عوارض ساختمانی و انواع عوارض ساختمان ✔️

آشنایی با عوارض ساختمانی و کاربرد هر نوع در ساخت‌وساز

عوارض ساختمانی یکی از مهم‌ترین منابع درآمدی شهرداری‌ها و از پایه‌ای‌ترین مفاهیم در نظام مدیریت شهری است؛ به‌طوری‌که هر مالک، سازنده یا بهره‌بردار برای انجام کوچک‌ترین عملیات عمرانی یا ساخت‌وساز، ناگزیر با انواع عوارض مواجه می‌شود. برای درک صحیح این موضوع، شناخت تعریف عوارض، منابع آن و جایگاه قانونی و اجرایی آن در شهرداری ضروری است.

شناخت عوارض ساختمانی و جایگاه آن در شهرداری برای بهره برداران، منوط به آشنایی با تعاریف و مفاهیم خاص عوارض – در ادبیات شهرداری رایج است – می باشد. عوارض عبارت است از مبلغ یا مبالغی که مستند به قوانین جاری، نوع و میزان آن به تصویب مرجع قانونی رسیده و به صورت آگهی عمومی برابر مقررات توسط شهردار اعلام می شود.

منبع عوارض عبارت است از ملک، اموال، کالا، خدمات، حقوق و غیره که برابر تعرفه ملاک اعمال عوارض قرار می گیرد. شخص (حقیقی یا حقوقی) تادیه کننده عوارض یا درآمد به شهرداری مؤدی عوارض یا درآمد شهرداری نام دارد که ممکن است منبع عوارض یا درآمد متعلق به وی باشد یا وی وسیله وصول و ایصال عوارض و درآمد باشد.

بهای خدمات مبلغی است که شهرداری برابر مجوز قانونی در ازای خدمات ارایه شده – مانند صدور پروانه، خدمات شهری، یا ارائه امکانات – به طور مستقیم از متقاضیان دریافت خدمات وصول می نماید. مأمور تشخیص کسی است که از طرف شهرداری یا سازمان های تابعه و وابسته به شهرداری با توجه به ماده ۳۱ آیین نامه مالی شهرداری، اختیار تطبیق وضع هر مؤدی یا هر مورد با تعرفه عوارض درآمدها و تشخیص بدهی مؤدی کتباً به عهده او گذاشته می شود و مامور وصول مأمور مخصوصی است که از طرف شهرداری با توجه به ماده ۷۵ قانون شهرداری به نام مأمور وصول تعیین می شود.

عوارض از لحاظ تعلق به منبع عوارض ممکن است یکی از حالات زیر یا ترکیبی از آنها را داشته باشد:

🔸 مستقیم

🔸 غیر مستقیم

🔸 عمومی

🔸 خاص

🔸 محدود

🔸 مستمر یا غیر مستمر

🔸 محلی

🔸 منطقه ای (استانی)

🔸 ملی

در این مقاله، به‌صورت کامل و دسته‌بندی‌شده، انواع عوارض ساختمانی شامل عوارض صدور پروانه، تراکم، تغییر کاربری، آتش‌نشانی، نوسازی، بالکن، حذف پارکینگ، طبقه یا واحد اضافی و ده‌ها مورد دیگر را بررسی می‌کنیم تا مشاوران املاک، مالکین و سازندگان دیدی روشن، دقیق و کاربردی نسبت به این حوزه‌ی مهم پیدا کنند.

عوارض محلی، منطقه ای (استانی) و یا ملی

عوارض محلی عمدتاً عوارضی است که فارغ از تولید (اعم از کالا و محصول و یا خدمات) به منبع عوارض مستمر و یا موجود در حدود شهر (محدوده قانونی، حریم، حوزه شهری) تعلق می گیرد. از انواع عوارض محلی می توان عوارض وضع شده برای زمین، ساختمان، اتومبیل، ماشین آلات و عوارض کسب و پیشه را نام برد.

عوارض منطقه ای (استانی) به عوارضی اطلاع می شود که اثرات ناشی از مسایل اجتماعی و اقتصادی واحدها شامل عوارض در یک یا چند شهر و شهرستان در استان مترتب بوده و ملاک تشخیص آن استاندار است.

عوارض ملی به عوارضی اطلاق می شود که یا به موجب قانون و مصوبات و تعرفه های قانونی میبایستی به حساب وزارت کشور جهت توزیع بین شهرداری ها واریز شود و یا از محل عوارض حاصل فهرست شده صفحات توسط شهرداری محل وصول و برابر جدول مربوط به نسبت های مشخص به شهرداری محل و استانداری و وزارت کشور تسهیم گردد.

انواع عوارض محلی امور ساختمانی

انواع عوارض محلی مربوط به امور ساختمانی به شرح ذیل می باشد:

عوارض آتش نشانی

عوارض آتش‌نشانی هزینه‌ای است که برای تأمین ایمنی ساختمان‌ها و تجهیزات لازم در برابر حریق از مالک دریافت می‌شود. این عوارض معمولاً در هنگام صدور پروانه یا پایان کار ساختمان دریافت می‌شود.

هدف اصلی این عوارض، تجهیز ساختمان به امکانات ایمنی مانند کپسول آتش‌نشانی، سیستم‌های اعلام و اطفای حریق و رعایت فاصله‌ها و استانداردهای ایمنی است. پرداخت این عوارض به شهرداری کمک می‌کند تا خدمات ایمنی شهری و تجهیزات مورد نیاز آتش‌نشانی فراهم شود و خطرات احتمالی کاهش یابد.

عوارض آسفالت شکافی

عوارض آسفالت شکافی برای زمانی دریافت می‌شود که عملیات ساختمانی موجب آسیب به معابر و خیابان‌ها شود. برای مثال، کندن آسفالت جهت لوله‌کشی، کابل‌کشی یا عملیات ساختمانی دیگر مستلزم پرداخت این عوارض است.

این مبلغ برای ترمیم و بازسازی معابر شهری صرف می‌شود و هدف آن حفظ کیفیت و ایمنی خیابان‌ها و کاهش هزینه‌های شهرداری است. معمولاً پرداخت عوارض آسفالت شکافی پیش از انجام کار یا همزمان با صدور مجوز لازم است.

عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح هادی و جامع تفضیلی

این نوع عوارض به دلیل افزایش ارزش زمین یا ملک ناشی از اجرای طرح‌های هادی، جامع و تفضیلی شهر اعمال می‌شود. وقتی شهرداری یک منطقه را در قالب این طرح‌ها توسعه یا بهبود می‌بخشد، امکانات شهری مانند خیابان‌ها، شبکه‌های آب و فاضلاب، برق و فضای سبز ایجاد می‌شود و ارزش ملک‌ها در آن منطقه افزایش پیدا می‌کند.

بنابراین، بخشی از این ارزش افزوده به صورت عوارض ارزش افزوده از مالک دریافت می‌شود. این عوارض به مدیریت منابع شهری و ادامه اجرای طرح‌های توسعه کمک می‌کند و نقش مهمی در تأمین خدمات عمومی و زیرساخت‌ها دارد.

میزان عوارض معمولاً بر اساس مساحت ملک، نوع کاربری و درجه تغییر ارزش ملک تعیین می‌شود و پرداخت آن هنگام صدور پروانه یا تغییر کاربری الزامی است. هدف اصلی آن، جبران هزینه‌های توسعه شهری و رعایت عدالت در بهره‌مندی از امکانات جدید شهر است.

عوارض بالکن (پیش آمدگی داخل حیاط)

وقتی مالک یا سازنده تصمیم به اضافه کردن بالکن یا پیش‌آمدگی در حیاط ساختمان می‌گیرد، این تغییر در محدوده قانونی ملک و استفاده از فضای عمومی، مستلزم پرداخت عوارض بالکن است.

این عوارض به دلیل اشغال فضای اختصاصی و رعایت مقررات شهرسازی اعمال می‌شود. مبلغ آن معمولاً با توجه به مساحت پیش‌آمدگی و مکان ساختمان تعیین می‌شود و هدفش جلوگیری از تجاوز به حریم عمومی و تأمین درآمد برای خدمات شهری است.

عوارض بر معاملات غیر منقول (املاک و اراضی)

این نوع عوارض به هرگونه خرید، فروش یا نقل و انتقال املاک و اراضی تعلق می‌گیرد. پرداخت آن بر اساس ارزش معاملاتی ملک یا زمین تعیین می‌شود و معمولاً بخشی از آن هنگام ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی وصول می‌شود.

عوارض بر معاملات غیرمنقول کمک می‌کند تا شهرداری درآمد مستمری برای مدیریت شهری، خدمات عمومی و نظارت بر املاک داشته باشد. این عوارض هم به‌صورت درصدی از ارزش معامله و هم به شکل تعرفه ثابت قابل اعمال است.

عوارض تأخیر در اتمام ساختمان

اگر ساختمانی بیش از مهلت قانونی تعیین شده برای پایان کار، ساخت‌وساز طول بکشد، شهرداری می‌تواند عوارض تأخیر دریافت کند. این قانون برای جلوگیری از کندی پروژه‌ها و اشغال طولانی زمین‌های شهری وضع شده است.

این عوارض معمولاً بر اساس تعداد ماه‌ها یا سال‌های تأخیر محاسبه می‌شود و هدف آن تشویق مالک یا سازنده به تکمیل به موقع پروژه است. همچنین درآمد حاصل برای توسعه زیرساخت‌ها و خدمات شهری استفاده می‌شود.

عوارض تأخیر در حمل نخاله های ساختمانی

حمل و دفع نخاله‌های ساختمانی به موقع یکی از وظایف سازندگان است. اگر نخاله‌ها مدت زیادی در محل باقی بماند، موجب نازیبایی شهر و مشکلات بهداشتی می‌شود. در این حالت، شهرداری عوارض تأخیر در حمل نخاله را اعمال می‌کند.

این عوارض به صورت روزانه یا ماهانه محاسبه می‌شود و هدف آن حفظ بهداشت شهری، کاهش آلودگی و تشویق به رعایت قوانین دفع ضایعات ساختمانی است.

عوارض تأخیر در نماسازی ساختمان

نماسازی ساختمان یکی از مراحل تکمیل پروژه است که شهرداری برای زیبایی و هماهنگی شهری، زمان مشخصی برای آن تعیین می‌کند. اگر مالک یا سازنده از این زمان تجاوز کند، مشمول عوارض تأخیر نماسازی می‌شود.

این عوارض به منظور حفظ نمای شهری، نظم بصری ساختمان‌ها و جلوگیری از ساختمان‌های نیمه‌تمام اعمال می‌شود و معمولاً قبل از پایان کار یا در پروانه پایان کار قید می‌گردد.

عوارض تبدیل پیلوت به مسکونی

تبدیل فضای پیلوت (پارکینگ یا فضاهای خدماتی) به واحد مسکونی نیازمند دریافت مجوز از شهرداری است. برای این تغییر، عوارض تبدیل پیلوت به مسکونی اعمال می‌شود تا درآمد شهرداری و رعایت مقررات شهرسازی تأمین شود.

این عوارض به صورت درصدی از مساحت تغییر یافته یا بر اساس تعرفه تعیین می‌شود و هدف آن جلوگیری از افزایش غیرمجاز تراکم و حفظ نظم شهری است.

عوارض تبلیغات محیطی (تابلو)

نصب تابلوهای تبلیغاتی و بنرها در فضای شهری بدون مجوز مشمول عوارض تبلیغات محیطی می‌شود. این عوارض برای کنترل حجم تبلیغات، زیبایی شهر و درآمد شهرداری وضع شده است.

میزان آن معمولاً بر اساس اندازه، محل نصب و مدت زمان تبلیغات محاسبه می‌شود و پرداخت آن پیش از نصب تابلو الزامی است.

عوارض تجارت موقت

برای فعالیت‌های تجاری کوتاه‌مدت، مانند بازارچه‌ها، غرفه‌ها و فروشگاه‌های موقت، شهرداری عوارض تجارت موقت دریافت می‌کند.

این عوارض به مدیریت مکان‌های عمومی، حفظ نظم شهری و تأمین زیرساخت‌های لازم برای فعالیت‌های موقت کمک می‌کند و معمولاً قبل از شروع فعالیت پرداخت می‌شود.

عوارض جابه جایی محل کسب

هر زمان مالک یا مستاجر بخواهد محل کسب خود را تغییر دهد، شهرداری می‌تواند عوارض جابه‌جایی محل کسب دریافت کند. این عوارض به دلیل اثرگذاری بر برنامه‌ریزی شهری و نظم تجاری اعمال می‌شود.

میزان این عوارض معمولاً بر اساس وسعت محل کسب، نوع فعالیت و فاصله جابه‌جایی تعیین می‌شود. پرداخت آن پیش از صدور مجوز جابه‌جایی الزامی است و بخشی از درآمد شهرداری برای خدمات شهری و نظارت بر مشاغل استفاده می‌شود.

عوارض تغییر کاربری

تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری، صنعتی یا اداری، مستلزم دریافت عوارض تغییر کاربری است. این عوارض با هدف حفظ تعادل شهرسازی، مدیریت ترافیک و تامین زیرساخت‌های لازم وضع می‌شود.

میزان عوارض تغییر کاربری بر اساس مساحت زمین، نوع کاربری جدید و محل ملک محاسبه می‌شود. پرداخت آن پیش از صدور مجوز قانونی الزامی است و شهرداری از آن برای بهبود خدمات شهری و کنترل تراکم بهره می‌برد.

عوارض تفکیک اعیان

وقتی یک ساختمان یا ملک مسکونی به واحدهای مستقل تقسیم می‌شود، شهرداری عوارض تفکیک اعیان دریافت می‌کند. این عوارض به دلیل افزایش تعداد واحدها و نیاز به اصلاح زیرساخت‌ها و خدمات شهری اعمال می‌شود.

عوارض تفکیک اعیان معمولاً بر اساس تعداد واحدهای جدید و موقعیت جغرافیایی ملک تعیین می‌شود و پرداخت آن قبل از ثبت رسمی تفکیک در دفاتر اسناد الزامی است.

عوارض تفکیک عرصه

تفکیک زمین (عرصه) برای فروش یا ساخت چند ساختمان، نیازمند عوارض تفکیک عرصه است. این عوارض بر اساس مساحت قطعات و تعداد واحدهای ایجاد شده تعیین می‌شود و به شهرداری کمک می‌کند تا خدمات و زیرساخت‌های لازم برای هر قطعه فراهم شود.

هدف از این عوارض، جلوگیری از تقسیم غیرمجاز زمین و مدیریت منطقی شهری است. همچنین پرداخت آن پیش از صدور سند رسمی یا پروانه ساخت الزامی است.

عوارض حذف پارکینگ

اگر مالک یا سازنده تعداد پارکینگ‌های مورد نیاز طبق قوانین را کاهش دهد یا حذف کند، مشمول عوارض حذف پارکینگ می‌شود.

این عوارض با هدف جبران کمبود فضای پارک، حفظ نظم ترافیکی و تأمین خدمات شهری اعمال می‌شود. مبلغ آن معمولاً بر اساس تعداد پارکینگ حذف شده و موقعیت ساختمان تعیین می‌شود.

عوارض حصارکشی

حصارکشی ملک برای تعیین محدوده و حریم قانونی، اگر از قوانین شهرسازی یا محدوده قانونی تجاوز کند، مشمول عوارض حصارکشی می‌شود.

این عوارض با هدف حفظ نظم شهری و جلوگیری از تصرف غیرمجاز زمین‌های عمومی وضع می‌شود و بر اساس طول، ارتفاع و محل حصار تعیین می‌گردد.

عوارض حق الارض

حق‌الارض به مبلغی گفته می‌شود که برای استفاده از زمین متعلق به شهرداری یا مالک عمومی دریافت می‌شود. این عوارض معمولاً برای ساخت و ساز روی زمین‌های در اختیار شهرداری اعمال می‌شود.

پرداخت آن پیش از صدور پروانه ساخت ضروری است و شهرداری از این درآمد برای توسعه خدمات شهری، زیرساخت‌ها و مدیریت املاک بهره می‌برد.

عوارض حق مشرفیت

حق مشرفیت زمانی به وجود می‌آید که ملک یا ساختمان، دید و دسترسی به ملک مجاور داشته باشد و برای این استفاده، شهرداری می‌تواند عوارض حق مشرفیت دریافت کند.

این عوارض به مالک یا بهره‌بردار کمک می‌کند تا استفاده از حریم عمومی قانونی شود و درآمد حاصل به خدمات شهری اختصاص می‌یابد.

عوارض خوابگاه دانشجویان

ساخت یا تبدیل ساختمان به خوابگاه دانشجویی مشمول عوارض خوابگاه دانشجویان می‌شود. این عوارض برای مدیریت جمعیت، خدمات شهری و رعایت استانداردهای ایمنی و بهداشتی وضع شده است.

میزان عوارض بر اساس تعداد نفرات و مساحت خوابگاه محاسبه می‌شود و پرداخت آن پیش از بهره‌برداری الزامی است.

عوارض زمین های محصور نشده

زمین‌های بدون حصار که در محدوده قانونی شهر قرار دارند، مشمول عوارض زمین‌های محصور نشده می‌شوند. این عوارض به منظور جلوگیری از تصرف غیرمجاز، حفظ نظم شهری و تامین درآمد شهرداری دریافت می‌شود.

میزان عوارض معمولاً بر اساس مساحت زمین و موقعیت آن در شهر تعیین می‌شود و پرداخت آن سالانه انجام می‌گیرد.

عوارض سرقفلی

عوارض سرقفلی به املاک تجاری یا مسکونی که دارای حق سرقفلی هستند، تعلق می‌گیرد. این حق به مالک یا مستاجر اجازه استفاده از ملک را می‌دهد و شهرداری می‌تواند برای این حقوق عوارض دریافت کند.

هدف از این عوارض، تأمین درآمد شهرداری و مدیریت استفاده از املاک با حق سرقفلی است.

عوارض سطح شهر

این عوارض شامل هزینه‌هایی است که برای حفظ، ترمیم و خدمات عمومی سطح شهر از جمله روشنایی، جدول‌بندی، فضای سبز و نظافت اعمال می‌شود.

عوارض سطح شهر معمولاً به صورت سالانه و بر اساس مساحت ملک یا تعداد واحدها محاسبه می‌شود. هدف آن تأمین بودجه لازم برای خدمات عمومی و نگهداری شهر است.

عوارض صدور پروانه ساختمانی برای مجتمع های مسکونی

هنگام صدور پروانه ساخت مجتمع‌های مسکونی، شهرداری مبلغی تحت عنوان عوارض صدور پروانه دریافت می‌کند.

این عوارض بر اساس مساحت، تعداد طبقات و واحدها محاسبه می‌شود و هدف آن تأمین منابع مالی برای خدمات شهری، زیرساخت‌ها و نظارت بر ساخت‌وساز است.

عوارض صدور پروانه ساختمانی کاربری تجاری

ساخت یا تغییر ساختمان به کاربری تجاری، مشمول عوارض صدور پروانه است. این مبلغ با توجه به نوع فعالیت، موقعیت و مساحت ساختمان تعیین می‌شود.

پرداخت این عوارض الزامی است و شهرداری از آن برای مدیریت ترافیک، خدمات شهری و توسعه زیرساخت‌ها استفاده می‌کند.

عوارض صدور پروانه ساختمانی کاربری صنعتی

برای کاربری صنعتی نیز، شهرداری عوارض صدور پروانه دریافت می‌کند. این عوارض به دلیل تأثیر فعالیت‌های صنعتی بر محیط زیست، ترافیک و زیرساخت‌ها وضع شده است.

میزان آن معمولاً بر اساس مساحت زمین، نوع فعالیت و تعداد واحدها تعیین می‌شود و پرداخت آن پیش از شروع فعالیت صنعتی الزامی است.

عوارض صدور پروانه ساختمانی کاربری اداری (سایر کاربری ها به غیر از مسکونی، تجاری و صنعتی)

ساختمان‌های اداری، آموزشی یا خدماتی غیر از مسکونی، تجاری و صنعتی نیز شامل عوارض صدور پروانه می‌شوند.

این عوارض با هدف تأمین منابع مالی شهرداری برای خدمات شهری، مدیریت تراکم و کنترل ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهری وضع شده و بر اساس مساحت و موقعیت ساختمان محاسبه می‌شود.

عوارض صدور پروانه ساختمانی کاربری نیروی انتظامی و نظامی

ساختمان‌هایی که به نهادهای نظامی یا انتظامی اختصاص دارند، برای صدور پروانه ساخت مشمول عوارض ویژه می‌شوند.

هدف از این عوارض مدیریت منابع مالی شهرداری و نظارت بر ساخت‌وساز در اراضی حساس شهری است.

عوارض قطع درخت

قطع درختان موجود در محدوده شهری بدون مجوز، مشمول عوارض قطع درخت می‌شود. این عوارض با هدف حفظ فضای سبز، جلوگیری از تخریب محیط زیست و تأمین منابع برای کاشت و نگهداری درختان جدید وضع می‌شود.

میزان عوارض بر اساس نوع و تعداد درختان و اهمیت آن‌ها تعیین می‌شود و پیش از قطع درخت پرداخت آن الزامی است.

عوارض کاربری غیر مرتبط

تغییر کاربری ساختمان یا زمین به فعالیتی که با قوانین شهری و طرح‌های مصوب مطابقت ندارد، مشمول عوارض کاربری غیر مرتبط می‌شود.

این عوارض به منظور جلوگیری از ساخت‌وساز غیرقانونی، حفظ نظم و هماهنگی در طرح‌های جامع شهری و تأمین منابع مالی شهرداری اعمال می‌شود.

عوارض مازاد تراکم

هرگاه مالک ساختمان بیش از تراکم مجاز، واحد یا طبقه بسازد، مشمول عوارض مازاد تراکم می‌شود.

هدف از این عوارض کنترل تراکم، جلوگیری از فشار بر زیرساخت‌ها و تأمین منابع مالی برای خدمات شهری است. مبلغ آن بر اساس مساحت مازاد و منطقه تعیین می‌شود.

عوارض نوسازی

عوارض نوسازی به ساختمان‌های قدیمی یا مستعمل تعلق می‌گیرد که نیاز به تعمیر یا بازسازی دارند. این عوارض برای تأمین بودجه شهرداری جهت نوسازی و حفظ نمای شهری دریافت می‌شود.

میزان آن بر اساس مساحت، سن ساختمان و منطقه تعیین می‌شود و پرداخت سالانه آن الزامی است.

عوارض کسری حد نصاب تفکیک

اگر در تفکیک زمین یا ساختمان، حد نصاب قانونی رعایت نشود، شهرداری عوارض کسری حد نصاب تفکیک دریافت می‌کند.

این عوارض به منظور تشویق به رعایت قوانین تفکیک و مدیریت صحیح زمین‌های شهری اعمال می‌شود.

عوارض پل

ساخت پل یا اتصال ساختمان به معابر یا گذرگاه‌ها، اگر بر اساس مقررات نباشد، مشمول عوارض پل می‌شود.

هدف از این عوارض مدیریت ترافیک، حفظ ایمنی و تأمین بودجه برای نگهداری و ساخت زیرساخت‌های شهری است.

عوارض بالکن (پیش آمدگی به معبر)

وقتی بالکن یا پیش‌آمدگی ساختمان به معابر عمومی اشراف پیدا کند، شهرداری عوارض بالکن پیش‌آمدگی به معبر را اعمال می‌کند.

این عوارض برای حفظ ایمنی عبور و مرور، جلوگیری از تجاوز به فضای عمومی و تأمین درآمد برای خدمات شهری وضع می‌شود.

عوارض واحد اضافی

ساخت واحدهای اضافی در یک ساختمان بیش از تعداد مجاز طبق پروانه ساخت، مشمول عوارض واحد اضافی می‌شود.

این عوارض به منظور کنترل تراکم، حفظ زیرساخت‌ها و خدمات شهری و جلوگیری از ساخت غیرمجاز اعمال می‌شود.

عوارض طبقه اضافی

اضافه کردن طبقه بیش از مجوز صادره توسط شهرداری، مشمول عوارض طبقه اضافی است.

هدف از این عوارض مدیریت تراکم، جلوگیری از فشار بر تأسیسات شهری و تأمین منابع مالی برای توسعه خدمات و زیرساخت‌ها است.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک