هزینه انتقال سند ملک بر عهده خریدار هست یا فروشنده ⁉️

هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست ⁉️ خریدار یا فروشنده ⁉️

یکی از سوالات پرتکرار در معاملات ملکی این است که هزینه انتقال سند ملک بر عهده خریدار است یا فروشنده؟ این موضوع به‌ویژه در زمان تنظیم قرارداد و حضور در دفترخانه اهمیت پیدا می‌کند، چرا که پرداخت برخی هزینه‌ها می‌تواند بر تصمیم‌گیری طرفین معامله تأثیر مستقیم بگذارد. شناخت دقیق این هزینه‌ها و تقسیم مسئولیت آن‌ها، به کاهش اختلافات احتمالی و تسریع در روند انتقال رسمی ملک کمک زیادی می‌کند.

هزینه انتقال سند رسمی ملک تنها به پرداخت پول در دفترخانه محدود نمی‌شود. از پرداخت مالیات نقل و انتقال گرفته تا هزینه‌های مربوط به استعلام، صدور مفاصا حساب شهرداری، و تنظیم سند، همه این موارد می‌توانند در زمره هزینه‌های انتقال ملک قرار بگیرند. نکته مهم اینجاست که برخی از این هزینه‌ها طبق قانون مشخص شده‌اند که بر عهده کدام طرف است، اما برخی دیگر نیازمند توافق خریدار و فروشنده هستند.

در خرید و فروش انواع ملک، از ملک مسکونی گرفته تا ملک تجاری، نوع هزینه‌ها ممکن است متفاوت باشد. برای مثال در املاک تجاری ممکن است پرداخت مالیات بر ارزش افزوده هم مطرح شود، در حالی‌که این مورد در املاک مسکونی رایج نیست. همچنین اگر سند در رهن بانک باشد یا ملک دارای بدهی باشد، مراحل و هزینه‌های انتقال سند نیز پیچیده‌تر خواهد شد.

با توجه به افزایش معاملات ملکی در سال ۱۴۰۴ و تغییرات احتمالی در نرخ‌ها و مالیات‌ها، آشنایی کامل با مراحل انتقال سند ملک، مدارک موردنیاز، و تقسیم هزینه‌ها میان خریدار و فروشنده از اهمیت بیشتری برخوردار شده است. در ادامه این مطلب، به تفکیک هر کدام از این موارد خواهیم پرداخت تا بتوانید با آگاهی کامل، نسبت به انتقال رسمی سند اقدام کنید.

💰 هزینه های قبل از تنظیم سند

پیش از آنکه فرآیند تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه انجام شود، لازم است برخی مراحل اداری و هزینه‌های قانونی توسط فروشنده انجام شود. این هزینه‌ها که به‌عنوان هزینه‌های قبل از تنظیم سند ملک شناخته می‌شوند، شامل دو مورد اصلی هستند:

• 🗂️ هزینه استعلام ثبت اسناد
• 💰 پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک (مالیات دارایی)

✅ هزینه استعلام ثبت اسناد، نخستین اقدامی است که معمولاً هنگام مراجعه فروشنده به دفترخانه برای آغاز فرایند تنظیم سند رسمی انجام می‌شود. در این مرحله، فروشنده با در دست داشتن مدارک هویتی، اصل سند مالکیت و بنچاق ملک به دفترخانه مراجعه کرده و درخواست استعلام ثبت می‌دهد. این استعلام از سوی دفترخانه از اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود و هدف آن بررسی وضعیت حقوقی و مالکیت ملک (اعم از بازداشت بودن، در رهن بودن، توقیف یا محدودیت نقل‌ و انتقال) است. هزینه این استعلام بر اساس قانون، بر عهده فروشنده است.

✅ مورد دوم، پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک است که با عنوان “مالیات نقل و انتقال قطعی” شناخته می‌شود. این مالیات، درصدی از ارزش معاملاتی ملک است و فروشنده موظف است آن را پیش از تنظیم سند پرداخت کرده و فیش مربوطه را به دفترخانه ارائه دهد. پرداخت این مالیات تنها با دریافت مفاصا حساب مالیاتی ممکن است و بدون آن، سند قابل انتقال نیست.

📌 دلیل اینکه این هزینه‌ها بر عهده فروشنده است، این است که در زمان انجام این اقدامات، ملک هنوز در مالکیت فروشنده قرار دارد و مسئولیت قانونی آن همچنان با اوست. به بیان ساده، تا زمانی که سند قطعی به نام خریدار منتقل نشده، فروشنده مالک قانونی ملک است و باید تمامی هزینه‌های مرتبط با انتقال را پرداخت کند.

💡 نکته مهم: گاهی فروشنده به تعویق انداختن استعلام یا پرداخت مالیات را به زمان نزدیک به انتقال سند موکول می‌کند، که ممکن است باعث تأخیر در فرایند شود. بنابراین توصیه می‌شود فروشنده زودتر از تاریخ مقرر برای انتقال سند، اقدامات لازم را انجام دهد تا در روز تنظیم سند با مشکلی مواجه نشود.

💰 هزینه های مربوط به تنظیم سند

پس از طی مراحل اولیه مانند استعلام‌ها و پرداخت مالیات، نوبت به تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه می‌رسد. در این مرحله، دو هزینه اصلی باید پرداخت شود:

• 📑 هزینه حق‌الثبت
• 🖋️ هزینه حق‌التحریر

⚖️ تقسیم هزینه‌ها بر اساس قانون و عرف

🔹 طبق مقررات قانونی، پرداخت حق‌الثبت بر عهده فروشنده است، زیرا این هزینه به ثبت رسمی انتقال مالکیت مربوط می‌شود.
🔹 اما حق‌التحریر که مربوط به دستمزد تنظیم سند در دفترخانه است، طبق قانون باید به‌صورت مشترک (بالمناصفه) توسط خریدار و فروشنده پرداخت شود.

📌 با این حال، در عرف رایج دفاتر اسناد رسمی، معمولاً کل هزینه‌های مرتبط با تنظیم سند – چه حق‌الثبت و چه حق‌التحریر – به‌صورت مساوی بین دو طرف معامله تقسیم می‌شود. برای مثال، اگر مجموع هزینه‌های دفترخانه برای تنظیم سند دو میلیون تومان باشد، معمولاً یک میلیون تومان از خریدار و یک میلیون تومان از فروشنده دریافت می‌شود؛ مگر اینکه توافق دیگری میان آن‌ها صورت گرفته باشد.

🤝 نقش توافق طرفین در پرداخت هزینه‌ها

یکی از اصول مهم در معاملات ملکی، اصل آزادی اراده طرفین در توافقات مالی است. بنابراین:

✅ اگر خریدار و فروشنده توافق کنند که یک‌طرف تمام هزینه‌ها را تقبل کند (مثلاً خریدار متعهد شود کل هزینه تنظیم سند را بپردازد)، این توافق برای دفترخانه لازم‌الاجرا خواهد بود و بدون هیچ منع قانونی قابل انجام است.

✅ به همین ترتیب، اگر توافق خاصی صورت نگرفته باشد، عرف یا قانون ملاک عمل خواهد بود.

💡 نکات تکمیلی و مهم

• هزینه‌هایی که در فرآیند تنظیم سند پرداخت می‌شوند، معمولاً به نهادهای دولتی و خدمات ثبتی اختصاص دارند و قابل حذف یا چشم‌پوشی نیستند.
• تلاش برای عدم پرداخت این هزینه‌ها یا به تعویق انداختن آن‌ها، باعث اختلال در روند انتقال سند و بروز مشکلات قانونی خواهد شد.
• بهتر است همه توافقات مالی بین طرفین معامله، در مبایعه‌نامه یا توافق‌نامه کتبی ثبت شود تا در زمان تنظیم سند، اختلافی پیش نیاید.

💰 هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست

یکی از پرتکرارترین سوالاتی که در معاملات ملکی مطرح می‌شود این است: هزینه انتقال سند ملک با کیست؟ این موضوع نه‌تنها در روند نهایی خرید و فروش تاثیرگذار است، بلکه در برخی موارد حتی باعث ایجاد اختلاف و لغو معامله می‌شود. دانستن اینکه چه کسی موظف به پرداخت کدام هزینه است، به جلوگیری از سوءتفاهم‌ها و تسهیل فرایند انتقال سند کمک شایانی می‌کند.

⚖️ قانون چه می‌گوید؟

بر اساس قوانین ثبتی و مالیاتی ایران و همچنین عرف بازار معاملات ملکی:

• 📌 هزینه‌های مربوط به دارایی، استعلام ثبت، و مالیات نقل و انتقال ملک ➤ به عهده فروشنده است.
• 🏛️ عوارض شهرداری از جمله نوسازی، خلافی و پسماند ➤ فروشنده باید آن‌ها را پیش از تنظیم سند تسویه کند.
• 🖋️ هزینه‌های دفترخانه شامل حق‌التحریر و حق‌الثبت ➤ به طور معمول بین خریدار و فروشنده بالمناصفه (نصف‌نصف) تقسیم می‌شود.
• 💡 با این حال، اگر توافق دیگری بین طرفین وجود داشته باشد (مثلاً پرداخت کامل هزینه‌ها توسط خریدار)، این توافق معتبر و لازم‌الاجراست.

📄 هزینه‌های انتقال سند

۱️⃣ مالیات نقل و انتقال ملک

این مالیات بر اساس ارزش معاملاتی ملک توسط سازمان امور مالیاتی محاسبه می‌شود و معمولاً حدود ۵ درصد ارزش معاملاتی است. نکته مهم اینکه این ارزش با قیمت واقعی بازار تفاوت دارد و معمولاً کمتر از قیمت روز ملک محاسبه می‌شود. پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده است و عدم پرداخت آن مانع از تنظیم سند خواهد شد.

۲️⃣ مالیات بر اجاره و درآمد

اگر ملکی در گذشته اجاره داده شده باشد، فروشنده موظف است مالیات بر اجاره یا درآمد احتمالی ملک را نیز تسویه کند. این مبلغ با بررسی سوابق ملک توسط اداره دارایی تعیین می‌شود.

۳️⃣ عوارض شهرداری

پیش از انتقال سند، فروشنده باید با شهرداری تسویه حساب کند. این شامل:

• 💧 عوارض نوسازی
• 🏗️ هزینه خلافی ساخت و ساز
• 🗑️ عوارض پسماند

است که باید قبل از مراجعه به دفترخانه پرداخت و مفاصاحساب آن دریافت شود.

🏛️ هزینه‌های دفترخانه

هزینه‌های مربوط به تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی به دو بخش اصلی تقسیم می‌شود:

✍️ حق‌التحریر

هزینه‌ای است که بابت تنظیم سند و خدمات کارشناسی، بررسی مدارک، تهیه متن سند، مشاوره حقوقی و ثبت نهایی دریافت می‌شود. این هزینه بر اساس نوع سند، ارزش معامله و پیچیدگی تنظیم سند متغیر بوده و معمولاً بین خریدار و فروشنده به‌صورت مساوی تقسیم می‌شود.

📜 حق‌الثبت

این هزینه بابت ثبت رسمی سند در دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد دریافت می‌شود. مبلغ آن بر اساس ارزش ملک تعیین شده و در قوانین جاری، پرداخت آن بر عهده فروشنده است. اما در بسیاری از دفاتر، طبق عرف، این مبلغ نیز به‌طور مساوی بین طرفین تقسیم می‌شود.

🧠 امکان توافق بین خریدار و فروشنده

طبق قانون مدنی، هرگونه توافق طرفین معامله بر سر تقسیم هزینه‌های انتقال سند معتبر است. به عنوان مثال، طرفین می‌توانند توافق کنند که:

• خریدار تمام هزینه‌ها را پرداخت کند
• هزینه‌ها به‌صورت درصدی (مثلاً ۷۰ به ۳۰) تقسیم شود
• یا کاملاً مطابق قانون و عرف عمل شود

📌 این توافق بهتر است به‌صورت مکتوب در مبایعه‌نامه درج شود تا از بروز اختلاف در روز مراجعه به دفترخانه جلوگیری گردد.

💰 هزینه انتقال سند ملک تجاری

انتقال سند در معاملات املاک تجاری، در مقایسه با املاک مسکونی، روند پیچیده‌تری دارد و شامل هزینه‌های بیشتری می‌شود. دلیل این تفاوت، ارزش بالاتر ملک‌های تجاری، حساسیت‌های مالیاتی بیشتر و الزامات قانونی متنوع‌تر است. اگر قصد خرید یا فروش یک ملک تجاری را دارید، آگاهی از هزینه‌های قبل و حین تنظیم سند، برای جلوگیری از تأخیر و اختلاف ضروری است.

💰 هزینه‌های قبل از انتقال سند ملک تجاری

پیش از انتقال رسمی سند، فروشنده موظف است برخی هزینه‌ها را به سازمان‌های مربوطه پرداخت و تسویه‌حساب کند. مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:

🔍 مالیات بر درآمد و اجاره
اگر ملک موردنظر سابقه اجاره داشته باشد، فروشنده باید مالیات اجاره را با اداره امور مالیاتی تسویه کند. در صورتی که ملک، محل کسب و کار بوده باشد، مالیات‌های مربوط به درآمدهای تجاری یا صنفی نیز بررسی می‌شود.

🏗️ عوارض نوسازی، خلافی و پسماند شهری
کلیه ملک‌های تجاری برای انتقال سند نیاز به مفاصاحساب از شهرداری دارند. این مفاصا شامل:

• عوارض نوسازی و عمران شهری
• بدهی‌های ناشی از تخلف ساخت و ساز
• هزینه‌های مربوط به پسماند

است که باید توسط فروشنده پرداخت شود.

📃 هزینه‌های انتقال سند ملک تجاری

در مرحله انتقال رسمی سند به نام خریدار، هزینه‌های زیر وجود دارد:

🧾 کمیسیون مشاور املاک
مطابق عرف بازار، ۵ درصد از ارزش ملک به‌عنوان کمیسیون بنگاه معاملات املاک دریافت می‌شود که معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌گردد (۲.۵٪ از هر طرف). این کمیسیون بابت ثبت مبایعه‌نامه، پیگیری استعلامات، و ثبت معامله در سامانه سراسری املاک (کد رهگیری) دریافت می‌شود.

📝 ثبت مبایعه‌نامه در سامانه ثبت معاملات
ثبت قرارداد خرید و فروش ملک تجاری در سامانه کد رهگیری الزامی است. این کار توسط آژانس املاک انجام می‌شود و در قالب همان کمیسیون بنگاه لحاظ می‌شود.

💼 مالیات نقل و انتقال ملک تجاری
این مالیات بر اساس ارزش معاملاتی ملک تعیین شده توسط اداره دارایی محاسبه می‌شود و در زمان انتقال سند باید پرداخت شود. معمولاً این هزینه به‌عهده فروشنده است، مگر اینکه در قرارداد توافقی دیگر قید شده باشد.

🏛️ هزینه‌های دفترخانه اسناد رسمی
هزینه تنظیم سند رسمی شامل:

• حق‌الثبت (برعهده فروشنده طبق قانون)
• حق‌التحریر (اغلب بین دو طرف تقسیم می‌شود)
  این هزینه‌ها بسته به ارزش ملک متفاوت است اما در املاک تجاری معمولاً از ۲۰۰ هزار تومان به بالا شروع می‌شود و در ملک‌های با ارزش بالا، ممکن است به چند میلیون تومان برسد.

🤝 نکته مهم: امکان توافق طرفین

در املاک تجاری، با توجه به ارزش بالای معامله، توافق دقیق بر سر تقسیم هزینه‌ها اهمیت بیشتری دارد. ممکن است در قرارداد قید شود که تمامی هزینه‌های انتقال سند را خریدار پرداخت کند، یا فروشنده متعهد به پرداخت تمامی مالیات‌ها باشد. این توافق‌ها معتبر و برای دفترخانه الزام‌آور است.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک