حریم املاک در ضوابط و مقررات شهری و شهرسازی ✔️

همه چیز درباره حریم املاک و حق حریم در قوانین شهری و شهرسازی

مفهوم حریم املاک

حریم املاک به محدوده تعریف شده اطراف یک ملک غیر منقول اطلاق می شود که آن محدوده تعریف شده به میزان عرفی، برای بهره برداری کامل از ملک در نظر گرفته می شود و در حقیقت حریم املاک یک مصونیت فیزیکی به اموال غیر منقول می بخشد و به حقی که صاحبان املاک به طور مطلق بر آن محدوده دارد حق حریم گفته می شود. حق حریم همانند حق ارتفاق در املاک یک حق تبعی یا به عبارتی حقی تابع همان ملک به شمار می آید.

به زبان ساده حریم املاک همان محیط اطراف و پیرامون ملک می باشد که مالک از حق و حقوق خاصی نسبت به آن برخوردار است. محیط اطراف ملک جزء حریم شخصی به شمار می رود و اثبات آن نیاز به مراحل قانونی دارد. تصور برخی افراد این است که فضای اطراف ملک اهمیت چندانی به لحاظ قانونی برای مالکین ندارد و صرفاً خود ملک از ارزش بالایی برخوردار است. در واقع حریم املاک به اندازه خود ملک ارزش بالایی دارد و مالک می تواند نهایت بهره را از آن ببرد.

انواع حریم در حوزه املاک و مستغلات

🔸 حریم چاه و قنوات

🔸 حریم دریاچه های احداثی پشت سدها

🔸 حریم رودخانه ها

🔸 حریم کانال های احداثی و لوله های آبرسانی

🔸 حریم مرداب و برکه

🔸 حریم چشمه ها

🔸 حریم خطوط انتقال گاز

🔸 حریم انتقال خطوط برق

🔸 حریم خطوط لوله نفت

🔸 حریم راه ها و راه آهن و فضای سبز حاشیه اتوبان ها

🔸 محدوده و حریم شهر

🔸 محدوده و حریم شهرک ها

🔸 محدوده و حریم روستاها

🔸 حریم آثار و بناهای تاریخی

🔸 حریم پادگان ها و تاسیسات نظامی

🔸 حریم فرودگاه ها

ماهیت قانونی حریم املاک

حریم املاک یکی از مباحث مهم و کاربردی در علم حقوق خصوصا حقوق مدنی به شمار می رود که قانونگذار شرایط و ضوابط مشخصی برای آن در نظر گرفته است.

ماده ۱۳۶ قانون مدنی حریم ملک را این گونه تعریف می کند: حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد.

بنابراین طبق قانون قاعده حریم برای کمال انتفاع از املاک وجود دارد و این منطقه ممنوعه همان اراضی اطراف ملک و قنوات آنها است که به آن منطقه حریم گفته می شود.

مطابق این ماده حریم ملک جزء حق قانونی مالک محسوب می شود و وی می تواند به بهترین شکل ممکن از آن استفاده کند. هر ملکی دارای حریم مشخصی می باشد تا محدوده مالکیت به خوبی قابل تشخیص باشد.

هدف از ایجاد حریم در املاک این است که اشخاص مختلف اجازه تجاوز به املاک دیگران را نداشته باشند و به نوعی از ورود اشخاص بیگانه ای که ممکن است به پیرامون ملک ضرر و خسارت وارد کنند، جلوگیری شود.

برخی افراد بدون توجه به حریم قانونی املاک دیگران اقدام به بهره برداری بیش از حد و طولانی مدت از محیط اطراف ملک می کنند که باعث می شود مالکین نتوانند به خوبی از حق انتفاع خود بهره مند شوند.

قانون گذار برای دفاع از حق و حقوق مالکین حریم املاک را در نظر گرفته است و اگر شخصی اقدام به بهره مندی از حریم املاک دیگران کند امکان پیگیری قانونی از سوی مالکین نیز وجود دارد.

قانون گذار با مطالعه همه جانبه، حریم یا همان منطقه ممنوعه برای املاک اشخاص وضع کرده است. همانگونه که حریم خصوصی در قانون رسمیت یافته و شکستن آن جرم محسوب می شود و قطعا مجازات دارد حریم املاک نیز در قانون تبیین گردیده است تا سایرین در مناطق ممنوعه و حریم دیگر افراد وارد نگردند.

مقدار و اندازه حریم

مقدار و اندازه حریم بر طبق موقعیت طبیعی زمین و به حکم عرف منطقه مورد نظر و مقتضیات آن محل مشخص می شود. اهمیت کشاورزی در جامعه ایرانی و وجود قنات ها و چاه های فراوان از زمان های بسیار قدیم باعث شده تا قانون گذار برای حریم مربوطه به آنها قوانین و قواعدی وضع کنند که در قانون مدنی هم به آن اشاره شده است.

طبق ماده ۱۳۷ قانون مدنی: حریم چاه برای آب خوردن ۲۰ گز و برای زراعت ۳۰ گز است، هر گز نیز تقریبا معادل همان ۱ متر است.

قانون گذار برای حریم چشمه ها نیز طبق ماده ۱۳۸ قانون مدنی این گونه تعیین حدود نموده:

حریم چشمه و قنات از هر طرف در زمین رخوه ۵۰۰ گز و در زمین سخت ۲۵۰ گز است البته اگر مقادیر مذکوره در این ماده و ماده ی قبل برای جلوگیری از ضرر کافی نباشد، به اندازه ای که برای دفع ضرر کافی باشد به آن افزوده می شود. ۵۰۰ گز تقریبا معادل ۵۲۰ متر است و ۲۵۰ گز تقریبا معادل ۲۶۰ متر است.

دیوان عالی کشور فواصل و حدود معین و مذکور در مواد ۱۳۷ و ۱۳۸ قانون مدنی را مطلقا ممنوع کرده و ادعای خلاف آن را مسموع ندانسته است. البته انتقاداتی نیز بر این نظر وارد شده است چرا که می تواند حتی در حریم نیز تصرفاتی را داشت که با توجه به اصل ایجاد تصرف متضررانه که در ماده ۱۳۹ ذکر شده است موجب هیچ گونه ضرر و زیان نشود. با این حال معیار اصلی برای تعیین تصرف غیر قانونی در حریم را می توان وجود اماره قانونی ایجاد ضرر برای دارنده حق حریم را در مراجع قضایی بدانیم.

ماهیت حق حریم

طبق آنچه در ماده ۱۳۹ قانون مدنی به آن اشاره شده اصولا حریم یک ملک، در حکم ملک صاحب آن است و هرگونه تملک و یا تصرف در آن که با آن چه مقصود از حریم است منافات داشته باشد بدون اذن و اراده مالک، امکان پذیر نخواهد بود. بنابراین هیچ کس نمی تواند در محدوده حریم املاک یا چشمه و یا قنات دیگران چاه یا قنات بکند، البته فراموش نشود، تصرفاتی که موجب ضرر مالک آن ملک نشود از دیدگاه قانونگذار جایز است. هر چند از جهت منع و ممنوعیت تملک دیگران حق حریم ماهیتی شبیه به مالکیت دارد و بهره برداری از آن ملک را صرفاً در اختیار صاحب حریم قرار می دهد، اما به این دلیل که به تبعیت از آن مالکیت صاحب آن به ملک دیگری نیز حاصل می شود، می توان حق حریم را نوعی حق ارتفاق خاص دانست که مالک بر اراضی موات و مباح پیدا می کند.

مال موضوع حق حریم

قاعده این است که طبق قانون، حق حریم مخصوص زمین های موات است و در زمین آباد و دایر اصولا هیچ حقی بدون رضایت مالک آن برقرار نخواهد شد. اما طبق قانون قنوات مقرراتی پیش بینی شده که حریم را در اراضی دایر هم به طور ضمنی پیش بینی نموده است. در رویه قضایی کشور هم تمایل دادگاه ها بر این است که به خاطر حفظ مصالح عمومی و حمایت از حقوق کسانی که سرمایه خود را در راه تهیه آب به کار برده اند، حریم را در زمین های آباد نیز بپذیرند.

روند رسیدگی به دعوی حریم املاک

برای رسیدگی به این گونه دعاوی در دادگاه ها نیاز به اظهار نظر کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه های ثبتی با استفاده از ابزارآلاتی چون عکس های هوایی و پلاک های ثبتی برای اظهار نظر و تعیین میزان حریم املاک و تعیین معیار مناسب برای تشخیص حریم است که مقاطع و ارایه دهنده نظر نهایی در این موارد می باشد و رای صادره در این موارد با استفاده از این نظرات مستند خواهند بود.

نکات مهم و تکمیلی حریم املاک

طبق مواد ۱ تا ۳ قانون قنوات و قانون توزیع عادلانه آن و مفاد قاعده حریم می توان گفت که حریم، مخصوص زمین های مباح است و قائل بودن به وقوع حریم در املاک، به این جهت که استثنا محسوب می شود، نیازمند رضایت مالک یا حکم قانون است.

طبق قانون قنوات اگر مالک ملکی، مقداری از زمین های خود را به منظور احداث چاه یا قنات به دیگری بفروشد یا به حکم قانون مجبور به فروش آن شود باید در سایر بخش های زمین رعایت حریم آن را بنماید، خواه در برابر واگذاری این حق عوضی تعیین شده یا نشده باشد. اگر شخصی مالک چاه یا قنات در املاک دیگران باشد باید حریم آن را رعایت نماید. زیرا یا مالکیت چاه مقدم است یا مالک زمین آن را به صاحب چاه منتقل کرده است. با اینحال مالک زمین می تواند به حریم چاه تجاوز نماید. بهره برداری در حریم املاک دیگران چنانچه با رضایت مالک صورت گیرد، مانعی ندارد. اما اگر تصرف در حریم ملک بدون اجازه و رضایت مالک انجام شود، به هیچ عنوان صحیح نمی باشد. چنانچه متصرف، حکم قانونی تصرف در حریم ملک را داشته باشد (چه مالک رضایت داشته و چه رضایت نداشته باشد) تصرف وی بلامانع است.

ضابطه مقدار و میزان حریم املاک مطابق قانون تعیین می شود و هیچ کس نمی تواند بر خلاف قانون برای ملک خود حریم خصوصی تعیین کند.

با توجه به ماده ۱۳۹ قانون مدنی، حریم در حکم ملک صاحب حریم است و تملک و تصرف در آن که منافی باشد با آنچه مقصود از حریم است بدون اذن از طرف مالک صحیح نیست و بنابراین کسی نمی تواند در حریم چشمه و یا قنات دیگری چاه یا قنات بکند ولی تصرفاتی که موجب تضرر مالک نشود، جایز است.

در فلسفه حریم املاک، مالک زمین می تواند کمال استفاده و بهره برداری را از آن ببرد و دیگران نمی توانند با تصرفات خود به وی ضرر برساند. حریم در قانون مدنی پیش بینی شده است اما تنها قانون مدنی نیست که در باب حریم سخن گفته قوانین بسیار دیگری نیز وجود دارند که به حریم و میزان آن پرداخته اند. نکته دیگر که در بالا اشاره کردیم این است که حریم مزبور مخصوص زمین موات است و اگرچه مشهور بر این است که در زمین های دایر و آباد چنین حقی وجود ندارد اما رویه قضایی و قانون قنوات به نوعی آن را در این نوع زمین ها نیز به رسمیت شناخته است.

مقایسه حریم و محدوده شهر از نظر قوانین و مقررات

شباهت های حریم و محدوده شهر

✅ در هر دو محدوده، شهرداری دارای حق نظارت و تولیت است و علی الاصول بایستی تخلفات ساختمانی را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح نماید.

✅ در هر دو محدوده با رعایت مقررات کاربری های تعیینی توسط طرح های شهری و تغییرات بعدی آنها، مکلف به خدمت رسانی است.

✅ اصولاً مقررات افراز و تفکیک اراضی شهری و متوقف نمودن عملیات ساختمانی خلاف قانون، در هر دو محدوده یکسان است.

تفاوت های محدوده و حریم

✳️ فرق حریم و محدوده شهر از نظر ضوابط ساخت و ساز و کاربری

✳️ کاربری در اراضی محدوده و شهر توسط مراجع بالادستی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسون ماده پنج، تعیین و در مواردی تغییر می یابد.

✳️ شهرداری ملزم به اجرای طرح های شهری است فلذا مجاز نیست در ملکی که کاربری آن باغ یا آموزشی است، پروانه تجاری صادر نماید.

✳️ معمولاً اراضی فاقد کاربری در حریم شهرها واقع شده اند و بهره برداری از اراضی داخل در محدوده، سریع تر و زودبازده تر است. به ویژه آن که تغییر محدوده و حریم شهرها به کندی انجام می پذیرد.

✳️ در این موارد مالک می تواند درخواست ورود به محدوده نماید و شهرداری با دریافت سقف بیست درصدی از ملک مورد درخواست با ورود به محدوده موافقت نماید البته که این مهم بایستی به تایید مراجع قانونی برسد یعنی تایید گردد که نیاز به توسعه محدوده شهر است که منظور از مراجع تایید کننده حسب مورد کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

✳️ در مورد آن دسته از اراضی واقع در حریم که دارای کاربری زراعی و باغی هستند، می بایست قبل از صدور پروانه احداث بنا، مجوز تغییر کاربری از سازمان جهاد کشاورزی صادر گردد که این مهم، مستند است به ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، در صورتی که اراضی زراعی و باغ های واقع در محدوده شهر، مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیستند.

فرق حریم و محدوده شهر در قلمرو استان تهران

تهران و شهرهای استان تهران از این جهت که واکنش شهرداری به ساخت و ساز غیر مجاز در حریم شهر چیست، با سایر شهرهای کشور، دارای مقررات متفاوتی می باشند. شهرداری تهران و سایر شهرداری های این استان می توانند به صورت علی الراس و بدون رای کمیسیون ماده ۱۰۰ ، مستحدثات خلاف را تخریب نمایند. در صورتی که حتی در محدوده شهر نیز چنین اجازه ای ندارند و مستند این موضوع نیز تبصره ماده دو قانون نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب ۱۳۵۲/۰۵/۱۷ می باشد که به شهرهای استان تهران نیز تسری داده شده است.

در واقع ساخت و سازهای افسار گسیخته و حاشیه نشینی های رو به فزونی شهرهای استان تهران موجب وضع چنین مقرراتی گردیده است.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک