شرایط مشارکت در ساخت 🧑‍🤝‍🧑

شرایط مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین قراردادها در حوزه ساخت‌وساز و املاک است که در بسیاری از پروژه‌های تجاری و مسکونی به کار گرفته می‌شود. این قرارداد، توافقی میان مالک ملک و سازنده است که به هر دو طرف اجازه می‌دهد تا از منافع و تخصص یکدیگر بهره‌مند شوند. در این مقاله قصد داریم به طور جامع به بررسی مفهوم مشارکت در ساخت، شرایط مشارکت در ساخت و انواع آن بپردازیم. همچنین، نقش و تعهدات هر یک از طرفین قرارداد، سهم‌بندی سود، و نحوه تنظیم دقیق و اصولی این نوع قراردادها را تشریح خواهیم کرد.

مشارکت در ساخت، به ویژه در شهرهای بزرگ، به عنوان یکی از بهترین راهکارها برای به‌روزرسانی و افزایش ارزش املاک کلنگی و قدیمی محسوب می‌شود. این نوع قراردادها امکان استفاده از دانش، تخصص و سرمایه سازندگان مجرب را فراهم می‌آورند و مالکین می‌توانند به راحتی با کمک سازندگان و پیمانکاران، پروژه‌های ساختمانی خود را به انجام برسانند. با این حال، برای بهره‌برداری بهینه از این نوع قراردادها، آگاهی از شرایط مشارکت در ساخت ضروری است، زیرا تنظیم و اجرای صحیح این قراردادها مستقیماً بر سود و زیان طرفین تأثیر می‌گذارد.

در این مقاله، نکات مهمی نظیر نحوه محاسبه سود و سهم طرفین بر اساس نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن، الزامات حقوقی و قانونی مرتبط با مشارکت در ساخت، شرایط همکاری با سازندگان حرفه‌ای، و نکاتی که در زمان انعقاد قرارداد باید به آن توجه شود، مورد بررسی قرار خواهد گرفت. این اطلاعات به شما کمک می‌کند تا با دید بازتر و اطلاعات کامل‌تری وارد مذاکرات مشارکت در ساخت شوید و بتوانید تصمیمات بهتری بگیرید.

نحوه و ماهیت مشارکت در ساخت

در مشارکت در ساخت، مالک زمینی یا ساختمانی قدیمی قصد احداث واحدهای جدید را دارد، اما به دلیل نداشتن سرمایه یا تخصص لازم، قادر به اجرای پروژه نیست. در چنین شرایطی، این قرارداد راهگشا می‌شود؛ به این شکل که مالک از سرمایه و تخصص پیمانکار یا سازنده بهره‌مند شده و در قبال این همکاری، درصدی از پروژه به سازنده تعلق می‌گیرد. این تقسیم‌بندی درصدی بستگی به توافق طرفین دارد و می‌تواند بر اساس شرایط و نرخ‌های روز بازار تنظیم شود. به‌عنوان مثال، تقسیم سهم معمولاً بین ۵۰ تا ۶۰ درصد برای مالک و ۴۰ تا ۵۰ درصد برای سازنده تنظیم می‌شود، اما این اعداد قابل تغییر هستند.

شرایط و الزامات مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت به دلایل متعدد، پیچیدگی‌های حقوقی و اقتصادی بسیاری دارند. به همین دلیل لازم است طرفین قرارداد پیش از تنظیم و امضا، به نکات و جزئیات زیر توجه ویژه‌ای داشته باشند:

🔺 محاسبه سهم و سود طرفین
تعیین میزان سهم و سود هر یک از طرفین باید با دقت و بر اساس نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام گیرد. در این راستا، هزینه‌های ساخت و ساز نیز بر اساس قیمت هر متر مربع ملک نوساز در همان منطقه محاسبه می‌شود.

🔺 کارشناسی ملک و پروژه
پیش از آغاز هر اقدام عملی، باید ارزش ملک و هزینه‌های پروژه به‌دقت کارشناسی و برآورد شود. این اقدام به مالک و سازنده کمک می‌کند تا با آگاهی و اطلاعات کامل وارد قرارداد شوند و از هرگونه ابهام جلوگیری کنند.

🔺 شرایط انعقاد قرارداد و تعیین سهم‌ها
قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً شامل شرایط مختلفی هستند که توافق دوطرفه در تنظیم آن‌ها اهمیت بسیاری دارد. اگرچه طرفین می‌توانند شرایط قرارداد را به توافق خود تعیین کنند، اما در بسیاری از موارد شرایط عرفی و قانونی نیز تأثیرگذار است.

🔺 ارائه پیش‌پرداخت بلاعوض به مالک
در بسیاری از قراردادهای مشارکت، سازنده موظف است پیش از شروع پروژه مبلغی به عنوان کمک هزینه سکونت به مالک بپردازد تا مالک بتواند در طول دوره ساخت، مکان مناسبی برای خود و خانواده‌اش تهیه کند.

🔺 انتخاب داور برای حل اختلافات احتمالی
با توجه به پیچیدگی‌ها و اختلافات احتمالی که ممکن است در طول پروژه به وجود آید، توصیه می‌شود فردی به عنوان داور بی‌طرف تعیین شود. این داور وظیفه دارد در صورت بروز مشکلات، بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و در زمان کوتاه‌تری میانجی‌گری کند.

🔺 تعیین دقیق وظایف و مسئولیت‌ها
یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد، تعریف شفاف و دقیق مسئولیت‌ها و وظایف طرفین است. این شفاف‌سازی به کاهش اختلافات و مشکلات آینده کمک زیادی می‌کند و موجب می‌شود که هر دو طرف بر اساس تعهدات خود عمل کنند.

🔺 بررسی اعتبار شرکت‌های پیمانکاری
اگر پیمانکار یک شرکت حقوقی است، مالک باید پیش از امضای قرارداد از اعتبار و سابقه عملکرد این شرکت اطمینان حاصل کند. قرارداد با شرکت‌های پیمانکاری باید حتماً با امضا و مهر رسمی شرکت انجام گیرد.

🔺 استفاده از ضمانت‌های معتبر
توصیه می‌شود در قرارداد مشارکت در ساخت از چک‌های بانکی معتبر به عنوان ضمانت استفاده شود تا در صورت بروز مشکلات، رسیدگی به آن آسان‌تر باشد.

🔺 اطلاع‌رسانی مستمر توسط پیمانکار
پیمانکار موظف است در بازه‌های زمانی معین (معمولاً یک تا دو ماهه) گزارشات پیشرفت پروژه را به مالک ارائه دهد. این اطلاع‌رسانی منظم به مالک کمک می‌کند تا از مراحل پیشرفت کار آگاه باشد و در صورت بروز مشکل، اقدامات لازم را به‌موقع انجام دهد.

🔺 شرایط ویژه در صورت فوت مالک
در مواردی که مالک در طول پروژه فوت کند، وراث او می‌توانند ادامه پروژه را بر عهده بگیرند. این مورد باید در قرارداد به وضوح ذکر شود تا در آینده ابهامی وجود نداشته باشد.

🔺 تعیین وجه التزام
یکی از الزامات اصلی در قراردادهای مشارکت در ساخت، تعیین وجه التزام برای ضمانت اجرای تعهدات طرفین است. این وجه به عنوان تضمین عمل به تعهدات در نظر گرفته می‌شود و در صورت کوتاهی هر یک از طرفین، طرف دیگر می‌تواند آن را مطالبه کند.

🔺 تعریف شرایط فسخ قرارداد
در قرارداد باید شرایط و دلایل فسخ به طور دقیق تعریف شود تا در صورت بروز تخلف یا عدم انجام تعهدات، هر یک از طرفین بتوانند از حقوق خود دفاع کنند.

شرایط مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

✔️ شرایط مالک: مالک موظف است پیش از انعقاد قرارداد، اطمینان حاصل کند که ملک تحت هیچ ادعای حقوقی، رهن یا بازداشت نباشد و تمامی بدهی‌های ملک را پرداخت کند. همچنین، لازم است که مالک از نظر فنی و اقتصادی از کیفیت و قابلیت ساخت ملک خود مطمئن شود. مالک در طول پروژه باید به تمامی تعهدات خود پایبند باشد تا سازنده نیز به وظایف خود عمل کند.

✔️ شرایط سازنده: سازنده باید توانایی فنی و مالی لازم برای اجرای پروژه را داشته باشد. او همچنین موظف است پروژه را با کیفیت مناسب و طبق زمان‌بندی انجام دهد. سابقه کاری و پروژه‌های مشابه قبلی سازنده از معیارهای مهم انتخاب او است. همچنین، سازنده نباید پروژه را بدون اطلاع و توافق مالک به فرد یا شرکتی دیگر واگذار کند.

نتیجه‌گیری

مشارکت در ساخت، ابزاری موثر برای توسعه و بازسازی املاک قدیمی است که در صورت تنظیم دقیق و توافق دوطرفه می‌تواند سود زیادی به همراه داشته باشد. با این حال، این فرآیند به دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکات حقوقی نیاز دارد تا از بروز اختلافات و مشکلات جلوگیری شود.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک