی و اسنادی است که وضعیت مالکیت و ویژگی‌های ملک را به وضوح نشان می‌دهد.

♦️ مدارک هویتی متقاضی

• کپی برابر اصل صفحه اول شناسنامه و تصویر کارت ملی متقاضی.

♦️ اسناد مربوط به مالکیت و قرارداد

• کپی برابر اصل تمامی مبایعه‌نامه‌های مرتبط با معامله ملک.
• کپی صفحات دوم، سوم و چهارم، همچنین صفحه نقل و انتقال سند رسمی مالکیت (در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد).

♦️ مدارک ثبتی و مختصات ملک

• فرم تکمیل‌شده گواهی تعیین مختصات ملک که از سوی سازمان نقشه‌برداری صادر می‌شود.
• نقشه UTM (سیستم مختصات جهانی) ملک، که باید شامل مختصات دقیق جغرافیایی ملک و حداقل یک نقطه از آن باشد. این نقشه باید توسط یک نقشه‌بردار رسمی یا مهندس متخصص تهیه شود.

♦️ در صورتی که ملک مشاعی باشد

• کپی برابر اصل سند مالکیت مشاعی خریدار (در صورتی که ملک به صورت مشاعی و به نام خریدار باشد) و همچنین کپی صفحات مربوط به حدود ملک، توضیحات و انتقالات مالکیت.

♦️ پرداخت هزینه‌های مربوطه

• فیش بانکی که نشان‌دهنده واریز مبلغ ۵۰۰,۰۰۰ ریال به حساب سازمان ثبت اسناد و املاک باشد.

تمامی این مدارک باید به صورت فایل‌های دیجیتال با پسوندهای IPG یا PNG و حجم حداکثر ۱۵۰ کیلوبایت در سامانه ثبت بارگذاری شوند. برای تکمیل پروسه دریافت سند، متقاضی باید تمامی مدارک را به واحد ثبتی مربوطه ارسال کند. این مدارک به‌طور معمول از طریق پست سفارشی به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال می‌شوند.

هزینه گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

برای اخذ سند رسمی برای املاک قولنامه ای ، متقاضیان باید به پرداخت چندین هزینه مختلف توجه داشته باشند که در ادامه به تفصیل آمده است:

💰 ثبت قولنامه در سامانه ثبت اسناد و املاک
ثبت قولنامه در سیستم ثبت اسناد کشور شامل هزینه‌ای است که معمولاً حدود ۱ درصد از ارزش ملک را به‌عنوان کارمزد از طرفین معامله (خریدار و فروشنده) دریافت می‌کند.

💰 هزینه‌های شهرداری
فروشنده موظف است هزینه‌های مربوط به شهرداری مانند جریمه‌های تخلفات ساختمانی، عوارض نوسازی و برقراری انطباق ملک با استانداردهای شهری را پرداخت کند. این مبلغ ممکن است بسته به شرایط مختلف متغیر باشد.

💰 هزینه‌های دارایی و مالیات بر نقل و انتقال ملک
هزینه‌های مربوط به مالیات و نقل‌وانتقال ملک که معمولاً از طرف اداره مالیات اخذ می‌شود، باید پرداخت گردد. اگر ملک قبلاً در اجاره بوده باشد، باید مالیات بر اجاره نیز پرداخت شود.

💰 هزینه دفترخانه (حق‌التحریر)
این هزینه به‌طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. حق‌التحریر بسته به نوع ملک و ارزش آن متغیر است، اما معمولاً حدود ۱۰۰,۰۰۰ تومان به ازای هر صفحه است.

💰 هزینه‌های مربوط به ثبت درخواست تفکیک سند
در صورتی که نیاز به تفکیک ملک باشد، متقاضی باید مبلغ ۱۰۰,۰۰۰ تومان به حساب بانک ملی واریز کند. این مبلغ به‌عنوان هزینه برای ثبت درخواست تفکیک سند پرداخت می‌شود.

💰 هزینه‌های جانبی
برای تکمیل فرآیند اخذ سند، هزینه‌هایی برای تهیه نقشه یو تی ام (موقعیت دقیق ملک) و گواهی تعیین مختصات ملک وجود دارد. هزینه تهیه نقشه یو تی ام معمولاً بین ۳۰۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ تومان است.

💰 هزینه‌های استعلام پلاک ثبتی
هزینه استعلام پلاک ثبتی ملک از دیگر هزینه‌های ضروری است. این هزینه به‌طور معمول بین ۵۰,۰۰۰ تا ۱۰۰,۰۰۰ تومان می‌باشد. در صورتی که پلاک ثبتی در قولنامه ذکر شده باشد، نیازی به استعلام مجدد نیست.

💰 هزینه‌های کارشناس اداره ثبت و چاپ سند تک‌برگ
کارشناس اداره ثبت برای بازدید از ملک و تأیید وضعیت آن، هزینه‌ای دریافت می‌کند که معمولاً در حدود ۱۵۰,۰۰۰ تومان است. همچنین، هزینه چاپ سند تک‌برگ به‌طور معمول حدود ۲۰۰,۰۰۰ تومان می‌باشد.

این هزینه‌ها به‌طور کلی برای انجام کامل فرآیند دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه ای ضروری است و باید با دقت در نظر گرفته شوند. در نهایت، پس از پرداخت کلیه هزینه‌های مذکور و بررسی مدارک، سند تک‌برگ برای ملک صادر خواهد شد.

نکات مهم در خرید املاک قولنامه ای

برای اطمینان از امنیت و صحت معامله در خرید ملک قولنامه ای ، رعایت نکات زیر ضروری است:

✳️ استعلام از شهرداری: قبل از هر تصمیم‌گیری، ضروری است که از شهرداری منطقه مربوطه وضعیت مالکیت، رهن، وثیقه یا هر تعهد دیگر ملک را بررسی کنید. این اطلاعات می‌تواند از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.

✳️ بررسی اسناد قولنامه: در هنگام انجام معامله، باید اطمینان حاصل کنید که تمامی اسناد قولنامه، شامل اسناد انتقال مالکیت از دارندگان قبلی تا مالک فعلی، به‌طور کامل و معتبر موجود باشد.

این دو گام اساسی به شما کمک می‌کنند تا از صحت و امنیت معامله ملک قولنامه ای خود اطمینان حاصل کرده و از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید. در صورتی که نیاز به مشاوره بیشتر داشتید، توصیه می‌شود با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.

✳️ اطمینان از مجوز بنگاه املاک: حتماً از اعتبار و مجوز رسمی بنگاه املاکی که قصد معامله در آنجا را دارید، مطمئن شوید.

✳️ قید اسناد امانت در قرارداد: در صورتی که اسنادی به‌عنوان امانت نزد بنگاه املاک سپرده می‌شود، حتماً در قرارداد ذکر گردد.

✳️ معامله مستقیم با مالک: همیشه با مالک اصلی ملک معامله کنید و مشخصات فروشنده را به‌دقت بررسی نمایید.

✳️ چک کردن وکالتنامه: اگر فروشنده از طریق وکیل اقدام به فروش می‌کند، حتماً وکالتنامه را بررسی کرده و حدود اختیارات وکیل را به‌طور دقیق مطالعه کنید.

✳️ اطمینان از عدم ممنوع المعامله بودن فروشنده: مطمئن شوید که فروشنده ملک جزو افراد ممنوع المعامله مانند محجورین یا ورشکستگان نیست.

✳️ تعیین جزئیات پرداخت در قرارداد: شرایط پرداخت وجه معامله، شامل مبلغ و شماره چک‌ها، باید به‌طور دقیق در قرارداد ذکر شود.

✳️ دریافت رسید پس از پرداخت: پس از پرداخت هر چک، حتماً رسید پرداخت از فروشنده دریافت کنید.

✳️ استفاده از فرم‌های چاپی برای قولنامه: هرگز قولنامه دست‌نویس امضا نکنید، چرا که قولنامه‌ها باید با فرم‌های چاپی استاندارد تنظیم شوند.

✳️ ذکر شماره حساب در قرارداد: اگر فروشنده شماره حساب شخص دیگری غیر از خود را برای پرداخت وجه معرفی کرد، این موضوع باید در قرارداد درج شود.

معامله املاک قولنامه ای

معاملات املاک قولنامه ای به خرید و فروش املاکی اطلاق می‌شود که فاقد سند رسمی هستند و انتقال مالکیت آن‌ها از طریق تنظیم قولنامه (مبایعه‌نامه) انجام می‌شود. این نوع معاملات به دلایل مختلفی مانند مشکلات قانونی، تخلفات ساختمانی یا عدم امکان اخذ پایان کار، فاقد سند رسمی می‌باشند.

⭐️ نکات مهم در معاملات املاک قولنامه ای

• بررسی وضعیت ملک: قبل از هرگونه اقدام، از شهرداری منطقه استعلام کنید تا از وضعیت مالکیت، رهن یا وثیقه بودن ملک و سایر جزئیات مرتبط مطلع شوید.
• بررسی اسناد قولنامه: اطمینان حاصل کنید که اسناد قولنامه و انتقال مالکیت از تمامی دارندگان قبلی تا فردی که در حال حاضر سند رسمی به نام اوست، موجود و قابل رویت باشد.
• استعلام از مراجع ذی‌صلاح: از طریق مراجع قضائی و ثبتی، استعلام‌های لازم را انجام دهید تا از صحت و سقم اسناد و وضعیت حقوقی ملک اطمینان حاصل کنید.
• تنظیم قرارداد معتبر: قرارداد قولنامه باید با دقت تنظیم شده و شامل تمامی جزئیات معامله باشد. توصیه می‌شود از مشاوران حقوقی یا وکلای متخصص در امور ملکی کمک بگیرید.
• ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی: در صورت امکان، قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید تا از اعتبار قانونی بیشتری برخوردار شود.
• توجه به شرایط پرداخت: شرایط پرداخت وجه معامله، از جمله مبلغ، زمان‌بندی و روش‌های پرداخت، باید به‌وضوح در قرارداد ذکر شود.
• بررسی وضعیت مالی فروشنده: اطمینان حاصل کنید که فروشنده از افراد ممنوع‌المعامله مانند محجورین یا ورشکستگان نیست.
• توجه به متعلقات ملک: متعلقات ملک مانند آب، برق، گاز و سایر امکانات باید در قرارداد ذکر شده و وضعیت آن‌ها مشخص شود.
• استفاده از مشاوران املاک معتبر: از بنگاه‌های املاک با مجوز رسمی و معتبر استفاده کنید و از صحت اطلاعات آن‌ها اطمینان حاصل نمایید.
• تهیه نسخه‌های متعدد از قرارداد: از قرارداد سه نسخه تهیه کنید؛ یک نسخه برای خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه برای مشاور املاک.

با رعایت این نکات، می‌توانید از صحت و امنیت معامله ملک قولنامه ای اطمینان حاصل کرده و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری نمایید.

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای

الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای به معنای اجباری کردن فروشنده برای انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار است. این الزام در شرایطی ایجاد می‌شود که فروشنده پس از تنظیم قولنامه (مبایعه‌نامه)، از انجام تعهدات خود برای انتقال سند رسمی امتناع می‌کند. در چنین مواقعی، خریدار می‌تواند از طریق مراجع قضائی، فروشنده را مجبور به انجام این تعهد کند. برای طرح چنین دعوایی، نیاز است که اسناد و مدارک لازم برای اثبات توافقات و نیت واقعی طرفین وجود داشته باشد.

⚖️ شرایط و مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ابتدا باید شرایط لازم فراهم شود. این شرایط شامل داشتن یک قولنامه معتبر، اثبات پرداخت مبلغ توافقی و داشتن مدارک شناسایی معتبر است. در ادامه، مراحل قانونی طرح دعوا توضیح داده می‌شود:

• تهیه مدارک لازم: اولین گام برای طرح دعوا، جمع‌آوری اسناد و مدارک مورد نیاز است. این مدارک شامل قولنامه، رسید پرداخت‌ها، مدارک شناسایی طرفین و هر مدرکی که تعهدات فروشنده را ثابت کند، می‌باشد.
• تنظیم و ارائه دادخواست: پس از آماده‌سازی مدارک، باید دادخواست را تنظیم کرده و به دادگاه مربوطه ارائه دهید. در دادخواست باید تمامی جزئیات مربوط به قولنامه و تعهدات فروشنده ذکر شود.
• پیگیری و حضور در جلسات دادگاه: پس از ثبت دادخواست، دادگاه جلسات رسیدگی را تعیین می‌کند. در این جلسات باید مدارک و مستندات خود را ارائه کرده و به پرسش‌های قضات پاسخ دهید.

⚖️ هزینه‌های طرح دعوا برای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای

هزینه‌های طرح دعوا می‌تواند متغیر باشد و بسته به عواملی چون محل ملک، ارزش ملک، وکیل انتخابی و هزینه‌های دادرسی متفاوت خواهد بود. برخی از این هزینه‌ها به شرح زیر است:

• هزینه‌های دادرسی: این هزینه‌ها شامل هزینه ثبت دادخواست و هزینه جلسات دادگاه است که معمولاً براساس ارزش ملک تعیین می‌شود. در بعضی موارد، تخفیف‌هایی برای افراد کم‌درآمد در نظر گرفته می‌شود.
• هزینه‌های وکیل: اگر برای پیگیری دعوا از وکیل استفاده کنید، هزینه‌های مربوط به حق‌الوکاله باید پرداخت شود. این هزینه‌ها بسته به تخصص و تجربه وکیل متفاوت است.
• هزینه‌های تهیه مدارک: تهیه نسخه‌های معتبر از قولنامه، رسیدهای پرداخت و دیگر مدارک نیز هزینه‌بر است و باید در نظر گرفته شود.

⚖️ مدت زمان رسیدگی به پرونده: با وکیل یا بدون وکیل؟

مدت زمان رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای، بسته به شرایط مختلف می‌تواند متفاوت باشد. اگر از وکیل استفاده کنید، معمولاً فرآیند سریع‌تر پیش می‌رود. وکیل به دلیل آشنایی با قوانین و فرآیندهای دادگاه، می‌تواند مراحل را به شکل مؤثرتری انجام دهد.

• با وکیل: اگر از وکیل استفاده کنید، معمولاً زمان رسیدگی کوتاه‌تر است، زیرا وکیل می‌تواند تمامی مراحل قانونی را به‌درستی طی کرده و پرونده را سریع‌تر پیش ببرد.
• بدون وکیل: در صورتی که بدون وکیل اقدام کنید، ممکن است زمان رسیدگی طولانی‌تر شود. عدم آشنایی با مراحل قضائی و نحوه ارائه مدارک می‌تواند موجب تأخیر در پیگیری پرونده شود.

⚖️ دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای بر اساس محل وقوع ملک تعیین می‌شود. در بیشتر موارد، دادگاه‌های عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی به این نوع دعاوی را دارند. دادخواست باید به دادگاه عمومی حقوقی در حوزه قضائی محل وقوع ملک ارائه شود.
اگر ملک در حوزه قضائی خاصی قرار دارد، دادخواست باید به دادگاه صلاحیت‌دار همان حوزه ارائه شود.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک