استفاده از چک در معاملات ملکی + قوانین چک ✔️

چک در معاملات ملک (معامله ملک با چک)

معامله ملک با چک

معامله ملک با چک یکی از روش‌های رایج در خرید و فروش املاک است که به دلیل تسهیلاتی که برای خریدار و فروشنده فراهم می‌کند، مورد توجه بسیاری قرار گرفته است. در این روش، خریدار می‌تواند با استفاده از چک‌های مدت‌دار یا چک‌های تضمینی، مبلغ معامله را به صورت اقساطی یا در زمان‌های مشخص پرداخت کند. این شیوه، به ویژه برای خریدارانی که توانایی پرداخت نقدی کامل را ندارند، بسیار مفید است. از طرفی، فروشنده نیز می‌تواند با دریافت چک‌های معتبر، ریسک‌های مالی خود را کاهش دهد و اطمینان بیشتری در دریافت وجه داشته باشد. البته، انجام این نوع معاملات نیازمند دقت و بررسی‌های قانونی و مالی دقیق است تا از وقوع مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

در این مقاله قصد داریم به بررسی جامع معامله ملک با چک بپردازیم و تمامی جوانب و نکات مهم آن را مورد بحث قرار دهیم. ابتدا به مزایا و معایب استفاده از چک در معاملات ملکی می‌پردازیم و سپس به بررسی انواع چک‌هایی که در این نوع معاملات مورد استفاده قرار می‌گیرند، می‌پردازیم. همچنین، مراحل قانونی و مالی لازم برای اطمینان از صحت و اعتبار چک‌ها و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی را مورد بررسی قرار می‌دهیم. نکات کلیدی در تنظیم قراردادهای مرتبط با این نوع معاملات نیز بخش دیگری از مقاله ما خواهد بود. در پایان، توصیه‌هایی برای خریداران و فروشندگان ارائه خواهیم داد تا بتوانند با آگاهی و اطمینان بیشتری معاملات ملکی خود را انجام دهند.

استفاده از چک در معاملات ملک

معامله ملک با استفاده از چک از جمله نگرانی‌های بزرگ خریداران و فروشندگان محسوب می‌شود. فروشندگان اغلب نگران این هستند که آیا خریدار به تعهد خود در پرداخت مبلغ ملک از طریق صدور چک عمل خواهد کرد یا خیر. عدم آگاهی کافی نسبت به قوانین حقوقی می‌تواند منجر به اشتباهات جدی در این فرآیند شود. برای مثال، در برخی معاملات ملکی، خریدار نیمی از مبلغ را به صورت نقدی پرداخت کرده و باقی‌مانده را در قالب چک به فروشنده تحویل می‌دهد. گاهی اوقات در قرارداد قید می‌شود که در صورت عدم وصول چک در موعد مقرر، قرارداد به صورت خودکار فسخ می‌شود، در حالی که از لحاظ قانونی چنین فسخی معتبر نیست.

🪙 صدور چک در معاملات املاک

معامله املاک همچون هر معامله دیگری دارای پیچیدگی‌های خاص خود است و عدم آگاهی کافی می‌تواند منجر به بروز مشکلات متعدد شود. نحوه پرداخت وجه از مسائل حیاتی در معاملات ملکی است. در معامله با چک، کل مبلغ ملک به‌صورت یکجا پرداخت نمی‌شود، بلکه طی مراحل مختلف تنظیم و انتقال سند به مرور پرداخت می‌شود. مشاوران املاک باتجربه در هنگام تنظیم این‌گونه قراردادها تمامی جزئیات را درج می‌کنند تا از بروز مشکلات آتی جلوگیری شود.

مراحل خرید ملک با استفاده از چک / نحوه صدور چک در معاملات املاک

1. پرداخت بیعانه: در مرحله اول، خریدار بخشی از مبلغ ملک را به عنوان بیعانه پرداخت می‌کند. میزان این بیعانه بستگی به توافقات بین خریدار و فروشنده دارد.
2. تعیین تاریخ تحویل ملک: پس از انجام مراحل اولیه انتقال سند، خریدار و فروشنده تاریخی را برای تحویل کلید و ساختمان تعیین می‌کنند. در این مرحله، مابقی وجه معامله به صورت چک یا سایر روش‌های پرداخت تحویل فروشنده می‌شود. این اقدام معمولاً در حضور مشاور املاک و شاهدان انجام می‌گیرد تا از بروز مشکلات جدی در آینده جلوگیری شود.
3. تکمیل انتقال سند: در نهایت، هنگامی که تمامی مراحل انتقال سند در دفتر ثبت اسناد رسمی به درستی انجام شد، فروشنده با انتقال قطعی سند به نام خریدار، مبلغ باقی‌مانده را دریافت می‌کند.

با رعایت این مراحل و بهره‌گیری از مشاوران حقوقی و مالی متخصص، طرفین معامله می‌توانند با اطمینان بیشتری به خرید و فروش ملک بپردازند و از مزایای معامله با چک بهره‌مند شوند.

نکات حقوقی انجام معامله ملک با چک

صدور چک در معاملات ملکی نیازمند دقت و رعایت نکات خاصی است تا از وقوع مشکلات احتمالی جلوگیری شود. در ادامه به برخی از این نکات مهم اشاره می‌شود:

• نوشتن چک با دست خط صاحب حساب: برای جلوگیری از جعل چک، بهتر است صاحب حساب چک را با دست خط خود بنویسد. این امر می‌تواند امنیت بیشتری را در صدور چک فراهم کند.
• خودداری از سپردن چک سفید امضاء به دیگران: تحت هیچ شرایطی چک سفید امضاء را در اختیار دیگران قرار ندهید. این کار می‌تواند خطر سوءاستفاده و جعل را به‌همراه داشته باشد.
• ذکر نام، نام خانوادگی و تاریخ صدور چک: در زیر امضاء، حتماً نام، نام خانوادگی و تاریخ صدور چک را ذکر کنید. این اقدام کمک می‌کند تا چک دارای اطلاعات کافی باشد و از بروز هرگونه سوءتفاهم یا مشکل احتمالی جلوگیری شود.
• ذکر تاریخ صدور چک: یکی از شرایط قانونی چک، داشتن تاریخ صدور است. حتماً تاریخ صدور را در زیر امضای خود درج کنید تا موعد دار بودن چک به راحتی قابل اثبات باشد.
• ثبت تاریخ چک به صورت عددی و حروفی: تاریخ چک را به صورت همزمان به صورت عدد و حروف درج کنید تا از سوءاستفاده و تغییرات غیرمجاز جلوگیری شود.
• نوشتن ارقام و عبارات توسط صادر کننده: تمام ارقام و عبارات چک باید با خط خود صادر کننده و در حضور طرف معامله نوشته شود. امضای چک مهم‌ترین بخش آن است؛ زیرا چک بدون امضا فاقد اعتبار است.
• استفاده از امضای پیچیده: از امضاهای ساده که به راحتی قابل جعل هستند خودداری کنید.
• ذکر علت صدور چک و مشخصات معامله: در متن چک، علت صدور و مشخصات مورد معامله و نوع معامله را درج کنید.
• درج نام و مشخصات فروشنده: نام و مشخصات فروشنده یا گیرنده چک را در متن چک وارد کنید. در قسمت “در وجه”، اسم شخص دریافت‌کننده را بنویسید و از عبارت “حامل” استفاده نکنید.
• حذف عبارت “حواله کرد“: عبارت “حواله کرد” را خط بزنید و به جای آن، عبارت “غیر قابل انتقال به شخص ثالث” را درج کنید.
• بررسی دقیق مندرجات چک: مندرجات چک را با دقت بررسی کنید تا از هرگونه اشتباه جلوگیری شود.
• چک تضمینی: اگر چک را به عنوان تضمین معامله یا تعهد صادر می‌کنید، حتماً این موضوع را در متن چک قید کنید تا از تعقیب کیفری مصون باشید.
• صدور چک صیاد: هنگام صدور چک صیاد، اطلاعات دقیق ذینفع را وارد کرده و صحت آن را بررسی کنید. چک‌های صیاد باید دارای تاریخ باشند و این تاریخ باید به صورت دقیق درج شود.
• ثبت در سامانه صیاد: با قانونی شدن سامانه صیاد و الزام ثبت چک در این سامانه، این اطلاعات باید ثبت شود تا دارنده چک بتواند آن را وصول کند.
• چک به عنوان قرض: از چک برای قرض دادن پول به کسی استفاده نکنید؛ زیرا صدور چک به معنای بدهی به دارنده چک است. اگر قصد قرض دادن پول دارید، از واریز یا انتقال بانکی استفاده کنید.

قانون چک در معاملات ملک

• قید شماره چک‌ها در قرارداد: برای جلوگیری از سوء‌استفاده‌های احتمالی، حتماً در متن قرارداد شماره چک‌هایی که بین دو طرف معامله رد و بدل می‌شود را ذکر کنید.
• استعلام حساب قبل از دریافت چک: قبل از دریافت چک از افراد، بهتر است از حساب آن‌ها استعلام بگیرید. این استعلام نشان می‌دهد که آیا شخص می‌تواند به تعهدات مالی خود عمل کند یا خیر. طبق قانون جدید صدور چک، افراد دارای چک برگشتی واجد شرایط دریافت دسته چک جدید نیستند.
• پرهیز از استفاده از چک‌های عادی: استفاده از چک‌های عادی در معاملات توصیه نمی‌شود، زیرا این چک‌ها به جز اعتبار شخص صاحب حساب، تضمین دیگری برای پرداخت ندارند. این مسئله خصوصاً در معاملات ملکی که ریسک بالاتری دارد، مهم است.
• استفاده از چک‌های صیاد: بهترین گزینه در معاملات ملکی، استفاده از چک صیادی است. این چک‌ها امنیت بالاتری نسبت به چک‌های قدیمی دارند و جعل آن‌ها به دلیل نوع کاغذ و آرم‌های برجسته دشوار است. هر برگ چک صیادی دارای کد شناسه اختصاصی است که از طریق آن می‌توان اطلاعات صاحب حساب را بررسی کرد.
• چک بین بانکی رمزدار تضمین شده: این چک توسط یک بانک صادر و پرداخت آن تضمین شده است. این نوع چک برای انتقال پول از یک بانک به بانک دیگر استفاده می‌شود و دارای امنیت بالایی است. این چک‌ها فقط به حساب واریز می‌شوند و نقدی قابل دریافت نیستند. صدور این چک در وجه حامل ممنوع است و تنها فردی که نام وی روی چک ذکر شده می‌تواند آن را وصول کند.
• نام دارنده چک: چکی که در معامله دریافت می‌کنید تا حد امکان باید به نام خود فرد باشد و از حساب بانک‌های معتبر صادر شده باشد.
• ضامن در صورت چند خریدار: اگر تعداد خریداران بیش از یک نفر است اما فقط یک چک دارند، سایر خریداران باید پشت چک را به‌ عنوان ضامن امضا کنند.
• تعیین ضمانت اجرا برای استرداد چک: در تنظیم قرارداد، برای استرداد چک ضمانت اجرا تعیین کنید. مثلاً اگر قرارداد فسخ یا باطل شد، فروشنده باید لاشه چک‌های ثمن را ظرف سه روز بازگرداند، در غیر این صورت روزانه مبلغی به عنوان خسارت تأخیر در انجام تعهد دریافت خواهد شد.
• چک به عنوان بدل تعهد: در قرارداد ذکر کنید که چک به عنوان بدل تعهد به پرداخت ثمن نیست. این امر به شما اجازه می‌دهد در صورت مفقود شدن چک، بر اساس قرارداد اقدام کنید. در غیر این صورت، دادگاه تنها حق شما را بر اساس خود چک در نظر خواهد گرفت.
• حق فسخ یک طرفه قرارداد : اگر معامله شما با چک بود حتما در قرارداد ذکر کنید که در صورت عدم وصول چک ، حق فسخ یک طرفه قرارداد وجود دارد .

اگر در معامله چک پاس نشود

در مبایعه‌نامه‌ها امکان فسخ قرارداد به دلیل برگشت چک وجود دارد. بسیاری از فروشندگان به دلیل عدم آگاهی کافی از مقررات چک و سایر اسناد تجاری، چک‌هایی را برای باقیمانده مبلغ معامله از خریدار دریافت می‌کنند و تعیین می‌کنند که اگر وجه چک در موعد مقرر وصول نشد، قرارداد به طور خودکار فسخ خواهد شد.

این عبارت در معاملات ذکر می‌شود: “چنانچه به هر دلیل چک‌های مورد معامله وصول نشود، معامله به خودی خود فسخ می‌شود.”

اما تنها در صورتی که شرط فسخ به‌طور صریح و روشن در قرارداد ذکر شده باشد، این شرط معتبر و قابل اجرا خواهد بود. باید در قرارداد به‌طور واضح عنوان شود: “اگر چک به هر دلیلی قابل پرداخت نباشد، معامله منفسخ خواهد شد.” در این صورت شرط فسخ صحیح و قابل پذیرش خواهد بود.

اگر صاحب چک فوت کند

مطابق قانون ، بانک قبل از انحصار وراثت و تاریخ سررسید چک ، باید آن را پاس کند. و اگر پس از انحصار وراثت مراجعه شود ، ابتدا از ماترک متوفی مبلغ پرداخت می گردد سپس اموال تقسیم می شود .

اگر خریداران ۲ یا چند نفر هستند و چک متعلق به یک نفر از آن هاست

لازم است نفر دوم یا نفرات دیگر پشت چک را به عنوان ضامن امضا کنند و مشخصات کامل چک اعم از شماره چک ، تاریخ، بانک و شعبه صادر کننده چک و مبلغ حتما در قرارداد قید شود . در ادامه حتما اشاره کنید که در صورت عدم وصول هر یک از چک ها ، حق فسخ برای فروشنده ایجاد می گردد.

انواع روش‌های صدور چک برای معامله

🪙 صدور چک عادی

یکی از روش‌های رایج برای صدور چک در معاملات، استفاده از چک عادی است. این چک‌ها توسط صاحب حساب جاری صادر می‌شوند و به طلبکار داده می‌شوند. با این حال، این نوع چک‌ها اعتباری ندارند و به دلیل خطراتی که ممکن است به همراه داشته باشند، در معاملات مسکن کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرند. تنها افرادی که به یکدیگر اعتماد کامل دارند، از این چک‌ها در معاملات مسکن استفاده می‌کنند. به طور کلی، توصیه می‌شود در معاملات مسکن از چک‌های شخصی استفاده نشود.

🪙 صدور چک بانکی تضمینی

چک بانکی تضمینی، که به عنوان چک رمزدار نیز شناخته می‌شود، توسط بانک و به عهده همان بانک صادر می‌شود. این چک توسط بانک تضمین می‌شود و از نظر امنیتی با پول نقد تفاوتی ندارد. یکی از مزایای مهم این نوع چک این است که حتی در صورت فوت یا ورشکستگی فرد مورد نظر، پرداخت آن تضمین شده است. این چک بیشتر در معاملات بانکی استفاده می‌شود. تنها مشکل این نوع چک این است که در صورت مفقود شدن، دریافت کننده باید سریعاً به بانک اطلاع دهد تا جلوی آن را بگیرند، زیرا در غیر این صورت، هر کسی که چک را پیدا کند می‌تواند آن را نقد کند.

🪙 صدور چک بین بانکی تضمینی

چک بین بانکی تضمینی نیز توسط بانک صادر و تضمین می‌شود، با این تفاوت که به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر می‌شود. در این نوع چک، تنها شخص دریافت کننده می‌تواند مبلغ چک را دریافت کند و امکان وصول نقدی آن وجود ندارد. چک‌های بین بانکی به حساب طرف واریز می‌شوند و نقدی قابل دریافت نیستند.

به طور کلی، چک‌های بانکی عادی کمترین امنیت را در هر نوع معامله دارند. در مقابل، چک‌های تضمین شده رمزدار بانکی یا بین بانکی بهترین گزینه‌ها برای پرداخت مبلغ معامله هستند.

انواع چک در معاملات

• چک عادی: چکی است که افراد به عهده بانک‌ها به حساب جاری خود صادر و دارنده آن تضمینی جز اعتبار صادرکننده آن ندارد.
• چک تأیید شده: چکی است که اشخاص به عهده بانک‌ها به حساب جاری خود صادر و توسط بانک محال‌علیه پرداخت وجه آن تأیید می‌شود.
• چک تضمین شده: چکی است که توسط بانک به عهده همان بانک به درخواست مشتری صادر و پرداخت وجه آن توسط بانک تضمین می‌شود.
• چک مسافرتی: چکی است که توسط بانک صادر و وجه آن در هر یک از شعب آن بانک یا توسط نمایندگان و کارگزاران آن پرداخت می‌گردد.

ثبت چک در معامله / معامله ملک با چک صیادی

زمانی که نیاز به تنظیم قراردادی دارید و خریدار امکان پرداخت کامل پول نقد را ندارد و قرار است به جای این مبلغ، یک چک صیادی را به شما ارائه دهد، اگر این چک ثبت نشود، باید اقدامات زیر را انجام دهید:

عدم ثبت چک صیادی در قرارداد باعث می‌شود که این اسناد مانند یک تکه کاغذ بدون ارزش و غیرقابل پیگیری باقی بمانند. بنابراین، در صورتی که تصمیم به دریافت چک صیادی در قرارداد گرفته‌اید، باید حتماً تحت عناوین زیر شرایط آن را در قرارداد خود وارد کنید:

• خریدار موظف است ظرف مدت مثلاً ۴۸ ساعت از امضای قرارداد، چک صیادی مبلغ معامله را به نام شما ثبت کند.
• در صورتی که خریدار از این تعهد امتناع نماید، قرارداد به طور خودکار باطل خواهد شد و شما مجاز به بازگشت ملک و دریافت مبلغ خسارت از وی خواهید بود.

این تدابیر در قرارداد به منظور حفظ حقوق شما در صورتی که خریدار از تعهدات خود پیروی نکند، ضروری است.

نحوه نوشتن چک در قراردادهای ملک

❇️ تعیین مبلغ و شرایط پرداخت:

مشخص کردن مبلغ کل معامله و تعیین شرایط پرداخت، به عنوان مثال، آیا مبلغ کل یکجا و یا به صورت مراحلی و با دسته‌های زمانی مشخص شود.

❇️ استفاده از چک به عنوان ابزار پرداخت:

اگر خریدار قادر به پرداخت نقدی کامل نباشد، ایجاد تعهد برای ارائه چک به جای بخشی از مبلغ معامله.

❇️ شرایط و زمان ارائه چک:

مشخص کردن زمان و مهلتی که خریدار برای ارائه چک صیادی به نام فروشنده دارد. برای مثال، ظرف ۴۸ ساعت از امضای قرارداد.

❇️ تأیید چک:

اطمینان حاصل کردن از تأییدی که چک ارائه شده معتبر و قابل پرداخت باشد. به عنوان مثال، تایید صحت حساب بانکی خریدار توسط فروشنده.

❇️ عواقب عدم ارائه چک:

تعیین عواقبی که در صورت عدم ارائه چک مطابق با شرایط قرارداد برای خریدار پیش بینی می‌شود، مانند باطل شدن قرارداد یا پرداخت خسارت.

❇️ ماده‌ای در قرارداد:

اضافه کردن یک بند خاص به قرارداد که تمام این شرایط و مفاد مربوط به چک را به صورت دقیق و واضح تبیین کند و حقوق و تعهدات طرفین را مشخص کند.

چک به عنوان ثمن معامله

برای جلوگیری از خسارات احتمالی برای خریدار، توصیه می‌شود که ثمن معامله را به صورت کامل و یکجا به فروشنده تحویل ندهید. بهتر است قسمتی از ثمن معامله را هم‌زمان با تنظیم قرارداد پرداخت کرده و باقیمانده را در دو یا سه مرحله پرداخت نمایید، هرکدام با تعیین تاریخ دقیق و نحوه پرداخت مشخص.

برای دریافت و پرداخت ثمن معامله، بهتر است از وجوه نقد یا چک‌های تضمین شده بانکی استفاده نمایید. استفاده از چک‌های شخصی تنها در صورتی توصیه می‌شود که از اعتبار و ضمانت آن‌ها توسط شخص معتبر و قابل اعتماد پشتیبانی شود.

در صورت برگشت چک، برای فروشنده خطراتی وجود دارد، به عنوان مثال بسیاری از دادگاه‌ها اجازه فسخ قرارداد به دلیل برگشت چک را نمی‌دهند، حتی اگر چنین شرطی در قرارداد وجود داشته باشد. به عبارت دیگر، عبارتی مانند “اگر یکی از چک‌های موضوع قرارداد برگشت خورد، قرارداد خود به خود باطل است” شرایط صحیحی نیست و تاثیری در قرارداد ندارد. در این صورت، فروشنده باید اقدام به ارائه دعوای الزام به پرداخت وجه چک توسط خریدار کند. به جای این، در قرارداد باید به شکل زیر تصریح شود: “در صورت برگشت هر یک از چک‌های این قرارداد، فروشنده مجاز است ظرف ده روز از تاریخ برگشت هر یک از آن‌ها، قرارداد را فسخ کند و مبلغ دریافتی پیشین را ضبط نماید.”

در نتیجه، باید بین شرط فسخ و شرط فاسخ تمایز قائل شویم. شرط فسخ به ویژه در قسمت‌های دیگر از قرارداد توسط بیشتر دادگاه‌ها قابل قبول نمی‌باشد، زیرا چک وسیله پرداخت است نه کسب اعتبار.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک