فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و مستاجر + شرایط و قوانین ✔️
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و مستاجر + شرایط و قوانین ✔️
روزانه تعداد زیادی قرارداد اجاره در بنگاههای معاملات ملکی منعقد میشود، اما ممکن است موجر یا مستأجر پس از امضای قرارداد به دلایلی پشیمان شوند و تصمیم به فسخ آن بگیرند. فسخ قرارداد اجاره میتواند در هر زمانی و از سوی هر یک از طرفین مطرح شود. این موضوع معمولاً سوالات زیادی را به همراه دارد؛ از جمله اینکه شرایط فسخ قرارداد چیست؟
آیا مالک و مستأجر میتوانند در هر شرایطی قرارداد را فسخ کنند؟
مبلغ خسارت فسخ چگونه محاسبه میشود؟
آیا کمیسیون مشاور املاک به طرفین بازگردانده می شود یا خیر؟
در ادامه به بررسی دقیقتر این مسائل و شرایط فسخ قرارداد اجاره میپردازیم.
قرارداد اجاره بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی ، یک قرارداد است که طی آن مالک (موجر) منافع ملک خود را به مستأجر واگذار میکند. این قرارداد میتواند شامل اجاره اشیاء، حیوانات یا حتی انسانها برای انجام کار باشد. برای مثال، علاوه بر اجاره خانه یا مغازه برای سکونت یا کار، اجاره خودرو برای سفر یا حتی استخدام افراد برای انجام کار نیز تحت عنوان اجاره قرار میگیرد. این نوع قراردادها در زندگی روزمره ما بسیار رایج هستند و از اهمیت ویژهای برخوردارند.
با این حال، قرارداد اجاره بهعنوان یک عقد لازم شناخته میشود؛ به این معنا که پس از امضای آن، طرفین نمیتوانند بهطور یکجانبه آن را فسخ کنند، مگر در شرایط خاصی که قانون پیشبینی کرده است.
قانون مدنی ایران در ماده ۳۹۶ قانون مدنی و سایر مواد مربوطه، مواردی را بهعنوان «خیارات» یا حقوق فسخ تعیین کرده که به طرفین اجازه میدهد در شرایط مشخصی قرارداد را فسخ کنند. این خیارات در اکثر قراردادهای لازم وجود دارند و به طرفین اجازه میدهند در صورت وقوع شرایط خاصی، قرارداد را برهم بزنند.
فسخ قرارداد اجاره ممکن است به دلایل مختلفی از جمله عدم پرداخت اجارهبها، تخریب ملک یا از بین رفتن امکان بهرهبرداری از آن صورت گیرد. قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجاره در قانون مدنی ایران و همچنین قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بهطور دقیق مشخص شدهاند. بر اساس این قوانین، در صورتی که شرایطی برای فسخ در قرارداد پیشبینی شده باشد، طرفین باید طبق آن عمل کنند.
یکی از تصورات اشتباه این است که تنها موجر حق فسخ قرارداد را دارد؛ در حالی که قانون حق فسخ را برای مستأجر نیز در نظر گرفته است. به همان میزان که موجر میتواند در صورت عدم رعایت تعهدات از سوی مستأجر اقدام به فسخ قرارداد کند، مستأجر نیز میتواند در صورت عدم پایبندی موجر به تعهداتش، درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند.
یکی از مهمترین ارکان قرارداد اجاره، مدت زمان آن است. در زمان تنظیم قرارداد، طرفین باید درباره مدت اجاره به توافق برسند. پس از امضای قرارداد، هیچیک از طرفین حق ندارند تا پایان مدت اجاره، قرارداد را بهطور یکجانبه فسخ کنند، مگر اینکه شرایط خاصی مانند از بین رفتن کامل قابلیت بهرهبرداری از ملک پیش آید که در این صورت قرارداد بهطور خودکار منفسخ میشود.
در نتیجه، فسخ قرارداد اجاره یک مسئله حقوقی پیچیده است که نیازمند آگاهی از جزئیات و شرایط قانونی میباشد. آشنایی با حقوق و تعهدات هر یک از طرفین در زمان تنظیم قرارداد و رعایت شرایط قانونی فسخ، میتواند از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی جلوگیری کند.
تنظیم قرارداد اجاره
چه مؤجر و چه مستأجر دارای حقوق و وظایفی اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید. از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط بـه ایــن عقد در سال ۱۳۷۶ ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقـد اشاره ای داشته باشیم. اجاره نامه هم می تواند به صورت رسمی در محضر و هم توسط افراد عادی تنظیم شود.
✳️ تعریف عقد اجاره : عقدی است که برابر آن مستأجر مالک منافع مالی می شود که به اجاره او در می آید. (عین مستأجره)
✳️ مدت : در اجاره مسکن مدت اجاره که عبارت است از یک ماه یکسال و … باید مشخص و در قرارداد گنجانده شود والا عقد باطل است.
✳️ مؤجر : کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد. (اجاره دهنده)
✳️ مستاجر : کسی است که ساختمان را از مؤجر اجاره می کند. (اجاره کننده)
| توجه !!!
مشخصات اجاره دهنده و اجاره کننده باید دقیقاً در قرارداد آورده شود و اگر هر کدام از آنها به رضایت و نمایندگی از طرف دیگری مبادرت به تنظیم عقد می کنند باید دلیل قابل اطمینان و موثقی (مانند وکالت نامه رسمی ) ارائه دهند. |
✳️ عین مستاجره : مورد اجاره باید با مشخصات کامل در قرارداد آورده شود . برای مثال تمامی شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در خ ….. به مساحت … جزو پلاک ثبتی با حق استفاده از آب گاز تلفن و … پارکینگ.
✳️ نوع استفاده از عین مستاجره : باید در قرارداد قید شود که از عین مستأجره چه استفاده ای می شود. برای مثال جهت سکونت دفتر اداری دفتر وکالت آرایشگاه زنانه و … و اگر برای سکونت خانواده است تعداد نفرات آورده شود.
✳️ اجاره بها : معمولاً اجاره بها ماهانه تعیین می شود و مبلغی نیز به عنوان پول پیش یا رهن و … پرداخت میشود که ضروری است نحوه پرداخت و شماره چک ها یا سفته های رد و بدل شده و … دقیقاً در قرارداد بیاید. برای مثال اجاره بها در مدت یک سال شمسی از تاریخ .. لغایت… از قراری ماهی… ریال است که در اول هر ماه و طی رسید کتبی از سوی مستأجر پرداخت می شود.
✳️ ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره : در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر می تواند شروطی را به نفع خود در قرارداد بگنجاند. برای مثال در قرارداد ذکر شود: در صورت تأخیر بیش از ده روز در پرداخت اجاره بها موجر می تواند اجاره نامه را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ مورد اجاره را تخلیه کند.
✳️ پیش پرداخت : اگر مستاجر مبلغی به عنوان ودیعه ،رهن، پیش پرداخت و … به موجر پرداخت کرد ، باید در قرارداد ذکر شود برای مثال :
مستاجر مبلغ ….. ریال نقداً یا طی چک شماره …… به عنوان قرض الحسنه و ….. به موجر پرداخت نموده است. زمان بازپرداخت این وجه ، پایان مدت اجاره یا زمان فسخ می باشد و وجه هنگامی مسترد می شود که مستاجر هزینه های مربوط به مدت استفاده اش از قبیل شارژ ساختمان هزینه آب برق ، تلفن، گاز و … را پرداخته باشد و مورد اجاره را تحویل مستأجر کند.
✳️ شروط : هر یک از طرفین حق دارند بر مبنای منافع و امکانات و اراده خود شرایطی را در قرارداد بگنجانند که اگر مورد قبول طرف مقابل قرار گرفت دارای اثر حقوقی خواهد بود. برای مثال:
مالیات مستغلات و عوارض شهرداری و تعمیرات اساسی بر عهده مؤجر و هزینه های استفاده از حفاظت و نظافت ساختمان با مستأجر است.
مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به دیگری دارد یا ندارد.
مستاجر متعهد است که عین مستاجره را سالم و بدون عیب و نقص ( از قبیل عدم شکسته شدن درب پنجره کلید و … ) تحویل مؤجر دهد.
اگر مستاجر قبل از پایان مدت اجاره تمایل به تخلیه عین مستاجره دارد مکلف است مراتب را یک ماه قبل از طریق اظهار نامه به اطلاع مؤجر برساند و یک ماه اجاره بهای اضافی و بلاعوض را به موجر بپردازد.
| توجه !!!
بهتر است در قرارداد اجاره قید شود که مورد اجاره به تصرف مستاجر داده شده است یا خیر. |
✳️ امضاء : قرارداد باید به امضای موجر و مستاجر و دو نفر گواه برسد یک نفر گواه موجر و یک نفر گواه مستاجر ، زیرا اگر طرفین بخواهند قرارداد اجاره آنها تحت شمول مقررات ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ قرار بگیرد امضاء دو نفر گواه زیر قرارداد ضروری است.
شرایط قانونی فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره به معنای پایان دادن به رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر پیش از پایان مدت قرارداد است. این اقدام باید مبتنی بر دلایل و شرایط قانونی مشخصی باشد که در قوانین مرتبط با اجاره مطرح شده است. برخی از این شرایط عبارتند از:
- عدم پرداخت اجارهبها در مهلت مقرر: طبق قوانین اجاره، مستاجر باید اجارهبها را در زمان تعیینشده پرداخت کند. اگر مستاجر به طور مکرر در پرداخت اجاره تأخیر داشته باشد یا از پرداخت خودداری کند، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند. البته در برخی موارد، پیش از اقدام به فسخ، موجر باید به مستاجر اخطار رسمی بدهد.
- نقض شروط قرارداد: قرارداد اجاره معمولاً شامل شروط خاصی است که هر دو طرف باید به آن پایبند باشند. به عنوان مثال، اگر مستاجر تعهد کرده باشد که از ملک برای سکونت استفاده کند ولی از آن برای کسبوکار بهرهبرداری کند، این اقدام میتواند به موجر حق فسخ دهد.
- خسارت به ملک: اگر مستاجر به ملک آسیب وارد کند و از تعمیر آن خودداری کند، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند. همچنین اگر مستاجر تغییرات غیرمجاز در ملک ایجاد کند، این امر نیز میتواند دلیلی برای فسخ باشد.
- عدم امکان استفاده از ملک: اگر به دلیل مشکلات حقوقی یا قضایی امکان استفاده از ملک از بین برود، هر یک از طرفین میتوانند قرارداد را فسخ کنند. این مسئله معمولاً در مواردی رخ میدهد که ملک مورد نزاع قرار گیرد یا به دلایلی غیرقابل پیشبینی دیگر امکان استفاده از آن سلب شود.
🔗 دانلود رایگان نمونه قرارداد اجاره نامه املاک 🔗 |
حق فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
مستاجر نیز همانند موجر، تحت شرایط خاصی حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند. در زیر به موارد بیشتری از این شرایط اشاره میکنیم:
- نقصان یا آسیب جدی به ملک: اگر ملکی که به مستاجر اجاره داده شده، به دلایلی مانند وقوع حوادث طبیعی یا نقص ساختاری، دچار آسیب جدی شود که استفاده از آن را غیرممکن یا ناایمن کند، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند. در چنین مواردی، الزام قانونی به پرداخت اجارهبها نیز از مستاجر ساقط میشود.
- عدم رعایت تعهدات توسط موجر: موجر باید تعهدات خود در قبال ملک را اجرا کند، مثلاً تعمیرات اساسی یا بهبودهای لازم را انجام دهد. اگر موجر به این تعهدات عمل نکند و ملک در وضعیت نامناسبی برای استفاده مستاجر باقی بماند، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
- تعارض با نیازهای شخصی: در برخی موارد، مستاجر ممکن است به دلیل تغییرات ناگهانی در شرایط زندگی (مانند تغییر شغل، بیماری یا مهاجرت) مجبور به فسخ قرارداد شود. البته این مورد نیاز به توافق دوطرفه یا پیشبینی چنین حقی در قرارداد دارد.
- نقض حقوق مستاجر توسط موجر: اگر موجر بدون اطلاع و اجازه مستاجر وارد ملک شود یا در حقوق مستاجر مداخله کند، این اقدام میتواند دلیل موجهی برای فسخ قرارداد توسط مستاجر باشد.
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر: شرایط و ضوابط
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر، نیازمند رعایت شرایط قانونی مشخصی است تا از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری شود. برخی از این شرایط عبارتند از:
- تخلیه ملک برای استفاده شخصی: در برخی قوانین، موجر میتواند در صورتی که به ملک برای استفاده شخصی خود یا خانوادهاش نیاز داشته باشد، قرارداد را فسخ کند. البته این حق در قوانین ممکن است محدود به شرایط خاصی باشد و نیاز به اخطار قبلی به مستاجر دارد.
- تخلف مستاجر در استفاده از ملک: اگر مستاجر برخلاف آنچه در قرارداد قید شده از ملک استفاده کند (مثلاً استفاده تجاری از ملکی که به عنوان مسکونی اجاره شده)، موجر حق فسخ دارد. البته در این مورد نیز باید اخطار قبلی به مستاجر داده شود و فرصتی برای اصلاح رفتار در نظر گرفته شود.
- انتقال بدون اجازه: اگر مستاجر بدون اجازه موجر، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند. این مورد بهخصوص در مواردی که به صراحت در قرارداد ذکر شده باشد، بیشتر قابل اعمال است.
- نقض قوانین عمومی: در صورتی که مستاجر به فعالیتهای غیرقانونی در ملک مشغول شود (مانند نگهداری مواد مخدر یا اقدامات غیرقانونی دیگر)، موجر میتواند با استناد به نقض قوانین عمومی، قرارداد را فسخ کند.
پیامدهای حقوقی فسخ غیرقانونی قرارداد اجاره
فسخ غیرقانونی قرارداد اجاره میتواند عواقب جدی برای طرف خاطی به همراه داشته باشد. این عواقب بسته به شدت تخلف و شرایط قرارداد متفاوت است، اما برخی از مهمترین پیامدهای حقوقی آن عبارتند از:
- الزام به پرداخت خسارت: در صورت فسخ غیرقانونی قرارداد، طرفی که قرارداد را فسخ کرده است ممکن است مجبور به پرداخت خسارت به طرف مقابل شود. این خسارت میتواند شامل هزینههای دادرسی، هزینههای اجاره برای مدت باقیمانده از قرارداد، و حتی خسارتهای معنوی باشد.
- بازگشت به وضعیت قبلی: در مواردی که فسخ غیرقانونی به طور جدی به حقوق طرف مقابل آسیب زده باشد، دادگاه ممکن است دستور دهد که وضعیت به حالت قبل از فسخ بازگردد. این ممکن است به معنای تجدید قرارداد و الزام به اجرای آن باشد.
- محدودیت در حقوق اجارهای آینده: اگر یکی از طرفین به دلیل فسخ غیرقانونی در دادگاه محکوم شود، این مسئله ممکن است در آینده حقوق اجارهای او را تحت تأثیر قرار دهد. برای مثال، موجر ممکن است در برابر درخواستهای اجاره جدید دچار محدودیت شود یا از اعتبار خود در بازار اجاره بکاهد.
- تعلیق یا لغو قراردادهای دیگر: در برخی موارد، فسخ غیرقانونی یک قرارداد میتواند بر سایر قراردادهای مرتبط نیز تأثیر بگذارد. به عنوان مثال، اگر موجر به دلیل فسخ غیرقانونی قرارداد با مستاجر فعلی، امکان بستن قرارداد جدید با مستاجر دیگری را از دست بدهد، میتواند با پیامدهای مالی و حقوقی بیشتری مواجه شود.
🔗 کتاب راهنمای تنظیم اجاره نامه املاک مسکونی 🔗 |
نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره برای پیشگیری از فسخ
برای جلوگیری از مشکلات و اختلافات ناشی از فسخ قرارداد، باید در هنگام تنظیم قرارداد اجاره به نکات زیر توجه ویژه داشت:
✳️ تعیین دقیق تعهدات و حقوق
در قرارداد اجاره، باید تمامی تعهدات و حقوق هر دو طرف بهطور دقیق و شفاف تعیین شود. این تعهدات شامل مواردی مانند نحوه استفاده از ملک، مسئولیت تعمیرات، زمان و نحوه پرداخت اجارهبها، شرایط فسخ قرارداد و … است. با مشخص کردن این موارد به صورت دقیق، از بسیاری از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری میشود.
✳️ پیشبینی شرایط اضطراری
یکی از راههای جلوگیری از فسخ زودهنگام قرارداد، پیشبینی شرایط اضطراری یا تغییرات غیرمنتظره در زندگی مستاجر یا موجر است. برای مثال، ممکن است در قرارداد قید شود که در صورت وقوع بیماری شدید یا نیاز فوری به نقل مکان، طرفین با توافق میتوانند قرارداد را پایان دهند. چنین مواردی بهتر است بهطور مشخص و دقیق در قرارداد ذکر شوند.
✳️ توافق بر سر جریمههای فسخ
برای پیشگیری از فسخ بدون دلیل موجه، میتوان در قرارداد بندهایی مبنی بر جریمههای فسخ گنجاند. بهعنوانمثال، اگر یکی از طرفین بخواهد قرارداد را زودتر از موعد فسخ کند، باید مبلغی به عنوان جریمه به طرف مقابل پرداخت کند. این جریمه میتواند بهعنوان انگیزهای برای ادامه قرارداد و جلوگیری از فسخ غیرضروری عمل کند.
✳️ مشاوره حقوقی
قبل از تنظیم و امضای قرارداد، بهتر است که هر دو طرف از یک مشاور حقوقی کمک بگیرند تا مطمئن شوند که قرارداد بهدرستی تنظیم شده و حقوق هر دو طرف بهخوبی در آن رعایت شده است. مشاوره حقوقی میتواند به پیشگیری از بسیاری از مشکلات بعدی کمک کند.
✳️ ثبت و مستندسازی توافقات
یکی از راههای اطمینان از اجرای قرارداد، ثبت رسمی آن نزد دفاتر اسناد رسمی است. این کار به طرفین اطمینان میدهد که در صورت بروز اختلاف، قرارداد به عنوان یک سند معتبر حقوقی مورد استناد قرار میگیرد.
قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره
فسخ قرارداد اجاره به معنای پایان دادن به توافق اجاره پیش از تاریخ تعیینشده است. این اقدام ممکن است به درخواست یکی از طرفین (موجر یا مستاجر) یا بهصورت توافقی انجام شود، اما باید بر اساس دلایل قانونی و با رعایت مقررات خاص صورت گیرد. قوانین فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر بهطور جداگانه مشخص شده و برای هر یک شرایط خاصی وجود دارد. در ادامه، به بررسی این قوانین و شرایط میپردازیم.
شرایط فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره به معنای تصمیمگیری یکی از طرفین (یا هر دو طرف بهصورت توافقی) برای پایان دادن به قرارداد پیش از پایان مدت آن است. قوانین مدنی کشور برای جلوگیری از هرج و مرج و تضمین حقوق طرفین، چارچوبهایی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است. در این چارچوبها، امکان فسخ قرارداد تنها در صورت رعایت شرایط قانونی و ذکر شده در قرارداد ممکن است.
- پیشبینی شرایط فسخ در قرارداد: اگر هنگام تنظیم قرارداد، شرایط خاصی برای فسخ پیشبینی و در متن قرارداد قید شده باشد، طرفین باید به این شرایط پایبند باشند. در صورتی که یکی از طرفین قصد فسخ قرارداد را داشته باشد، باید به شرایط مندرج در قرارداد مراجعه کرده و بر اساس آن اقدام کند.
- فسخ بر اساس شرایط قانونی: اگر قرارداد اجاره شرایط خاصی برای فسخ نداشته باشد، فسخ قرارداد باید بر اساس مقررات قانونی صورت گیرد. این قوانین بهویژه در مواردی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکرده یا نقض شروط قرارداد صورت گرفته، به کار میآید.
- عدم امکان فسخ بدون دلیل موجه: بدون وجود دلیل قانونی یا توافق طرفین، فسخ قرارداد بهصورت یکطرفه و بدون دلیل موجه امکانپذیر نیست. قوانین مدنی کشور، برای جلوگیری از نقض حقوق طرفین، شرایط ویژهای برای فسخ قرارداد در نظر گرفته است.
بررسی شرایط بدون ذکر دلیل در قرارداد
در مواردی که قرارداد اجاره شرایط خاصی برای فسخ مشخص نکرده است، یا یکی از طرفین به دلایل شخصی یا بدون دلیل موجه بخواهد قرارداد را فسخ کند، ممکن است شرایط پیچیدهتر شود. در این موارد، باید به قوانین عمومی و رویههای قضایی کشور رجوع کرد تا مشخص شود که آیا فسخ قرارداد در این شرایط ممکن است یا خیر و چه اقداماتی باید صورت گیرد.
بهطور کلی، برای جلوگیری از مشکلات و اختلافات، توصیه میشود که هنگام تنظیم قرارداد اجاره، تمام شرایط و الزامات مربوط به فسخ قرارداد بهطور دقیق و شفاف ذکر شود. این کار به حفظ حقوق طرفین کمک کرده و از بروز اختلافات در آینده جلوگیری میکند.
قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجارهخانه
قرارداد اجاره به عنوان یکی از قراردادهای لازم به حساب میآید، بدین معنی که پس از امضاء آن، طرفین نمیتوانند بهطور یکطرفه و بدون دلیل قانونی قرارداد را فسخ کنند. طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی ، امکان فسخ قرارداد اجاره تحت شرایط خاصی فراهم است که شامل موارد زیر میشود:
- خیار شرط
- خیار تعذر تسلیم
- خیار عیب
- خیار تخلف شرط
- تخلف از وصف
علاوه بر این، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نیز شرایط ویژهای برای فسخ قرارداد اجاره تعیین کرده است. در اینجا، به بررسی این شرایط و نحوهی اعمال آنها پرداخته خواهد شد.
شرایط عمومی فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره باید بر اساس شرایط مشخص شده در قانون و قرارداد صورت گیرد. به عبارت دیگر، طرفین نمیتوانند بدون دلیل قانونی و معتبر، اقدام به فسخ قرارداد کنند. بهطور کلی، شرایط فسخ قرارداد اجاره عبارتند از:
- خیار شرط: در این حالت، قرارداد ممکن است به گونهای تنظیم شود که به یکی از طرفین یا شخص ثالث، حق فسخ قرارداد را در مدت معین اعطا کند. این شرط باید بهطور واضح در قرارداد ذکر شود.
- خیار تعذر تسلیم: اگر یکی از طرفین قرارداد نتواند به تعهدات خود عمل کند، طرف دیگر این حق را دارد که قرارداد را فسخ کند. این خیار زمانی به کار میآید که تعهدات بهطور کامل یا جزئی اجرا نشود.
- خیار عیب: اگر ملکی که بهعنوان اجاره داده شده دارای نقص یا عیبهای اساسی باشد که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده و طرفین توافقی در اینباره نداشتهاند، مستاجر میتواند به دلیل این نقصها قرارداد را فسخ کند.
- خیار تخلف شرط: در بسیاری از قراردادهای اجاره، شروطی اضافی در کنار تعهدات اصلی درج میشود. اگر یکی از طرفین به این شروط عمل نکند، طرف دیگر میتواند قرارداد را فسخ کند.
- تخلف از وصف: اگر پس از امضای قرارداد، مشخص شود که ویژگیهای ملک یا قیمت پرداختی با واقعیت تفاوت دارد، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
انواع فسخ قرارداد اجاره
در کنار خیارات عمومی، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ انواع خاصی از فسخ قرارداد را نیز مد نظر قرار داده است:
- خیار شرط: بهطور کلی، این خیار به یکی از طرفین یا شخص ثالث اجازه میدهد تا در مدت مشخصی قرارداد را فسخ کند، بر اساس شرایط قید شده در قرارداد.
- خیار تعذر تسلیم: این خیار به طرفی که قادر به عمل به تعهداتش نیست، این حق را میدهد که قرارداد را بهطور یکطرفه فسخ کند.
- خیار عیب: در صورتی که عیبی در ملک وجود داشته باشد که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده و توافقی نیز برای رفع آن وجود نداشته باشد، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
- خیار تخلف شرط: اگر شروط اضافی که در زمان عقد قرارداد مشخص شده، توسط یکی از طرفین نقض شود، طرف دیگر میتواند با استفاده از این خیار، قرارداد را فسخ کند.
- تخلف از وصف: اگر ارزش واقعی ملک با مبلغ پرداختی تفاوت زیادی داشته باشد، مستاجر میتواند بر اساس این خیار، قرارداد را فسخ کند.
شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر
با اینکه هر دو طرف قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد را دارند، شرایطی که به آنها این امکان را میدهد، با یکدیگر متفاوت است. مطابق ماده ۳۶۹ قانون مدنی و ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، شرایط فسخ قرارداد بهطور زیر تنظیم شده است:
- خیار شرط: حق فسخ به یکی از طرفین یا شخص ثالث در قرارداد اعطا میشود.
- خیار تعذر تسلیم: این خیار به طرف مقابل اجازه میدهد تا قرارداد را فسخ کند، در صورتی که یکی از طرفین نتواند به تعهداتش عمل کند.
- خیار عیب: این خیار به مستاجر حق میدهد تا قرارداد را فسخ کند، اگر عیبهای موجود در ملک در زمان عقد قرارداد ذکر نشده باشد.
- خیار تخلف شرط: اگر شروط اضافی تعیینشده در قرارداد نقض شود، طرف مقابل میتواند قرارداد را فسخ کند.
- تخلف از وصف: اگر واقعیت ملک با آنچه که به عنوان اجاره پرداخت شده، متفاوت باشد، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ کند.
نکته مهم این است که خیار به هر نوع حق فسخ قرارداد در معاملات یا قراردادهای حقوقی اشاره دارد و باید بهطور مشخص در قرارداد قید شود.
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
قرارداد اجاره بین دو طرف، موجر و مستاجر، منعقد میشود که مستاجر موظف است مبلغی را به عنوان اجارهبها به موجر پرداخت کند. در حالی که بسیاری تصور میکنند فسخ قرارداد اغلب توسط موجر صورت میگیرد، در برخی موارد مستاجر نیز ممکن است تصمیم به فسخ بگیرد. قانون به مستاجر این امکان را میدهد تا در شرایط خاص، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند.
شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر
مستاجر میتواند در برخی موارد خاص و با استناد به قوانین موجود، قرارداد اجاره را فسخ کند. این شرایط عبارتند از:
- عدم تطابق ملک با شرایط قرارداد: اگر ملک اجاره شده با شرایط قید شده در قرارداد همخوانی نداشته باشد، مستاجر میتواند به استناد خیار رویت و تخلف از وصف، اقدام به فسخ قرارداد کند.
- شرط فسخ در قرارداد: اگر در قرارداد اجاره بندی مبنی بر حق فسخ مستاجر ذکر شده باشد، مستاجر میتواند تحت شرایط خاصی اقدام به فسخ کند. این شرایط باید به صورت مشخص در قرارداد ذکر شده باشد.
- خرابی ملک: اگر ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خرابی قرار بگیرد بهطوری که مستاجر نتواند از آن استفاده کند و تعمیر نیز ممکن نباشد، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
- نقل مکان قبل از پایان قرارداد: در مواردی که مستاجر تصمیم به نقل مکان به دلیل تغییر شرایط کاری یا زندگی داشته باشد، میتواند با هماهنگی موجر و یافتن مستاجر جدید، قرارداد را پیش از موعد فسخ کند.
مواردی که مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند
- عدم تحویل ملک توسط موجر: اگر موجر از تحویل ملک به مستاجر خودداری کند و اجبار به تحویل ممکن نباشد، مستاجر میتواند به استناد خیار تعذر تسلیم، قرارداد را فسخ کند.
- عیب در ملک: اگر در زمان اجارهنامه عیبی در ملک وجود داشته باشد که ذکر نشده باشد، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.
- مزاحمت شخص ثالث: اگر قبل از تحویل ملک به مستاجر، شخص ثالثی مزاحم شود، مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند.
- شرط حق فسخ: اگر مستاجر در قرارداد برای خود حق فسخ شرط کرده باشد، میتواند از این حق استفاده کند.
به طور کلی، مستاجر در مواردی که شرایط ملک یا رفتار موجر با مفاد قرارداد همخوانی نداشته باشد، میتواند به استناد به قوانین و شروط مندرج در قرارداد، اقدام به فسخ اجارهنامه کند. از سوی دیگر، دلایلی نظیر خرابی ملک یا تغییر شرایط زندگی نیز میتواند به مستاجر این امکان را بدهد تا قرارداد را فسخ نماید.
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
موجر یا صاحبخانه، تحت شرایط خاصی میتواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. برخلاف تصور رایج، موجر تنها در مواردی که قانون مشخص کرده است، امکان فسخ اجارهنامه را دارد. بهعنوانمثال، اگر صاحبخانه بخواهد ملکی که در اجاره مستاجر است را بفروشد و حق فسخ در قرارداد درج نشده باشد، باید رضایت مستاجر را جلب کند. این رضایت میتواند از طریق پرداخت خسارت یا هر توافق دیگری با مستاجر حاصل شود. در غیر این صورت، موجر موظف است خانه را با شرایط فعلی، یعنی با حضور مستاجر، به مالک جدید واگذار کند.
در هر قرارداد اجاره، مستاجر باید اجارهبهای توافقشده را در موعد مقرر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر در پرداخت اجارهبها تأخیر داشته باشد و این موضوع در قرارداد بهعنوان یکی از شروط فسخ ذکر شده باشد، موجر میتواند به دلیل عدم پایبندی مستاجر به تعهداتش، قرارداد اجاره را فسخ کند.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
برخی شرایطی که به موجر امکان فسخ قرارداد اجاره را میدهند عبارتند از:
- تأخیر در پرداخت اجارهبها: اگر مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجارهبها تأخیر داشته باشد.
- واگذاری ملک به شخص ثالث: اگر مستاجر بدون اجازه موجر، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.
- استفاده نامناسب از ملک: اگر مستاجر از ملک برای فعالیتهایی که در قرارداد ذکر نشده، مانند استفاده تجاری از واحد مسکونی، بهره ببرد.
- عدم اجازه به تعمیرات: اگر مستاجر از ورود موجر برای انجام تعمیرات ضروری جلوگیری کند و به تعهدات خود در خصوص نگهداری ملک عمل نکند، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
مواردی که موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد
- تعدی و تفریط: اگر مستاجر به نحوی از ملک استفاده کند که با مقصود اصلی اجارهنامه مغایرت داشته باشد، مثلاً خانه مسکونی را به کارگاه تبدیل کند.
- تغییر کاربری: اگر مستاجر ملکی که برای هدف خاصی مانند مهدکودک اجاره کرده است را به کاربری دیگری، مثل کارگاه نجاری، تبدیل کند و موجر نتواند از این اقدام جلوگیری کند.
- فروش ملک با شرط فسخ: اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت فروش ملک، موجر حق فسخ دارد، موجر میتواند از این حق استفاده کند.
- انتقال بدون اجازه: اگر مستاجر بدون اجازه ملک را به دیگری واگذار کند یا در اختیار کسی جز افراد تحت کفالت خود قرار دهد.
- استفاده نادرست: اگر ملک برخلاف منظوری که در اجارهنامه قید شده، مورد استفاده قرار گیرد.
- خرابی ملک: اگر ملک به گونهای تخریب شود که قابل استفاده نباشد و تعمیر نیز ممکن نباشد.
فسخ قرارداد اجاره برای موجر در موارد خاصی امکانپذیر است و معمولاً نیازمند تحقق شرایط مشخصی است. حتی در صورت فروش ملک، موجر نمیتواند قرارداد را فسخ کند مگر اینکه شرط آن از قبل در قرارداد ذکر شده باشد. در غیر این صورت، مالک جدید نیز باید تا پایان مدت قرارداد به مفاد آن پایبند باشد.
یکی از شرایط رایج برای فسخ قرارداد توسط موجر، عدم پرداخت اجارهبها از سوی مستاجر است. اگر در قرارداد شرط شده باشد که عدم پرداخت اجارهبها منجر به فسخ میشود، موجر میتواند از این شرط استفاده کند. برخی دیگر از مواردی که امکان فسخ را به موجر میدهند عبارتند از:
- واگذاری ملک به شخص ثالث بدون اجازه موجر.
- استفاده از ملک برای کارهایی که در قرارداد مشخص نشده است.
- عدم رعایت شرایط نگهداری ملک توسط مستاجر.
- ارائه اطلاعات نادرست در زمان عقد قرارداد توسط مستاجر؛ مثلاً اگر مستاجر در خصوص وضعیت تأهل خود اطلاعات نادرستی داده باشد، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک
در برخی موارد پیش میآید که قبل از تحویل ملک، یکی از طرفین قرارداد اجاره تصمیم به فسخ آن میگیرد. یعنی مستأجر هنوز در ملک مستقر نشده و به دلایلی یکی از طرفین خواستار لغو قرارداد پیش از تحویل ملک هستند. در چنین شرایطی، قواعد فسخ برای هر یک از طرفین، یعنی موجر و مستأجر، متفاوت است.
در این شرایط، اگر ملک هنوز تحویل داده نشده باشد، باید شرایطی وجود داشته باشد که هر یک از طرفین بتوانند قرارداد را فسخ کنند.
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل توسط مالک
یکی از دلایلی که ممکن است موجر بخواهد قرارداد اجاره را قبل از تحویل ملک فسخ کند، عدم تطابق اطلاعات ارائهشده توسط مستأجر با واقعیت است. مثلاً اگر مستأجر وضعیت تأهل خود را به اشتباه متأهل معرفی کرده باشد و مالک شرط اجاره به افراد متأهل را گذاشته باشد، موجر میتواند قرارداد را پیش از تحویل ملک لغو کند.
همچنین، در صورتی که مالک برای اجاره ملک، شرایط خاصی مانند تعداد افراد ساکن را مطرح کرده باشد و مستأجر اطلاعات نادرست ارائه داده باشد، موجر میتواند اجارهنامه را فسخ کند.
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل توسط مستأجر
دلایلی که ممکن است مستأجر بخواهد قرارداد را قبل از تحویل ملک فسخ کند، شامل موارد زیر میشود:
عیب و نقص در ملک: اگر بعد از عقد قرارداد و پیش از تحویل ملک، مستأجر متوجه عیب یا نقصی در ملک شود که مالک قادر به رفع آن نباشد، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند. این امکان پس از تحویل ملک نیز وجود دارد. مثلاً در قرارداد ذکر شده که ملک دارای انباری است، اما مستأجر قبل از تحویل متوجه شود که انباری وجود ندارد؛ در این صورت مستأجر میتواند قرارداد را لغو کند.
عدم تحویل به موقع ملک: مالک باید طبق زمان مشخصشده در قرارداد، ملک را تحویل دهد. اگر مالک از این تعهد خود سر باز زند، مستأجر حق دارد قرارداد را فسخ کند. البته ابتدا باید از طریق مراجع قانونی مالک را تحت فشار قرار داد. در صورتی که پس از اقدامات قانونی، ملک تحویل شود، فسخ قرارداد منتفی میشود؛ اما اگر تحویل صورت نگیرد، مستأجر میتواند قرارداد را لغو کند.
نحوه فسخ قرارداد اجاره
در بسیاری از موارد، اختلافات میان مالک و مستأجر با وساطت مشاور املاک حلوفصل میشود و اگر طرفین به توافق برسند، فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک صورت میگیرد. اما در برخی شرایط، مانند عدم پرداخت اجارهبها بیش از سه ماه، اختلافات از طریق مشاور املاک حل نمیشود و مالک باید از طریق مراجع قانونی اقدام به دریافت اجارههای معوقه و تخلیه ملک کند. معمولاً برای حل این اختلافات، ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه میشود.
برای فسخ قانونی قرارداد، مراحل زیر باید طی شود:
- مراجعه به دادگاه برای مطالبه خسارات، مانند اجارههای پرداخت نشده
- دریافت خسارت مورد نظر
- دریافت حکم تخلیه ملک
شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه
در قرارداد اجاره مغازه، یکی از نکات اساسی موضوع سرقفلی است. طبق قوانین مختلف، از جمله قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶، نحوه مدیریت سرقفلی و حق کسب و پیشه متفاوت است. اگر قرارداد مربوط به قبل از سال ۷۶ باشد، باید به قوانین مربوطه در آن زمان رجوع کرد.
سرقفلی مبلغی است که در ابتدای اجاره به عنوان حق مالکیت برای انتقال مغازه به مستأجر پرداخت میشود. این مبلغ جدا از رهن و اجارهبها بوده و مستأجر آن را به مالک میپردازد. در طول زمان، مستأجر با ایجاد کسبوکار و جذب مشتریان، حق کسب و پیشه به دست میآورد که بهطور تدریجی برای او ایجاد میشود. بنابراین، در قرارداد اجاره مغازه باید به شرایط مربوط به سرقفلی توجه ویژهای شود.
شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه توسط مالک
اگر مالک قبل از تحویل مغازه بخواهد قرارداد را فسخ کند، دلایل زیر میتواند شامل آن باشد:
- عدم تطابق اطلاعات مستأجر: اگر مستأجر اطلاعات نادرستی درباره وضعیت خود، مانند وضعیت تأهل، ارائه دهد، مالک میتواند قرارداد را فسخ کند.
- استفاده نادرست از ملک: اگر مستأجر قصد استفاده غیرمتعارف از ملک را داشته باشد که در قرارداد ذکر نشده باشد، مالک حق فسخ دارد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه توسط مستأجر
مستأجر نیز میتواند قرارداد را قبل از تحویل ملک به دلایل زیر فسخ کند:
- وجود عیب در ملک: اگر پیش از تحویل ملک، مستأجر متوجه نقصی شود که مالک قادر به رفع آن نیست، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال، اگر قرارداد ذکر کرده باشد که ملک دارای انباری است و مستأجر قبل از سکونت متوجه عدم وجود انباری شود، میتواند قرارداد را لغو کند.
- عدم تحویل به موقع ملک: اگر مالک نتواند ملک را به موقع تحویل دهد، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند. در این صورت، مستأجر باید ابتدا از طریق قانونی پیگیر شود و در صورت عدم تحویل حتی پس از فشارهای قانونی، قرارداد را لغو کند.
جریمه و خسارت فسخ قرارداد اجاره
در صورت فسخ قرارداد، ممکن است نیاز به پرداخت خسارت باشد. این مبلغ معمولاً در قرارداد مشخص میشود. برای مستأجر، اگر پیش از موعد قرارداد را فسخ کند، باید به مفاد قرارداد و مبلغ خسارت اشاره شده توجه کند. معمولاً فسخ قرارداد قبل از تحویل به دلیل نداشتن مشکلات عمده، کمترین خسارت را به همراه دارد و بهویژه اگر در زمان عقد قرارداد برای فسخ، شرایطی در نظر گرفته شده باشد، مبلغ کمتری باید پرداخت شود.
کمیسیون فسخ قرارداد اجاره
مشاوران املاک برای خدمات خود کمیسیون دریافت میکنند که این مبلغ به صورت عرفی و قانونی تعیین شده است. اگر قرارداد قبل از تحویل ملک فسخ شود، کمیسیون مشاور املاک به طرفین بازگردانده نمیشود و هر طرفی که اقدام به فسخ کند، موظف به پرداخت حق کمیسیون دیگری خواهد بود.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
