اشتباهات بزرگ در قیمت گذاری ملک و ساختمان ❌❌

اشتباهات بزرگ در قیمت گذاری ملک و ساختمان

روش ناصحیح قیمت گذاری املاک توسط کارشناسان نامتخصص و غیر حرفه ای یکی دیگر از مسائلی است که باید مورد توجه قرار گیرد. به همین دلیل سعی می شود تا به اشتباهات قیمت گذاری ملک و ساختمان اشاره شود.

۱. از دیدگاه نظری نوسانات و تغییرات سطح قیمت املاک، به عوامل متعددی بستگی دارد. بعضی از این عوامل دارای ماهیتی کمی و برخی هم از سرشت کیفی برخوردارند. در برخی از موارد بدون توجه به برخی از معیارها قیمت گذاری می شود که این اشتباهی بزرگ است.

۲. گاهی دسترسی به معابر اصلی در قیمت گذاری اثر گذار می شود که نباید فقط این مورد در افزایش یا کاهش قیمت نقش داشته باشد.

۳. در شهرهای بزرگ معمولاً منطقه در قیمت گذاری مؤثر است و برخی از مناطق ویژه قیمت خاصی نیز دارند باید مراقب بود که فقط به خاطر منطقه قیمت گذاری ملک مورد توجه نباشد. معمولاً کیفیت ساخت و جنس مصالح و نوع ساخت نیز در قیمت گذاری مهم است.

۴. گاهی فاصله متوسط از یک مکان مهم ملاک قیمت گذاری می باشد. برای نمونه نزدیکی به پارک یا مکانی مذهبی یا یک موقعیت محلی خوب در قیمت گذاری مورد توجه قرار می گیرد. این نوع قیمت گذاری نیز خالی از اشتباه نیست و باید مراقب بود که ارزش منطقه چه مقدار در قیمت گذاری دخیل می باشد.

۵. گاهی قیمت گذاری اشتباه به خاطر کاربری ملک انجام می شود. برای نمونه املاک تجاری گران قیمت ترین محسوب می شوند و به ترتیب املاک اداری و مسکونی درجه اهمیت کمتری در قیمت گذاری دارند. این نوع قیمت گذاری نیز خالی از اشتباه نیست زیرا هر لحظه امکان تغییر کاربری یک منطقه یا برج و ساختمان وجود دارد. در صورتی که یک ملک دارای چندین کاربری باشد باید بهترین کاربری آن را که بیشتر از آن استفاده می شود در نظر گرفت برای قیمت گذاری دقیق باید ارزش دقیق کابردی محاسبه شود نه نوع کاربری.

۶. مساحت یکی از ویژگی های مهم املاک است که بر ارزش و قیمت آنها اثر مشخص می گذارد. یعنی با افزایش مساحت ملک قیمت آن کاهش می یابد. البته میزان کاهش قیمت بستگی به کاربری ملک دارد. اگر ملک تجاری باشد این ضریب بسیار بالاتر است تا زمانی که ملک مسکونی باشد و در املاک صنعتی این ضریب خیلی کوچک است. در قیمت گذاری بر اساس مساحت باید دقت کرد که این مساحت چه ارزشی در کل ایجاد خواهد کرد و نباید فقط صرف مساحت قیمت گذاری صورت گیرد.

۷. دسترسی به معابر اصلی هم یکی از عوامل مؤثر بر ارزش املاک است. هر چه دسترسی به معابر اصلی راحت تر باشد، منطقاً باید قیمت ملک افزایش یابد. باید دقت کرد که در شهرهای بزرگ با حجم ترافیک بالا اگر ایــن دسترسی باعث سلب آرامش شود از عوامل کاهنده ارزش و قیمت به حساب می آید.

۸. عامل دیگری که در قیمت گذاری و ارزشیابی املاک اشتباه صورت می گیرد و باید مورد توجه قرار گیرد، مسأله محدود نمودن منطقـه مـورد ارزشیابی است. در هر منطقه عوامل مشخصی هستند که بر ارزش املاک در آن منطقه اثر می گذارند و زمانی که محدوده ارزشیابی بسیار بزرگ می شود عوامل بیشتری هم مورد بررسی قرار می گیرند. در این صورت متغیرها حالت تجانس خود را از دست داده و ناهمگون می شوند و ممکن است که فرایند ارزشیابی را دچار انحرافات جدی کرده و ارزش تعیین شده را از درجه اعتبار ساقط کند.

۹. باید توجه داشت که داشتن خیابان های فرعی و کوچه های عریض تر نیز می تواند عاملی باشد که باعث بالا رفتن ارزش و قیمت املاک شود اما این نتیجه در صورتی معتبر و منطقی است که املاک مورد ارزشیابی همه در یک کوچه و یا خیابان فرعی قرار گرفته باشد. زیرا ممکن است کوچه یا خیابانی با عرض کمتر دارای املاکی با ارزش بالاتر باشد و این امر علل مختلفی می تواند داشته باشد. مثلاً توسعه یافتگی یک کوچه در مقابل سایر کوچه ها می تواند ارزش بالاتری را ایجاد کند. پس باید زمانی اثر خیابان فرعی و کوچه را تعیین کرد که همه املاک مورد نظر در یک منطقه قرار گرفته و از بسیاری جهت شبیه یکدیگر باشند.

۱۰. در نهایت باید گفت که قیمت گذاری و ارزشیابی املاک فرایندی بسیار پیچیده است و به این دلیل که عوامل بسیار زیادی بر ارزش املاک اثر گذار هستند باید در قیمت گذاری و ارزشیابی املاک بسیار دقت شود.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک