سند تعاونی و مشکلات آن ✔️ استعلام سند تعاونی
سند تعاونی چیست
سند تعاونی یکی از اسناد متداول در معاملات ملکی ایران، بهویژه در شهرهای بزرگی مانند تهران است که با توجه به ویژگیها و ماهیت منحصربهفرد خود، تفاوتهایی اساسی با اسناد رسمی و شخصی دارد. سند تعاونی، نوعی سند مالکیت برای املاکی است که عموماً توسط تعاونیهای مسکن به اعضا واگذار میشود و بهعنوان یک قرارداد معتبر در معاملات به کار میرود. با وجود آنکه این نوع سند از لحاظ قانونی اعتبار دارد، اما خریداران و فروشندگان باید با نکات و جزئیات حقوقی آن آشنا باشند؛ چراکه سند تعاونی با محدودیتها و پیچیدگیهای خاصی در مراحل ثبت و انتقال مالکیت همراه است.
امروزه بسیاری از افراد برای دستیابی به مسکن، به تعاونیهای مسکن اعتماد میکنند و با عضویت در این تعاونیها، روند ساخت خانه یا ملک خود را به آنها میسپارند. این تعاونیها در دو نوع دولتی و خصوصی فعالیت میکنند و هرکدام شرایط خاص خود را دارند. سندی که توسط این تعاونیها به اعضا اعطا میشود، به نام “سند تعاونی” شناخته میشود و بهعنوان سند مالکیت موقت تا زمان صدور سند رسمی بهکار میرود. به دلیل اینکه پروژههای ساختمانی تعاونی به صورت جمعی و توسط گروهی از اعضا ساخته میشوند، اسناد تعاونی نیز ویژگیهای خاصی دارند؛ از جمله اینکه این سندها معمولاً به صورت قراردادهای داخلی تعاونی صادر میشوند و در برخی موارد نیازمند طی مراحل قانونی برای تبدیل به سند تکبرگی رسمی هستند.
در این مقاله از فراملک، قصد داریم به بررسی کامل سند تعاونی، از جمله مزایا، معایب و چالشهای مرتبط با آن بپردازیم. همچنین در مورد نحوه استعلام اعتبار سند تعاونی، مراحل قانونی و نکات ضروری برای خریداران و فروشندگانی که قصد دارند این نوع املاک را معامله کنند، صحبت خواهیم کرد. علاوه بر این، توضیح خواهیم داد که چگونه سند تعاونی را میتوان به سند رسمی و قابلانتقال در دفاتر اسناد رسمی تبدیل کرد، تا امکان انتقال قطعی و راحتتر مالکیت برای مالکین فراهم شود.
در ادامه، با شما همراه خواهیم بود تا با شناخت کاملتری از سند تعاونی، بتوانید با اطمینان بیشتری در معاملات ملکی مشارکت کرده و از حقوق خود محافظت کنید.
تعریف سند تعاونی ملک
سند تعاونی ملک، نوعی سند است که توسط تعاونیهای مسکن به اعضا ارائه میشود و بهطور مشترک میان تمام مالکین یک پروژه ثبت میگردد. برخلاف سندهای تکبرگ، که بهصورت انحصاری برای یک فرد صادر میشود، این سندها مالکیت مشترک اعضای تعاونی را در یک ملک یا پروژه نشان میدهند. سند تعاونی غالباً بهعنوان تضمینی برای مالکیت اعضا در پروژههای مسکنسازی تعاونی صادر میشود تا اطمینان آنها از مالکیت و سرمایهگذاری خود در این پروژهها تأمین شود.
در فرآیند تبدیل سند تعاونی به سند رسمی، طی مراحلی سندهای مالکیت به نام اشخاص حقیقی صادر میشوند که به ارزش ملک افزوده و قابلیت انتقال رسمی ملک به افراد دیگر را افزایش میدهد. بااینحال، ممکن است برخی پروژهها حتی پس از چندین دهه همچنان سند تعاونی داشته باشند و از اعتبار قانونی برخوردار باشند.
معمولاً برخی ساختمانهای تعاونیساز، هنوز موفق به دریافت سند رسمی نشدهاند که علت آن در مواردی مانند بالا بودن هزینه عوارض شهرداری یا عدم توافق ساکنان در پرداخت این عوارض ریشه دارد. این مسأله به این دلیل است که تعاونیها طبق مقررات باید عوارض پایانکار شهرداری را بپردازند و درصورتیکه این تعهد را انجام ندهند، صدور سند مالکیت شخصی ممکن است سالها به تأخیر بیفتد و به نام شرکت سازنده باقی بماند.
در خرید ملک با سند تعاونی، معمولاً قیمتی ۱۰ تا ۱۵ درصد پایینتر از املاک مشابه در نظر گرفته میشود که این تفاوت ناشی از عدم صدور سند تکبرگ رسمی است. همچنین توصیه میشود پیش از خرید یا عضویت در پروژههای تعاونی، پیشینه تعاونی و توانایی آن در گرفتن سند رسمی را بررسی کنید تا در آینده با مشکلات سندی مواجه نشوید.
بهطور کلی، سند تعاونی نوعی تضمین اولیه از سوی تعاونیهای مسکن به اعضا است که نشاندهنده حقوق مالکانه مشترک افراد در پروژههای مسکونی بوده و قابلیت تبدیل به سند رسمی شخصی را دارد. این سندها اگرچه بهصورت غیررسمی صادر میشوند، اما با تبدیل به سند رسمی میتوانند به ارزش سرمایهگذاری افزوده و امکان فروش آسانتر ملک را فراهم کنند.
مشکلات سند تعاونی
سند تعاونی یکی از انواع اسناد ملکی است که به عنوان یک سند مادر برای املاک ساختهشده توسط تعاونیهای مسکن صادر میشود. در این نوع سند، هر یک از اعضای تعاونی سهمی مشخص دارند و به عنوان مالک مشاعی در ملک شناخته میشوند. به عبارتی، سند تعاونی به جای آنکه به طور اختصاصی برای هر واحد صادر شود، تمامی واحدها و مالکان را در قالب یک سند واحد شامل میشود. در نتیجه، اعضا برای مالکیت واحدهای خود به جای سند رسمی، تنها دارای یک قولنامه هستند.
یکی از مشکلات اصلی سند تعاونی این است که قولنامه به اندازه سند تکبرگی که به نام مالک صادر میشود، اعتبار قانونی ندارد. در سند تکبرگ، تمامی مشخصات ملک و مالک به وضوح درج میشود و امکان نقل و انتقال ملک برای مالک به آسانی وجود دارد. اما در اسناد تعاونی، اعضا تنها سهمی از سند مادر را دارا هستند و برای انتقال یا خرید و فروش ملک خود با چالشهای بیشتری مواجه میشوند.
همچنین، بسیاری از تعاونیهای مسکن پس از مدتی اقدام به تفکیک سندهای تعاونی و تبدیل آنها به اسناد شخصی میکنند، اما این فرآیند مستلزم پرداخت هزینههایی است که از مالکان دریافت میشود. این هزینهها گاهی سبب اعتراض مالکان میشود، چرا که برای تبدیل سند تعاونی به سند رسمی مجبور به پرداخت مبلغی اضافی هستند. از طرفی، این هزینهها میتواند از نظر حقوقی بحثبرانگیز باشد و در مواردی عدم هماهنگی و تأخیر در انجام این فرآیند موجب مشکلاتی در انتقال و تثبیت مالکیت برای اعضا میشود.
بنابراین، افرادی که قصد خرید املاک تعاونی را دارند باید به این نکته توجه کنند که اسناد تعاونی برای معاملات رسمی و نقل و انتقال ملک همانند اسناد تکبرگ از اعتبار کافی برخوردار نیستند و نیازمند تبدیل به اسناد رسمی هستند تا بتوانند از تمامی حقوق و مزایای یک سند مالکیت رسمی برخوردار شوند. این فرآیند به خصوص در مناطقی با قیمتهای بالای املاک مانند برخی نقاط تهران که تعاونیهای مسکن در آن فعال هستند، از اهمیت بیشتری برخوردار است.
نحوه استعلام سند تعاونی
برای اطمینان از قانونی بودن یک معامله و بررسی وضعیت سند، استعلام سند تعاونی امری ضروری است. این کار به شما امکان میدهد تا از اعتبار سند و وضعیت مالکیت اطمینان حاصل کنید. به همین منظور، باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و پس از تکمیل مدارک لازم، درخواست استعلام دهید. این فرایند تنها توسط مالک یا مالکان اصلی ملک و با ارائه مدارک معتبر امکانپذیر است.
معامله املاک تعاونی
اگر به خرید املاک تعاونی فکر میکنید، ضروری است که از صحت و قانونی بودن معامله اطمینان حاصل کنید. در این راستا، به نکات زیر توجه داشته باشید:
✳️ مجوز فروش: اطمینان حاصل کنید که شرکت تعاونی اجازه فروش ملک را به اعضای خود داده باشد.
✳️ صدور سند: بررسی کنید که برای ملکی که قصد خرید آن را دارید، امکان صدور سند وجود داشته باشد.
✳️ انتقال سند: به عنوان خریدار، اطمینان حاصل کنید که امکان انتقال سند تعاونی به سایر افراد وجود دارد.
زمان مناسب برای تبدیل سند تعاونی به سند تک برگ
تبدیل سند تعاونی به سند تک برگ تنها در صورتی امکانپذیر است که کلیه مراحل ساخت ساختمان به اتمام رسیده باشد، پایان کار ساختمان صادر شده باشد و تمامی بدهیهای مربوط به تعاونی به بانکها و دیگر نهادهای مرتبط تسویه شده باشد.
نکات مهم برای خرید ملک با سند تعاونی
✳️ بررسی دقیق شرکت تعاونی: قبل از اقدام به خرید، لازم است بهطور جامع شرکت تعاونی، سوابق آن، پروژههای قبلی و اعتبار آن را مورد بررسی قرار دهید.
✳️ مشاوره با وکیل: برای جلوگیری از مشکلات احتمالی و اطمینان از قانونی بودن معامله، حتماً قبل از امضای قرارداد با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
✳️ شرایط قرارداد: تمامی بندهای قرارداد را با دقت مطالعه کرده و اطمینان حاصل کنید که تمامی شرایط مورد نظر شما در قرارداد گنجانده شده است.
تفاوت سند تعاونی و سند تک برگ
تفاوت اصلی بین سند تعاونی و سند تک برگ در اثبات مالکیت افراد بر ملک مربوطه است. وجود قولنامه برای مشخص کردن مالکیت هر واحد ممکن است نگرانیهایی برای مالکان ایجاد کند. معمولاً در معاملات مسکنهای تعاونی که سند رسمی ندارند، مشکلاتی برای مالکان به وجود میآید. با این حال، برخی تعاونیها بلافاصله پس از تحویل پروژه، سند تک برگ را به خریداران ارائه میدهند.
روشهای انتقال سند تعاونی
اگر قصد انتقال سند تعاونی خود به فرد دیگری را دارید، میتوانید از دو روش زیر استفاده کنید:
♦️ انتقال قهری سند تعاونی: در صورتی که یکی از اعضای تعاونی فوت کند، حق امتیاز او به وارثانش منتقل میشود. اگر وراث مایل به ادامه حضور در تعاونی نباشند، باید عدم تمایل خود را بهصورت کتبی به تعاونی اعلام کنند و مبلغی که متوفی به تعاونی پرداخت کرده است را دریافت نمایند. در صورتی که وراث بخواهند در تعاونی بمانند و تعداد آنها بیشتر از ظرفیت تعاونی باشد، باید تعدادی از فرزندان را برای حضور انتخاب کنند و به تعاونی اعلام کنند.
♦️ انتقال اختیاری سند تعاونی: اگر یکی از اعضای تعاونی بخواهد سهم یک عضو دیگر را بخرد، باید هیئت مدیره را در جریان قرار دهد و مراحل قانونی را طی کند تا انتقال سند تعاونی دارای اعتبار لازم باشد. سهم هر فرد در تعاونی ممکن است با دیگران متفاوت باشد و رئیس تعاونی باید از این نقل و انتقال مطلع باشد، زیرا حداکثر سهم هر فرد نباید از ۳۰ درصد کل سرمایه شرکت تجاوز کند.
مفهوم دفترچه مالکیت در تعاونی
پس از ثبتنام متقاضیان پروژه و دریافت کارتکس یا همان سند تعاونی، آنها به طور رسمی مالک امتیاز پروژه خواهند شد. پس از مرحله پذیرهنویسی و آغاز ساخت پروژه، شرکت تعاونی قراردادی تحت عنوان دفترچه مالکیت با اعضا امضا میکند. دفترچه مالکیت مانند کارتکس، تأییدکننده مالکیت فرد در تعاونی است، اما تا زمان دریافت سند تک برگ دارای اعتبار قانونی بوده و نمیتوان برای دریافت وام یا فعالیتهای دیگر به آن استناد کرد.
محتوای دفترچه مالکیت
در دفترچه مالکیت ، معمولاً موارد زیر ذکر میشود:
- مشخصات تعاونی مسکن سازنده
- روش محاسبه قیمت تمام شده و ضریب مرغوبیت
- امکانات پروژه و جزئیات دیگر
- زمان تحویل واحد
- زمان اخذ سند واحد
- مشخصات فنی پروژه
- تعداد طبقات
- تیپ متراژی
- مصالح مورد استفاده
- قیمت ساخت واحدهای مسکونی به ازای هر متر مربع
- تعداد واحدهای مسکونی در هر طبقه
- مشخصات مالک امتیاز پروژه
- اطلاعات زمین پروژه
- قیمت زمین و تراکم به ازای هر متر مربع
- جرائم دیرکرد تحویل و صدور سند
- نحوه پرداخت اقساط و جرایم تأخیر
- تعهدات تعاونی سازنده
- تعهدات مالک
انواع سند تعاونی ملک
سندهای تعاونی ملک به چند نوع مختلف تقسیم میشوند که هر یک ویژگیها و شرایط خاص خود را دارند:
🔸 سند تعاونی مسکن: این سند معمولاً برای خانهها و آپارتمانهای ساختهشده توسط تعاونیهای مسکن صادر میشود و نشاندهنده مالکیت یا حق استفاده از واحد مسکونی برای اعضا است.
🔸 سند تعاونی زمین: این نوع سند برای زمینهایی است که به اعضای تعاونی اختصاص یافته و نشاندهنده مالکیت زمین برای عضو است. اعضا پس از دریافت این سند میتوانند اقدام به ساخت و ساز یا واگذاری زمین نمایند.
🔸 سند تعاونی ملک تجاری: این سند برای املاکی با کاربری تجاری صادر میشود و معمولاً به اعضای تعاونیهایی که به کسب و کارهای کوچک و تجاری کمک میکنند، تعلق دارد.
مزایای سند تعاونی ملک
داشتن سند تعاونی ملک میتواند برای افراد مزایای متعددی داشته باشد:
✔️ هزینه کمتر: اسناد تعاونی معمولاً هزینه کمتری نسبت به اسناد رسمی دارند و اعضای تعاونی میتوانند با پرداخت هزینههای کمتر، صاحب خانه یا زمین شوند.
✔️ کمک به خانهدار شدن اقشار کمدرآمد: تعاونیهای مسکن معمولاً برای کمک به افراد کمدرآمد تشکیل میشوند و شرایط بهتری برای خرید ملک با اقساط مناسب فراهم میکنند.
✔️ فرآیند سادهتر: انتقال مالکیت در تعاونیها به دلیل غیررسمی بودن سند، نسبت به اسناد رسمی سادهتر و سریعتر است. این امر به ویژه برای کسانی که به دنبال خرید یا فروش فوری هستند، مزیت بزرگی محسوب میشود.
محدودیتهای سند تعاونی ملک
بهرغم مزایای ذکرشده، سند تعاونی ملک محدودیتها و معایبی نیز دارد که باید مورد توجه قرار گیرد:
⚠️ عدم اعتبار رسمی: سند تعاونی ملک بهخاطر غیررسمی بودن، از اعتبار قانونی سند رسمی برخوردار نیست و بسیاری از معاملات نیاز به تبدیل به سند رسمی دارند.
⚠️ مشکلات حقوقی در انتقال مالکیت: انتقال مالکیت این سند بهراحتی اسناد رسمی انجام نمیشود و اگر تعاونی نتواند مدارک لازم را به دفترخانه ارائه دهد، انتقال ممکن است با مشکلاتی مواجه شود.
⚠️ عدم شمول بیمه و تسهیلات بانکی: بانکها و مؤسسات مالی معمولاً تسهیلات یا وام برای املاکی که دارای سند تعاونی هستند، ارائه نمیدهند و تمایلی به بیمهکردن این املاک ندارند.
مراحل تبدیل سند تعاونی به سند رسمی
یکی از نگرانیهای اصلی دارندگان سند تعاونی، تبدیل آن به سند رسمی است. برای این منظور، مراحل زیر باید طی شود:
🔹 تأییدیه تعاونی: در ابتدا، تعاونی باید موافقت خود را با انتقال سند به مالک جدید اعلام و نامهای برای تأیید این موضوع صادر کند.
🔹 استعلام از ادارات مربوطه: مالک باید از اداره ثبت و شهرداری استعلامهایی برای ملک دریافت کند تا وضعیت قانونی و مالیاتی ملک مشخص شود.
🔹 مراجعه به دفترخانه: پس از دریافت تأییدیهها و استعلامها، مالک باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه و درخواست تبدیل سند تعاونی به سند رسمی را ارائه دهد. این کار نیاز به ارائه مدارک معتبر و پرداخت هزینههای مربوطه دارد.
🔹 ثبت در اداره ثبت اسناد: پس از تأیید مدارک، سند رسمی ملک صادر شده و به نام مالک ثبت میشود.
نکات حقوقی مهم درباره سند تعاونی ملک
در هنگام خرید و فروش املاک با سند تعاونی، برخی نکات حقوقی وجود دارد که باید به آنها توجه کرد:
❇️ استعلام از تعاونی: قبل از خرید ملک با سند تعاونی، حتماً باید از تعاونی استعلام بگیرید تا از قانونی و معتبر بودن سند اطمینان حاصل کنید.
❇️ مشکلات حقوقی در تعاونیها: برخی تعاونیها ممکن است به دلیل بدهیهای مالی یا مشکلات مدیریتی نتوانند تعهدات خود را انجام دهند که این امر ممکن است به خریداران آسیب بزند.
❇️ تنظیم قرارداد دقیق: در هنگام تنظیم قرارداد خرید ملک با سند تعاونی، حتماً تمامی جزئیات و شرایط را دقیقاً مشخص کنید تا در آینده دچار مشکلات حقوقی نشوید.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
