حقوق مستاجر در برابر موجر + وظایف مستاجر 🧑🏻‍🤝‍🧑🏻

حقوق و وظایف مستاجر در برابر موجر

در دنیای امروز که اجاره‌نشینی بخش بزرگی از زندگی شهری را تشکیل می‌دهد، ناآگاهی از قوانین اجاره آپارتمان و نداشتن درک مشترک از حقوق و وظایف موجر و مستاجر می‌تواند زمینه‌ساز بسیاری از اختلافات باشد. این مشکلات در سال‌های اخیر، با افزایش هزینه‌ها و پیچیدگی قراردادهای اجاره، بیش از پیش در بین مستاجران و مالکان دیده می‌شود.

برای مثال، شاید برای شما هم پیش آمده باشد که به‌عنوان مستاجر با سوالاتی مثل این روبه‌رو شوید:
اگر موتورخانه یا آسانسور ساختمان خراب شود، هزینه تعمیر آن بر عهده چه کسی است؟
در صورت سوختن کولر یا ترکیدگی لوله، آیا صاحب‌خانه باید پرداخت کند یا مستاجر؟
این پرسش‌های ظاهراً ساده، اگر بر اساس قانون پاسخ داده نشوند، می‌توانند به اختلافات جدی میان طرفین منجر شوند.

از سوی دیگر، تغییرات اقتصادی و اجتماعی سال‌های اخیر باعث شده است تا قوانین جدیدی برای اجاره ملک و قرارداد اجاره آپارتمان‌ها تصویب شود؛ قوانینی که هدف آن‌ها حمایت از هر دو طرف قرارداد است. این مقررات جدید، شفافیت بیشتری در تعیین وظایف موجر و مستاجر ایجاد کرده و حتی راهکارهایی برای جلوگیری از تخلیه‌های ناگهانی یا افزایش‌های غیرمنصفانه اجاره‌بها ارائه داده‌اند.

در این مقاله از فراملک، قصد داریم به‌صورت دقیق و کاربردی، تمامی حقوق مستاجران و وظایف قانونی صاحب‌خانه‌ها را بررسی کنیم. همچنین به شما آموزش خواهیم داد که در چه شرایطی می‌توانید از قانون به نفع خود استفاده کنید، چه هزینه‌هایی بر عهده مالک است و در چه مواردی مستاجر موظف به پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان خواهد بود.

اگر شما هم در آستانه عقد یا تمدید قرارداد اجاره هستید، مطالعه این مطلب می‌تواند به شما کمک کند تا با آگاهی کامل تصمیم بگیرید و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری نمایید.

تکالیف و وظایف مستاجر

از اولین تکالیف و وظایف مستاجر پرداخت اجاره بها در عوض تملیک منفعت یا استفاده منفعت مال مورد اجاره می باشد که در قرارداد اجاره میزان آن بین طرفین توافق شده است .

همانطور که در ماده ۴۹۰ قانون مدنی بیان گردیده مستاجر باید اجاره بها را در موعد تعیین شده در قرارداد پرداخت کند. طبق قانون موجر و مستاجر تصویب شده در سال ۱۳۷۶، مستأجر موظف است کرایه را به صورت ماهیانه پرداخت کند. موجر در صورت دریافت‌ نکردن به موقع اجاره می‌تواند، قرارداد را فسخ کرده و ملک را از مستأجر پس بگیرد. البته آگاه باشید، که این امر تنها در صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد، قابل اجراست.

اگر مستاجر در مدت‌زمان اجاره خسارتی به محل اجاره وارد کرد باید خسارت وارده را جبران کند.

از دیگر وظایف مستاجر طبق ماده فوق این است که از مالی که اجاره کرده است به نحو متعارف استفاده نماید و تعدی و تفریط نکند و در صورتی که مستاجر در استفاده از مورد اجاره تعدی یا تفریط نماید ، موجر حق فسخ معامله را دارد.

خوب است بدانید در قرارداد اجاره‌ی املاک تجاری، مستاجر نمی‌تواند کسب‌وکار خود را بدون موافقت موجر تغییر دهد. مثلا اگر مستاجر مغازه را برای طلافروشی اجاره کرده باشد نمی‌تواند آن‌را بدون موافقت موجر به درب‌ و پنجره‌سازی تبدیل کند. اگر موجر با تغییر شغل موافقت نکند می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

مستاجر موظف است در پایان قرارداد اجاره مالی که اجاره کرده است به عنوان مثال : ملک یا خودرو و غیره را به مالک تحویل دهد . در غیر این صورت موجر می تواند الزام او را از محاکم بخواهد یا مستاجر را مجبور به تخلیه عین کند.

قانون در مورد هزینه تعمیرات چه چیزی را بیان میکند ؟ 

هزینه تعمیرات به دو دسته تعمیرات اساسی و غیراساسی تقسیم می‌شوند :

تعمیرات اساسی که هزینه آن برعهده موجر است :

🔹 مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)

🔹 مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)

🔹 تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب

🔹 تعمیر نشتی سرویس‌ها

🔹 سیم‌کشی برق

🔹 تعمیر آسانسور

🔹 تعمیر در برقی پارکینگ

🔹 رنگ‌آمیزی ساختمان

هزینه تعمیرات جزئی از وظایف قانونی مستاجر است، موارد زیر را شامل می‌شود :

🔸 تعویض واشر شیرهای آب

🔸 تعویض چراغ‌های سوخته و خراب

🔸 تعمیر موردی قفل در

🔸 سرویس کولر آبی

🔸 تهویه سرویس‌ها

🔸 تعمیر موردی کلید و پریز برق

🔸 تعمیر دستگیره ها

🔸 سرویس کابینت

🔸 سرویس پکیج

حقوق مستاجر چیست؟

مستاجر می‌تواند از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر آن‌که در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد .

اگر خانه یا آپارتمان نیازمند تعمیرات باشد مستاجر می‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد .

اگر مستاجر هستید بدون اجازه‌ی موجر مورد اجاره را تعمیر نکنید . چرا که نمی‌توانید هزینه‌ی آن‌را از موجر مطالبه نمایید. فراموش نکنید اگر مستاجر بدون اجازه‌ی موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است ، ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد آن‌را از بین ببرد. توجه کنید اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستاجر است.

ماده ۴۷۸ مقرر می دارد که اگر عین اجاره ای عیب داشته باشد یا معیوب باشد مستاجر می تواند به علت این عیب قرارداد را فسخ کند . اما اگر موجر عیب پیش آمده را تعمیر کند و از آن رفع عیب کند دیگر برای مستاجر حق فسخی پیش نخواهد آمد.

نکته دیگری که چند سالی است گویا متداول شده است این است که اگر به عنوان مستاجر محلی را اجاره کرده اید چه به عنوان سکونت یا چه به عنوان مغازه، طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی اگر در مدت اجاره در اثر حادثه ای مثل زلزله که چند سالی است در ایران مناطق مختلف را تهدید میکند آن عین اجاره شده خراب شود یا تلف شود اجاره از زمانی که آن حادثه رخ داده است منحل می شود و دیگر مستاجر تکلیفی به دادن اجاره بها ندارد و می تواند پول ودیعه ای را که داده نیز پس بگیرد و در جایی دیگر واحدی را اجاره کند.

عقد اجاره عقدی لازم است و با فوت موجر یا مستاجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست. مگر آنکه این امر در قرارداد قید گردد که در صورت فوت مستاجر یا مالک اجاره منحل شود. اما در غیر این صورت در حالتی که مستاجر فوت شود اجاره به وراث وی می رسد.

در مورد اجاره‌ی مغازه، موجر معمولا سرقفلی مغازه را اجاره می‌دهد و در هنگام تخلیه، مستاجر حق دارد از موجر مبلغ سر قفلی مغازه را درخواست کند. سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت می‌شود.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک