سند تک برگ ماده ۱۴۷ ✔️ بررسی کامل

سند تک برگ ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مالکین و متقاضیان ثبت املاک در ایران، دریافت سند رسمی برای املاکی است که به دلایل مختلف فاقد سند قانونی هستند. در این میان، ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک به‌عنوان یکی از راهکارهای قانونی برای رفع مشکلات ثبتی و تعیین تکلیف املاک بدون سند شناخته می‌شود. این ماده با هدف تسهیل روند ثبت اراضی و ساختمان‌هایی که به‌صورت غیررسمی معامله شده‌اند یا سابقه ثبتی مشخصی ندارند، به تصویب رسیده است.

در طول سال‌های گذشته، اجرای ماده ۱۴۷ توانسته است بسیاری از مشکلات مربوط به املاک فاقد سند را حل کند و امکان ثبت رسمی آنها را برای مالکین فراهم سازد. با این حال، این ماده دارای شرایط و ضوابط خاصی است که متقاضیان باید از آنها آگاه باشند. درک دقیق مفاهیم و مقررات مرتبط با این قانون، برای افرادی که قصد دریافت سند مالکیت دارند، ضروری است.

از سوی دیگر، ماده ۱۴۷ اغلب با ماده ۱۴۸ قانون ثبت مقایسه می‌شود، زیرا هر دو ماده به موضوع املاک فاقد سند مربوط می‌شوند. اما تفاوت‌هایی اساسی میان این دو ماده وجود دارد که آگاهی از آنها می‌تواند متقاضیان را در انتخاب مسیر درست یاری کند. علاوه بر این، اجرای ماده ۱۴۷ با چالش‌هایی همراه بوده است که برخی از آنها به مشکلات حقوقی و برخی دیگر به فرآیندهای اداری و ثبتی مربوط می‌شوند.

در این مقاله، به بررسی جامع سند تک‌برگ ماده ۱۴۷، شرایط دریافت آن، تفاوت‌های قانونی آن با ماده ۱۴۸، چالش‌های اجرایی و راهکارهای بهبود فرآیند صدور این سند خواهیم پرداخت. همچنین به این موضوع خواهیم پرداخت که چه املاکی مشمول این ماده می‌شوند و چه املاکی امکان دریافت این نوع سند را ندارند. هدف از این نوشتار، ارائه اطلاعات دقیق و کاربردی برای کسانی است که قصد دریافت سند مالکیت ماده ۱۴۷ را دارند.

سند تک برگ ماده ۱۴۷ چیست

سند تک برگ ماده ۱۴۷ یک سند رسمی مالکیت است که بر اساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ایران صادر می‌شود. این ماده با هدف تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و املاکی که فاقد سند رسمی هستند، تصویب شده است. مشمولان این ماده عمدتاً افرادی هستند که پیش از تصویب این قانون، املاک، اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی، باغات یا ساختمان‌هایی را به‌صورت عادی خریداری کرده‌اند، اما به دلایلی موفق به دریافت سند رسمی نشده‌اند.

سند تک‌برگ نوعی سند مالکیت جدید است که به‌صورت الکترونیکی و مکانیزه صادر می‌شود و جایگزین اسناد دفترچه‌ای قدیمی شده است. این اسناد به دلیل ویژگی‌های امنیتی بالا، کاهش احتمال جعل و ثبت دقیق اطلاعات ملک و مالک، از اعتبار بیشتری برخوردارند.

به طور کلی، سند تک برگ ماده ۱۴۷ یک راهکار قانونی برای رسمی کردن مالکیت افرادی است که املاک خود را از طریق اسناد عادی یا قولنامه‌ای خریداری کرده‌اند، اما هنوز سند رسمی دریافت نکرده‌اند. با رعایت شرایط و مقررات تعیین‌شده در این ماده، این افراد می‌توانند از طریق مراجع قانونی، سند مالکیت معتبر و رسمی دریافت کنند.

تعریف و تاریخچه ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ایران با هدف تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاکی که به‌صورت عادی خرید و فروش شده‌اند اما فاقد سند رسمی هستند، تصویب شده است. این ماده شامل اراضی کشاورزی، باغات، نسق‌های زراعی و ساختمان‌هایی می‌شود که پیش از تاریخ ۱ فروردین ۱۳۷۰ احداث یا خریداری شده‌اند، اما به دلیل موانع قانونی، امکان تنظیم یا صدور سند رسمی برای آن‌ها وجود نداشته است.

بر اساس این ماده، متصرفان چنین املاکی می‌توانند با ارائه مدارک و مستندات قانونی، نسبت به دریافت سند تک‌برگ مالکیت اقدام کنند. این فرایند، علاوه بر جلوگیری از اختلافات حقوقی ناشی از معاملات غیررسمی، امکان بهره‌برداری قانونی از املاک را نیز برای مالکان فراهم می‌کند.

قانون ثبت اسناد و املاک ایران در سال ۱۳۱۰ با ۱۴۲ ماده تصویب شد و طی سال‌های مختلف، اصلاحات و الحاقاتی به آن اضافه گردید. در ۱۸ دی ۱۳۵۱، برخی مواد اصلاح شده و تعداد آن‌ها به ۱۵۷ ماده افزایش یافت.

با افزایش تعداد املاک فاقد سند رسمی و معاملات غیررسمی در سطح کشور، قانون‌گذار در سال ۱۳۷۰ اقدام به تصویب ماده ۱۴۷ کرد تا بتواند وضعیت حقوقی این املاک را مشخص کند. پس از اجرای اولیه، در تاریخ ۲۶ مرداد ۱۳۷۶ اصلاحاتی در این ماده صورت گرفت تا فرایند ثبت و صدور سند مالکیت برای مشمولان این ماده، تسهیل شود.

هدف اصلی از تصویب ماده ۱۴۷ قانون ثبت، حل مشکل املاک فاقد سند رسمی است که به دلایل مختلف، از جمله عدم رعایت تشریفات قانونی در زمان معامله یا نبود اسناد معتبر، ثبت رسمی نشده‌اند.

این ماده به مالکان و متصرفانی که پیش از ۱ فروردین ۱۳۷۰ اقدام به ساخت، خرید یا تصرف این املاک کرده‌اند، این امکان را می‌دهد که با ارائه مدارک و طی کردن مراحل قانونی، سند رسمی مالکیت دریافت کنند.

اجرای این ماده باعث کاهش دعاوی حقوقی، افزایش شفافیت مالکیت املاک، تسهیل معاملات ملکی و امکان بهره‌برداری قانونی از املاک و اراضی شده است. همچنین، باعث کاهش مشکلات مربوط به تفکیک، افراز و نقل‌وانتقال رسمی املاک می‌شود که در نهایت به نفع اقتصاد و بازار املاک کشور خواهد بود.

شروط ماده ۱۴۷ سند مالکیت

ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ایران، شرایط و ضوابطی را برای صدور سند مالکیت املاکی که به دلایل مختلف فاقد سند رسمی هستند، تعیین کرده است. این ماده با هدف تسهیل تعیین وضعیت ثبتی این املاک و اراضی تدوین شده و متقاضیان می‌توانند با رعایت این شرایط نسبت به دریافت سند مالکیت اقدام نمایند.

شرایط اصلی صدور سند مالکیت بر اساس ماده ۱۴۷ عبارت‌اند از:

✔️ وجود سابقه ثبت برای ملک: املاک باید دارای سابقه ثبت به نام اشخاص باشند. در صورتی که ملک فاقد سابقه ثبت باشد، مشمول این ماده نخواهد شد.

✔️ تصرف بلا‌منازع متقاضی: متقاضی باید ملک را به‌صورت مستمر، بدون منازعه و با حسن نیت در تصرف داشته باشد. این تصرف باید توسط کارشناس منتخب اداره ثبت احراز شود.

✔️ عدم امکان دسترسی به مالک رسمی یا فوت وی: در مواردی که متقاضی ملک را از طریق مبایعه‌نامه یا قرارداد عادی خریداری کرده باشد، اما به دلیل عدم دسترسی به مالک رسمی یا فوت وی و ورثه‌اش موفق به دریافت سند نشده باشد، می‌تواند تقاضای صدور سند مالکیت نماید.

✔️ املاک مشاعی با تصرف مفروز: در صورتی که ملکی به‌صورت مشاع ثبت شده باشد اما متقاضی در بخشی از آن به‌صورت مفروز تصرف داشته باشد، در شرایطی که سایر مالکین مشاعی در دسترس نباشند یا فوت کرده باشند، امکان تقاضای صدور سند مالکیت شش‌دانگ فراهم خواهد بود.

✔️ املاک وقفی با حق احداث اعیانی: در مواردی که عرصه ملک وقف باشد و متقاضی بر اساس حق احداث اعیانی، ملک را اجاره کرده و در آن بنا احداث کرده باشد، در صورت عدم دریافت سند رسمی، می‌تواند درخواست صدور سند مالکیت اعیانی را ارائه دهد.

✔️ وجود بنا در املاک شهری: برای املاک شهری، وجود بنا یا تأسیسات احداث‌شده، از شرایط ضروری صدور سند است. زمین‌های خالی و بدون بهره‌برداری مشمول این ماده نمی‌شوند.

شرایط لازم برای دریافت سند ماده ۱۴۷

♦️ وجود بنا در ملک: برای املاک شهری، باید در ملک بنا یا تأسیسات احداث‌شده وجود داشته باشد. زمین‌های خالی، حتی اگر محصور باشند، مشمول این ماده نمی‌شوند.

♦️ سابقه ثبت ملک: ملک باید دارای سابقه ثبت به نام اشخاص باشد. املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند، تحت پوشش این ماده قرار نمی‌گیرند.

♦️ تصرف مستمر و بدون منازعه: متقاضی باید ملک را به‌صورت مستمر و بدون منازعه در تصرف داشته باشد. این تصرف باید توسط کارشناس منتخب اداره ثبت احراز شود.

♦️ عدم امکان دسترسی به مالک رسمی یا فوت وی: در صورتی که مالک رسمی فوت کرده باشد و متقاضی به ورثه دسترسی نداشته باشد، امکان تقاضای صدور سند مالکیت فراهم است.

مدارک مورد نیاز برای دریافت سند ماده ۱۴۷

📌 مدارک هویتی متقاضی: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی.

📌 مدارک مالکیت: تصویر مبایعه‌نامه یا قولنامه معتبر.

📌 نقشه ملک: نقشه UTM ملک با مختصات دقیق که توسط کارشناس رسمی دادگستری تهیه شده باشد.

📌 گواهی مختصات ملک: فایل گواهی مختصات ملک با فرمت JPG

📌 اطلاعات تماس و آدرس ملک: آدرس دقیق، کد پستی ملک و محل دریافت سند.

📌 وکالت‌نامه (در صورت اقدام توسط وکیل): کپی وکالت‌نامه رسمی.

مراحل ثبت نام و ارسال مدارک

📍 ثبت‌نام الکترونیکی: متقاضی باید در سامانه ثبت الکترونیکی درخواست صدور سند مالکیت به نشانی sabtemelk.ir  ثبت‌نام کند.

📍 تکمیل فرم‌ها و بارگذاری مدارک: فرم‌های مربوطه را تکمیل کرده و مدارک مورد نیاز را با فرمت و حجم مشخص در سامانه بارگذاری نمایید.

📍 پرداخت هزینه‌ها: هزینه ثبت‌نام و سایر هزینه‌های مرتبط را به‌صورت الکترونیکی در سامانه پرداخت کنید.

📍 ارسال مدارک فیزیکی: پس از ثبت‌نام الکترونیکی، مدارک فیزیکی را از طریق پست به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ارسال نمایید.

با رعایت شرایط فوق و ارائه مدارک مورد نیاز، متقاضیان می‌توانند نسبت به دریافت سند مالکیت رسمی بر اساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک اقدام نمایند.

تفاوت ماده ۱۴۷ با ماده ۱۴۸ قانون ثبت

ماده ۱۴۷ و ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک ایران، هر دو به تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاک و صدور سند مالکیت برای آن‌ها پرداخته‌اند، اما در موارد کاربرد و فرآیند اجرایی با یکدیگر تفاوت دارند.

ماده ۱۴۷ به تعیین وضعیت ثبتی املاکی می‌پردازد که پیش از تصویب این ماده (۱۸ دی ۱۳۵۱) به صورت عادی خریداری شده‌اند یا در آن‌ها اعیانی احداث گردیده است، اما به دلیل موانع قانونی، موفق به دریافت سند رسمی نشده‌اند. این ماده شرایطی مانند وجود سابقه ثبت، تصرف بلا‌منازع، عدم امکان دسترسی به مالک رسمی یا فوت وی، و وجود بنا در املاک شهری را برای صدور سند مالکیت تعیین می‌کند.

ماده ۱۴۸ نیز به تعیین وضعیت ثبتی املاکی می‌پردازد که مالک رسمی آن‌ها در قید حیات است و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد. این ماده به هیئت نظارت اجازه می‌دهد تا در صورت وجود اختلاف میان مالکین، نسبت به تعیین تکلیف و صدور سند مالکیت اقدام کند.

بنابراین، تفاوت اصلی میان این دو ماده در وضعیت مالکیت ملک و وجود یا عدم وجود اختلاف میان مالکین است:

• ماده ۱۴۷ برای املاکی است که مالک رسمی آن‌ها در قید حیات نیست یا امکان دسترسی به وی وجود ندارد و متقاضیان آن‌ها به صورت مستمر و بدون منازعه در تصرف هستند.
• ماده ۱۴۸ برای املاکی است که مالک رسمی آن‌ها در قید حیات است و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد، اما ممکن است میان مالکین اختلافاتی وجود داشته باشد که نیازمند رسیدگی هیئت نظارت است.

چالش‌ها و مشکلات اجرایی ماده ۱۴۷

اجرای ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک برای تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاکی که به دلایل مختلف فاقد سند رسمی هستند، با چالش‌ها و مشکلات اجرایی متعددی مواجه بوده است. برخی از این مشکلات عبارتند از:

❗️ مشکلات در تعیین حدود و ثغور املاک مشاعی: در مواردی که متقاضی مالک مشاعی است و قادر به هماهنگی با سایر مالکین مشاعی برای تعیین حدود و امضای صورت‌مجلس نمی‌باشد، فرآیند تعیین سهم و حدود باقی‌مانده با مشکل مواجه می‌شود و ممکن است مانع از صدور سند مالکیت گردد.

❗️ ابهام در تاریخ احداث اعیانی و خریداری اراضی: تعیین تاریخ دقیق احداث بنا یا خریداری زمین برای احراز شرایط ماده ۱۴۷ می‌تواند دشوار باشد. این مشکل به‌ویژه زمانی بروز می‌کند که اسناد عادی ارائه‌شده تاریخ دقیقی را مشخص نکنند، که خود منجر به سوءاستفاده یا تفسیرهای مختلف و پیچیدگی‌های اجرایی می‌شود.

❗️ تأثیر اسناد عادی و قولنامه‌ها: وجود اسناد عادی و قولنامه‌ها که به‌راحتی قابل تنظیم و تغییر هستند، می‌تواند مشکلاتی در تعیین مالکیت واقعی ایجاد کند. این اسناد ممکن است به‌عنوان مدرک مالکیت ارائه شوند، اما به دلیل قابلیت تغییر آن‌ها، اطمینان از صحت و اعتبار این اسناد دشوار است.

این چالش‌ها نشان‌دهنده نیاز به بازنگری و اصلاح در فرآیندهای اجرایی و قانونی مرتبط با صدور سند مالکیت بر اساس ماده ۱۴۷ است تا اطمینان از حفظ حقوق مالکانه افراد و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی فراهم شود.

راهکارهای بهبود فرآیند صدور سند بر اساس ماده ۱۴۷

اجرای ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک به‌منظور تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاکی که به دلایل مختلف فاقد سند رسمی هستند، با چالش‌ها و مشکلات اجرایی متعددی مواجه بوده است. برای بهبود فرآیند صدور سند بر اساس این ماده، پیشنهادهای زیر مطرح می‌شوند:

تعیین حدود و ثغور املاک مشاعی:

🟢 راهکار: استفاده از نقشه‌برداری‌های دقیق و به‌کارگیری فناوری‌های نوین مانند سیستم مختصات جهانی (UTM) می‌تواند به تعیین دقیق حدود املاک مشاعی کمک کند.

تعیین تاریخ احداث اعیانی و خریداری اراضی:

🟢 راهکار: تأکید بر ارائه مستندات معتبر و قابل اعتماد، مانند صورت‌مجلس‌های تنظیم‌شده توسط مقامات ذی‌صلاح، می‌تواند به شفافیت در تعیین تاریخ احداث و خریداری کمک کند.

اعتبار اسناد عادی و قولنامه‌ها:

🟢 راهکار: تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی و ثبت آن‌ها در دفاتر اسناد رسمی می‌تواند از بروز اختلافات جلوگیری کند.

آگاهی‌بخشی و آموزش متقاضیان:

🟢 راهکار: برگزاری دوره‌های آموزشی و ارائه مشاوره‌های حقوقی به متقاضیان می‌تواند به درک بهتر فرآیندها و کاهش اشتباهات کمک کند.

تسریع در فرآیندهای اداری:

🟢 راهکار: بهبود سیستم‌های اداری و استفاده از فناوری اطلاعات می‌تواند به کاهش زمان مورد نیاز برای صدور سند کمک کند.

رسیدگی به اختلافات مالکیتی:

🟢 راهکار: تشکیل هیئت‌های حل اختلاف متخصص و مجهز به ابزارهای مدرن می‌تواند به حل سریع‌تر و منصفانه‌تر اختلافات کمک کند.

با اجرای این راهکارها، می‌توان فرآیند صدور سند بر اساس ماده ۱۴۷ را بهبود بخشید و مشکلات اجرایی موجود را کاهش داد.

املاکی که شامل سند ماده ۱۴۷ می شوند

🔷 املاک با سابقه ثبت به نام مالکین رسمی: املاکی که دارای سابقه ثبت به نام مالکین رسمی هستند و متقاضیان آن‌ها به صورت عادی خریداری کرده‌اند، اما به دلیل عدم دسترسی به مالکین رسمی یا فوت آن‌ها، موفق به اخذ سند مالکیت رسمی نشده‌اند.

🔷 املاک مشاعی با تصرف مفروز: املاکی که به صورت مشاع ثبت شده‌اند و متقاضی در بخشی از آن به صورت مفروز تصرف دارد. در صورت عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی یا فوت آن‌ها، متقاضی می‌تواند تقاضای صدور سند مالکیت شش‌دانگ نماید.

🔷 املاک وقفی با حق احداث اعیانی: املاکی که عرصه آن‌ها وقف است و متقاضی با حق احداث اعیانی آن را اجاره کرده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است، می‌تواند تقاضای صدور سند نماید.

🔷 املاک شهری با وجود بنا: برای املاک شهری، وجود بنا یا تأسیسات احداث‌شده ضروری است. زمین‌های خالی شهری که هیچ‌گونه بهره‌برداری یا احداث بنا در آن‌ها صورت نگرفته است، مشمول این ماده نمی‌شوند.

املاکی که شامل سند ماده ۱۴۷ نمی شوند

🔶 اراضی و املاک دولتی و موسسات دولتی: املاکی که متعلق به دولت یا موسسات دولتی هستند، از جمله اراضی ملی و موات، مشمول این ماده نمی‌شوند.

🔶 املاک فاقد سابقه ثبت: املاکی که هیچ‌گونه سابقه ثبت به نام اشخاص ندارند، نمی‌توانند از طریق ماده ۱۴۷ سند مالکیت دریافت کنند.

🔶 املاک فاقد بنا: املاکی که هیچ‌گونه بنا یا اعیانی بر روی آن‌ها احداث نشده است، اعم از محصور یا غیرمحصور، مشمول این ماده نمی‌شوند.

🔶 املاکی با مالکین در قید حیات و قابل دسترسی: اگر مالک رسمی ملک در قید حیات باشد و امکان دسترسی به وی برای تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، ملک مشمول ماده ۱۴۷ نخواهد بود.

مراحل اجرایی برای دریافت سند مالکیت بر اساس ماده ۱۴۷

✳️ تهیه نقشه UTM ملک: تهیه نقشه با مختصات دقیق توسط کارشناس رسمی دادگستری ضروری است.

✳️ ثبت‌نام در سامانه ثبت الکترونیکی: متقاضی باید در سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت به نشانی sabtemelk.ir  ثبت‌نام کند.

✳️ تکمیل فرم‌ها و بارگذاری مدارک: پس از تکمیل فرم‌های مربوطه، مدارک مورد نیاز را با فرمت و حجم مشخص در سامانه بارگذاری نمایید.

✳️ پرداخت هزینه‌ها: هزینه ثبت‌نام و سایر هزینه‌های مرتبط را از طریق سامانه پرداخت کنید.

✳️ ارسال مدارک فیزیکی: پس از ثبت‌نام الکترونیکی، مدارک فیزیکی را از طریق پست به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ارسال نمایید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک