قرارداد بروکری / کارگزاری خرید و فروش ملک ✔️

قرارداد بروکری ملک – قرارداد کارگزاری خرید و فروش ملک

 

 

در دنیای پررقابت املاک، تنظیم قراردادهای حرفه‌ای و شفاف، یکی از مهم‌ترین عوامل موفقیت در معاملات است. قرارداد بروکری ملک یا قرارداد کارگزاری خرید و فروش ملک به عنوان یکی از ابزارهای کلیدی در این حوزه، چارچوبی مشخص برای همکاری بین خریداران، فروشندگان و کارگزاران املاک فراهم می‌کند. این قرارداد نه‌تنها از حقوق و منافع طرفین محافظت می‌کند، بلکه موجب افزایش شفافیت و کاهش اختلافات در فرآیند معامله می‌شود.

بروکر یا کارگزار املاک، فرد یا نهادی حرفه‌ای است که به عنوان واسطه بین خریدار و فروشنده عمل کرده و با بهره‌گیری از دانش تخصصی و تجربه خود، به تسهیل و تسریع معاملات کمک می‌کند. بر خلاف مشاوران املاک سنتی، بروکرها معمولاً دارای مجوزهای خاص و دانش عمیق‌تری درباره قوانین، روندهای بازار و تحلیل‌های مالی مرتبط با املاک هستند. به همین دلیل، همکاری با یک بروکر از طریق یک قرارداد مشخص می‌تواند به افزایش دقت و امنیت معاملات کمک کند.

یکی از مهم‌ترین جنبه‌های قرارداد بروکری ملک، تعیین دقیق وظایف، تعهدات و حق‌الزحمه کارگزار است. در این قراردادها مشخص می‌شود که بروکر موظف است چه خدماتی را ارائه دهد، چه میزان دستمزد دریافت کند و در چه شرایطی قرارداد فسخ خواهد شد. این شفافیت باعث می‌شود که هر دو طرف معامله، یعنی خریدار یا فروشنده و کارگزار، با اطمینان بیشتری به تعهدات خود عمل کنند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

با توجه به اهمیت این نوع قرارداد، آشنایی با اصول و ساختار آن برای تمامی فعالان حوزه املاک ضروری است. در این مقاله، جزئیات مهم مربوط به قرارداد بروکری ملک را بررسی خواهیم کرد و نکات کلیدی برای تنظیم یک قرارداد حرفه‌ای و قانونی را توضیح می‌دهیم.

 

کارگزار یا بروکر کیست

کارگزار املاک یا بروکر (Broker) فرد یا شرکتی است که به عنوان واسطه‌ای حرفه‌ای بین خریداران و فروشندگان املاک فعالیت می‌کند. نقش اصلی بروکر، تسهیل معاملات ملکی، ارائه مشاوره تخصصی و اطمینان از انجام صحیح و قانونی قراردادها است. برخلاف مشاوران املاک عادی که ممکن است صرفاً به معرفی فایل‌ها و انجام مذاکرات بپردازند، بروکرها معمولاً دارای مجوزهای خاص و دانش تخصصی در زمینه قوانین املاک، تحلیل بازار و راهکارهای مالی مرتبط با خرید و فروش ملک هستند.

بروکرها علاوه بر کمک به خرید و فروش املاک، در برخی موارد خدماتی مانند ارزیابی قیمت ملک، بررسی اسناد حقوقی، مشاوره سرمایه‌گذاری و حتی تأمین مالی معاملات را نیز ارائه می‌دهند. این افراد یا شرکت‌ها با داشتن ارتباطات گسترده در بازار و دسترسی به اطلاعات دقیق، می‌توانند به مشتریان خود در یافتن بهترین فرصت‌های معاملاتی کمک کنند.

یکی از تفاوت‌های مهم بین بروکر و مشاور املاک، سطح تعهدات و نحوه ارائه خدمات است. بروکرها معمولاً تحت نظارت سازمان‌های قانونی فعالیت کرده و قراردادهای رسمی‌تری را با مشتریان خود امضا می‌کنند. این قراردادها شرایط همکاری، میزان کارمزد و وظایف طرفین را به‌صورت شفاف مشخص می‌کنند تا از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری شود.

در بسیاری از کشورها، فعالیت به عنوان بروکر املاک نیازمند دریافت مجوزهای حرفه‌ای است. این مجوزها تضمین می‌کنند که فرد یا شرکت کارگزار، دانش و مهارت کافی برای مدیریت معاملات پیچیده ملکی را دارد. در ایران، مفهوم بروکر هنوز به شکل گسترده‌ای مانند کشورهای توسعه‌یافته تعریف نشده، اما کارگزاران حرفه‌ای که به‌عنوان واسطه‌های معتبر فعالیت می‌کنند، می‌توانند نقش مهمی در تسهیل و تسریع معاملات ایفا کنند.

 

وظایف بروکر یا کارگزار املاک

بروکرهای املاک، بسته به میزان تخصص و حوزه کاری خود، وظایف متعددی را در فرآیند خرید و فروش ملک بر عهده دارند. آن‌ها نه‌تنها به‌عنوان واسطه بین خریدار و فروشنده عمل می‌کنند، بلکه با تحلیل بازار، بررسی اسناد و مذاکره حرفه‌ای، روند انجام معامله را تسهیل کرده و به بهینه‌ترین نتیجه برای مشتریان خود کمک می‌کنند.

یکی از مهم‌ترین نقش‌های بروکر، ارائه مشاوره تخصصی درباره شرایط بازار و نوسانات قیمت املاک است. آن‌ها با تحلیل داده‌های روزانه و شناخت روندهای بازار، می‌توانند به مشتریان خود در تصمیم‌گیری بهتر کمک کنند و تشخیص دهند که آیا زمان مناسبی برای خرید یا فروش ملک است یا خیر. این اطلاعات ارزشمند، موجب کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و افزایش بازدهی معامله خواهد شد.

علاوه بر مشاوره، بروکرها وظیفه جست‌وجوی ملک مناسب را بر اساس بودجه و شرایط پرداخت مشتری بر عهده دارند. آن‌ها با بررسی دقیق نیازهای خریدار، گزینه‌های موجود در بازار را ارزیابی کرده و بهترین پیشنهادها را ارائه می‌دهند. پس از یافتن ملک مناسب، بروکر از طرف مشتری وارد مذاکره با فروشنده می‌شود و تلاش می‌کند تا بهترین قیمت و شرایط پرداخت را برای خریدار تأمین کند. مهارت‌های مذاکره‌ای بروکر، نقش کلیدی در کاهش هزینه‌ها و افزایش سود مشتری دارد.

همچنین، بروکرها می‌توانند به‌عنوان نماینده حقوقی مشتری در جلسات و مذاکرات حضور پیدا کنند و از منافع او دفاع کنند. در بسیاری از موارد، بروکرها همانند وکلای حقوقی، تمامی جوانب معامله را بررسی کرده و با بهره‌گیری از روابط گسترده خود، شرایط بهتری را برای خرید یا فروش ملک فراهم می‌کنند.

در مجموع، وظایف بروکر تنها به معرفی ملک محدود نمی‌شود، بلکه شامل ارزیابی قیمت بازار، تبلیغ املاک، معرفی فرصت‌های مناسب، مذاکره حرفه‌ای، بررسی اسناد حقوقی، و ارائه راهکارهای سرمایه‌گذاری نیز می‌شود. در ایران، بسیاری از این وظایف توسط آژانس‌های املاک انجام می‌شود، اما بروکرهای حرفه‌ای با رویکردی تخصصی‌تر، نقش مهم‌تری در بهینه‌سازی معاملات ملکی ایفا می‌کنند.

