شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست ✔️ راهنمای کامل

راهنمای کامل شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

در بازار مسکن امروز که ساخت‌وسازها روزبه‌روز در حال افزایش است، خریداران دیگر تنها به ظاهر ساختمان و متراژ آن اکتفا نمی‌کنند. همه ما هنگام خرید خانه به‌دنبال اطلاعات دقیق‌تری هستیم؛ اینکه ساختمان چگونه ساخته شده؟ چه افرادی مسئول نظارت آن بوده‌اند؟ از چه مصالحی استفاده شده؟ و آیا مشکلی در ساخت‌وساز وجود داشته یا نه. پاسخ تمام این دغدغه‌ها در یک سند مهم خلاصه شده است: شناسنامه ساختمان.

شناسنامه ساختمان یک سند رسمی و معتبر است که همراه با پروانه ساخت، برای هر پروژه ساختمانی صادر می‌شود و تمام اطلاعات فنی، حقوقی و ملکی ساختمان را در خود جای می‌دهد. این سند باعث می‌شود خریدار با اطمینان بیشتری معامله انجام دهد و مسئولیت‌های مالک، سازنده و مهندسان دقیقاً مشخص باشد.

در سال‌های گذشته نبودِ شفافیت در معاملات املاک، مشکلات زیادی ایجاد می‌کرد؛ از اختلافات مربوط به قدرالسهم و پارکینگ گرفته تا عدم ایمنی و کیفیت نامناسب سازه‌ها. شناسنامه فنی و ملکی ساختمان دقیقاً برای جلوگیری از همین موارد طراحی شده و نقش مهمی در افزایش کیفیت ساخت‌وساز دارد.

اهمیت این سند به‌قدری بالاست که بسیاری از کارشناسان املاک توصیه می‌کنند هنگام خرید ساختمان نوساز، حتماً شناسنامه آن بررسی شود. زیرا با مطالعه این سند می‌توان شناخت دقیقی از وضعیت سازه، تأسیسات، نقشه‌ها، امکانات و حتی مشخصات مهندسان ناظر به‌دست آورد.

در ادامه این مقاله، به‌طور کامل بررسی می‌کنیم که شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست، چه تفاوتی با شناسنامه فنی دارد، چه نهادی آن را صادر می‌کند، مدارک و مراحل دریافت آن چیست و چرا وجود این سند برای خریداران و مشاوران املاک اهمیت حیاتی دارد.

✅ شناسنامه ساختمان چیست

شناسنامه ساختمان یک سند رسمی و جامع است که اطلاعات فنی، مهندسی، ایمنی، حقوقی و مشخصات دقیق هر ساختمان در آن ثبت می‌شود. این سند در زمان صدور پروانه ساخت تشکیل شده و در طول مراحل ساخت، توسط مهندسان ناظر و سازمان‌های ذی‌ربط تکمیل می‌گردد. شناسنامه ساختمان نشان‌دهنده‌ی هویت کامل و قانونی ملک است؛ همانند شناسنامه‌ای که برای انسان صادر می‌شود و تمام ویژگی‌های اصلی او را مشخص می‌کند.

این سند شامل اطلاعاتی مانند:

• مشخصات مالک زمین و سازنده
• نقشه‌های معماری، سازه‌ای و تأسیساتی
• مشخصات مهندسان ناظر و مسئولین پروژه
• نوع اسکلت و مصالح مصرفی
• تعداد واحدها، پارکینگ‌ها و انباری‌ها
• مشخصات مشاعات و امکانات ساختمان
• وضعیت مجوزها و پایان‌کار

📌 هدف اصلی این سند، شفافیت در معاملات ملک و تضمین کیفیت ساخت‌وساز است.

به عبارت دیگر، شناسنامه ساختمان به خریدار نشان می‌دهد که این ساختمان تحت نظارت اصولی، با مصالح استاندارد و مطابق مقررات ملی ساختمان ساخته شده و حقوق مربوط به هر واحد کاملاً مشخص و ثبت گردیده است.

✅ انواع شناسنامه های ساختمان

در کل دو نوع شناسنامه ساختمان داریم:

• شناسنامه فنی ساختمان
• شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

✅ شناسنامه فنی ساختمان چیست

این شناسنامه برای تمامی ساختمان هایی که مراحل ساخت را زیر نظر نهادهای مربوطه گذرانده اند، و توسط شهرداری صادر می گردد. سابق بر این تا سال ۹۶ قوانین و کنترل مشخصی برای پیش فروش ساختمان ها وجود نداشت و مالک می توانست فقط با مبایعه دستی ملک خود را به چند نفر به فروش برساند و از آنجا که مبایعه نامه در هیچ مرجع و سازمانی ثبت نمیشد، مالک ممکن بود ملک را به چند نفر بفروشد و این امر برای خریدار امری پر خطر محسوب میشد.

شناسنامه فنی ساختمان شامل برگه هایی است که محتوای آن اطلاعاتی در مورد ملک مورد نظر، کروکی ملک، متراژ، محل واقع شدن در ساختمان، تعداد و محل قرارگیری پارکینگ ها و انباری ها و اطلاعاتی از این دست می باشد.

مالک می تواند بعد از صادر شدن پروانه ساختمان به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه نموده و شناسنامه فنی ساختمان را دریافت نماید. این شناسنامه تنها یک بار صادر می گردد و بنابراین مالک قادر به فروش و واگذاری آن به چند خریدار نخواهد بود.

✅ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست

این نوع شناسنامه توسط سازمان نظام مهندسی کشور صادر می گردد و صدور آن از سال ۸۹ به تصویب رسید. شناسنامه فنی و ملکی زمانی صادر می شود که کار ساخت و ساز ساختمان به پایان رسیده باشد و زمان دریافت گواهی پایان کار.
هدف از صدور این شناسنامه، آگاهی مشتریان از ویژگی های ساختمان در دست ساخت و پروژه های پیش فروش مسکن است تا از این طریق بتوانند بابت سرمایه گذاری و پیش خرید اقدام نمایند.

همچنین برای اطلاع مشتریان از متریال به کار رفته در ساختمان، نوع سازه ها، نوع سقف، نوع دیوار، پی، شیشه، سیستم های گرمایشی و سرمایشی، تاسیسات ساختمان و اطلاعات مربوط به سازندگان و مجریان آنها می باشد تا در صورت نیاز بتوان از تمامی این موارد استفاده کرده و اطلاعات لازم را بدست آورد.

همچنین این شناسنامه حاوی اطلاعات مفیدی از قبیل بار وارده بر ساختمان و تشریح نوع کاربری آن می باشد. با در دست داشتن این شناسنامه خریداران بعدی اگر قصد تغییر کاربری ساختمانی را داشته باشند، با مراجعه به این شناسنامه فنی و ملکی می توانند دریابند که آیا این امر امکان پذیر است یا خیر و یا اگر ساختمان تعمیراتی نیاز داشته باشد با مراجعه به این شناسنامه می تواند اطلاعات مهم و کلیدی بدست آورد.

✅ تفاوت شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست

در کل و به صورت خلاصه تفاوت این دو شناسنامه شامل موارد زیر است:

– تفاوت در محتوا

– تفاوت در مرجع صادر کننده

– تفاوت در منشا قانونی

– تفاوت در زمان صدور

شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان هر دو با هدف ثبت اطلاعات ساختمان تدوین می‌شوند اما از چهار جهت اصلی با یکدیگر تفاوت دارند.
اولین تفاوت در محتواست. شناسنامه فنی فقط مشخصات فنی ساختمان مانند نقشه‌ها، نوع سازه، گزارش‌های نظارتی و اطلاعات مهندسان را شامل می‌شود. در حالی که شناسنامه فنی و ملکی علاوه‌بر این موارد، اطلاعات حقوقی ساختمان مثل تعداد واحدها، قدرالسهم هر واحد، تعداد و موقعیت پارکینگ‌ها و مشخصات مالکیت را نیز ثبت می‌کند. به همین دلیل شناسنامه فنی و ملکی برای خریداران ملاک اصلی ارزیابی ملک محسوب می‌شود.

تفاوت دوم مربوط به مرجع صادرکننده است. شناسنامه فنی زیر نظر شهرداری و سازمان نظام مهندسی تهیه و تکمیل می‌شود؛ اما شناسنامه فنی و ملکی علاوه‌بر این نهادها، با همکاری اداره ثبت اسناد نیز تکمیل می‌گردد تا وضعیت مالکیت و تفکیک به شکل قانونی ثبت شود.

تفاوت سوم به منشأ قانونی برمی‌گردد. شناسنامه فنی با استناد به مقررات ملی ساختمان و ضوابط کنترل کیفیت ساخت صادر می‌شود، در حالی که شناسنامه فنی و ملکی علاوه‌بر مقررات فنی، از قوانین ثبت و ضوابط معاملاتی نیز تبعیت دارد. به بیان ساده، پشتوانه حقوقی شناسنامه فنی و ملکی کامل‌تر است.

چهارمین تفاوت در زمان صدور است. شناسنامه فنی از ابتدای شروع پروژه و هم‌زمان با صدور پروانه ساخت تشکیل می‌شود و در طول عملیات ساختمانی تکمیل می‌گردد. اما شناسنامه فنی و ملکی معمولاً پس از اتمام ساخت، دریافت پایان‌کار و پیش از صدور سند تفکیکی نهایی تهیه و صادر می‌شود؛ یعنی زمانی که اطلاعات ملکی ساختمان قطعی شده است.

در نتیجه می‌توان گفت شناسنامه فنی بیشتر برای کنترل کیفیت ساخت است و شناسنامه فنی و ملکی برای ایجاد شفافیت در خرید و فروش ملک. بنابراین در حوزه معاملات، شناسنامه فنی و ملکی ارزش و قابلیت استناد بسیار بیشتری دارد.

✅ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان توسط چه نهادی صادر می شود

مرجع اصلی صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی ساختمان در هر استان هستند. با شروع پروژه و صدور پروانه ساخت، فرایند تشکیل شناسنامه ساختمان آغاز می‌شود و سازمان نظام مهندسی وظیفه دارد اطلاعات فنی و اجرایی ساختمان را در فرم‌های استانداردی که توسط وزارت راه و شهرسازی ارائه شده، ثبت و تکمیل کند.

در پایان پروژه و هنگام درخواست پایان‌کار، این شناسنامه باید کامل و آماده ارائه به شهرداری باشد. شهرداری نیز براساس آیین‌نامه‌های مصوب، صدور گواهی پایان‌کار را منوط به ارائه شناسنامه فنی و ملکی معتبر می‌داند. به این ترتیب، اطلاعات فنی و حقوقی ساختمان پیش از صدور پایان‌کار و قبل از تفکیک و صدور سند رسمی نهایی، مورد تأیید قرار می‌گیرد.

صدور این شناسنامه به‌صورت رایگان نیست و هزینه آن مطابق تعرفه‌های اعلامی سازمان نظام مهندسی و با تصویب وزارت راه و شهرسازی، از مالک یا مجری پروژه دریافت می‌شود. بنابراین تمام سازندگان مکلف هستند پیش از فروش واحدها، این شناسنامه را اخذ و ارائه کنند تا وضعیت حقوقی و فنی ملک برای خریداران شفاف و قابل پیگیری باشد.

به طور خلاصه:

• سازمان نظام مهندسی → ثبت و تأیید اطلاعات فنی
• شهرداری و مراجع صدور پروانه → الزام و کنترل صدور در زمان پایان‌کار

📌 نتیجه: صدور شناسنامه فنی و ملکی یک فرآیند مشترک میان شهرداری، نظام مهندسی و سایر مراجع قانونی است و بدون آن، پایان‌کار برای ساختمان‌های مشمول صادر نمی‌شود.

✅ مدارک لازم جهت گرفتن شناسنامه فنی ساختمان

همان‌طور که دریافت هر مدرک رسمی، مانند سند مالکیت، نیازمند ارائه مدارک مشخص و طی کردن مراحل قانونی است، دریافت شناسنامه فنی ساختمان نیز تنها با ارائه مدارک معین و مورد تأیید شهرداری امکان‌پذیر می‌باشد. این شناسنامه، معمولاً هم‌زمان با صدور پروانه ساختمان صادر می‌شود و هدف آن، ثبت مشخصات فنی و اطلاعات اولیه پروژه در مراحل آغاز ساخت است. مدارک لازم برای اخذ شناسنامه فنی ساختمان شامل موارد زیر می‌باشد:

مدارک لازم برای شناسنامه فنی ساختمان

🔸 گواهی عدم خلافی ملک

🔸 اصل یا کپی سند رسمی مالکیت

🔸 اصل یا کپی شناسنامه مالک

🔸 اصل یا کپی کارت ملی مالک

📝 گواهی عدم خلافی، مدرکی است که اثبات می‌کند ساختمان یا پروژه تا زمان صدور این گواهی، مطابق اصول و ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی پیش رفته و هیچ‌گونه تخلفی در ساخت‌وساز ثبت نشده است. معمولاً این گواهی به درخواست مالک یا سازنده صادر می‌گردد.

✅ مدارک لازم جهت گرفتن شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

شناسنامه فنی و ملکی، پس از پایان عملیات ساخت و با هدف ثبت دقیق مشخصات واقعی ساختمان صادر می‌شود. مدارک مورد نیاز در این مرحله تخصصی‌تر بوده و شامل اطلاعات طراحی، اجرا و کنترل کیفیت ساخت‌وساز است:

مدارک موردنیاز برای شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

🔸 پروانه ساختمان + کپی

🔸 گواهی عدم خلاف شهرداری + کپی

🔸 بیمه‌نامه تضمین کیفیت ساختمان (L.D.B) مطابق مقررات ملی

🔸 دفترچه اطلاعات ساختمان تکمیل‌شده همراه با مهر ناظران و سازنده

🔸 گزارش اتمام عملیات ناظر

🔸 درخواست رسمی صدور شناسنامه فنی و ملکی

🔸 نقشه‌های چون‌ساخت چهار رشته (معماری، سازه، تأسیسات مکانیکی و برقی)

🔸 نتایج آزمایش‌های فنی شامل:

• آزمایش مکانیک خاک
• آزمایش بتن و میلگرد مصرفی
• تست فولاد در سازه فلزی
• تست مقاومت چاه ارت تأییدشده توسط ناظر برق

🔸 گواهی استاندارد مصالح مصرفی

🔸 گواهینامه بازرسی آسانسور

🔸 مدرک مهارت و صلاحیت استادکاران پروژه

🔸 تأییدیه آتش‌نشانی

🔸 کپی پروانه اشتغال سازنده ذی‌صلاح

✅ مهر و امضاهای موردنیاز

برای اعتبار شناسنامه فنی و ملکی، مهر و امضای افراد زیر ضروری است:

• طراح و ناظر معماری
• طراح و ناظر سازه
• طراح و ناظر مکانیک
• طراح و ناظر برق
• سازنده ذی‌صلاح

این تأییدها تضمین می‌کند که اطلاعات فنی پروژه، صحیح و کیفیت ساخت مطابق مقررات باشد.

🏢 چرا شناسنامه فنی و ملکی ساختمان مهم است؟

شناسنامه فنی و ملکی:

• برای پیش‌فروش ساختمان الزامی است
• خریدار را از جزئیات واقعی ساخت آگاه می‌کند
• در زمان تحویل واحد، انطباق ملک با مشخصات درج‌شده بررسی می‌شود
• در صورت مغایرت، سازنده قابل پیگرد قانونی خواهد بود

هر واحد به‌صورت جداگانه شناسنامه دارد و اطلاعاتی مثل:

• شماره ثبت
• شماره مسلسل
• تاریخ صدور
• مشخصات دقیق فنی و ملکی

در آن ثبت می‌شود.

✅ مراحل گرفتن شناسنامه فنی ساختمان

شناسنامه فنی ساختمان همان سندی است که اطلاعات فنی و مشخصات مربوط به طراحی، اجرا و تأسیسات پروژه در آن درج می‌شود و معمولاً هم‌زمان با صدور پروانه ساختمان تهیه می‌گردد. برای دریافت این شناسنامه باید مراحل مشخصی طی شود که به تأیید سازمان نظام مهندسی نیز می‌رسد. مراحل کلی دریافت شناسنامه فنی ساختمان عبارتند از:

🔹 مراحل صدور شناسنامه فنی ساختمان

1. دریافت فرم پیش‌نویس اطلاعات فنی از سازمان نظام مهندسی
2. تکمیل فرم توسط مالک یا مجری پروژه
3. ارائه مدارک لازم به سازمان نظام مهندسی
4. تعیین ناظر جهت بررسی صحت اطلاعات ثبت‌شده
5. ارائه تأییدیه ناظر و ثبت رسمی اطلاعات در سازمان
6. صدور شناسنامه فنی هم‌زمان با صدور پروانه ساختمان

این شناسنامه در ابتدای فرآیند ساخت صادر شده و در طول پروژه، اطلاعات آن تکمیل و به‌روزرسانی می‌شود.

✅ مراحل صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

صدور شناسنامه فنی و ملکی، فرآیندی کامل‌تر و تخصصی‌تر است و برای صدور پایان‌کار الزامی می‌باشد. این شناسنامه معمولاً پس از تکمیل عملیات ساخت‌وساز صادر می‌شود. دریافت آن با دو روش حضوری یا آنلاین امکان‌پذیر است. مراحل کلی عبارت است از:

🔹 شرح مراحل رسمی (مطابق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان)

1. مراجعه مالک به شهرداری و تشکیل پرونده برای دریافت پروانه
2. دریافت دستور نقشه و تهیه نقشه‌های معماری توسط طراح
3. ارسال نقشه‌ها به شهرداری جهت کنترل ضوابط شهرسازی
4. پرداخت عوارض و دریافت اجازه تکمیل نقشه‌های اجرایی
5. تهیه نقشه‌های معماری، سازه و تأسیسات و تکمیل دفترچه اطلاعات ساختمان
6. ارسال مدارک به سازمان نظام مهندسی جهت بررسی و تأیید
7. معرفی ناظران و مجری ذی‌صلاح به مرجع صدور پروانه
8. صدور پروانه و شروع عملیات ساخت
9. ثبت اطلاعات مراحل اجرا در دفترچه اطلاعات ساختمان توسط مجری و تأیید ناظران
10. تحویل دفترچه تکمیل‌شده به نظام مهندسی جهت صدور شناسنامه فنی و ملکی
11. صدور شناسنامه فنی و ملکی حداکثر طی ۱۵ روز
12. تحویل شناسنامه جهت صدور پایان‌کار در شهرداری
13. صدور شناسنامه جداگانه برای هر واحد در پروژه‌های چندواحدی

📌 در صورت عدم ثبت اطلاعات توسط طراح، ناظر یا مجری، این عمل تخلف محسوب می‌شود و قابل پیگرد است.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک