صفر تا صد مشارکت در ساخت ✔️ راهنمای تنظیم و نگارش قرارداد مشارکت
راهنمای تنظیم و نگارش قرارداد مشارکت در ساخت
در این بخش با مبنا قرار دادن یک نمونه فرضی از ترتیب بندی مواد، بندها و مفاد قرارداد که علی الصول مطابق و مشابه با اغلب قراردادهای مشارکت در ساخت است (حتی اصولی و خوش فرمتر)، اقدام به آموزش و دادن نکات نگارشی در خصوص تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت نموده ایم.
البته چنانچه گفته شد و می دانید هر قرارداد مشارکت در ساختی شرایط ویژه خود را دارد و هدف این بخش در واقع دادن الگو و نظم فکری و نگارشی به شخصی است که در این راه گام گذاشته و یا متعاملین مشارکت در ساخت به خصوص مالکان که با دیدن بندهای بی شمار قرارداد و دیدن پیچیدگی های آن دچار ابهام و سردرگمی می شوند.
قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است بدون مقدمه شروع شده و با معرفی طرفین و موضوع قرارداد شروع شود. اما در مقدمه خیلی از قراردادهای جملات این چنینی لحاظ می شود:
با عنایت و توکل به ذات اقدس الهی قرارداد حاضر به منظور شراکت در عملیات احداث ساختمان طبق توافقات این قرارداد و پروانه ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری منطقه _________ شهر _________ تنظیم و طرفین قرارداد ملزم به انجام تعهدات مندرج در متن این قرارداد می باشند.
در ابتدای قرارداد مشارکت در ساخت ذکر این مواد قانونی به همراه تعداد ماده ها بندها و تبصره های آن قابل ذکر است.
این قرارداد به استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی که حق رجوع از این مشارکت از طرفین ساقط شده، با حسن نیت تمام بین طرف های قرارداد منعقد گردید.
و یا
این قرارداد به استناد مواد ۱۰ و ۳۲ و ۱۸۵ و ۱۹۰ و ۲۱۹ و ۲۲۱ و ۲۲۲ و ۲۲۸ و ۳۳۹ و ۳۶۲ و ۴۵۷ و ۶۷۴ قانون مدنی و با استناد به مواد ۳۳۵ و ۳۴۳ و ۳۴۴ و ۳۵۲ قانون تجارت در ___ ماده و ___ بند و ___ تبصره در تعداد ___ نسخه در ___ صفحه تنظیم می شود.
البته ممکن است در ترکیب با جملات مقدمه که در بالا ذکر شد، طرفین قرارداد هم آورده شده و موضوع قرارداد به عنوان ماده یک شناخته می شود.
به لطف خداوند متعال این قرارداد در تاریخ __________ به منظور ساخت __________ بین آقای / خانم ___________ فرزند ___________ به شماره شناسنامه ____________ متولد _________ صادره __________ به نشانی ______________________ از یک طرف به عنوان مالک و / آقای – طرفین / آقایان ____________ فرزند __________ به شماره شناسنامه _____________ متولد __________ صادره ____________ به نشانی _________________________ به عنوان مجری / مجریان (شریک / شریکان) با شرایط و مفاد زیر که مورد قبول و پذیرش طرفین است منعقد می گردد. لذا طرفین قرارداد متعهد شدند خداوند یکتا را در هر حال شاهد و ناظر خود داشته و کلیه مفاد این شراکت نامه را اجرا نمایند.
و یا
این توافقنامه مشارکت به همراه شرایط قرارداد و اسناد و مدارک الحاقی آن که یک مجموعه غیر قابل تفکیک است و مجموعاً قرارداد مشارکت نامیده می شود در تاریخ __________ بین شرکت ___________ به شماره ثبت _________ که در این قرارداد شریک اول نامیده می شود به نمایندگی آقایان __________ به عنوان مدیر عامل و عضو هیأت و به عنوان رییس هیأت مدیره از یک طرف و شرکت مهندسی ________ به شماره ثبت ___________ به نمایندگی آقایان ___________ به عنوان مدیر عامل و به عنوان نایب رییس هیأت مدیره که در این قرارداد شریک دوم نامیده می شود به عنوان دارنده امضای تعهدآور از طرف دیگر با شرایط مندرج در ذیل منعقد می گردد.
ولی در هر صورت بهتر است هر یک از بخش ها و ارکان قرارداد صاحب ماده ای مجزا باشند و حتی اگر در مقدمه مطالبی آمد قاعده پیش رو نیز انجام شود؛ می توانیم پس از آوردن صرفا نام طرفین مشارکت در مقدمه اضافه کنیم به شرح ماده ۱.
ماده ۱ . طرفین مشارکت در ساخت
مشخصات طرفین و احراز هویت
لازم است قبل از هر چیز طرف های قرارداد احراز هویت شوند و سپس در تعیین مشخصات مالکان و سازندگان نام و نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس دقیق با کد پستی، شماره تلفن ثابت و همراه قید شود و از صحت آن اطمینان حاصل شود. مشخصات را با مدارک (کارت ملی، شناسنامه و….) شخصاً مطابقت دهید تا هیچ تفاوتی نداشته باشند. همچنین مشخصات مالک یا مالکان باید با مشخصات ذکر شده در سند ملک کاملاً مطابقت داشته باشد. دانگ یا سهم طرفین در ماده ای تحت عنوان قدرالسهم طرفین به شرح آمده است ولی می توان در بخش مربوط به طرفین قرارداد هم مختصرا آورده شود.
(۱) طرف اول – مالک
آقا / خانم ________ فرزند ________ به شماره شناسنامه ___________ و کد ملی _________ صادره از __________ تابعیت _________ متولد ___________ به نشانی شهر _________ خیابان / کوچه بن بست _________ / پلاک _______ / کدپستی __________ تلفن __________ همراه _____________ (نسبت به _____ دانگ از مورد مشارکت در ساخت)
(۲) طرف دوم سازنده / شریک
آقا / خانم _________ فرزند _________ به شماره شناسنامه ______________ و کد ملی ___________ صادره از ____________ تابعیت _________ متولد _________ به نشانی شهر _________ خیابان / کوچه بن بست _______ / پلاک _______ / کدپستی ___________ تلفن ___________ همراه ___________ (نسبت به _____ دانگ از مورد مشارکت در ساخت)
تعدد در طرفین قرارداد و تعیین نماینده
در صورتی که طرف مالکان بیش از یک نفر باشند باید در بخش مشخصات هر طرف جداگانه و ذیل هم بیایند. البته گاهی جهت سهولت در اجرای موضوع قرارداد، نماینده ای از بین آنها به عنوان طرف قرارداد انتخاب شده و در قرارداد به عنوان یکی از طرف های قرارداد عنوان می شود. اجرای این مهم، مستلزم تنظیم قراردادی داخلی و جداگانه مابین شرکا در خصوص موضوع قرارداد مشارکت خواهد بود
ولی در هر صورت نام مالکان و شرکا در قرارداد مشارکت در ساخت می آید و چنانچه مالک با مالکان برای خود نماینده و یا کارشناس مشارکت در ساخت در نظر گرفته باشند که از جانب ایشان به امور مشارکت رسیدگی کند، لازم است مشخصات و اختیارات وی در قرارداد بیاید. این موضوع را هم می توان در بندی در ماده مربوط به طرفین قرارداد در ذیل طرف اول گنجاند و هم ماده جداگانه ای برای آن در نظر گرفت.
آقای _________ فرزند _________ به شماره شناسنامه ____________ و کد ملی ________ صادره از ________ متولد __________ به نشانی __________________ تلفن __________ نماینده مالکان می باشد و دارای تمامی اختیارات لازمه می باشد و نظر کتبی او نظر تمامی مالکان می باشد و ایشان فقط حق نظارتی در پروژه دارد و حق دخالت در روند پروژه را ندارد.
در صورتی که در موقع امضای قرارداد نماینده خاصی مشخص نبود مالکان می توانند بعد از اخذ جواز شخص نماینده را به سازنده اعلام نمایند. در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز شرکتی و پروژه های بزرگ به جهت تعداد زیاد مالکان در بخش طرفین نماینده مالکان و در فهرستی جداگانه در متمم های قرارداد مشخصات کلیه مالکان می آید.
شخص حقیقی و حقوقی
قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است بین دو شخصیت حقیقی یا دو شخصیت حقوقی و یا بین یک شخصیت حقوقی و یک شخصیت حقیقی منعقد گردد. نمونه پر کاربرد دیگر مربوط به قراردادهای فی مابین شرکت ها و شخص حقیقی، نکته مهم این که در طرف حقیقی چه مالک چه سازنده مواردی چون شماره ثبت، نماینده، صاحبان امضا و…. باید ذکر شود.
این قرارداد مشارکت در ساخت وفق مواد ۱۰ و ۲۱۹ و مقررات دیگر قانونی مدنی فی مابین شرکت ________ که تحت شماره _________ در اداره ثبت شرکت ها به ثبت رسیده به شناسه ملی ___________ و کد اقتصادی _________ به نمایندگی و صاحبان امضای مجاز آقای __________ با سمت (مدیر عامل) / __________ به شماره ملی __________ و آقای __________ با سمت (رئیس هیأت مدیره / مسؤول امور قراردادها / _________ ) به شماره ملی __________ که از این پس مالک نامیده می شود از یک طرف و آقای __________ به شماره ملی __________ که من بعد شریک ذکر می گردد و هر یک از اشخاص حقیقی منفرداً و مشترکاً و متضامناً مسؤول ایفای تعهدات قرارداد حاضر می باشند از طرف دیگر منعقد و طرفین به اجرای کلیه موارد مذکور در آن توافقات مربوط به آن متعهد شوند.
قبلا گفته شد که اشخاص حقیقی و حقوقی که می خواهند طرف قرارداد مشارکت در ساخت قرار بگیرند باید واجد صلاحیت و اهلیت کامل برای انعقاد و اجرای قرارداد باشند و چنانچه صاحبان امضای مجاز در بند جدا بخواهد بیاید:
الف) اشخاص حقوقی و صاحبان امضای مجاز :
شرکت __________ به شماره ثبت __________ به کد اقتصادی __________ به نمایندگی و صاحبان امضای مجاز :
آقای __________ با کد ملی __________
آقای __________ با کد ملی __________
ب) اشخاص حقیقی و صاحبان امضای مجاز :
آقای __________ فرزند __________ با کد ملی __________
آقای __________ فرزند __________ با کد ملی __________
| کتاب مشارکت در ساخت به زبان ساده 📓 |
نمونه ای دیگر با درج موارد مربوط به وکیل و نماینده مالک به تفکیک شخص حقیقی و حقوقی
(۱) طرف اول – مالک
(برای شخص حقیقی)
به نام __________ شماره ملی __________ اصالتاً / با وکالت __________ به استناد وکالت نامه شماره __________ مورخ __________ دفترخانه اسناد رسمی شماره __________ حوزه ثبتی __________ به نشانی پستی __________
(برای شخص حقوقی)
شرکت مؤسسه __________ شناسه ملی __________ با نمایندگی __________ به استناد روزنامه رسمی شماره __________ مورخ __________ به نشانی پستی __________
(۲) طرف دوم – سازنده
(برای شخص حقوقی)
به نام __________ شماره ملی __________ اصالتاً / با وکالت __________ به استناد وکالت نامه شماره __________ مورخ __________ دفترخانه اسناد رسمی شماره __________ حوزه ثبتی __________ به نشانی پستی __________
(برای شخص حقوقی)
شرکت مؤسسه __________ شناسه ملی __________ با نمایندگی __________ به استناد روزنامه رسمی شماره __________ مورخ __________ به نشانی پستی __________
نشانی / اقامتگاه طرفین و مکاتبات
نشانی طرفین و مکاتبات
آدرس مالک __________ شماره تماس مالک __________
آدرس شریک __________ شماره تماس شریک __________
طرفین اعلام داشتند هر گونه مکاتبات به نشانی مذکور، ابلاغ قانونی محسوب می گردد و هر گاه یکی از طرفین قرارداد نشانی خود را تغییر دهند، می بایست ۱۵ روز قبل از تاریخ تغییر نشانی، آدرس جدید خود را طی نامه رسمی به طرف دیگر اعلام نمایند. علی هذا تا زمانی که نشانی جدید به طرف دیگر اعلام نگردد، مکاتبات به نشانی قبلی ارسال می شود و ابلاغ شده تلقی می گردد.
کلیه مکاتبات، اوراق، اخطاریه ها و فسخ قرارداد با ارسال اخطاریه از طریق _________ (پست سفارشی) و ارسال آن به __________ (آدرس طرف قرارداد به شرح مندرج در این قرارداد) و بدون نیاز به هیچگونه تشریفات دیگری انجام می شود.
مکاتبات
مراسلات و مکاتبات به یکی از طرق زیر به نشانی ذکر شده در قرارداد انجام می شود:
اظهارنامه / تحویل دستی با اخذ رسید / پست سفارشی / ایمیل
تغییر نشانی / اقامتگاه
اقامتگاه طرفین همان است که در بند __________ نوشته شد و اگر یکی از طرفین اقامتگاه خود را تغییر دهد باید نشانی جدیدی خود را دست کم ______ روز پیش از تاریخ تغییر به طرف دیگر اطلاع دهد. مادامی که نشانی جدید به طرف دیگر اعلام نشده است، مکاتبات به آخرین نشانی اعلام شده او ارسال و دریافت شده تلقی می گردد.
ماده ۲ . موضوع قرارداد
موضوع هر قراردادی می تواند مال یا عملی باشد که هر یک از طرفین تعهد به تسلیم یا ایفای آن می نماید. موضوع قرارداد بیانگر قصد اصلی طرفین در انعقاد قرارداد است و باید به صورت روشن و دقیق ذکر گردد.
سه گانه ای در موضوع مشارکت در ساخت
می توان موضوع قرارداد را مجموع ملک مورد مشارکت، مشارکت و نتیجه مشارکت که ساختمان جدیدالاحداث هست در نظر گرفت و یا برای هر کدام ماده جداگانه ای نوشت.
مشارکت و سرمایه گذاری
قصد اصلی مشارکت و سرمایه گذاری است، بنابراین موضوع قرارداد می تواند با چنین عبارتی توصیف شود.
موضوع قرارداد عبارت است از سرمایه گذاری سازنده با آورده های خود در آورده مالک به منظور احداث ساختمان جدید طبق مفاد این قرارداد و مطابق ضوابط قانونی.
و از آنجایی که در هر صورت خود ملک یا زمین و اجرا و ساخت مورد مشارکت هم جزوی از موضوع قرارداد مشارکت در ساخت هستند موضوع قرارداد در مجموع شرح داده می شود.
عبارت است از مشارکت در احداث پروژه مجتمع مسکونی / اداری / تجاری …… __________ واقع در __________ به پلاک ثبتی __________ با کاربری (مسکونی / اداری / تجاری / …) به مساحت عرصه بر اساس سند __________ متر مربع و مساحت عرصه پس از اصلاحی __________ متر مربع بر اساس اسناد و مدارک قرارداد و آورده طرفین و با سطوح کلی کاربری مطابق جدول ذیل و پروانه اخذ شده به شماره __________ مورخ __________ از شهرداری منطقه __________ و نقشه های منضم به پروانه ساختمانی که همزمان با امضای قرارداد به رؤیت و امضای طرفین رسیده و از کم و کیف آن اطلاع کامل دارند.
شرح مساحت
پارکینگ و مشاعات مربوطه __________ متر مربع
مفید کاربری مسکونی __________ متر مربع
مشاعات و سایر __________ متر مربع
بنابراین می توان موضوع قرارداد را مجموع ملک مورد مشارکت، مشارکت و نتیجه مشارکت که ساختمان جدید الاحداث هست در نظر گرفت و یا برای هر کدام ماده جداگانه ای نوشت. البته باید در نظر داشت ملک مورد مشارکت در واقع آورده مالک محسوب می شود و اجرای قرارداد مشارکت در ساخت آورده سازنده. در هر صورت نکات ذیل باید مورد توجه و دقت قرار گیرد:
- مشخصات دقیق و کامل ملک یا زمین مورد مشارکت
- مشخصات عمومی و فنی ساختمانی که قرار است ساخته شود.
- پیش بینی حالات و فروض مختلف در موضوع قرارداد که ممکن است باعث تغییر موضوع قرارداد شود و در صورتی که در موضوع قرارداد ممکن نباشد در قسمت شروط و توضیحات آورده شود.
- از به کارگیری عبارات مبهم و غیر دقیق یا احاله موضوع به امر مجهول و نیز صفاتی مثل خوب و بد خودداری کنید.
- درج مشخصات ثبتی ملک مشارکت شده بر اساس سند مالکیت؛
- درج نشانی ملک مشارکت شده
- درج ارزش تقریبی ملک مشارکت شده
- درج ارزش تقریبی هزینه ساخت و جواز و موارد دیگر؛
- درج مقدار بلاعوض
- درج مقدار قرض الحسنه اسکان
- درج تناسب بهره مندی از ملک مشارکت شده (درصد توافقی بین مالک و سازنده از ساختمان احداثی مثلاً ۶۰ درصد مالک و ۴۰ درصد سازنده)؛
- درج تمام مشخصات ملک احداثی، از جمله تعداد طبقات، تعداد واحدها، پیلوت، لابی، طبقات منفی، تعداد پارکینگ، تعداد انباری، حدود فضای لابی، سوییت ها، سالن ورزشی، سالن آمفی تئاتر و فضای مشاعات، فضای استخر، جکوزی، باغچه، با جزییات متراژ و نوع مصالح مشخص شود. می توان و بهتر است جزییات این بخش را جداگانه در متمم قرارداد آورد و فقط موارد کلی را در موضوع قرارداد نوشت.
- پس از تنظیم موضوع قرارداد، شرایط اخذ طبقات و تراکم بیشتر و تعداد پارکینگ بیشتر باید واضح و مشخص پیش بینی شود، مثلاً اگر دستور نقشه پنج طبقه باشد اما قرارداد بر اساس شش طبقه تنظیم شود، قرارداد معلق است.
- بهتر است که بر اساس دستور نقشه موجود (پنج طبقه) قرارداد تنظیم شود، اما اگر سازنده توانست جواز طبقه اضافه را بگیرد، بر اساس شش طبقه شروط جدید پیش بینی و تنظیم شود.
- تعداد و شمار کنتورهای گاز و آب و برق ملک مشارکت شده در قرارداد ذکر شود.
نمونه ای دیگر :
عبارت است از مشارکت در ساخت ۱۰۰ سهم / ۶ دانگ مورد مشارکت در ساخت (به شرح ماده ______ ) که سازنده متعهد است در قبال ثمن مشارکت در ساخت، ملک فوق را طبق ضوابط با حداکثر بنای مجاز با متراژ پروانه صادره از شهرداری و جزییات آتی این قرارداد ساخته و از هر حیث آماده نماید و بابت مابه التفاوت هزینه ساخت _____ سهم / دانگ سهم مالک و قیمت _____ سهم / دانگ مورد مشارکت در ساخت مبلغ __________ ریال معادل __________ تومان به صورت بلاعوض پرداخت نماید که به
شرح ذیل پرداخت می گردد: ضمن العقد مبلغ __________ ریال معادل __________ تومان طی _______ فقره چک بانک __________ شعبه __________ به شماره __________ تاریخ __________ مبلغ __________ ریال معادل _________ تومان به آقا / خانم _________ و مابقی مبلغ _________ ریال معادل __________ تومان همزمان با __________ ، نقداً طی رسید که ضمیمه قرارداد می گردد، از طرف سازنده به مالک پرداخت می گردد.
و یا
موضوع قرارداد عبارت است از مشارکت و سرمایه گذاری طرفین در احداث بنای مجتمع آپارتمانی در اراضی متعلق به شریک اول به مساحت تقریبی __________ متر مربع با پلاک ثبتی __________ اصلی
از __________ فرعی واقع در آدرس __________ که بر اساس نقشه های معماری مصوب با مساحت کل __________ متر مربع و مشتمل بر :
۱) _____ متر مربع فضای مسکونی شامل _____ واحد در طبقات _____ و _____
(۲) _____ متر مربع فضای پارکینگ شامل _____ واحد در طبقات _____ و _____
(۳) _____ و _____ و _____ متر مربع به ترتیب فضاهای مشاع اداری، تجاری و فضای سبز می باشد که نقشه های معماری مذکور به تأیید شهرداری منطقه _____ رسیده است.
مشخصات مورد مشارکت در ساخت
نکته مهم در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین متراژ و قیمت زمین است. اگر متراژ و قیمت زمین درست برآورد نشود احتمالا در حین انجام کار مالک یا مالکان اعتراض خواهند داشت و می تواند شروع اختلافات سنگینی باشد. به منظور تعیین سود هر یک از طرفین (مالک یا مالکان) و (سازنده یا سازندگان) ابتدا باید میزان آورده هر دو طرف تعیین گردد و مشخص است که آورده مالک همان زمین است. اگر مالکان جهت ساخت ملک بیشتر از یک نفر باشند در تعیین قدرالسهم می توانند از منظر قانونی عمل کرده و براساس متراژ هر یک از مالکان که در سند وی ثبت شده میزان قدرالسهم را تعیین نمایند و یا با روش دوستانه میزان قدر السهم هر یک از مالکان را تعیین نمایند. همچنین می توانید تعیین کنید که نوسان قیمتی در مفاد قرارداد اثر گذار خواهد بود و یا خیر
تمامی _____ سهم / دانگ مشاع از ۱۰۰ سهم / ۶ دانگ یک قطعه زمین با بنای احداثی در آن دارای سند شماره چاپی _____ به پلاک ثبتی _____ مفروز از _____ / _____ اصل بخش _____ به متراژ _____ واقع در _____ دارای _____ عدد کنتور برق و _____ واحد آب و _____ کنتور گاز می باشد که مبلغ _____ توسط کارشناس رسمی / خبره محلی قیمت گذاری شده است و مورد قبول طرفین می باشد، و توسط مالک به رؤیت سازنده رسیده و از کم و کیف آن کاملاً اطلاع حاصل نموده و مورد قبول و تأیید سازنده می باشد.
مشخصات کلی سازه جدید الاحداث
همانطور که گفته شد می توان ماده جداگانه ای را برای ساختمان جدید یعنی محصول مشارکت تعریف کرد.
تعداد _____ طبقه بر اساس دستور نقشه و ضوابط شهرداری که شامل:
_____ طبقه با کاربری مسکونی / اداری در تعداد _____ واحد به متراژ حدود _____ متر، همکف با کاربری _____ باب پارکینگ و _____ باب تجاری حدود _____ متر _____ طبقه زیر همکف با کاربری پارکینگ به تعداد _____ باب _____ باب انباری به متراژ _____ ، دیگر فضاهای مورد توافق (فضاهای ویژه) می باشد که حدود مشخصات فنی و عمومی و مصالح مصرفی آن پیوست قرارداد مشارکت در ساخت می گردد.
ماده ۳ . مدت قرارداد
مدت قرارداد از تاریخ امضای صورتجلسه تحویل زمین و پس از ابلاغ قرارداد و اخذ پروانه ساختمان توسط مالک هر کدام که مؤخر باشد و بر اساس برنامه زمان بندی کلی (جدول شماره ______ ) و برنامه تفصیلی آن (پیوست شماره _______ ) و با محاسبه مدت تجهیز کارگاه و عملیات اجرایی تا اتمام کامل پروژه جمعاً به مدت _______ ( ___ ) ماه شمسی باشد و طرفین قرارداد موظف هستند نسبت به انجام تعهدات خود ظرف مدت تعیین شده اقدام کنند.
جدول شماره _____
برنامه زمانی کلی اجرای موضوع قرارداد
ردیف شرح مدت زمان (روز) طرف متعهد زمان شروع زمان پایان
۱. تحویل زمین
۲. رفع معارض موارد حقوقی و ثبتی
- اخذ پروانه
- عملیات ساخت به طور کامل و رفع نقص
- اخذ پایانکار
- صورت مجلس تفکیکی، اخذ سند …..
روز اول روز آخر
در ذیل ماده می توان کلیت تعهد زمانی مالک و شریک را به عنوان تأکید افزود:
– مالک موظف است نسبت به تسویه دیون مربوط به ملک و تخلیه و تحویل آن در مدت زمان تعیین شده در برنامه زمان بندی طبق ماده _______ / _______ پیوست شماره ________ اقدام نماید.
– شریک موظف است نسبت به تکمیل و تحویل پروژه ظرف مدت مذکور اقدام نماید. نحوه تحویل موقت و تحویل قطعی مطابق با پیوست شماره _______ خواهد بود. زمان رفع نقص و سایر موارد مربوط به آن در ماده ______ / پیوست شماره _______ آمده است.
در قراردادهایی همچون قرارداد مشارکت در ساخت که موضوع آن انجام تعهد می باشد مسأله مدت زمان اجرای قرارداد مطرح می شود که در این خصوص باید نکاتی را مورد توجه و دقت قرار داد. در این قراردادها باید معلوم شود که قرارداد از چه زمانی بین طرفین لازم الاجراست و از چه تاریخی تعهدات طرفین آغاز می شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً زمان شروع قرارداد، از زمان تحویل زمین یا ملک توسط مالک به شریک سازنده قرار داده می شود. در این قراردادها باید مدتی را که تعهدات طرفین قرارداد بایستی در آن مدت انجام شود به طور دقیق معین گردد. با ذکر مدت، خود به خود زمان پایان یافتن قرارداد هم مشخص می شود. بیان مدت قرارداد از این جهت واجد اهمیت است که در صورتی که طرف قرارداد تعهدات خود را در طول آن مدت انجام ندهد در مقابل متعهدله مسؤول خواهد بود و متعهدله محق خواهد بود که هم وجه التزامی را که برای این منظور تهیه شده است دریافت کند و هم در صورتی که خساراتی را متحمل شده باشد از طرف قرارداد اخذ نماید. لازم به ذکر است علاوه درج مدت زمانی کلی قرارداد و مراحل اصلی آن در این ماده باید تعهدات اجرای قرارداد را در قالب یک برنامه زمان بندی مشروح تدوین و به صورت متمم ضمیمه قرارداد کرد کلیات این زمان بندی اغلب در بند مدت قرارداد می آید و شرح آن در متمم مربوطه.
اجرای موضوع قرارداد توسط سازنده از تاریخ آغاز کار طبق صورتجلسه تحویل و تحول زمین موضوع بند _______ تا اتمام کار طبق گواهی تایید مهندس مرضی الطرفین موضوع بند _______ به مدت _______ ماه تعیین و به مراحل زیر تقسیم گردید:
۱ – تا پایان اجرای فونداسیون به مدت _______ ماه
۲ – تا پایان اجرای اسکلت مدت _______ ماه
۳ – تا پایان اجرای تأسیسات مکانیکال و الکتریکال به مدت _______ ماه
۴ – تا پایان اجرای سفت کاری به مدت _______ ماه
۵ – تا پایان تحویل واحدهای آپارتمانی به مالک به مدت _______ ماه
اجرای درست هر یک از مراحل مندرج در بند _______ باید به تأیید مهندس مرضی الطرفین برسد. پیش از تأیید هر مرحله از سوی مهندس مرضی الطرفین سازنده نباید مرحله بعد را شروع نماید.
البته در قرارداد مهلتی برای ناظر قرارداد تعیین می شود تا نسبت به تأیید هر مرحله از قرارداد مبادرت ورزد در صورت تأخیر در این خصوص باید توافقات و پیش بینی هایی در قرارداد صورت بگیرد.
ماده ۴ . نحوه اجرای مشارکت
– اجرای پروژه بر عهده شریک و نظارت بر اجرای تعهداتی که شریک بر طبق مفاد این قرارداد و اسناد و مدارک پیوست آن تقبل نموده است، به عهده دفتر طرح و اجرا مالک که از این پس دستگاه نظارت نامیده می شود واگذار می گردد و شریک موظف است کارها را طبق قرارداد و اصول فنی و همچنین بر طبق دستوراتی که دستگاه نظارت یا نماینده آن می دهد اجرا کند. حدود این نظارت مشروحاً آمده است. عدم توجه یا حضور نظارت مالک نافی مسؤولیت های شریک در انجام صحیح تعهدات تا زمان قطعی کار نخواهد بود.
علاوه بر این، هزینه های شروع پروژه مانند هزینه مهندسی، معماری، بنایی، کارگری، ترسیم نقشه ها، تأمین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت همه موارد ایمنی، هزینه های حوادث غیر مترقبه، حفاظت و خسارت های احتمالی ساختمان های مجاور، بیمه ساختمان های مجاور و سایر موارد همگی از جمله وظائف قطعی سازنده است که لازم است در قرارداد ذکر شوند. همچنین از جمله موارد مهمی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت به آن اشاره کنید مسؤولیت هزینه های نصب انشعابات به خصوص انشعابات مشاعات است که باید تعیین شود این هزینه ها بر عهده چه کسی است.
– اجرای قرارداد به طور کامل اعم از امور فنی و اجرایی، اداری، مالی و همه امور مرتبط با آن و تهیه و تأمین مصالح، لوازم و ماشین آلات ساختمانی و کارگاهی، تأمین نیروی انسانی و تأمین و پرداخت هزینه های مربوطه تحت هر عنوان و به طور کلی هر نوع اقدام و عملی که در ارتباط با اجرای پروژه لازم باشد به عهده و با مسؤولیت شریک می باشد.
– نظارت بر اجرای تعهداتی که شریک بر طبق مفاد این قرارداد و اسناد و مدارک پیوست آن تقبل نموده است، به معاونت فنی شرکت مالک که از این پس دستگاه نظارت نامیده می شود واگذار گردیده است و شریک موظف است کارها را طبق قرارداد و اصول فنی و دستور کارهایی که دستگاه نظارت یا نماینده وی صادر می نماید اجرا کند. عدم توجه با حضور دستگاه نظارت مالک نافی مسؤولیت های شریک در انجام صحیح تعهدات تا زمان تحویل قطعی کار نخواهد بود.
تبصره: مالک حداکثر ظرف _____ روز پس از ابلاغ قرارداد، نسبت به معرفی نمایندگان خود جهت اعمال نظارت بند _______ اقدام می نماید.
تبصره: در صورتی که در زمین تحویلی موضوع این قرارداد بناهای قدیمی موجود باشد، هزینه های تخریب و انجام عملیات مربوط به آن شامل تخریب، تفکیک مصالح حاصله، آواربرداری و حمل نخاله های حاصله تا هر نقطه ای که توسط شهرداری مجاز اعلام گردد، به عهده شریک می باشد و مصالح بنایی حاصل از تخریب متعلق به شریک خواهد بود. بدیهی است مهلت انجام اقدامات فوق خارج از مدت قرارداد نمی باشد.
ماده ۵ . مهندس ناظر و دستگاه نظارت
مهندس ناظر
– به منظور نظارت بر حسن اجرای هر یک از مراحل کار طرفین یک نفر شخص حقیقی به نام ___________ به شماره ملی ___________ را به عنوان مهندس مرضی الطرفین در این قرارداد تعیین نمودند. حق الزحمه مهندس نامبرده به طور مناصفه به عهده طرفین است.
– اگر دو طرف در تعیین مهندس مرضی الطرفین به توافق نرسند بنا به درخواست آنان از سوی داور فردی به طرفین معرفی خواهد شد.
دستگاه نظارت
– دستگاه نظارت قبل از شروع عملیات اجرایی، توسط طرفین از بین اشخاص حقوقی واجد شرایط جهت ارایه خدمات نظارتی انتخاب و معرفی خواهد شد.
– دستگاه نظارت مسؤولیت استقرار ناظران مرتبط با عملیات اجرایی قرارداد و اعمال کنترل های لازم (اعم از کیفیت مصالح و کنترل حسن اجرا، زمان بندی و امور فنی قرارداد) را بر اساس برنامه زمان بندی تفصیلی، نقشه ها و مشخصات فنی مصوب بر عهده دارد.
تبصره ۶ – شرح وظایف و دستورالعمل دستگاه نظارت، علاوه بر اموری که بر اساس سایر مواد این قرارداد عهده دار است به شرح پیوست و بر اساس شرح خدمات مشاور در زمان ساخت و تحویل و دستورالعمل مربوطه سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور است.
ناظر معرفی شده از طرف مالک
با توجه به حق نظارت مالک و همچنین برای این که به هر دلیلی بعد از انجام کار ایرادی متوجه سازنده نشود که مجبور به تخریب و اجرای مجدد شود و از آن طرف در اجرای پروژه توقف و یا تاخیری صورت پذیرد و طرفین دچار ضرر و زیان شوند، مالک می تواند از سوی خود شخص حقیقی یا حقوقی و یا اگر مالک شرکت باشد بخشی در خود شرکت را به عنوان ناظر معرفی کند.
نماینده و دستگاه نظارت معرفی شده از طرف مالک در طول مدت اجرای طرح، نظارت و انجام موارد ذیل را نیز عهده دار است:
الف – کنترل پیشرفت فیزیکی طرح طبق زمان بندی در طول اجرای طرح
ب – ایجاد ارتباط کاری با آزمایشگاه فنی و کارگاه
ج – کنترل نتایج آزمایشات و اعلام نظر و انعکاس آنها به شریک و قسمت های ذی ربط
د – بررسی مشخصات مصالح بر اساس قرارداد و تأیید کتبی و صورت جلسه کنترل کیفیت و مرغوبیت مصالح ساختمانی از نظر جنس، درجه، رنگ، مشخصات ظاهری و… به صورت جداگانه برای هر یک از مصالحی که وارد کارگاه می گردد.
ه – بررسی و تصویب تغییرات پیشنهادی شریک نسبت به نقشه ها و مشخصات فنی در صورت موافقت خود و ابلاغ آن به شریک
و – عضویت در کمیسیون تحویل موقت و قطعی و کنترل رفع نواقص کار
ز – کنترل برچیدن کارگاه و تحویل قطعی پروژه و تنظیم صورت جلسه های مربوطه در کمیسیون تحویل
ح- تهیه گزارش نهایی اتمام پروژه با هماهنگی شریک
بازرسی کار
الف) مالک و یا نمایندگان او اعم از اینکه در پروژه مستقر باشند یا مستقر نباشند مجاز هستند همواره، در کلیه مراحل ساختمانی به کار دسترسی داشته باشند و شریک باید همه گونه تسهیلات را برای این دسترسی و بازرسی کار فراهم آورد. شریک متعهد می باشد در زمان بازدید مدیران، دستگاه نظارت و یا نمایندگان مالک، در کلیه ایام هماهنگی لازم برای حضور خود و نمایندگان فنی به عمل آورد.
ب) بازرسی دستگاه نظارت از کار باید در فواصل منظم و با سرعت منطقی به عمل آید تا سبب تأخیر در پیشرفت کار نشود. با این همه اگر لازم شود که برخی از کارها بدون تصویب یا موافقت دستگاه نظارت پوشانده شود، در صورت لزوم باید برای بازرسی و به هزینه شریک پوشش آن برچیده شود به طور کلی کارهایی که پوشانیده می شود باید قبل از پوشانیدن توسط دستگاه نظارت و حداکثر یک هفته پس از اعلام کتبی شریک صورت جلسه گردد.
ماده ۶ . برنامه زمانبندی پروژه مشارکت در ساخت
علاوه بر مدت و زمان قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است مراحل مشارکت در ساخت با یک برنامه زمان بندی همراه شود و کلیات آن در خود قرارداد درج شده و شرح کاملتری همراه با جزییات پیوست قرارداد گردد تا اهرمی باشد برای تنظیم زمان و هماهنگی عوامل با هم و پیشبرد پروژه. این برنامه زمان بندی مبنای زمانی کلیه توافقات طرفین در طول مدت قرارداد می باشد. در پروژه های بزرگ برنامه زمان بندی به صورت تفصیلی با استفاده از نرم افزارهای کنترل پروژه چون MPS (ماکروسافت پروجکت) و … به روش های برنامه ریزی زمان در قالب گانت چارت (Gantt Chart)، یا CPM (روش مسیر بحرانی یا Critical Path Method) و … تهیه و ضمیمه قرارداد می گردد. در برنامه زمانبندی تفصیلی عملیات اجرایی مشارکت، نوع و دوره کلیه فعالیت های اصلی و فرعی بایستی مشخص باشد. همچنین بر اساس هر گونه تغییرات احتمالی در وضعیت پیشرفت کار، توسط شریک دوم مورد تجدید نظر قرار گرفته و منطبق با شرایط روز گردد.
برای تأخیر در هر یک از مراحل برنامه زمان بندی بایستی ضمانت اجرا مشخص گردد تا سازه خود را مکلف بداند که در ظرف برنامه زمان بندی، هر یک از مراحل پروژه را به اتمام برساند. اگر برنامه زمان بندی پیش بینی نگردد تا پایان مدت قرارداد نمی توان مدعی تخلف سازنده در خصوص مدت اجرای قرارداد شد و در حالی که اطمینان به عدم اجرای پروژه وجود دارد به ناچار بایستی تا پایان زمان اجرای قرارداد صبر نمود و بعد از آن اقدامات قضایی را شروع کرد که نتیجه آن ورود ضرر و زیان بیشتر به مالک است چند نکته در این مورد قابل ذکر است:
مثالی از یک برنامه زمان بندی
یک برنامه زمان بندی و مدت آن به طور مثال به شرح زیر است. این زمان ها بسته به حجم پروژه تغییر می کند.
۱. ارایه وکالت کاری مدت دار بلاعزل به سازنده از سوی مالکان (پنج روز پس از امضای قرارداد)
۲. دریافت پروانه ساخت از سوی سازنده (شش ماه)؛
- ۳. تحویل ملک کلنگی به سازنده (یک ماه)؛
۴. تخریب، گودبرداری، ساخت و تکمیل پروژه (بیست و چهار ماه)؛
۵. تحویل آپارتمان های نوساز به مالکان (یک ماه)؛
- ۶. پایان کار و صورتمجلس تفکیکی از سوی سازنده (نه ماه)؛
- ۷. امضای تقسیم نامه در دفترخانه بالاترین وجه التزام (یک ماه).
که جمع مدت زمان این مثال حدوداً چهل و سه ماه می شود.
چند نکته مهم در برنامه زمان بندی
موارد و نکات مهم در برنامه زمان بندی به شرح زیر است:
- تنظیم وکالت نامه کاری از طرف مالکان به سازنده جهت انجام امور اداری و دریافت جواز (با تعیین مدت زمان اخذ مجوزهای لازم پس از اعطای وکالت)
- تعیین زمان تحویل ملک توسط مالک به سازنده پس از اخذ مجوزهای لازم جهت شروع عملیات اجرایی و تخریب
- تعیین زمان عملیات اجرایی با ذکر جزییات ذکر شده و موعد تحویل آپارتمان توسط طرف سازنده
- تعیین موعد اخذ صورت مجلس تفکیکی و سند تک برگ توسط سازنده
- مدت زمان وکالت کاری بلاعزل از جمع مدت زمان تعهدات طرفین به دست می آید. با توجه به مراحل اداری و مواردی از این دست پیشنهاد می شود که مدت اعتبار وکالت نامه سه ماه بیشتر تعیین شود، یعنی چهل و شش ماه
- مراحل انتقال سند با پیشرفت پروژه و بر اساس توافق طرفین انجام می شود، اما بهتر است یک مرحله از انتقال سند همزمان با تحویل واحدها باشد.
- اگر سازنده نتواند طبق برنامه زمان بندی به تعهداتش عمل کند، هم وجه التزام و هم حق فسخ به نفع مالک تعیین می شود.
- در برنامه زمان بندی، تأخیر یا تسریع در هر مرحله به مرحله قبل یا مرحله بعد انتقال پیدا نمی کند.
- در برنامه زمان بندی به تعطیلات نوروز دقت شود؛ چراکه حدود بیست روز کارگاه های ساختمانی فعالیت ندارند.
- برنامه زمان بندی تهیه شده، منضم به قرارداد مشارکت بوده و باید به امضای طرفین قرارداد برسد و بعد از آن، “مبنای محاسبات زمانی” در موضوع قرارداد فی مابین خواهد بود.
_____ روز پس از عقد قرارداد مشارکت: تنظیم وکالت نامه جامع کاری از طرف مالکان به سازنده جهت انجام امور اداری و دریافت جواز
_____ روز پس از وکالت کاری: دریافت جواز و مجوزهای لازم توسط سازنده
_____ روز پس از دریافت جواز: تخلیه و تحویل ملک کلنگی توسط مالک به سازنده
تاریخ شروع به کار از زمان صدور شروع به کار مهندس ناظر و یا تخلیه آخرین شریک می باشد.
_____ روز پس از تحویل ملک: خاتمه عملیات ساختمانی و تحویل ملک نوساز توسط سازنده به مالک.
ملک و یا آپارتمان از هر حیث قابلیت بهره برداری و سکونت را داشته باشد.
_____ روز پس از تحویل ملک نوساز: دریافت پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سند تک برگ توسط سازنده.
زمان مورد نظر برای تشکیل پرونده و بازدید مرجع صدور پروانه و اخذ پایان کار و نیز تشکیل پرونده در اداره ثبت مربوطه و بازدید ناظر تفکیک نظام مهندسی و تهیه نقشه های تک خطی تفکیکی و تهیه صورت جلسه تفکیکی و امضای طرفین قرارداد و سپس اخذ سندهای صادره در کل حدوداً بین ۳ تا ۶ ماه، بسته به شرایط اداری و پیگیری سازنده، قابل پیش بینی است.
گ/
ماده ۷ . آورده و قدر السهم طرفین
رکن مهم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز که آن را از سایر قراردادهای ساختمانی متمایز می نماید، آورده و به تبع آن سهم الشرکه هر یک از دو طرف قرارداد است. هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز لازم است حصه ای را به عنوان آورده به منظور انجام موضوع قرارداد (ساخت و ساز) بیاورند تا پس از اتمام ساخت و ساز، بر اساس آن آورده ها از آنچه ساخته می شود سهم ببرند. مجموع آورده های طرفین، جمع کل سرمایه گذاری برای قرارداد مشارکت در ساخت و ساز محسوب می شود.
آورده طرفین
آنچه لازمه اجرای موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز است و به عنوان آورده از سوی طرفین تأمین می گردد، pابتدا مکانی (زمین) است برای انجام ساخت و ساز که از سوی مالک آورده می شود. مصالح و مواد و به طور کلی هزینه های ساخت از جمله بنا و کارگر ساختمانی و…. نیز که به ساخت و ساز عینیت می بخشد، آورده ای است که از طرف شریک تأمین می شود.
ارزیابی ارزش ریالی شش دانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی و مصالح موجود در آن تماماً در مالکیت و تصرف شرعی و قانونی مالک (با در نظر گرفتن شرایط و وضعیت حاضر) در زمان انعقاد قرارداد می باشد و به رویت طرف سازنده رسیده و از کم و کیف آن اطلاع حاصل کرده است.
آورده هر یک از طرفین قرارداد باید در جلسات مذاکره ابتدایی بررسی و تأیید شود. در خصوص آورده زمین، باید مالکیت و ابعاد و مشخصات ملکی و ثبتی سند و کاربری زمین و نحوه مالکیت طرف قرارداد بر زمین بررسی و کنترل شود.
در مورد آورده طرف سازنده، لازم است میزان مشارکت کننده بررسی و کنترل شود. این موضوع را مالک می تواند، با درخواست ارایه مدارک مثبته از طرفی سازنده درخواست نماید. لازم است در قراردادهای مشارکت، برآورد مالی مورد نیاز جهت احداث ساختمان توسط کارشناس ذی صلاح برآورد گردد تا توان مالی طرف سازنده بر اساس آن سنجیده شود.
آورده شریک اول عبارت است از:
(الف) ارزش زمینی به مساحت ________ متر مربع ________ به پلاک ثبتی _________ که بر اساس نظریه کارشناسی رسمی وزارت دادگستری معادل _________ ریال محاسبه و اعلام گردیده است.
ب) کلیه هزینه های مربوط به تغییر کاربری، صدور پروانه ساخت، مازاد تراکم، پذیره و پایان کار بر اساس نقشه های معماری که جمعاً معادل _________ ریال می باشد.
کل آورده شریک دوم در این قرارداد به شرح ذیل معادل ___________ ریال می باشد.
الف) هزینه انجام کلیه مطالعات و تهیه طرح های مقدماتی و اجرایی کل مستحدثات موضوع قرارداد
ب) هزینه ساخت و احداث کل مستحدثات موضوع قرارداد در چهارچوب مفاد و پیوست های آن
ج) هزینه های خرید و عملیاتی کردن شبکه ها و انشعاب های آب، برق، گاز، فاضلاب ،آتش نشانی، کابل کشی مخابرات و سایر امور زیر بنایی کل مستحدثات موضوع قرارداد
د) کلیه هزینه های نظارت بر حسن اجرای فعالیت های کل قرارداد توسط دستگاه های نظارتی
و یا
سهم مالک : بهای زمین پروژه و هزینه های مدیریتی و نظارتی و _________ ریال از هزینه های مطالعاتی و مشاوره و تهیه نقشه های پروژه و تهیه برگ های معماری، محاسباتی و تأسیساتی و نظارت مجری طرح و هزینه های خرید تراکم و اخذ پرواز و کلیه هزینه های مرتبط با موارد فوق به طور مستقیم و غیر مستقیم به میزان _____ درصد (حروف _______ درصد) ارزش کل پروژه می باشد.
سهم شریک : اجرا و ساخت کل زیربنای پروژه بر اساس مندرجات پیوست __________ و نقشه های پیوست پروانه ساختمانی مطابق با مشخصات فنی تأیید شده منضم به قرارداد مساحت کل _______ متر مربع و پرداخت مبلغ __________ ریال به عنوان بخشی از هزینه های مطالعه و مشاوره و تهیه برگه های معماری، محاسباتی و تأسیساتی و نظارت مجری طرح و هزینه های خرید تراکم و اخذ پروانه و کلیه هزینه های مرتبط با موارد فوق به طور مستقیم یا غیر مستقیم معادل __________ (درصد) ارزش کل پروژه می باشد در هر حال مبنای محاسبه زیربنا، برای احصاء سهم شریک پایانکار صادره توسط شهرداری می باشد.
شریک موظف است سهم خود از هزینه پروانه (_________ ریال) را به شرح ذیل به مالک پرداخت نماید:
الف) ۲۵ درصد از کل مبلغ همزمان با اخذ پروانه ساختمانی
ب) ۷۵ درصد از کل مبلغ در اقساط ۱۸ ماه از زمان اخذ پروانه ساختمانی
ارزیابی آورده طرفین توسط کارشناس رسمی
آورده هر یک از طرفین قرارداد توسط کارشناس رسمی و خبره ساختمان مورد ارزیابی قرار گیرد. بدین منظور آورده زمین طرف مالک و هزینه های کامل عملیات طراحی و احداث و اخذ مجوزها و هزینه های ثبت و تفکیک توسط کارشناس رسمی مورد ارزیابی و برآورد قرار میدگیرد. ارزیابی ارزش ریالی ملک می بایست مورد قبول و موافقت مالک و طرف سازنده باشد و به طور معمول با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
بر اساس محل جانمایی زمین ،ملک هزینه های عملیات احداث و … متفاوت است. همچنین تفاوت قیمت منطقه ای زمین در مناطق مختلف نیز مشهود است. لذا جهت حصول تفاهم مابین طرفین قرارداد لازم است کارشناس رسمی مرضی الطرفین، نسبت به ارزیابی و تعیین قیمت کارشناسی توسط طرفین قرارداد انتخاب گردند
بلاعوض
در قرارداد مشارکت در ساخت چون مالک تمامی سرمایه خود را یکجا در اختیار سازنده می گذارد و از طرفی سازنده به صورت مرحله ای و طی چند سال هزینه می کند، بابت مابه التفاوت آن (از نظر زمانی و با در نظر گرفتن سود بانکی) سازنده مبلغی را به عنوان بلاعوض به مالکان پرداخت می کند.
آورده مالک زمین مشارکت شده و آورده سازنده هزینه های ساخت و تخصص و تعهد او است. ابتدا، ارزش معاملاتی ملک مشارکت شده را بر اساس موقعیت ملک و منطقه و نظایر آن برآورد می کنیم. سپس ارزش هزینه های ساخت و جواز و سایر هزینه ها را بر اساس مصالح و مواد، نوع ساخت، آوازه و تجربه سازنده و امور دیگر برآورد می کنیم.
از تفاوت میان ارزش معاملاتی ملک مشارکت شده و هزینه های ساخت و جواز بر اساس تناسب مالک و سازنده، مقدار بلاعوض (مابه التفاوت) را مشخص می کنیم. نحوه پرداخت بلاعوض بسیار مهم است. لطفا حتما توجه داشته باشید که اخذ تمامی مبلغ بلاعوض در زمان امضای قرارداد در صورتی که تخلفی از جانب سازنده به وجود بیاید برای ایشان حقوقی در ملک شما ایجاد می کند. مالکان حتما سعی کنند بلاعوض را پس از دریافت جواز (پروانه) توسط سازنده اخذ نمایند.
در انتهای این ماده و یا در شرایط دیگر قرارداد بندی با این مضمون اضافه شود:
ارزش ملک تحت احداث با کل هزینه های ساخت و ساز و __________ به انضمام مبلغ بلاعوض ذکر شده در ماده ______ در تاریخ عقد قرارداد حاضر محاسبه و با یکدیگر پایاپای تلقی گردیده است.
میزان آورده طرفین باید در نهایت برابر باشد و به نسبت مساوی برسد. میزان آورده طرف سازنده برابر است با برآورد هزینه ریالی احداث ساختمان به طور کامل به انضمام هزینه های لازم جهت اخذ مجوزهای مورد نیاز و هزینه انشعابات.
باز تأکید می شود به منظور برآورد ریالی آورده، از نظر کارشناس رسمی دادگستری و یا مهندس خبره صاحب صلاحیت در رشته ساختمان به منظور متره و برآورد نقشه های ساختمان و تعیین برآورد ریالی هزینه احداث و…. استفاده شود.
قدر السهم طرفین
در ازای اختصاص حصه (آورده) به مشارکت، هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، متناسب با آورده خود دارای حقی می شوند که به سهم الشرکه یا قدرالسهم تعبیر می گردد.
تخصیص قدرالسهم به ارزش مشارکت هر شریک بستگی دارد. میان سهم الشرکه طرفین با آورده ایشان رابطه همبستگی مثبت وجود دارد به این مفهوم که به هر میزان که آورده هر طرف افزایش یا کاهش یابد، بر سهم الشرکه او نیز افزوده یا کاسته می گردد. به همین ترتیب رابطه میان آورده و سهم الشرکه هر یک از طرفین با دیگری از نوع همبستگی منفی است؛ یعنی هرچه بر آورده و به تبع آن سهم الشرکه شریک افزوده می شود، از آورده و به تبع آن از سهم الشرکه مالک زمین کاسته می شود؛ و بالعکس.
طبق توافق انجام شده سهم مالکیت هر یک از طرفین از عرصه و اعیان و همچنین حقوق مربوط به فضاها (اعم از تجاری، انباری، پارکینگ و مسکونی) بر اساس آورده ها و تعهدات ساختمان جدید به شرح ذیل تعیین می گردد:
سهم الشراکه طرف اول _________ درصد
سهم الشراکه طرف دوم _________ درصد
شرح کامل تقسیم نامه عادی به پیوست می باشد و جزء لاینکف آن می باشد.
یا
سهم شریک اول معادل _________ درصد از کل پروژه و سهم شریک دوم معادل _________ درصد از کل پروژه تعیین می گردد.
تقسیم درآمد و منافع حاصله بر اساس مفاد همین قرارداد فی مابین طرفین با درصدهای مندرج در قرارداد که در صورت افزایش مقدار هزینه در موارد آورده طرفین قطعی و غیر قابل تغییر می باشد.
در قراردادهای مشارکتی بزرگ که اغلب طرفین قرارداد حقوقی می باشند:
میزان سهم الشرکه به شرح جدول زیر می باشد:
ردیف طرف قرارداد آورده های طرفین درصد سهم از کل قرارداد
۱ مالک مطابق جدول شماره ۱ پیوست شماره (۱) _________
۲ شریک مطابق جدول شماره ۱ پیوست شماره (۱) _________
– کلیه هزینه های موضوع قرارداد مطابق جدول شماره (۱) مندرج در پیوست شماره (۱) در آورده ها و سهم الشرکه طرفین لحاظ شده است و هرگونه تغییری در قیمت ها، تعرفه ها، تورم، تغییرات نرخ ارز و از این قبیل هیچگونه اثری در آورده ها و سهم الشرکه محاسبه شده برای طرفین نخواهد داشت؛ لیکن سایر هزینه هایی که پس از امضا و مبادله این قرارداد بابت عوارض زیربنا، صورت مجلس تفکیکی و یا هزینه های احتمالی که طی آیین نامه های موجود و یا مصوبات قانونی کشور که منبعد ابلاغ گردد و به قرارداد فوق تعلق بگیرد و در حال حاضر در این قرارداد لحاظ نگردیده است، بر اساس سهم الشرکه توسط طرفین و در موعد مقرر و با لزوم فوریت پرداخت می گردد.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
تخلیه ملک زودتر از موعد ✔️
مراحل شکل گیری و اجرای مشارکت در ساخت ✔️
قانون دلالی املاک ⚖️ دلالی در قانون تجارت
قانون جدید مالیات بر عایدی سرمایه املاک ⚖️
هزینه بازسازی خانه ۱۴۰۴ ✔️
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.