 

نقش بروکر (کارگزار) در معاملات املاک

بروکر یا کارگزار املاک، یکی از ارکان کلیدی در معاملات ملکی است که نقش واسطه‌ای میان خریدار و فروشنده را بر عهده دارد. وظیفه اصلی او، تسهیل فرآیند خرید و فروش ملک از طریق ارائه مشاوره تخصصی، تحلیل بازار، یافتن بهترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری و مدیریت مذاکرات است. در واقع، بروکر با تجربه و دانش خود، به مشتریان کمک می‌کند تا تصمیمات آگاهانه‌تری بگیرند و ریسک‌های احتمالی را کاهش دهند.

یکی از مهم‌ترین نقش‌های بروکر در معاملات املاک، ارائه اطلاعات و تحلیل‌های دقیق درباره بازار است. کارگزار با بررسی روندهای قیمتی، میزان عرضه و تقاضا و پیش‌بینی‌های اقتصادی، مشتریان خود را از وضعیت بازار مطلع می‌سازد. این اطلاعات می‌تواند به خریداران در یافتن بهترین زمان برای خرید و به فروشندگان در انتخاب مناسب‌ترین زمان برای فروش کمک کند.

علاوه بر این، بروکرها در شناسایی و معرفی املاک مناسب نقش پررنگی دارند. آن‌ها با دسترسی به پایگاه‌های اطلاعاتی گسترده و روابط قوی در بازار، می‌توانند گزینه‌های متنوعی را متناسب با نیاز و بودجه مشتری پیشنهاد دهند. همچنین، پس از یافتن ملک مناسب، بروکرها به‌عنوان مذاکره‌کننده حرفه‌ای وارد عمل می‌شوند و تلاش می‌کنند تا بهترین شرایط قیمتی و قراردادی را برای طرفین معامله فراهم کنند.

یکی دیگر از وظایف مهم بروکر در معاملات املاک، بررسی اسناد و مدارک قانونی است. او می‌تواند از اصالت و صحت اسناد اطمینان حاصل کند و خریدار را از مشکلات حقوقی احتمالی مانند رهن، توقیف یا معارضات ملکی مطلع سازد. این موضوع، نقش بروکر را در افزایش امنیت معاملات و جلوگیری از مشکلات حقوقی برجسته می‌سازد.

در نهایت، بروکر می‌تواند به‌عنوان نماینده مشتری در مذاکرات، جلسات و تنظیم قراردادها حضور یابد. این موضوع به ویژه برای افرادی که وقت کافی برای پیگیری امور ندارند یا به قوانین و شرایط بازار آشنایی ندارند، اهمیت ویژه‌ای دارد. در بسیاری از کشورها، بروکرهای املاک دارای مجوزهای رسمی هستند و نقش بسیار مهمی در تنظیم و اجرای قراردادهای ملکی ایفا می‌کنند.

در مجموع، نقش بروکر در معاملات املاک تنها به معرفی خریدار و فروشنده محدود نمی‌شود، بلکه شامل مشاوره تخصصی، تحلیل بازار، مدیریت مذاکرات، بررسی حقوقی اسناد و نمایندگی مشتری نیز می‌شود. همکاری با یک بروکر حرفه‌ای می‌تواند فرآیند خرید و فروش ملک را به‌طور قابل توجهی بهینه کرده و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.

 

تفاوت کارگزار (بروکر) ملک با مشاور املاک

کارگزار ملک (بروکر) و مشاور املاک هر دو در حوزه معاملات ملکی فعالیت دارند، اما تفاوت‌های اساسی در نقش، وظایف، سطح تخصص و نوع خدمات آن‌ها وجود دارد. درک این تفاوت‌ها می‌تواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا انتخاب مناسبی در همکاری با این متخصصان داشته باشند.

♦️ سطح تخصص و مجوزهای فعالیت

کارگزار ملک (بروکر):

• کارگزاران املاک معمولاً دارای مجوزهای رسمی و گواهینامه‌های حرفه‌ای هستند و برای فعالیت خود نیاز به دانش حقوقی و مالی گسترده‌ای دارند.
• آن‌ها می‌توانند به‌طور مستقل کار کنند و حتی مشاوران املاک را تحت نظر خود استخدام کنند.
• بروکرها معمولاً تجربه بیشتری در بازار دارند و نقش مهمی در تحلیل بازار، مدیریت معاملات بزرگ و ارائه استراتژی‌های سرمایه‌گذاری ایفا می‌کنند.

 

مشاور املاک:

• مشاور املاک معمولاً به‌عنوان یک واسطه بین خریدار و فروشنده عمل می‌کند و در ازای انجام معامله، کمیسیون دریافت می‌کند.
• نیازی به داشتن مجوزهای پیچیده ندارد و در قالب یک نماینده برای آژانس املاک فعالیت می‌کند.
• معمولاً اطلاعات عمومی در مورد املاک و نحوه خریدوفروش دارند، اما در مسائل حقوقی و مالی، وابسته به کارگزاران یا وکلای حقوقی هستند.

 

♦️ دامنه وظایف و خدمات

کارگزار ملک:

• علاوه بر معرفی ملک، تحلیل بازار، تعیین استراتژی‌های خریدوفروش و ارائه راهکارهای سرمایه‌گذاری را انجام می‌دهد.
• در مذاکره‌های پیچیده و معاملات کلان، نقش پررنگ‌تری دارد و می‌تواند به نمایندگی از مشتری قراردادها را مدیریت کند.
• مسئولیت بررسی اسناد و مدارک قانونی، رفع مشکلات حقوقی و اطمینان از صحت معاملات را بر عهده دارد.
• با شبکه‌ای گسترده از متخصصان، مانند وکلا، ارزیابان و بانک‌ها در ارتباط است و خدمات جامع‌تری ارائه می‌دهد.

 

مشاور املاک:

• بیشتر بر روی معرفی و نمایش املاک تمرکز دارد و هدف اصلی او ایجاد ارتباط بین خریدار و فروشنده است.
• اطلاعات کلی درباره قیمت‌ها، محله‌ها و ویژگی‌های املاک ارائه می‌دهد.
• معمولاً به‌طور مستقیم در مذاکرات حقوقی و مالی ورود نمی‌کند و در مسائل پیچیده‌تر، مشتریان را به بروکر یا وکیل ارجاع می‌دهد.

 

♦️ استقلال کاری و نحوه فعالیت

کارگزار املاک:

• می‌تواند به‌صورت مستقل یا تحت یک شرکت بزرگ فعالیت کند.
• اختیار بیشتری در تعیین کمیسیون و شرایط قرارداد دارد.
• معمولاً در معاملات پیچیده و بزرگ مانند پروژه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری‌های کلان حضور دارد.

 

مشاور املاک:

• اغلب در آژانس‌های املاک فعالیت می‌کند و تحت نظارت مدیر آژانس کار می‌کند.
• در بیشتر موارد، درآمد او وابسته به کمیسیون دریافتی از هر معامله است.
• معمولاً در معاملات روزمره، مانند خریدوفروش و اجاره املاک مسکونی، فعالیت دارد.

 

اگرچه هر دو نقش در بازار املاک اهمیت دارند، اما بروکرها در معاملات پیچیده‌تر، تحلیل بازار، بررسی اسناد و ارائه استراتژی‌های سرمایه‌گذاری نقش کلیدی دارند، درحالی‌که مشاوران املاک بیشتر به معرفی املاک، ارتباط‌گیری بین طرفین معامله و انجام معاملات ساده‌تر مشغول‌اند. بنابراین، در معاملات بزرگ و سرمایه‌گذاری‌های کلان، همکاری با یک بروکر حرفه‌ای ضروری است، درحالی‌که برای معاملات ساده‌تر، مشاور املاک می‌تواند گزینه مناسبی باشد.

 

کارگزاری املاک چیست

کارگزاری املاک به مجموعه‌ای از فعالیت‌ها و خدماتی گفته می‌شود که توسط کارگزاران (بروکرهای) املاک برای تسهیل خرید، فروش و سرمایه‌گذاری در بازار املاک ارائه می‌شود. کارگزاری املاک برخلاف مشاوره ساده، شامل تحلیل بازار، مدیریت قراردادها، بررسی اسناد قانونی و ارائه استراتژی‌های مالی و سرمایه‌گذاری است.

کارگزاری املاک به‌عنوان یک واسطه حرفه‌ای میان خریداران، فروشندگان و سرمایه‌گذاران عمل می‌کند و تلاش دارد بهترین شرایط معامله را برای طرفین فراهم کند. برخلاف مشاوران املاک، کارگزاران معمولاً دارای مجوز رسمی هستند و می‌توانند در معاملات بزرگ و پیچیده‌تر ورود کنند.

یکی از مهم‌ترین خدمات کارگزاری املاک، ارائه تحلیل‌های دقیق از وضعیت بازار، روندهای قیمتی، فرصت‌های سرمایه‌گذاری و ارزیابی ارزش املاک است. این اطلاعات به خریداران و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا تصمیمات بهتری بگیرند.

کارگزاران املاک به سرمایه‌گذاران کمک می‌کنند تا بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری را با توجه به بودجه و اهداف مالی خود انتخاب کنند. این می‌تواند شامل خرید املاک مسکونی، تجاری، زمین و حتی سرمایه‌گذاری در پروژه‌های پیش‌فروش باشد.

کارگزاری املاک معمولاً مسئولیت بررسی اسناد قانونی، مالکیت، وضعیت حقوقی ملک، وجود هرگونه بدهی یا رهن را بر عهده دارد. این موضوع باعث می‌شود که خریداران و سرمایه‌گذاران از مشکلات حقوقی در آینده در امان بمانند.

کارگزاران املاک در فرآیند مذاکره با فروشنده یا خریدار نقش مهمی دارند و تلاش می‌کنند تا بهترین شرایط ممکن برای مشتری خود فراهم کنند. همچنین در تنظیم قراردادها، بررسی بندهای حقوقی و رعایت مفاد قانونی نیز مشارکت دارند.

کارگزاری‌های املاک به دلیل ارتباطات گسترده‌ای که با بانک‌ها، وکلا، ارزیابان و توسعه‌دهندگان دارند، می‌توانند شرایط بهتری برای خریداران و فروشندگان فراهم کنند.

 

قرارداد بروکری ملک چیست

قرارداد بروکری ملک یک توافق رسمی و حقوقی است که میان مالک ملک، خریدار یا مستأجر و کارگزار املاک (بروکر) منعقد می‌شود. در این قرارداد، طرفین توافق می‌کنند که کارگزار به‌عنوان نماینده یا واسطه، وظیفه خرید، فروش یا اجاره ملک را بر عهده گیرد و در ازای انجام این خدمات، حق‌الزحمه‌ای یا کمیسیون از یکی از طرفین معامله دریافت کند.

قرارداد بروکری ملک، مشخص‌کننده شرایط و نحوه فعالیت کارگزار است و به‌طور معمول، تمامی جزئیات مربوط به وظایف کارگزار، میزان کمیسیون، مدت‌زمان قرارداد و شرایط فسخ در آن گنجانده می‌شود. این قرارداد می‌تواند شامل مواردی همچون مشخصات ملک، قیمت معامله، نحوه پرداخت، وظایف هر یک از طرفین، مراحل قانونی و سایر شرایط باشد.

همچنین در برخی موارد، قرارداد بروکری ملک می‌تواند شامل بندهای خاصی برای حفاظت از منافع طرفین باشد، به‌ویژه در زمینه‌هایی چون بررسی وضعیت قانونی ملک، شفافیت در ارزیابی قیمت و انجام مذاکرات. این نوع قرارداد معمولاً برای معاملات بزرگ و پیچیده، مانند خرید و فروش املاک تجاری یا پروژه‌های ساختمانی، ضروری است تا از بروز مشکلات حقوقی و سوءتفاهمات جلوگیری شود.

به‌طور کلی، قرارداد بروکری ملک به‌عنوان یک ابزار قانونی و تجاری عمل می‌کند که به طرفین اجازه می‌دهد تا در چارچوبی معین و تحت شرایط مشخص، معامله‌ای مطمئن، شفاف و بهینه را انجام دهند.

 

قرارداد کارگزاری خرید ملک

قرارداد کارگزاری خرید ملک یک توافق‌نامه رسمی است که بین خریدار ملک و کارگزار املاک (که به‌عنوان بروکر نیز شناخته می‌شود) به امضا می‌رسد. در این قرارداد، کارگزار متعهد می‌شود تا در ازای دریافت حق‌الزحمه یا کمیسیون، فرآیند خرید ملک را برای خریدار تسهیل کرده و اقداماتی مانند جستجو و معرفی املاک مناسب، ارائه مشاوره در مورد قیمت‌ها و شرایط بازار، مذاکره با فروشنده، بررسی مستندات و وضعیت قانونی ملک و نظارت بر روند اجرایی معامله را انجام دهد.

این قرارداد معمولاً شامل جزئیاتی مانند مشخصات طرفین، ویژگی‌های ملک موردنظر، میزان حق‌الزحمه کارگزار، مدت‌زمان قرارداد و شرایط فسخ است. هدف این قرارداد، ارائه خدمات حرفه‌ای از سوی کارگزار به خریدار است تا وی با اطمینان بیشتر و در شرایط مناسب‌تری معامله خرید ملک خود را انجام دهد.

 

قرارداد کارگزاری فروش ملک

قرارداد کارگزاری فروش ملک یک توافق‌نامه حقوقی است که بین مالک ملک و کارگزار املاک (بروکر) منعقد می‌شود. در این قرارداد، مالک ملک به کارگزار اجازه می‌دهد تا به نمایندگی از او اقدام به فروش ملک کند. کارگزار در ازای انجام خدمات مربوط به فروش، از جمله تبلیغ ملک، معرفی آن به خریداران، مذاکره و تسهیل مراحل معامله، کمیسیون یا حق‌الزحمه دریافت می‌کند. این قرارداد معمولاً مدت‌زمان مشخصی دارد و کارگزار موظف است طی این مدت تمامی تلاش خود را برای یافتن خریدار مناسب و انجام معامله با بهترین شرایط ممکن به کار گیرد.

جزئیات قرارداد کارگزاری فروش ملک معمولاً شامل مشخصات طرفین قرارداد، تعیین میزان کمیسیون کارگزار، وظایف و تعهدات هر یک از طرفین، و مدت‌زمان اعتبار قرارداد است. همچنین، در این قرارداد شرایطی برای فسخ توافق، انتقال مالکیت و نحوه انجام مذاکرات و توافقات نهایی ذکر می‌شود. هدف از این قرارداد، ایجاد شفافیت و اعتماد بین مالک و کارگزار و تسهیل در فرآیند فروش ملک است.

 

تفاوت قرارداد کارگزاری خرید ملک و کارگزاری فروش ملک

تفاوت قرارداد کارگزاری خرید ملک و کارگزاری فروش ملک در نوع وظایف و مسئولیت‌هایی است که به کارگزاران (بروکرها) محول می‌شود، همچنین در نحوه تعامل و رابطه طرفین قرارداد.

🔸 وظایف کارگزار:

• قرارداد کارگزاری خرید ملک: در این نوع قرارداد، کارگزار وظیفه دارد که خریدار را در یافتن ملک مناسب کمک کند. کارگزار باید با توجه به نیازها، بودجه و شرایط بازار، بهترین گزینه‌ها را برای خریدار پیدا کرده و در مراحل مختلف خرید، از جمله مذاکره با فروشنده و تنظیم قرارداد خرید، مشاوره و هدایت کند.
• قرارداد کارگزاری فروش ملک: در این نوع قرارداد، کارگزار به نمایندگی از مالک ملک فعالیت می‌کند و وظیفه دارد که ملک را به خریداران معرفی کند، برای فروش آن تبلیغات انجام دهد، با خریداران احتمالی مذاکره کند و فرآیند فروش را تسهیل کند. کارگزار در این قرارداد نقش مشاور فروش را ایفا می‌کند.

 

🔸 طرفین قرارداد:

• در قرارداد خرید ملک، کارگزار معمولاً به نمایندگی از خریدار فعالیت می‌کند و هدف او یافتن ملک مناسب برای خرید است.
• در قرارداد فروش ملک، کارگزار به نمایندگی از فروشنده عمل کرده و هدف او فروش ملک با بهترین شرایط ممکن است.

 

🔸 نوع کمیسیون:

• در قرارداد خرید ملک، کمیسیون کارگزار ممکن است بر اساس مبلغ خرید ملک یا درصدی از قیمت نهایی خرید محاسبه شود، و کارگزار فقط در صورت تکمیل خرید، حق کمیسیون دریافت می‌کند.
• در قرارداد فروش ملک، کمیسیون به طور معمول بر اساس مبلغ فروش نهایی ملک تعیین می‌شود و کارگزار پس از اتمام فرآیند فروش و انتقال مالکیت، حق کمیسیون خود را دریافت می‌کند.

 

در مجموع، تفاوت اصلی این دو قرارداد در نقش و وظایف کارگزار و طرفین قرارداد است؛ در قرارداد خرید، کارگزار به دنبال پیدا کردن ملک مناسب برای خریدار است و در قرارداد فروش، کارگزار به دنبال یافتن خریدار مناسب برای فروشنده می‌باشد.

 

 

تفاوت قرارداد کارگزاری ملک و قرارداد جعاله ملک

تفاوت قرارداد کارگزاری ملک و قرارداد جعاله ملک در نوع وظایف، اهداف و نحوه تعامل طرفین قرارداد است. هرکدام از این قراردادها هدف متفاوتی دارند و بر اساس نیازهای خاص مالک یا مشتری تنظیم می‌شوند.

🔹 تعریف و هدف قرارداد:

• قرارداد کارگزاری ملک: در این نوع قرارداد، کارگزار (بروکر) به نمایندگی از مالک یا خریدار ملک، به فروش یا خرید ملک کمک می‌کند. هدف اصلی این قرارداد، ایجاد ارتباط بین خریدار و فروشنده و تسهیل فرآیند معامله است. کارگزار در ازای ارائه خدماتی مانند تبلیغ ملک، مذاکره، و تسهیل مراحل قانونی، حق‌الزحمه یا کمیسیون دریافت می‌کند.
• قرارداد جعاله ملک: در این قرارداد، یکی از طرفین (معمولاً مالک ملک) به شخص دیگری (معمولاً کارگزار یا فرد متخصص) می‌سپارد که اقدام به انجام یک کار خاص در رابطه با ملک کند. این کار می‌تواند شامل فروش ملک، تعمیرات، مشاوره در خرید یا فروش، یا هر فعالیت دیگری باشد. هدف قرارداد جعاله، انجام کاری خاص برای ملک است و معمولاً کارگزار یا فرد دیگری در ازای انجام کار، مبلغ معین یا پاداش مشخص دریافت می‌کند.

 

🔹 نوع وظایف و خدمات:

• قرارداد کارگزاری ملک: کارگزار موظف است تا خدمات بازاریابی، تبلیغات، مذاکره و مشاوره را ارائه دهد. کارگزار در این قرارداد نقش میانجی را بین خریدار و فروشنده ایفا می‌کند و هدف اصلی آن برقراری معامله است.
• قرارداد جعاله ملک: در این قرارداد، شخص یا شرکت متعهد می‌شود که کاری خاص را انجام دهد. این کار می‌تواند هر چیزی از انجام تعمیرات، خرید، فروش، مدیریت ملک یا انجام اقدامات تخصصی دیگر باشد. برای مثال، ممکن است شخصی از یک کارگزار بخواهد تا ملک را به قیمت مشخصی بفروشد و کارگزار در ازای این کار مبلغی به عنوان پاداش دریافت کند.

 

🔹 نحوه پرداخت و کمیسیون:

• قرارداد کارگزاری ملک: پرداخت به کارگزار بر اساس کمیسیون از مبلغ خرید یا فروش ملک است. به این معنا که کارگزار درصدی از قیمت نهایی معامله را به عنوان حق‌الزحمه دریافت می‌کند.
• قرارداد جعاله ملک: پرداخت در قرارداد جعاله به‌صورت مبلغ ثابت یا پاداش مشخص است که به ازای انجام کاری خاص به شخص پرداخت می‌شود. در این نوع قرارداد، پرداخت ممکن است پیش از انجام کار یا بعد از آن انجام شود.

 

🔹 مدت زمان قرارداد:

• قرارداد کارگزاری ملک: معمولاً مدت‌زمان معینی برای این قرارداد تعیین می‌شود که ممکن است تا انجام معامله یا تا یافتن خریدار یا فروشنده مناسب ادامه یابد.
• قرارداد جعاله ملک: مدت‌زمان این قرارداد معمولاً محدود به انجام کار خاصی است که در قرارداد ذکر شده است و تا تکمیل آن کار ادامه خواهد داشت.

 

🔹 نوع تعهدات طرفین:

• قرارداد کارگزاری ملک: کارگزار صرفاً در نقش مشاور و میانجی عمل می‌کند و تعهدات وی بیشتر به مشاوره و تسهیل معامله محدود است.
• قرارداد جعاله ملک: شخص یا کارگزار در این قرارداد، متعهد به انجام یک کار مشخص می‌شود و ممکن است در صورت عدم انجام آن کار یا عدم تحقق نتایج، تعهدات قانونی دیگری بر عهده گیرد.

 

در مجموع، قرارداد کارگزاری ملک بیشتر به عنوان یک توافق‌نامه نمایندگی برای خرید یا فروش ملک است که در آن کارگزار برای تسهیل در فرآیند معامله و دریافت کمیسیون از آن اقدام می‌کند. اما قرارداد جعاله ملک بیشتر به عنوان یک توافق‌نامه برای انجام کار مشخص در ارتباط با ملک است که معمولاً پرداخت مبلغ معین یا پاداش به ازای انجام یک فعالیت خاص صورت می‌گیرد.

 

نحوه نوشتن قرارداد کارگزاری برای خرید یا فروش ملک

زمانی که فردی بخواهد از خدمات یک کارگزار برای خرید یا فروش ملک استفاده کند، اولین گام در این مسیر، تنظیم قرارداد کارگزاری است. این قرارداد به‌طور رسمی رابطه کاری بین کارفرما (خریدار یا فروشنده) و کارگزار را مشخص می‌کند و تمامی شرایط و تعهدات طرفین را به‌طور شفاف بیان می‌کند.

📌 عنوان قرارداد

عنوان قرارداد باید به‌وضوح هدف و نوع خدمات مورد نظر را مشخص کند. این عنوان می‌تواند ساده باشد اما باید دقیقاً نشان‌دهنده نوع خدماتی باشد که کارگزار قرار است ارائه دهد. به‌عنوان مثال، می‌توانید از عنوان‌های زیر استفاده کنید:

• قرارداد کارگزاری برای خرید ملک
• قرارداد کارگزاری برای فروش ملک
• قرارداد کارگزاری خرید و فروش ملک

در انتخاب عنوان باید توجه داشته باشید که آن را با محتوای قرارداد هماهنگ کنید. این هماهنگی در مراجع قضائی اهمیت دارد زیرا در صورت بروز اختلاف، عنوان قرارداد ممکن است نقش مهمی در تفسیر آن ایفا کند.

 

📌 مشخصات طرفین قرارداد

در این بخش از قرارداد، اطلاعات کاملی از کارگزار و کارفرما درج می‌شود تا هویت هر یک از طرفین قرارداد به‌وضوح مشخص گردد. این اطلاعات شامل مواردی مانند نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس محل سکونت، شماره تلفن و دیگر اطلاعات هویتی است.

اگر کارگزار شخص حقیقی باشد، تنها باید اطلاعات فردی او درج شود، اما در صورت همکاری با یک شرکت کارگزاری، اطلاعات حقوقی شرکت باید ذکر گردد. به این معنا که نام شرکت، شماره ثبت، کد اقتصادی، آدرس دقیق شرکت و نماینده شرکت باید در قرارداد ذکر شود.

 

📌 موضوع قرارداد

در این قسمت باید هدف اصلی قرارداد و خدماتی که کارگزار باید ارائه دهد، به‌طور دقیق شرح داده شود. این موضوع می‌تواند شامل مواردی مانند مشاوره در خرید و فروش، جلب اعتماد طرفین، مذاکره با فروشنده یا خریدار، تسهیل شرایط معامله، و حضور در زمان عقد قرارداد خرید و فروش ملک باشد. همچنین، تمامی مسئولیت‌هایی که بر عهده کارگزار است، باید به وضوح در این بخش بیان شود.

 

📌 مدت زمان قرارداد

مدت زمان همکاری یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد است. این مدت می‌تواند برای یک معامله خاص یا برای مدت‌زمان طولانی‌تری تعیین شود. مدت قرارداد باید به‌طور دقیق در متن قرارداد درج شود تا هر یک از طرفین بدانند که مدت زمان خدمات کارگزار چقدر است و چه زمانی پایان می‌یابد.

 

📌 حق الزحمه کارگزار و نحوه پرداخت آن

در این بخش از قرارداد باید مبلغ دقیق یا درصدی که به‌عنوان حق الزحمه کارگزار پرداخت می‌شود، مشخص گردد. این مبلغ معمولاً به صورت درصدی از مبلغ نهایی معامله (خرید یا فروش) محاسبه می‌شود. علاوه بر این، باید نحوه پرداخت حق الزحمه تعیین شود. به‌عنوان مثال، کارفرما می‌تواند حق الزحمه را به‌صورت یک‌جا پس از انجام معامله پرداخت کند یا ممکن است پرداخت به‌صورت اقساطی باشد.

 

📌 تعهدات و شرایط فسخ قرارداد

قرارداد کارگزاری باید به‌طور دقیق تعهدات طرفین را مشخص کند. این تعهدات شامل تمامی خدماتی است که کارگزار باید انجام دهد و همچنین مسئولیت‌هایی که بر عهده کارفرما است. علاوه بر این، شرایط فسخ قرارداد باید به‌وضوح بیان شود. به‌عنوان مثال، شرایطی که در آن یکی از طرفین می‌تواند قرارداد را فسخ کند، باید ذکر گردد تا هر دو طرف در صورت بروز مشکل، بدانند که چه اقداماتی باید انجام دهند.

 

📌 امضا و تأیید قرارداد

در انتهای قرارداد، قسمت امضا و تأیید قرارداد باید گنجانده شود. این بخش نشان‌دهنده رضایت طرفین از تمامی شرایط قرارداد است و رسمی بودن توافقات را تأیید می‌کند. برای این منظور، باید موارد زیر رعایت شود:

هر دو طرف قرارداد باید در قسمت مشخص‌شده قرارداد را امضا کنند تا تأیید کنند که تمامی موارد ذکرشده را مطالعه و پذیرفته‌اند. امضای هر دو طرف نشان‌دهنده توافق و صحت محتوا است.
در کنار امضا، تاریخ دقیق روز امضا نیز باید درج شود. این تاریخ مشخص می‌کند که توافقات به‌طور رسمی از چه زمانی اعمال می‌شود.

در برخی موارد، برای افزایش اعتبار قانونی قرارداد، ممکن است نیاز به شاهد باشد. به‌خصوص در شرایطی که معامله ملک پیچیده است یا قرارداد در حال انجام در مقیاس بزرگ است. در این صورت، یکی یا چند نفر به‌عنوان شاهد در قرارداد حاضر می‌شوند و امضا می‌کنند.

در صورتی که قرارداد در قالب قرارداد رسمی باشد یا نیاز به ثبت در دفترخانه اسناد رسمی باشد، پس از امضای طرفین، باید توسط دفترخانه ثبت و گواهی شود. این اقدام اعتبار قانونی قرارداد را دوچندان می‌کند و از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری می‌کند.

 

میزان حق الزحمه و نحوه پرداخت در قرارداد کارگزاری ملک

استفاده از خدمات کارگزاری ملک بدون شک نیازمند پرداخت حق الزحمه به کارگزار است. اگرچه کارگزار نقش واسطه را ایفا می‌کند، اما برخلاف دلال‌ها که معمولاً بر اساس پورسانت درصدی از مبلغ معامله دریافت می‌کنند، کارگزار علاوه بر واسطه‌گری از تخصص و دانش خاص در زمینه معاملات ملکی برخوردار است. بنابراین، قیاس کارگزار با دلال اشتباه است و این دو نقش را نمی‌توان یکسان در نظر گرفت.

📍 تعیین میزان حق الزحمه

میزان حق الزحمه کارگزار باید قبل از شروع هرگونه فعالیت میان کارگزار و کارفرما به توافق برسد. این مبلغ، که معمولاً به صورت درصدی از قیمت نهایی معامله (خرید یا فروش ملک) تعیین می‌شود، باید در قرارداد ذکر شود. لازم به ذکر است که مبلغ حق الزحمه کارگزار با توجه به شرایط قرارداد، ممکن است ثابت یا بر اساس مراحل مختلف معامله تغییر کند. به عنوان مثال، در برخی موارد، کارگزار مبلغی ثابت برای انجام کار مشخص دریافت می‌کند و این مبلغ ارتباطی به قیمت فروش یا خرید نهایی ملک نخواهد داشت.

 

📍 شیوه‌های پرداخت حق الزحمه

نحوه پرداخت حق الزحمه کارگزار نیز یکی از نکات مهمی است که در قرارداد باید به‌طور واضح و شفاف مشخص شود. معمولاً، حق الزحمه کارگزار پس از انجام معامله و انتقال مالکیت ملک پرداخت می‌شود، اما برخی از شرایط خاص می‌توانند نحوه پرداخت را تغییر دهند:

• پرداخت یک‌جا پس از انجام معامله: در این حالت، کارگزار پس از تکمیل مراحل معامله و انتقال سند ملک، تمامی حق الزحمه خود را دریافت می‌کند. این شیوه بیشتر در مواردی کاربرد دارد که کارگزار تنها پس از فروش یا خرید موفق ملک، پاداش خود را می‌گیرد.
• پرداخت اقساطی: در برخی از قراردادها، کارفرما و کارگزار توافق می‌کنند که حق الزحمه به صورت اقساطی پرداخت شود. به عنوان مثال، کارفرما می‌تواند بخشی از مبلغ حق الزحمه را در ابتدا پرداخت کرده و مابقی را پس از اتمام معامله تسویه کند.
• پرداخت پیش‌پرداخت: در بعضی موارد، ممکن است از کارفرما خواسته شود که بخشی از مبلغ حق الزحمه را به عنوان پیش‌پرداخت پرداخت کند تا کارگزار شروع به انجام فعالیت‌ها و مشاوره‌های لازم برای معامله کند.

 

📍 مسئولیت‌های کارگزار و هزینه‌های جانبی

لازم به ذکر است که هزینه‌های جانبی مربوط به معامله، مانند مالیات، بیمه، عوارض شهرداری، اقساط و سایر هزینه‌های جاری ملک، مسئولیت کارگزار نیست و باید به عهده کارفرما باشد. کارگزار تنها مسئول انجام وظایف خود در فرآیند خرید و فروش ملک است، مانند تبلیغ ملک، بازاریابی، مذاکره، و تسهیل در انتقال سند.

همچنین، اگر کارفرما تصمیم بگیرد که کارگزار تمام امور حقوقی، اداری و ثبت اسناد را نیز بر عهده بگیرد، مبلغ حق الزحمه کارگزار ممکن است بر اساس مسئولیت‌های اضافی که بر عهده می‌گیرد، تغییر کند. در این صورت، توافقات دقیق‌تری در رابطه با هزینه‌ها و نحوه پرداخت باید در قرارداد قید شود.

در نهایت، برای جلوگیری از بروز هرگونه اختلاف یا سوءتفاهم، مهم است که میزان حق الزحمه، شیوه پرداخت و مسئولیت‌های هر طرف در قرارداد به‌طور شفاف و دقیق مشخص شوند. این جزئیات باید پیش از شروع معامله تعیین شده و در متن قرارداد گنجانده شوند تا هر دو طرف از حقوق خود مطمئن باشند و معامله‌ای بدون مشکل انجام شود.

 

مفاد مهم در قرارداد بروکری ملک  

مفاد مهم در قرارداد بروکری ملک به‌عنوان یک توافق‌نامه قانونی میان مالک و کارگزار، باید شامل جزئیاتی باشد که حقوق و تعهدات هر یک از طرفین را به‌وضوح مشخص کند. این مفاد معمولاً شامل موارد زیر است:

 

✨ مشخصات طرفین قرارداد

• نام، نشانی، شماره تماس، شماره ملی یا شناسه حقوقی مالک و کارگزار.
• هرگونه اطلاعات شناسایی برای طرفین که به‌طور دقیق مشخص کند که چه کسانی در قرارداد حضور دارند.

 

✨ تعریف دقیق موضوع قرارداد

• توصیف ملک: مشخصات دقیق ملک مورد معامله، شامل آدرس، نوع ملک (مسکونی، تجاری، زمین و غیره)، متراژ، شماره پلاک ثبتی، و هر مشخصه‌ای که شناسایی ملک را تسهیل کند.
• هدف از قرارداد: مشخص کردن اینکه کارگزار چه وظیفه‌ای در رابطه با ملک بر عهده دارد، مانند خرید، فروش، اجاره یا مشاوره برای معامله.

 

✨ وظایف و مسئولیت‌های کارگزار

• تبلیغات و بازاریابی: وظایف کارگزار در زمینه تبلیغ ملک، انتشار آگهی، نمایش ملک به خریداران، و ارائه مشاوره در مورد قیمت‌گذاری و روند فروش.
• مذاکرات: کارگزار موظف به مذاکره با خریداران یا فروشندگان، اطلاع‌رسانی درباره شرایط بازار و پیشنهادات قیمت‌گذاری.
• مشاوره حقوقی و اجرایی: ممکن است کارگزار موظف به ارائه مشاوره حقوقی و اجرای فرآیندهای قانونی معامله باشد.

 

✨ مدت‌زمان قرارداد

• تاریخ شروع و پایان: تعیین مدت زمان قرارداد، که معمولاً شامل یک تاریخ شروع و پایان مشخص است، یا مشخص می‌کند تا زمانی که معامله انجام نشود، قرارداد ادامه خواهد داشت.

 

✨ کمیسیون و پرداخت‌ها

• میزان کمیسیون: درصد کمیسیون که کارگزار از مبلغ فروش یا خرید ملک دریافت خواهد کرد. این مبلغ معمولاً به‌صورت درصدی از قیمت نهایی ملک است.
• روش پرداخت: مشخص کردن زمان‌بندی پرداخت کمیسیون به کارگزار، معمولاً پس از انجام معامله و دریافت وجه از طرف دیگر.

 

✨ شرایط فسخ قرارداد

• دلایل فسخ: شرایطی که هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را به‌طور یک‌جانبه فسخ کنند، مانند عدم رعایت تعهدات یا ناتوانی در انجام وظایف.
• فرآیند فسخ: نحوه اطلاع‌رسانی در صورت تصمیم به فسخ قرارداد و شرایطی که در این موقعیت‌ها باید رعایت شود.

 

✨ تعهدات مالک

• همکاری با کارگزار: مالک موظف به همکاری در فراهم آوردن اطلاعات مورد نیاز برای تبلیغات و نمایش ملک است.
• وضعیت قانونی ملک: مالک باید تضمین کند که ملک از نظر قانونی برای فروش یا خرید آماده است و هیچ‌گونه محدودیت یا بدهی قانونی ندارد.

 

✨ مسئولیت‌های طرفین در مواقع خاص

• پرداخت هزینه‌ها: در صورت انجام اقدامات خاص مانند ارزیابی ملک، مستندسازی یا مشاوره‌های خاص، مسئولیت پرداخت این هزینه‌ها باید مشخص شود.
• نحوه رسیدگی به اختلافات: فرآیند حل اختلافات و داوری در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند یا در مورد مفاد قرارداد اختلاف داشته باشند.

 

✨ حق الزحمه و پرداخت‌های اضافی

• مبلغ یا درصد پرداختی به کارگزار: مشخص کردن حق الزحمه دقیق که شامل کمیسیون و پرداخت‌های اضافی است.
• نحوه پرداخت: زمان‌بندی پرداخت‌ها، شرایط پرداخت مبلغ، و ترتیب پرداخت به کارگزار.

 

✨ شرایط اضافی و ویژه

• مشخصات ملک و وضعیت آن: در برخی قراردادها، باید شرایط خاصی مانند تعمیرات یا وضعیت فعلی ملک ذکر شود.
• امضای قرارداد: تاریخ و محل امضا و همچنین امضای تمامی طرفین قرارداد برای اعتبار بخشیدن به توافق.

این مفاد، بخش‌های اصلی یک قرارداد بروکری ملک را تشکیل می‌دهند و موجب می‌شوند که هم کارگزار و هم مالک، تعهدات خود را به‌وضوح بشناسند و از مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.

 

 

مزایا و معایب قرارداد بروکری ملک

مزایا و معایب قرارداد بروکری ملک به‌طور مستقیم به نوع روابط و مسئولیت‌های طرفین قرارداد بستگی دارد. در اینجا به برخی از مهم‌ترین مزایا و معایب این نوع قرارداد اشاره می‌کنیم:

مزایای قرارداد بروکری ملک

✅ تخصص و تجربه کارگزار

کارگزاران ملک معمولاً دارای تخصص و تجربه در زمینه بازار املاک هستند. آنها با تحلیل شرایط بازار، ارزیابی قیمت‌ها و روندهای موجود می‌توانند بهترین تصمیمات را برای خریداران یا فروشندگان اتخاذ کنند. این امر می‌تواند در انتخاب ملک مناسب یا پیدا کردن خریدار مناسب موثر باشد.

✅ صرفه‌جویی در زمان

کارگزاران با دانش و ارتباطات گسترده خود می‌توانند فرآیند خرید یا فروش ملک را سریع‌تر و با دقت بیشتری انجام دهند. این می‌تواند به ویژه برای افرادی که زمان کافی برای جستجو و مذاکره ندارند مفید باشد.

✅ مذاکرات بهتر

کارگزار به عنوان یک واسطه، می‌تواند مذاکرات را با مهارت بیشتری انجام دهد. تجربه او در مذاکرات باعث می‌شود که به خریدار یا فروشنده کمک کند تا شرایط بهتری نسبت به بازار داشته باشند و در نتیجه معامله‌ای پرسودتر انجام دهند.

✅ کاهش ریسک‌های قانونی

کارگزار معمولاً آگاه به مراحل قانونی خرید و فروش ملک است و می‌تواند به جلوگیری از مشکلات حقوقی مانند مشکلات قرارداد یا مشکلات مرتبط با انتقال مالکیت کمک کند. این امر می‌تواند از بروز مشکلات قانونی و مالی در آینده جلوگیری کند.

✅ امکان دسترسی به بازارهای گسترده‌تر

با استفاده از شبکه‌های ارتباطی کارگزار، مالک یا خریدار می‌تواند به دسته‌ بزرگ‌تری از خریداران یا فروشندگان دسترسی پیدا کند. این می‌تواند شانس موفقیت معامله را افزایش دهد.

 

معایب قرارداد بروکری ملک

❎ هزینه‌های اضافی (کمیسیون کارگزار)

یکی از معایب اصلی قرارداد بروکری، هزینه‌های مربوط به کمیسیون کارگزار است. این کمیسیون معمولاً درصدی از قیمت معامله است که ممکن است برای برخی افراد، به‌ویژه در معاملات بزرگ، مقدار قابل توجهی باشد.

❎ وابستگی به کارگزار

در صورتی که کارگزار توانایی یا انگیزه کافی برای انجام وظایف خود نداشته باشد، ممکن است روند معامله به تأخیر بیافتد یا از کیفیت مطلوب برخوردار نباشد. همچنین ممکن است کارگزار به دلیل منافع شخصی در جهت منافع مشتری عمل نکند.

❎ محدودیت در انتخاب ملک یا خریدار

اگر کارگزار تنها با یک گروه خاص از خریداران یا فروشندگان همکاری داشته باشد، ممکن است انتخاب‌های محدودی در اختیار مشتری قرار گیرد. در این صورت، مشتری ممکن است نتواند بهترین گزینه‌ها را از بین مجموعه‌ای گسترده‌تر انتخاب کند.

❎ اختلافات در پرداخت کمیسیون

گاهی اوقات ممکن است مشکلاتی در پرداخت کمیسیون پیش آید، به‌ویژه اگر قرارداد به‌طور دقیق شرایط پرداخت را مشخص نکرده باشد. همچنین، در صورتی که معامله لغو شود، ممکن است کارگزار یا طرفین قرارداد به دنبال مطالبه حقوق خود باشند.

❎ نبود نظارت مستقیم بر کارگزار

در برخی موارد، کارگزار ممکن است از رویکردهایی استفاده کند که منافع مشتری را به طور کامل در نظر نگیرد. به عنوان مثال، کارگزار ممکن است به دلیل تمایل به افزایش کمیسیون خود، ملکی را که به نفع خریدار نیست پیشنهاد دهد.

❎ ریسک‌های مربوط به اطلاعات غلط یا ناقص

گاهی اوقات کارگزار ممکن است اطلاعات نادرست یا ناقصی از ملک یا خریدار/فروشنده ارائه دهد که می‌تواند موجب بروز مشکلات در مراحل بعدی معامله شود. این ریسک می‌تواند به مشکلات حقوقی و مالی منجر شود.

 

نکات قرارداد بروکری / کارگزاری خرید و فروش ملک

در قرارداد بروکری یا کارگزاری خرید و فروش ملک، نکات مهمی وجود دارد که باید به دقت رعایت و مشخص شوند تا هر دو طرف قرارداد (مالک و کارگزار) از حقوق خود به‌طور کامل برخوردار باشند و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود. در ادامه، به برخی از نکات کلیدی که باید در چنین قراردادهایی گنجانده شوند، اشاره می‌کنیم:

✳️ تعریف دقیق طرفین قرارداد

• نام، شماره ملی، نشانی، شماره تلفن و مشخصات دیگر هر یک از طرفین قرارداد (مالک و کارگزار).
• مشخص کردن این‌که کارگزار به نمایندگی از خریدار یا فروشنده عمل می‌کند.

 

✳️ تعریف دقیق موضوع قرارداد

• توصیف ملک: باید مشخصات دقیق ملک (آدرس، نوع ملک، مساحت، شماره پلاک، و …) ذکر شود.
• نوع معامله: خرید یا فروش ملک باید به‌وضوح ذکر شود و اگر هدف از قرارداد، مشاوره یا آماده‌سازی ملک برای فروش است، باید به‌طور مشخص بیان شود.

 

✳️ وظایف کارگزار

• تبلیغات و معرفی ملک: کارگزار موظف است که ملک را به‌صورت مؤثر و حرفه‌ای تبلیغ کند و آن را به خریداران بالقوه معرفی کند.
• مذاکرات با خریداران یا فروشندگان: کارگزار باید مذاکرات بین طرفین را مدیریت کند و در راستای منافع هر دو طرف، معامله را تسهیل کند.
• مشاوره در زمینه قیمت‌گذاری: کارگزار باید به ارزیابی درست قیمت ملک کمک کند و توصیه‌هایی برای قیمت‌گذاری منصفانه ارائه دهد.
• حضور در جلسات و امضای قرارداد: کارگزار ممکن است در جلسات مذاکره و امضای قرارداد حضور داشته باشد تا شرایط را به نفع مشتری خود تنظیم کند.

 

✳️ کمیسیون و نحوه پرداخت

• میزان کمیسیون: مقدار درصدی از مبلغ معامله که به کارگزار تعلق می‌گیرد باید به‌وضوح مشخص شود (معمولاً ۱-۳% از قیمت معامله).
• زمان پرداخت کمیسیون: زمان دقیق پرداخت کمیسیون پس از انجام معامله (معمولاً بعد از تسویه حساب یا امضای قرارداد فروش) باید تعیین شود.
• شروط پرداخت: شرایطی که کارگزار باید در آن شرایط کمیسیون را دریافت کند (مثلاً فروش ملک یا توافق نهایی بر روی قیمت).

 

✳️ مدت‌زمان قرارداد

تاریخ شروع و پایان: مشخص شدن تاریخ شروع قرارداد و مدت زمانی که کارگزار مسئول انجام وظایف خود است. همچنین، اگر مدت زمان قرارداد قابل تمدید است، باید این نکته ذکر شود.

 

✳️ حق فسخ و شرایط آن

• دلایل فسخ: شرایطی که طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. به‌عنوان مثال، در صورت عدم رعایت تعهدات، ناتوانی در فروش یا خرید ملک، یا تغییر شرایط بازار.
• نحوه فسخ قرارداد: فرآیند فسخ قرارداد و مدت زمان اطلاع‌رسانی باید مشخص شود.

 

✳️ تعهدات مالک

• اطلاع‌رسانی دقیق و کامل: مالک باید اطلاعات دقیق و کامل در مورد ملک را به کارگزار ارائه دهد. این اطلاعات می‌تواند شامل وضعیت حقوقی ملک، بدهی‌ها، شرایط قراردادی، و مستندات قانونی باشد.
• همکاری با کارگزار: مالک باید در فرایند تبلیغات، نمایش ملک به خریداران و مذاکره با کارگزار همکاری کند.
• اجازه دسترسی به ملک: مالک باید اجازه دهد تا کارگزار برای بازدید، نمایش و بازاریابی ملک اقدامات لازم را انجام دهد.

 

✳️ نحوه مدیریت اطلاعات و محرمانگی

• محرمانگی اطلاعات: طرفین باید تعهد کنند که اطلاعات حساس و خصوصی مرتبط با ملک و شرایط معامله به هیچ عنوان به اشخاص ثالث منتشر نشود.
• حفظ اطلاعات مشتریان: کارگزار باید اطلاعات خریداران و فروشندگان را در امنیت نگه‌دارد و از آن‌ها تنها در چارچوب قرارداد استفاده کند.

 

✳️ حضور وکیل یا مشاور حقوقی

در صورتی که طرفین تمایل داشته باشند، می‌توانند حضور وکیل یا مشاور حقوقی را برای بررسی صحت قرارداد و مشاوره حقوقی در طول فرآیند وارد کنند.

 

✳️ حل اختلافات

روش‌های حل اختلاف: در صورت بروز اختلاف بین طرفین، باید روش‌های حل اختلاف از جمله داوری یا مراجع قضائی ذکر شود. این بخش به طرفین کمک می‌کند تا در صورت بروز مشکل، به‌راحتی راه‌حلی برای اختلافات پیدا کنند.

 

✳️ مسئولیت‌های کارگزار در ارائه مستندات

کارگزار باید موظف باشد تا مستندات و مدارک مرتبط با ملک را به طرفین ارائه دهد، مانند اسناد مالکیت، گواهی‌های مالیاتی، و وضعیت قانونی ملک.

 

✳️ توافقات اضافی

اگر توافقات خاصی میان طرفین وجود دارد، مانند انجام تعمیرات خاص، تغییرات در قیمت‌گذاری، یا شرایط فروش، این موارد باید در قرارداد گنجانده شود.

 

نمونه قرارداد بروکری / کارگزاری خرید و فروش ملک

 

قرارداد کارگزاری خرید و فروش ملک

 

این قرارداد در تاریخ ___________ در تهران، مابین:

 

طرف اول: کارفرما

• نام شرکت: __________________
• شماره ثبت: __________________
• آدرس: ______________________
• تلفن: ______________________
• نمایندگان قانونی:
  • آقای ____________ به عنوان مدیرعامل
  • آقای ____________ به عنوان عضو هیأت مدیره

که از این پس «کارفرما» نامیده می‌شود، از یک طرف و

 

طرف دوم: کارگزار

• نام: ____________________
• نام خانوادگی: __________________
• شماره ملی: __________________
• شماره موبایل: __________________
• آدرس: _________________________

که از این پس «کارگزار» نامیده می‌شود، از طرف دیگر، با رعایت تمامی شرایط و مفاد این قرارداد، طرفین متعهد به انجام تمام موارد درج‌شده در قرارداد خواهند بود.

 

ماده ۱: موضوع قرارداد

موضوع این قرارداد همکاری با کارگزار به منظور شناسایی و مکان‌یابی املاک اداری یا تجاری برای خرید ملک از طرف کارفرما است. کارگزار مسئول خواهد بود که مذاکرات لازم را با فروشندگان و بنگاه‌های معاملات ملکی انجام دهد و کارفرما را در فرآیند خرید ملک یاری کند. علاوه بر این، کارگزار موظف است مشاوره تخصصی در خصوص املاک شناسایی‌شده به کارفرما ارائه داده و پیگیری‌های لازم را تا مرحله انعقاد قرارداد انجام دهد.

 

ماده ۲: مدت قرارداد

مدت اعتبار این قرارداد از تاریخ ___________ (تاریخ شروع) تا تاریخ ___________ (تاریخ پایان) خواهد بود. مدت زمان قرارداد با توافق طرفین قابل تمدید می‌باشد.

 

ماده ۳: حق‌الزحمه و نحوه پرداخت آن

حق‌الزحمه کارگزار برای انجام خدمات مربوط به خرید ملک توسط کارفرما مبلغ __________ ریال معادل __________ تومان تعیین گردید. پرداخت‌ها به شرح زیر خواهد بود:

1. پیش‌پرداخت: مبلغ __________ ریال معادل __________ تومان به صورت چک به شماره __________ مورخ __________ از بانک __________ شعبه __________ به عنوان پیش‌پرداخت همزمان با امضای این قرارداد پرداخت خواهد شد.
2. پرداخت نهایی: مبلغ __________ ریال معادل __________ تومان به صورت چک به شماره __________ صادره از بانک __________ شعبه __________ به کارگزار، پس از انجام کلیه اقدامات و تکمیل فرایند خرید ملک، به عنوان تسویه‌حساب نهایی پرداخت خواهد شد.

تبصره ۱: مبلغ توافق‌شده به صورت خالص بوده و هیچ‌گونه کسری از آن اعمال نخواهد شد. تمامی کسورات قانونی به عهده کارفرما خواهد بود.

تبصره ۲: هیچ مبلغ اضافی به غیر از مبلغ تعیین‌شده در این قرارداد به کارگزار تعلق نخواهد گرفت.

 

ماده ۴: تعهدات کارگزار

کارگزار موظف است:

1. تنها املاکی را که در مناطق مورد توافق طرفین قرار دارند شناسایی و به کارفرما معرفی کند.
2. تمام اقدامات لازم برای شناسایی، معرفی و مذاکرات مربوط به املاک را انجام دهد و در تمامی مراحل خرید با کارفرما همراه باشد.
3. تمامی اطلاعات و مدارک مربوط به کارفرما را به صورت محرمانه نگهداری کرده و از افشای آن جلوگیری کند.
4. حق واگذاری تمام یا بخشی از موضوع قرارداد به اشخاص ثالث بدون اطلاع و توافق قبلی با کارفرما را نداشته باشد.
5. هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال هزینه‌های جانبی یا تضمین پرداخت قیمت ملک نخواهد داشت.
6. مسئولیت کارگزار تنها تا مرحله انعقاد قرارداد خرید با فروشندگان است و پس از آن هیچ‌گونه مسئولیتی نخواهد داشت.

 

ماده ۵: تعهدات کارفرما

کارفرما موظف است:

1. پس از انجام معامله و انعقاد قرارداد با فروشنده، نسبت به پرداخت حق‌الزحمه کارگزار طبق ماده ۳ این قرارداد اقدام نماید.
2. تمامی همکاری‌ها و امکانات لازم برای تسهیل انجام موضوع قرارداد را در اختیار کارگزار قرار دهد.

 

ماده ۶: حل و فصل اختلافات

در صورت بروز هرگونه اختلاف یا تنازع در تفسیر یا اجرای مفاد این قرارداد، ابتدا طرفین سعی خواهند کرد اختلافات را از طریق مذاکره حل و فصل کنند. در صورت عدم توافق ظرف مدت ۱۴ روز، موضوع از طریق داوری حل خواهد شد.

تبصره: طرفین به آقای ____________ (نام و نام خانوادگی داور) به شماره ملی ____________ به عنوان داور رسمی قرارداد انتخاب کرده و ایشان با امضای این قرارداد پذیرفته‌اند که اختلافات را به داوری بررسی و حل کنند.

 

ماده ۷: نشانی طرفین قرارداد

نشانی‌های درج‌شده در این قرارداد طبق ماده ۱۰۱۰ قانون مدنی به عنوان اقامتگاه قانونی طرفین تلقی می‌شود. در صورتی که هر یک از طرفین تغییر نشانی داشته باشد، موظف است ظرف ۴۸ ساعت تغییر نشانی را به طرف مقابل اطلاع دهد. در غیر این صورت، کلیه اوراق و اخطاریه‌ها به نشانی مذکور ارسال شده و دریافت‌شده تلقی خواهد شد.

 

ماده ۸: تعداد نسخه‌های قرارداد

این قرارداد در ۸ ماده و در دو نسخه تنظیم و امضا شده است که هر نسخه از اعتبار یکسان برخوردار است.

 

امضای کارفرما: ________________________
امضای کارگزار: ________________________
تاریخ: _____________________

 

 

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک