قوانین قرارداد مشارکت در ساخت ✔️

قوانین و مواد قانونی مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان

قوانین مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که هر مالک یا سازنده پیش از ورود به پروژه نوسازی باید به آن توجه کند. قرارداد مشارکت در ساخت زمانی تنظیم می‌شود که مالک زمین یا ساختمان قدیمی با یک سازنده توافق می‌کند تا در قالب همکاری، ملکی جدید احداث شود و هر دو طرف از سود نهایی بهره‌مند گردند.

با این حال، ناآگاهی از قوانین قرارداد مشارکت می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات جدی میان مالک و سازنده شود. در بسیاری از موارد دیده شده که به دلیل تنظیم غیرحرفه‌ای قرارداد یا نادیده گرفتن حقوق طرفین، پروژه با تأخیر، خسارت مالی یا حتی پرونده‌های حقوقی طولانی‌مدت مواجه شده است.

قوانین قرارداد مشارکت در ساخت شامل جزئیاتی مثل نحوه تقسیم واحدها، مدت زمان اجرای پروژه، هزینه‌ها، مسئولیت‌ها و ضمانت اجرای تعهدات است. این قوانین به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که تعادل و عدالت بین آورده‌های دو طرف برقرار شود؛ یعنی هم حقوق مالک زمین محفوظ بماند و هم سازنده از سرمایه‌گذاری خود اطمینان داشته باشد.

شناخت و رعایت این قوانین برای مالکان، سازندگان و حتی مشاوران املاک اهمیت زیادی دارد. چرا که یک قرارداد مشارکت در ساخت تنها یک توافق ساده نیست، بلکه سندی حقوقی و پیچیده است که در صورت تنظیم نادرست می‌تواند سال‌ها اختلاف و دردسر به همراه داشته باشد.

به همین دلیل در این مطلب، قصد داریم مهم‌ترین قوانین و نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و مواد قانونی مرتبط با آن را بررسی کنیم تا پیش از امضای هرگونه توافق، با دیدی روشن‌تر وارد این مسیر شوید.

تعریف قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که میان مالک زمین یا ملک کلنگی و سازنده (سرمایه‌گذار یا پیمانکار) تنظیم می‌شود تا یک پروژه ساختمانی جدید احداث گردد. در این قرارداد، آورده اصلی مالک، زمین یا ملک است و آورده سازنده می‌تواند شامل سرمایه مالی، تخصص فنی، تجربه و مسئولیت اجرای عملیات ساخت باشد.

بر اساس قوانین قرارداد مشارکت در ساخت، پس از تکمیل پروژه، واحدهای احداث‌شده بر اساس درصد توافق‌شده میان مالک و سازنده تقسیم می‌شوند. برای مثال، ممکن است سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد از کل واحدها باشد. این درصد بسته به ارزش زمین، موقعیت ملک، هزینه‌های ساخت و شرایط توافق تغییر می‌کند.

نکته مهم این است که قرارداد مشارکت در ساخت تنها یک قرارداد ساده همکاری نیست؛ بلکه سندی حقوقی است که باید مطابق با قوانین قرارداد مشارکت تنظیم شود. در این سند باید به‌طور دقیق مسئولیت‌ها، زمان‌بندی، نحوه تقسیم هزینه‌ها، ضمانت‌ها و شرایط فسخ مشخص گردد تا از بروز اختلاف جلوگیری شود.

به‌طور خلاصه، قرارداد مشارکت در ساخت پلی است میان مالکانی که قصد نوسازی دارند اما سرمایه کافی ندارند و سازندگانی که سرمایه و تخصص دارند اما زمین در اختیارشان نیست. این قرارداد اگر مطابق قانون و به‌صورت شفاف نوشته شود، می‌تواند منافع هر دو طرف را تضمین کند.

قوانین و نکات حقوقی مهم قرارداد مشارکت در ساخت

زمانی که صحبت از قوانین مشارکت در ساخت به میان می‌آید، منظور مجموعه‌ای از ضوابط حقوقی است که باید در تنظیم قرارداد رعایت شود تا حقوق هر دو طرف (مالک و سازنده) حفظ گردد. اگر این قوانین به‌طور دقیق در متن قرارداد گنجانده نشوند، احتمال بروز اختلاف و طرح دعاوی حقوقی بسیار زیاد خواهد بود. مهم‌ترین قوانین و نکات حقوقی عبارت‌اند از:

⚖️ استناد به قانون مدنی

طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی تا زمانی که مخالف قانون نباشند، معتبر هستند. بنابراین، قرارداد مشارکت در ساخت نیز باید بر اساس این ماده و در چارچوب قوانین رسمی کشور تنظیم شود.

⚖️ تعیین دقیق آورده طرفین

آورده مالک معمولاً زمین یا ملک کلنگی است و آورده سازنده شامل هزینه‌های ساخت، مجوزها، تخصص فنی و مدیریت پروژه می‌شود. ذکر دقیق آورده‌ها در قرارداد مانع از اختلافات آینده خواهد شد.

⚖️ نحوه تقسیم واحدها

یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد، تعیین سهم هر طرف از واحدهای ساخته‌شده است. درصد تقسیم باید شفاف و در متن قرارداد ذکر شود؛ مثلاً ۵۵ درصد برای مالک و ۴۵ درصد برای سازنده. این بند باید مطابق با ارزش زمین و میزان سرمایه‌گذاری سازنده باشد.

⚖️ مدت زمان اجرای پروژه

در قوانین قرارداد مشارکت در ساخت تأکید شده که زمان شروع و پایان پروژه باید مشخص باشد. همچنین، در صورت تأخیر سازنده یا بروز مشکلات، باید ضمانت اجرای مناسب (وجه التزام یا خسارت تأخیر) تعیین گردد.

⚖️ مجوزها و پروانه ساخت

مسئولیت دریافت پروانه ساخت، پایان‌کار و سایر مجوزها باید در قرارداد مشخص شود. معمولاً این مسئولیت بر عهده سازنده است اما می‌تواند با توافق طرفین تغییر کند.

⚖️ هزینه‌ها و عوارض

هزینه‌های مرتبط با عوارض شهرداری، بیمه کارگران، انشعابات آب، برق و گاز باید در قرارداد تعیین گردد. شفافیت در این بخش از بروز اختلافات جلوگیری می‌کند.

⚖️ ضمانت اجرا و وجه التزام

برای اطمینان از پایبندی طرفین به تعهدات، قرارداد باید شامل ضمانت‌های مالی (چک، سفته یا ضمانت‌نامه بانکی) و وجه التزام برای تخلف یا فسخ یک‌طرفه باشد.

⚖️ شرایط فسخ قرارداد

در نهایت باید شرایطی که منجر به فسخ قرارداد می‌شود (مانند عدم اجرای تعهدات یا تأخیر غیرموجه) به‌طور دقیق در متن قرارداد ذکر شود تا در مواقع اختلاف، راه‌حل قانونی روشن وجود داشته باشد.

لزوم توجه به قوانین در قرارداد مشارکت در ساخت

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس اصل آزادی قراردادها و و مطابق با ماده ۱۰ قانون مدنی است. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قراردادی از قواعد شرعی و قانونی تبعیت کند، صحیح و لازم الاجرا است و طرف های قرارداد موظف به رعایت تعهدات قراردادی خود در نمونه قرارداد مشارکت ساختمان خواهند بود. بنابراین قانون مدنی حق تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را پذیرفته است و برای بررسی حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید به این ماده توجه شود.

ماده ۱۰ قانون مدنی می گوید: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد [امضا[ نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. همچنین قراردادهای مشارکت در احداث، به استناد مواد ۱۰ و ۳۲ و ۱۸۵ و ۱۹۰ و ۲۱۹ و ۲۲۱ و ۲۲۲ و ۲۲۸ و ۳۳۹ و ۳۶۲ و ۴۵۷ و ۶۷۴ قانون مدنی و با استناد به مواد ۳۳۵ و ۳۴۳ و ۳۴۴ و ۳۵۲ قانون تجارت تنظیم می شود.

در بعضی از نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت این مواد قانونی ذکر می شود.

مواد قانونی مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت

⚖️ ماده ۱۰ قانون مدنی

قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.

⚖️ ماده ۳۲ قانون مدنی

تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیر منقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد، بالتبع، مال مالک اموال مزبوره است.

⚖️ ماده ۱۸۵ قانون مدنی

عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه.

⚖️ ماده ۱۹۰ قانون مدنی

برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

• قصد طرفین و رضای آنها
• اهلیت طرفین
• موضوع معین که مورد معامله باشد.
• مشروعیت جهت معامله

⚖️ ماده ۲۱۹ قانون مدنی

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

⚖️ ماده ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسؤول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

⚖️ ماده ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده فوق حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.

⚖️ ماده ۲۲۸ قانون مدنی

در صورتی که موضوع تعهد، تأدیه وجه نقدی باشد، حاکم می تواند با رعایت ماده ۲۲۱ مدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در تأدیه دین محکوم نماید.

⚖️ ماده ۲۳۰ قانون مدنی

اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.

⚖️ ماده ۳۳۹ قانون مدنی

پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

⚖️ ماده ۳۶۲ قانون مدنی

آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:

• به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود.
• عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.
• عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.
• عقد بیع، مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند.

⚖️ ماده ۴۵۷ قانون مدنی

هر بیع، لازم است مگر این که یکی از خیارات در آن ثابت شود.

⚖️ ماده ۶۷۴ قانون مدنی

موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده است موکل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.

⚖️ ماده ۳۳۹ قانون مدنی

پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

موارد مرتبط و ذکر شده از قانون تجارت

⚖️ ماده ۳۳۵ تجارت

دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می کند. اصولا قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است.

⚖️ ماده ۳۴۳ تجارت

دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می کند و ضامن اجرای معاملاتی که به توسط او می شود نیست.

⚖️ ماده ۳۴۴ تجارت

دلال در خصوص ارزش یا جنس مال التجاره ای که مورد معامله بوده مسؤول نیست، مگر اینکه ثابت شود تقصیر از جانب او بوده

⚖️ ماده ۳۵۲ تجارت

در صورتی که معامله به رضایت طرفین با به واسطه یکی از خیارات قانونی فسخ بشود حق مطالبه دلالی از دلال سلب نمی شود مشروط بر اینکه فسخ معامله مستند به دلال نباشد.

⚖️ قانون ساخت و ساز شهری

مقدمه قوانین ساخت و ساز شهری: بر اساس توافق به عمل آمده در تاریخ ۱۷/۰۷/۸۶ بین وزیر محترم مسکن و شهرسازی، رئیس محترم شورای اسلامی شهر تهران، شهردار محترم تهران و رئیس محترم سازمان نظام مهندسی ساختمان، ضوابط جدیدی برای کنترل ساخت و ساز در شهر تهران برای پروانه های ساختمانی با متراژ ۳۰۰۰ متر مربع و بیشتر از ابتدای دی ماه ۱۳۸۶ مقرر گردیده است که به تدریج در آینده به همه ساختمان ها تعمیم داده خواهد شد. به این منظور این راهنما برای آشنایی بیشتر شما با مراحل مختلف انجام کار تهیه شده، لذا توصیه می شود قبل از شروع به هر گونه اقدامی این راهنما را به دقت مطالعه کنید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک