تخلفات ساختمانی و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ⚠️

تخلفات ساختمانی و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

 

 

تخلفات ساختمانی در ایران شامل تخلفات مربوط به ماده ۱۰۰ شهرداری و تبصره های ۱۱ گانه آن می باشد. این تخلفات شامل مواردی چون عدم رعایت اصول شهرسازی، احداث ساختمان بدون پروانه، تغییر کاربری ساختمان، عدم رعایت مسائل بهداشتی و ایمنی و غیره می باشد. که در ادامه به طور کامل به تشریح این موارد می پردازیم و همچنین نحوه رسیدگی به این مخلفات بررسی می شود. تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی و عدم در نظر گرفتن مقررات الزامی ساخت و ساز و همچنین عدم رعایت نکات ایمنی، بهداشتی و فنی در احداث ساختمان است. بنابراین چنانچه سازندگان بدون در نظر گرفتن قوانین ساخت و ساز و نکات ایمنی مبادرت به ساخت و ساز نمایند، مرتکب تخلفات ساختمانی شده اند و البته این تخلفات آنها قابل پیگیری خواهد بود. مبنای رسیدگی به تخلفات ساختمانی، بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها و تبصره های ۱۱ گانه آن می باشد.

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها: مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.

 

اقداماتی که نیاز به کسب مجوز از شهرداری را ندارد

🔸 مرمت پشت بام از قبیل تعویض قیرگونی، پوشش آسفالت، نصب موزاییک، اندود کاهگل، تعویض یا تعمیر شیروانی

🔸 تعویض موازییک ساختمان و راه پله

🔸 سفید کاری و نقاشی و نصب کاشی

🔸 نماسازی، اعم از نمای ساختمان و دیوار حیاط

🔸 محوطه سازی در منازل و مجتمع های مسکونی اعم از احداث حوض یا استخر و هر نوع کف بندی، باغچه بندی مشروط به عدم حذف پارکینگ؛

🔸 نصب، تعمیر یا تعویض سرویس های بهداشتی

🔸 تعویض درب یا پنجره، مشروط به عدم تغییر در نظام فنی و معماری و کاربری ساختمان

🔸 لوله کشی آب، فاضلاب، گاز و نصب شوفاژ، مشروط بر اینکه محل موتور خانه نیاز به احداث ساختمان جدیدی نداشته باشد؛

🔸 احداث منبع گازوییل در زیر حیاط

🔸 حفره چاه فاضلاب و تخلیه آن

🔸 احداث سرویس (توالت) در صورتی که در ساختمان باشد و متراژ آن بیشتر از ۲ متر مربع نباشد؛

🔸 تعویض یا ترمیم دیواری که بر اصلاحی نداشته باشد؛

🔸 رفع نواقص بهداشتی ساختمان، مشروط به عدم تغییر نظام فنی معماری و کاربری ساختمان.

 

انواع تخلفات ساختمانی و نحوه رسیدگی به آن ها

 

انواع تخلفات ساختمانی

دسته بندی تخلفات به فهم و درک آنها کمک می کند. همچنین در صورتی که همه از تخلفات ساختمانی آگاه باشند، هیچ مالکی اقدام به انجام آنها و در معرض خطر گذاشتن جان ساکنین آنها نمی کند. برخی تخلفات ساختمانی خطرناک ترین نوع تخلفات هستند چرا که ایمنی مردم ساکن در آنجا را با مشکل مواجه می کنند. از این جهت نیز برخورد با آن ها الزامی و ضروری می باشد.

 

فهرست برخی از تخلفات ساختمانی و احداث بنا

انواع برخی انواع تخلفات ساختمانی عبارتند از:

🔹 تخلف احداث اعیانی بیشتر از ارتفاع مندرج در پروانه و یا در ضوابط

🔹 تخلف احداث اعیانی مازاد یا مغایر با پروانه

🔹 تخلف احداث اعیانی مغایر با نقشه و مفاد پروانه ساختمانی

🔹 تخلف احداث بالکن

🔹 تخلف احداث ساختمان بدون پروانه

🔹 تخلف احداث ساختمان بیش از ارتفاع مندرج در پروانه و یا خلاف ضوابط

🔹 تخلف احداث ساختمان بیش از سطح اشغال مجاز

🔹 تخلف احداث ساختمان در اراضی فاقد کاربری

🔹 تخلف احداث ساختمان در کاربری عمومی یا تغییر کاربری ساختمان

🔹 تخلف احداث ساختمان در مناطق ممنوعه

🔹 تخلف احداث ساختمان طبق نقشه ولیکن در ملک دیگر یا در ضلع دیگر همان ملک

🔹 احداث ساختمان مغایر با تراکم مجاز در پروانه (کمتر یا بیشتر)

🔹 احداث ساختمان مغایر با نقشه ها و پروانه ساختمانی

🔹 تخلف تغییر نوع استفاده ساختمان

🔹 تخلف تغییرات در آپارتمان

🔹 تخلف تغییر استفاده از باغ

🔹 تخلف کاربری – تغییر نوع استفاده از ساختمان

🔹 تخلف تبدیل پارکینگ به مسکونی یا تجاری و …..

🔹 تخلف تفکیک اعیانی های تجاری بدون مجوز و یا برخلاف ضوابط گاها

🔹 تخلف تفکیک بدون مجوز یک واحد ساختمانی یا خلاف ضوابط تفکیک اعیانی

🔹 تخلف تقسیم یک واحد ساختمانی به دو و یا چند واحد بدون مجوز و یا مغایر با ضوابط

🔹 تخلف ساخت بالکن

🔹 تخلف حذف یا تبدیل پارکینگ به مسکونی یا …

🔹 تخلف رعایت نشدن اصول بهداشت در ساختمان

🔹 تخلف رعایت نشدن اصول فنی در ساختمان و فقدان استحکام بنا

🔹 تخلف رعایت نشدن ایمنی بنا

🔹 تخلف عدم رعایت عقب کشی

🔹 تخلف عدم تطبیق کد کف ساختمان با کد معبر

🔹 تخلف قطعه بندی زمین مغایر با ضوابط شهرسازی و ضوابط تفکیک

🔹 تخلف مزاحمت با اشرافیت (اشراف به ساختمان های مجاور)

🔹 تخلف عدم رعایت استحکام بنای ساختمان

🔹 تخلف عدم رعایت بهداشت و ایمنی در ساختمان ها

🔹 تخلف عدم رعایت عقب نشینی املاک از برهای اصلاحی و تجاوز به معابر و خیابان ها

🔹 تخلف کاربری – استفاده پزشکان از ساختمان های مسکونی

 

انواع تخلفات ساختمانی در مناطع شهری

انواع تخلفات ساختمانی در مناطق شهری بدون در نظر گرفتن داشتن یا نداشتن پروانه ساختمانی در شهرداری به ۵ گروه به شرح زیر تقسیم می شوند:

• عدم رعایت اصول شهرسازی و مقررات ساخت و ساز
• عدم رعایت نکات ایمنی و اصول استحکام بنا
• عدم رعایت نکات بهداشتی ساخت و ساز
• نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان
• سایر تخلفات ساختمانی

 

در ادامه تخلفات فوق را بررسی می کنیم:

 

عدم رعایت اصول شهرسازی و مقررات ساخت و ساز

اصول شهرسازی به طور کلی در چهار دسته قرار می گیرند.

 

✅ رعایت نکردن کاربری هایی که در طرح توسعه شهری به تصویب رسیده اند

• اقدام به ساخت بناهای مسکونی و استفاده از آنها در کاربری های غیر مسکونی
• اقدام به ساخت بناهای غیر مسکونی و استفاده از آن ها به عنوان بنای مسکونی یا هر گونه کاربری که با اصل کاربری بنا مغایرت داشته باشد.
• اقدام به تخریب بنا و نوسازی آن در یک کاربری مغایر
• اقدام به تغییر کاربری بنا پس از تکمیل احداث آن و بدون توجه به طرح های شهری و پروانه ساختمانی

 

✅ رعایت نکردن تراکمی که در طرح توسعه شهری به تصویب رسیده است.

• اقدام به احداث هر گونه ساختمان با زیربنای بیش از حد تعیین شده و تراکم مجاز در پروانه ساختمانی و طرح های توسعه شهری
• عدم رعایت تعداد طبقات ذکر شده در پروانه ساختمانی
• عدم تخریب بناهای قدیمی در یک منطقه نوسازی شده
• عدم توجه به سطح فضای باز مورد نیاز ساختمان
• توسعه دادن ساختمان مورد نظر بیشتر از تراکم تعیین شده

 

✅ رعایت نکردن شبکه های ارتباطی

• اقدام به ساخت بناهایی در مسیر شبکه های پیشنهاد شده از طرف شهرداری
• عدم رعایت حد عقب نشینی برای عریض تر کردن خیابان ها
• اقدام به ساخت بنا روی شبکه های ارتباطی در حال استفاده

 

✅ نبود پارکینگ و یا مناسب نبودن آن

متاسفانه در بیشتر موارد سازندگان ساختمان با انجام یک سری تخلفات موجبات سلب آسایش و آرامش ساکنان همان ساختمان را فراهم می کنند که یکی از این تخلفات حذف پارکینگ یا نامناسب بودن آن است.

 

✅ خلاصه مهم ترین تخلفات شهرسازی و مقررات ساخت و ساز

🔺 احداث بنای مسکونی در کاربری های غیر مسکونی و بالعکس

🔺 تبدیل کاربری ساختمان (پس از احداث) خلاف مصوبات طرح های شهری و پروانه های ساختمانی

🔺 احداث ساختمان بیش از تراکم مجاز در طرح های توسعه شهری یا زیر بنای بیش از حد مشخص شده در پروانه ساختمانی

🔺 عدم در نظر گرفتن سطح فضای باز مورد نیاز

🔺 عدم توجه به حداکثر تعداد طبقات مجاز جهت احداث

🔺 توسعه ساختمان بیشتر از تراکم تعیین شده

🔺 عدم تخریب ساختمان های قدیمی در ملک نوسازی شده

🔺 احداث بنا در مسیر شبکه های ارتباطی پیشنهادی

🔺 عدم رعایت عقب نشینی برای تعریض خیابان ها

🔺 ورود و تجاوز به شبکه های ارتباطی

🔺 عدم احداث پارکینگ و یا نامناسب بودن آن

 

رعایت نکردن اصول ایمنی و استحکام بنا

الف – تخلفات مربوط به استحکام بنا

تخلفاتی که در نتیجه آن ناپایداری ساختمان را به دنبال داشته و همچنین در اثر این تخلفات از عمر مفید ساختمان کاسته می شود و پایداری ساختمان در برابر حوادث نیز کاهش می یابد به عنوان مثال تخلفاتی همچون:

• عدم توجه به آیین نامه ها و مقررات ساختمانی لازم الاجرا
• عدم رعایت محاسبات فنی و دستورالعمل ها و پیشنهادهای فنی ناظران در کلیه مراحل ساخت
• عدم استفاده از مصالح ساختمانی مرغوب و مناسب

 

با وجود کنترل کلیه محاسبات در مراحل گوناگون احداث ساختمان توسط کارشناسان شهرداری، اما همچنان انتظار می رود که مهندسان ناظر در راستای شناسایی و جلوگیری از وقوع این تخلفات بر کلیه مراحل ساخت نظارت داشته باشند.

 

ب – تخلفات مربوط به ایمنی ساختمان در مقابل حریق

در ایران حفاظت ساختمان ها در برابر حریق بر اساس مبحث سوم مقررات ملی ساختمان می باشد. و اما به علت عدم وجود نظارت کافی و نبود ضوابط مشخص در این بخش تخلفات مربوط به حریق تنها شامل موارد زیر می شود:

• عدم احداث پله فرار
• عدم تامین تجهیزات مربوط به اطفای حریق در ساختمان

 

لازم به ذکر است احداث پله فرار و تعبیه امکانات مربوط به اطفای حریق، تنها شامل ساختمان های بیش از ۵ طبقه می شود. لذا این تخلفات نیز تنها در این ساختمان ها کنترل می شود.

 

عدم رعایت اصول بهداشتی

• عدم وجود تهویه مناسب
• عدم وجود نورگیری مناسب
• پیگیری نکردن از نم و رطوبت

 

نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان

در شناسنامه ساختمان مصالح مورد استفاده در نما تعیین می شود و عدم انجام نماسازی به منزله عدم اتمام فعالیت ساختمانی است. همچنین عدم استفاده از مصالح تعیین شده نیز تخلف است.

 

سایر تخلفات ساختمانی

• استفاده نامناسب از ساختمان، مثل استفاده از پیلوت و انباری برای سکونت
• عدم رعایت ضوابط ویژه مربوط به ساختمان های با کاربری عمومی (آموزشی، بهداشتی، اداری)
• تصرف فردی از مشاعات
• توسعه مساحت آپارتمان با الحاق راه پله و بالکن

 

 

انواع تخلفات ساختمانی با توجه به پروانه ساختمانی

برخی تخلفات را هیأت بررسی در محدوده پروانه ساختمان طبقه بندی می کند. به این ترتیب که اگر مالک بدون توجه به مندرجات پروانه ساختمانی اقدام به ایجاد تغییراتی کند، طبق ضوابط و مقررات با وی برخورد می شود.

 

❎ جانمایی بنا بر خلاف مفاد مشخص شده در پروانه

نمونه ای از تخلفات این چنینی نظیر:

• اقدام به احداث بنای جداساز
• پیشروی ساختمان بیش از حدود ۶۰ درصد طول زمین
• رعایت نکردن سطح اشغال تعیین شده
• اقدام به احداث بارانداز یا پارکینگ
• رعایت نکردن فاصله دو متر در حیاط خلوت
• رعایت نکردن درزهای انقطاع
• رعایت نکردن سطح و ابعاد پاسیو

 

❎ افزایش زیربنا

هر گونه افزایش زیربنا که مغایر با پروانه ساختمانی باشد در دسته تخلفات ساختمانی قرار می گیرد. نمونه این تخلفات شامل موارد زیر است:

• اقدام به احداث طبقه اضافه بر مندرجات پروانه ساختمانی
• افزایش بالکن و تعریف آن مغایر با مندرجات پروانه ساختمانی
• اقدام به افزایش زیر بنا بدون اضافه کردن طبقات

 

❎ تبدیل

• تبدیل کاربری ساختمان یا محوطه بدون در نظر گرفتن
• تبدیل محوطه ساختمان به محوطه تجاری
• تبدیل پیلوت به خانه مسکونی
• تبدیل زیر شیروانی به طبقه اضافه
• تبدیل پارکینگ به مغازه
• تبدیل کاربری ساختمان از تجاری به مسکونی و بالعکس
• تبدیل بام زیر شیروانی به تراس

 

❎ کاهش یا افزایش ارتفاع بنا

هر گونه کاهش یا افزایش ارتفاع بنا که با مندرجات پروانه همخوانی نداشته باشد، تخلف تلقی می گردد.

• افزایش یا کاهش ارتفاع پیلوت
• افزایش ارتفاع مغازه یا بالکن مغازه
• رعایت نکردن ارتفاع کنسول از سمت خیابان

 

❎ ایجاد تغییرات برخلاف طرح تفضیلی

اگر فرآیند ساخت و ساز مغایر با طرح تفضیلی انجام شود نیز تخلف تلقی می شود. چرا که پروانه ساختمانی بر اساس طرح تفضیلی نوشته شده و بنابراین مغایر بودن ساختمان با آن خلاف قانون شهرسازی است.

• اقدام به احداث بنا بدون گرفتن مجوز
• اقدام به احداث بنای بدون مجوز و همچنین مغایر با کاربری طرح تفضیلی
• رعایت نکردن عقب نشینی از معابر

 

❎ تخلف مهندس ناظر

مهندس ناظر ساختمان مکلف است نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسؤولیت آنها احداث می شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبه فنی ضمیمه آن مستمرا نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رای به جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمان منعکس نماید.

 

مهمترین مصادیق تخلفات مجریان ساختمان

مهم ترین تخلفاتی که مهندس مجری باید در عملیات اجرایی به طور جدی از انجام آنها خودداری نموده و مهندس ناظر نیز به محض مشاهده وقوع آنها باید مراتب را با ذکر مشخصات و جزییات فنی مربوطه به طور کامل، به مرجع صدور پروانه (شهرداری) و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان گزارش نماید عبارتند از:

• عدم رعایت مقررات ملی ساختمان (به ویژه ضوابط مندرج در مباحث سوم، نهم، دهم، دوازدهم، هجدهم، پانزدهم و نوزدهم مقررات ملی ساختمان)
• گودبرداری بیش از میزان مجاز
• احداث طبقات اضافی چه در زیر زمین و چه بر روی زمین
• تغییر مشخصات فنی سازه نگهبان، دیوارهای بتنی پیرامون زیرزمین، درز انقطاع، پی سازی، اسکلت ساختمان و پوشش سقف های طبقات
• تغییر کاربری فضاهای مختلف (به ویژه سطوح مختص معلولین جسمی – حرکتی، واحد سرایداری و …)
• جابجایی فضاها در طبقات مختلف ساختمان
• کاهش سطوح فضاهای عمومی و مشاع و افزودن آن به سطوح مفید و اختصاصی ساختمان (به ویژه فضاهایی همچون راه های خروج اضطراری، مسیرهای دسترسی به راه پله های فرار و …)
• افزایش و یا کاهش سطح زیربنا در هر یک از طبقات ساختمان
• تغییر مشخصات فنی سیستم ها و تجهیزات اصلی تأسیسات مکانیکی و برقی (به ویژه سیستم های اعلام و اطفاء حریق، سرمایش و گرمایش و ….)
• تغییر نما و یا نماهای اصلی ساختمان نسبت به طرح مصوب در کمیسیون نمای منطقه شهرداری

 

شرح برخی از تخلف های مهم ساختمانی

⚠️ تخلف بنای فاقد پروانه

در ساخت و سازی که از شهرداری مجوز کتبی نداشته باشد بنای فاقد پروانه است
به همین علت در قرارداد مشارکت در ساخت حتی اگر مالک بنا، همه مراحل صدور و دریافت پروانه را طی کرده باشد و عوارض مربوطه را هم پرداخته باشد اما مبادرت به دریافت پروانه نکرده باشد و بدون اخذ این پروانه بنای خود را ساخته باشد بنای او فاقد پروانه است. علاوه بر این ممکن است یک بنا پلاک ثبتی نداشته باشد و به صورت غیر مجاز در آنجا ملک و ساختمان ساخته شده باشد، در این صورت بر طبق ماده ۱۰۰ و تبصره های یازده گانه آن اگر این بنا در حریم شهری باشد قابل طرح و پیگیری در کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد بود و نداشتن سند مالکیت مانع طرح در کمیسیون نخواهد بود.

 

⚠️ تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری

در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی، تجاری، صنعتی و اداری، کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، رای به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد صادر کند. شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند. در صورتی که شخص از پرداخت جریمه خودداری کند، شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و تقاضای صدور رای تخریب را کند کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد کرد.

 

⚠️ تخلف عدم احداث پارکینگ

یکی از مسائل مهم در پروسه ساخت بنا، احداث پارکینگ است. اگر مالکین ساختمانی بسازند که پارکینگ نداشته باشد و یا پارکینگ آن غیر قابل استفاده باشد، مرتکب تخلف شناخته می شوند و کمیسیون ماده ۱۰۰ با توجه به موقعیت بنا و وضعیت پارکینگ آن، برای ساختمان جریمه تعیین می کند. با این حال اگر امکان اصلاح وضعیت پارکینگ وجود داشته باشد، کمیسیون نمی تواند برای آن جریمه تعیین کند، بلکه باید مالکین را به ساخت و اصلاح پارکینگ وادار سازد. مساحت هر پارکینگ یا احداث گردش ۲۵ متر مربع است. اگر تبدیل مجدد فضا به پارکینگ میسر باشد، نمی شود رای به گرفتن جریمه صادر کرد. در صورتی که در ساختمان مسکونی پارکینگ لحاظ شود، مساحت هر پارکینگ و یا عوارض مربوط می بایست صرفاً برای مساحت پارکینگ عمومی توسط شهرداری هزینه شود.

 

⚠️ تخلف عدم استحکام بنا

در صورتی که کمیسیون تشخیص بدهد بنا استحکام لازم را ندارد، یک مهلت معین برای مالک مشخص می کند تا مشکلات را برطرف سازد. اگر امکان اصلاح و بهبود بنا وجود نداشته باشد و یا مالکین در مهلت مقرر اقدام به اصلاح نکنند شهرداری مستقیما وارد عمل شده و بنا را قلع و قمع می کند. لازم به ذکر است که ممکن است مهندس ناظر ساختمان نظر شهرداری مبنی بر عدم استحکام بنا را قبول نداشته باشد و آن را تایید نکند، در این صورت مساله به کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ می شود تا با نظر آنها تصمیم نهایی گرفته شود.

 

⚠️ احداث ساختمان مغایر با کاربری

اگر بنا در شهری ساخته میشود که برای آن شهر یک نقشه جامع تهیه و تنظیم شده است، باید در پروانه ساخت بنا نوع کاربری آن ذکر شود.

به همین دلیل اگر ساختمان مذکور با نوع کاربری متفاوتی ساخته شود تخلف ساختمانی رخ می دهد و مساله به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش می شود. در نهایت مالکین باید ظرف دو ماه ملک را تخلیه کنند تا تصمیمات مقتضی گرفته و اجرا شود. البته لازم به ذکر است که ساختمان هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهری ساخته شده اند از شمول قانون ماده ۱۰۰ خارج هستند.

 

⚠️ تخلف تراکم ساختمانی

یکی از تخلفاتی که ممکن است در زمان احداث بنا رخ دهد، تخلف تراکم اضافی ساختمانی است که به آن تخلف از اصول شهرسازی یا تخلف از ضوابط فنی و بهداشتی هم می گویند. در صورت وقوع این تخلف شهرداری گواهی پایان کار را تنها بعد از اخذ جریمه بر طبق تبصره ۴ قانون صادر می کند.

 

⚠️ تخلف تجاوز به معابر شهری

هنگامی که تخلفات ساختمانی به عنوان تجاوز به معابر شهری عنوان می شود، صاحبان ملک موظفند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب، بند رعایت برهای اصلاحی را بنماید. در صورتی که خلاف پروانه یا بدون پروانه، تجاوزی در این مورد انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال کند. در صورت تجاوز به معابر شهری شهرداری می تواند مساله را به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش دهد و مانع از ادامه کار شود و مالک را به اصلاح ساختمان موظف کند.

 

⚠️ احداث بنا بر خلاف ضابطه پیشروی طولی

پیشروی طولی بنا معمولاً نسبت به سطح ساختمان ۶۰ به ۴۰ است. به عبارت دیگر در ۶۰ درصد طول زمین می توان بنا را احداث کرد و بقیه زمین باید فضای باز باشد. اگر این مساله رعایت نشود، تخلف ساختمانی رخ می دهد.

 

⚠️ تخلف مهندس ناظر

مسؤولیت عملیات اجرایی ساختمان بر عهده مهندس ناظر است. در همین راستا او باید بر مسائلی مانند انطباق ساختمان با مندرجات ذکر شده در پروانه ساخت، نقشه های ساختمان، محاسبات فنی بنا و غیره نظارت داشته باشد و در انتهای کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی آن را تایید کند. به همین دلیل اگر در یک مورد مهندس ناظر چیزی را خلاف واقع گواهی کند و یا وقوع یک تخلف ساختمانی را به شهرداری اطلاع ندهد، متخلف شناخته می شود و موضوع قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد بود. ممکن است در چنین شرایطی به تخریب بنا و جریمه آن رای داده شود و علاوه بر این شهرداری می تواند تخلف مهندس ناظر را به اطلاع سازمان نظام مهندسی برساند.

 

 

نحوه و مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی

مبنای قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها به همراه تبصره های یازده گانه آن است. علاوه بر این، در ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری ذکر شده که شهرداری می تواند بر نحوه ساخت و ساز ساختمان ها نظارت داشته باشد. بر همین اساس، در خصوص تعداد طبقات، نمای ساختمان، ارتفاع بنا، کیفیت ساختمان و منطقه بندی آن شهرداری اختیار نظارت دارد. هنگامی که تاسیسات و بناهایی بر خلاف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی مندرج در پروانه ساخته شوند، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور، یک نفر از قضات دادگستری و یک نفر از اعضای شورای شهر مطرح می شود.

پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می کنند که ظرف ۱۰ روز توضیحات خود را به صورت کتبی اعلام کند. بعد از انقضای مدت ذکر شده، کمیسیون وظیفه دارد موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت می کند، بررسی کرده و ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاد کند.

در شرایطی که شهرداری مانع از ادامه فعالیت ساخت ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه می شود، شهرداری مکلف است حداکثر تا یک هفته از تاریخ ذکر شده یا همان زمان جلوگیری از ساخت بنا، موضوع را در کمیسیون مطرح کند. در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذی نفع رسیدگی خواهد کرد.

اگر کمیسیون تصمیم به قلع تمام یا قسمتی از بنای ساخته شده بگیرد، مدت زمان محدودی که حداکثر دو ماه است جهت اقدامات لازم تعیین می شود شهرداری وظیفه دارد در سریع ترین زمان ممکن تصمیم گرفته شده را به مالک بنا ابلاغ کند.

اگر مالک بنا در مدت زمان تعیین شده اقدام به قلع بنا نکند، شهرداری باید قانونا و رسما نسبت به آن اقدام کرده و هزینه آن را طبق ضوابط و مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک بنا دریافت کند.

 

مراحل رسیدگی به تخلفات ساختمانی

✔️ مرحله اول: احراز تخلف ساختمانی و تشکیل پرونده

• تخلف ساختمانی معمولاً در اثر مراجعه مالک یا بر اساس گزارش مأمورین شهرداری، مهندس ناظر، اداره کل راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی ساختمان و یا بر اساس شکایات اشخاص حقیقی و حقوقی، به شهرداری و بررسی آن احراز می شود.
• تخلف ساختمانی با بازدید مامورین شهرداری محرز می گردد.
• شهرداری نسبت به تشکیل پرونده تخلفات ساختمانی مربوط اقدام می نماید.
• پرونده تخلفات ساختمانی بعد از تشکیل بلافاصله به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می شود.

 

✔️ مرحله دوم: بررسی مدارکی از سوابق نحوه احداث ساختمان و ابلاغ تخلفات به ذینفع

• بررسی پرونده توسط دبیرخانه کمیسیون، تعیین موارد تخلف ساختمانی و صدور اخطاریه
• ارسال موارد تخلف ساختمانی به عنوان اخطاریه به ذینفعان
• رسیدگی به پرونده و صدور رای از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰
• ابلاغ رای به ذینفع عا
• چنانچه رای مبتنی بر تخریب اعیانی خلاف و یا جریمه و یا هر دو نوع فوق هم باشد و از سوی ذینفع ها مورد اعتراض واقع نشود و ذینفعان نسبت به اجرای رای با تخریب و رفع آثار تخلف و یا نسبت به پرداخت جریمه اقدام نمایند، در این صورت با اجرای رای، اقدامات خاتمه می یابد.

 

✔️ مرحله سوم: اخذ اعتراض و انشای رای تجدید نظر ابلاغ و اجرای رای

• اعتراض به رای بدوی توسط ذینفعان یا ارایه اعتراض به رای بدوی از از ذینفعان و یا همه آنها
• ارایه پرونده و لایحه اعتراضیه به کمیسیون تجدید نظر
• بررسی پرونده توسط کمیسیون تجدید نظر و صدور رای
• ابلاغ رای تجدید نظر به مالک و ذینفعان
• حکم توسط ذینفع اجرا می شود، اعم از اینکه حکم تخریب و یا جریمه و یا دارای هر دو نوع تکلیف فوق باشد. در هر حال مالک رای اجرا نموده و با اجرای رای اقدامات خاتمه است.

 

✔️ مرحله چهارم: اعتراض ذینفع به رای اولین کمیسیون ماده ۱۰۰ رای بدوی

چنانچه مالک و ذینفع یا متصرف به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ اعتراض داشته باشد می تواند تا ۱۰ روز از دریافت رای، اعتراض خود را به طور مستدل و مستند به دبیرخانه کمیسیون ماده ۱۰۰ تحویل و رسید دریافت نماید. تا در کمیسیون تجدیدنظر مطرح و اتخاذ تصمیم شود، رای تجدید نظر قطعی است و توسط ذینفع باید به اجرا گذاشته شود.

 

✔️ مرحله پنجم: عدم تمکین ذینفع به رای قطعی

چنانچه مالک و ذینفع یا متصرف به اجرای رای قطعی تمکین ننماید، در این صورت پیگیری امور پرونده دو حالت زیر را پیدا می نماید:

الف) اگر رای مبتنی بر قلع اعیانی باشد، شهرداری مربوطه مالک را ملزم به تخریب خواهد نمود و در صورت خودداری ذینفع از اجرای رای، شهرداری بر اساس تبصره های ۱ و ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری رأسا نسبت به اجرای رای اقدام خواهد نمود.

ب) اگر رای مبتنی بر جریمه باشد، در صورت خودداری ذینفع از اجرای رای، پرونده به کمیسیون صادر کننده رای برگشت داده خواهد شد تا رای جریمه به رای قلع تبدیل و برای اجرا ابلاغ نماید.

 

در هر حال اعم از اینکه رای اولیه کمیسیون قلع و قطعی شده باشد و یا بر حسب عدم پرداخت جریمه، تبدیل به رای قلع شود، مالک ملزم به اجرا بوده و در صورت تمرد از اجرای رای شهرداری به استناد قسمت آخر تبصره ۷ ماده ۱۰۰ ، راسا نسبت به اجرای رای اقدام خواهد نمود.

 

✔️ مرحله ششم: اعتراض ذینفعان به دیوان عدالت اداری

گاها بعضی از مالکین و ذینفعان شخص حقیقی و حقوقی غیر دولتی نسبت به ارایه اعتراضیه به آرای قطعی کمیسیون های ماده ۱۰۰ به دیوان عدالت اداری اقدام می نمایند و شعب دیوان عدالت اداری یا آرا را تایید و یا نسبت به نقض آنها برای طرح مجدد پرونده در کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ ، رای صادر و به شهرداری و کمیسیون مربوطه ابلاغ می نماید.

 

 

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک