فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ❌

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت یکی از چالش‌برانگیزترین موضوعات در حوزه املاک و ساخت‌وساز است؛ چراکه این قراردادها معمولاً میان مالک و سازنده با سرمایه‌گذاری‌های بزرگ و تعهدات متعدد بسته می‌شوند. از همین رو، بروز کوچک‌ترین اختلاف یا کوتاهی در اجرای تعهدات می‌تواند روند پروژه را دچار مشکل کرده و حتی به فسخ قرارداد منجر شود.

هرچند در اغلب قراردادهای مشارکت، اصل بر لازم‌الاجرا بودن و غیرقابل فسخ بودن است، اما در عمل شرایطی پیش می‌آید که یکی از طرفین یا حتی هر دو، ناچار به فسخ قرارداد می‌شوند. از تأخیر در تحویل زمین یا آغاز عملیات ساختمانی گرفته تا مشکلات حقوقی ملک، تخلفات سازنده یا حتی حوادثی مانند فوت شریک، همگی می‌توانند زمینه‌ساز فسخ قرارداد شوند.

شناخت دقیق موارد و شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت زیادی دارد؛ چراکه می‌تواند از بروز اختلافات حقوقی جدی و خسارت‌های سنگین جلوگیری کند. در ادامه این مطلب، به بررسی مهم‌ترین شرایط فسخ این نوع قرارداد و نکات قانونی مرتبط با آن خواهیم پرداخت.

ماده ۲۲ شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

شرایط کلی فسخ

این قرارداد غیر از ماده / بند ______ ، تحت هیچ شرط و با هیچ عنوانی قابل فسخ نبوده مگر به تراضی طرفین (اقاله) و اگر استنباط و یا تفسیری به اجازه فسخ برای طرفین است بدین وسیله اصلاح می گردد و بر قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل عدول بودن آن تأکید می گردد.

تنظیم قرارداد مشارکت بر اساس قطعی و لازم الاجرا بودن و غیر قابل عدول بودن و عدم فسخ آن تنظیم می شود. ولی به طور معمول در قرارداد ذکر می شود، با رضایت و تراضی طرفین (اقاله)، امکان فسخ توافقی در قرارداد وجود دارد و یا طبق هر شرایط دیگری که در قرارداد ذکر شده باشد در صورتی که بند قطعی و لازم الاجرا بودن قرارداد نیامده باشد و یا شرطی بر آن متصور شده باشد.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت قبل از شروع به کار

تأخیر تحویل زمین توسط مالک

چنانچه ظرف مدت ______ (۳) ماه به هر دلیلی امکان تحویل زمین توسط مالک میسر نشود، مالک و شریک هر کدام به تنهایی مختار به فسخ قرارداد یا ادامه قرارداد می باشند.

و

چنانچه ظرف مدت ______ (۳) ماه به هر دلیلی امکان تحویل زمین توسط مالک میسر نشود، طرفین پس از اعلام از طریق آدرس ذکر شده ماده ______ قرارداد به طرف مقابل، مختار به فسخ قرارداد یا ادامه قرارداد می باشند و شریک هیچ گونه ادعایی نخواهد داشت.

تأخیر شروع به کار از سوی سازنده

اگر شریک حداکثر یک ماه بعد از تحویل زمین شروع به کار ننماید، قرارداد حاضر خود به خود منفسخ می گردد و تنها اعلام مالک به شریک برای انفساخ کافی بوده و شریک حق هرگونه اعتراض را از خود سلب و ساقط می نماید، در این صورت مبلغ تضمین ______ درصد به نفع مالک ضبط خواهد گردید.

و یا

اگر شریک حداکثر یک ماه بعد از تحویل زمین و ابلاغ قرارداد شروع به اجرای موضوع قرارداد ننماید، قرارداد حاضر خود به خود منفسخ می گردد و تنها اعلام مالک به شریک از طریق آدرس ذکر شده در ماده ______ قرارداد برای انفساخ کافی بوده و شریک حق هر گونه اعتراض را از خود سلب و ساقط می نماید. در این صورت مجموع تضمین انجام تعهدات شریک در بند به نفع مالک ضبط خواهد شد.

تأخیر شریک در ارایه تضمین

در صورت تأخیر شریک در ارایه تضمین انجام تعهدات موضوع ماده ۵ بیش از ۱۵ روز از تاریخ امضای قرارداد، قرارداد نافذ نبوده و از درجه اعتبار ساقط و باطل می باشد.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از شروع به کار

توقف به خاطر مشکلات ملک

مالک مسؤولیت پاسخگویی به اعتراض یا شکایت اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به مالکیت را عهده دار است، به این لحاظ اگر عملیات ساختمانی در مقام رسیدگی به شکایات متوقف گردد و حداکثر ظرف سه ماه، مالک قادر به حل مشکل نباشد با توافق طرفین، هزینه اجرای پروژه تا مرحله توقف، طی صورت وضعیتی بر مبنای حاصلضرب درصد پیشرفت فیزیکی درآورده شریک محاسبه و به علاوه ______ درصد افزایش، در وجه شریک پرداخت و قرارداد مشارکت خاتمه می یابد. احجام پیوست قرارداد تا مرحله ای که اجراء شده است ملاک عمل جهت محاسبه درصد پیشرفت فیزیکی می باشد.

و

مالک مسؤولیت پاسخگویی به اعتراض یا شکایات اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به مالکیت ملک را عهده دار است، به این لحاظ اگر عملیات ساختمانی در مقام رسیدگی به شکایات متوقف گردد و حداکثر ظرف سه ماه، مالک قادر به حل مشکل نباشد، با توافق طرفین هزینه اجرای پروژه تا مرحله توقف، طی صورت وضعیتی بر مبنای مقادیر ساختار شکست ریالی ضرب در درصد پیشرفت فیزیکی محاسبه و به علاوه ______ (۱۰) درصد افزایش و سایر آورده های شریک که مورد تأیید مالک قرار گیرد، در وجه شریک پرداخت و قرارداد خاتمه می یابد.

تأخیر و تخلفات سازنده

بنا به تشخیص مالک در صورت بروز تخلف یا تخطی و یا هر گونه قصوری از جانب شریک نسبت به هر یک از تعهدات قراردادی مندرج در این قرارداد و یا چنانچه در حین هر یک از مراحل مندرج در برنامه زمان بندی پروانه، ساخت و تحویل موقت دچار تأخیر به میزان بیش از ______ (۲۵) درصد مدت آن فعالیت گردد و یا بر مبنای جداول پیشرفت فیزیکی هفتگی بر اساس برنامه زمانبندی تفصیلی درصد تأخیرات کل پروژه از ______ (۲۰) درصد تجاوز نماید، مالک مختار به فسخ قرارداد می باشد و جریمه تأخیرات برابر ماده ______ برای شریک اعمال می گردد.

هزینه های انجام شده توسط شریک به شرح ذیل محاسبه و ملاک تسویه حساب فی مابین قرار خواهد گرفت :

عملیات انجام شده تا تاریخ ابلاغ فسخ به شریک از طرف مالک، طی صورت جلسه ای با حضور شریک و یا نماینده وی و در صورت عدم حضور شریک در معیت نماینده یا کارشناس منتخب شورای حل اختلاف دادگستری و از طریق تأمین دلیل برآورد خواهد شد.

هزینه اجرای پروژه تا مرحله توقف طی صورت وضعیتی بر مبنای مقادیر ساختار شکست ریالی ضرب در درصد پیشرفت فیزیکی محاسبه و پس از کسر ______ (۱۰) درصد خسارت به نفع مالک و همین طور کسر خسارات اعم از اجرای ناصحیح و غیر قابل قبول، تمدید مجوزها، پروانه و تمدید آن، اخذ تأییدات لازم، هزینه های نظارت ها اعم از نظام مهندسی و مشاوره، هزینه های مجری و سایر هزینه های مستقیم و غیر مستقیم مرتبط با موضوع قرارداد، الباقی آن به عنوان طلب شریک منظور خواهد شد و قرارداد مشارکت خاتمه می یابد.

در صورت عدم فسخ قرارداد و تمایل مالک جهت ادامه قرارداد حاضر، صورت کارکرد شریک و کلیه خسارات به شرح همین بند و جرائم تأخیر مطابق ماده ۱۲ در حساب فی مابین طرفین محاسبه و منظور شده و آورده طرفین به روزرسانی شده و نسبت های سهم الشرکه مورد تجدید ارزیابی قرار خواهد گرفت و قرارداد بر اساس سهم الشرکه جدید ادامه خواهد یافت.

واگذاری موضوع قرارداد از سوی سازنده

شریک حق واگذاری موضوع قرارداد را به شخص ثالث به هر عنوان و جهت اعم از وکالت، وصایت، واگذاری، رهن، مشارکت، ودیعه و غیره تحت هیچ شرایطی نداشته و نخواهد داشت. در صورت تخطی از موضوع مذکور حق فسخ قرارداد بدون قید و شرط برای مالک محفوظ می باشد.

ورشکستگی یا انحلال شریک حقوقی

شریک حقوقی: در صورت ورشکستگی یا انحلال شخصیت حقوقی ،شریک قرارداد مشارکت منفسخ و تسویه حساب تا آن مقطع با مدیر تصفیه انجام خواهد پذیرفت.

فوت (شریک حقیقی)

در صورت فوت و یا محجوریت شریک، پس از تأمین دلیل توسط شورای حل اختلاف، قرارداد مشارکت منفسخ و چنانچه ظرف مدت یک ماه جهت ادامه قرارداد مشارکت با ورثه توافق کتبی حاصل نشود در این صورت قرارداد مشارکت منفسخ و تسویه حساب تا آن مقطع با ورثه قانونی شریک انجام خواهد پذیرفت.

در صورت بروز حالات فوق الذکر مالک صورت وضعیتی بر مبنای مقادیر ساختار شکست ریالی ضرب در درصد پیشرفت فیزیکی تهیه می نماید و این صورت وضعیت ملاک عمل برای تسویه با شریک قرار خواهد گرفت. ضمناً پس از تهیه و تنظیم صورت وضعیت کارکرد شریک، مالک حق خواهد داشت با در اختیار گرفتن پروژه رأساً یا توسط شخص ثالث پروژه را تکمیل نماید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک