قولنامه املاک ✔️ دانلود رایگان نمونه قولنامه ملک

قولنامه املاک ✔️ دانلود رایگان نمونه قولنامه ملک

📄 قولنامه املاک یکی از رایج‌ترین اسنادی‌ست که در معاملات ملکی به کار می‌رود. چه در خرید و فروش خانه باشید، چه در اجاره یا حتی پیش‌خرید ملک، احتمال زیادی دارد که با واژه‌ی “قولنامه” مواجه شوید. این سند اگرچه رسمی به حساب نمی‌آید، اما در عمل، بخش بزرگی از معاملات بازار مسکن کشور بر پایه‌ی آن انجام می‌شود.

🖊️ قولنامه در واقع توافق‌نامه‌ای بین دو طرف معامله است که پیش از تنظیم سند رسمی، شرایط اصلی قرارداد در آن درج می‌شود؛ از جمله مشخصات طرفین، اطلاعات ملک، مبلغ معامله، زمان تحویل و تعهدات قانونی هر طرف. به زبان ساده، شما با امضای این سند، «قول» می‌دهید که در زمان و مکان مشخص، معامله را نهایی کنید. همین «قول» است که در صورت بروز اختلاف، می‌تواند مسیر دادگاهی شدن یا دفاع از حقوق‌تان را هموار یا پیچیده کند.

⚖️ بسیاری از افراد تصور می‌کنند با نوشتن یک قولنامه دستی یا امضای یک برگه ساده، معامله‌ای معتبر انجام داده‌اند. اما نکته‌ی مهم این است که یک قولنامه اصولی، باید بر اساس نکات حقوقی، شرایط قانونی و حتی ملاحظات فنی ملک نوشته شود تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود. از بررسی مالکیت ملک گرفته تا دریافت کد رهگیری، همه‌ی این جزئیات در امنیت معامله نقش دارند.

📌 در این مقاله، همه‌چیز درباره‌ی قولنامه املاک را به زبان ساده توضیح داده‌ایم: از تعریف قولنامه و اعتبار آن گرفته تا تفاوت آن با مبایعه‌نامه، نکات حقوقی مهم، نحوه نوشتن یک قولنامه استاندارد و حتی روش گرفتن سند برای املاک قولنامه‌ای. همچنین در پایان می‌توانید نمونه قولنامه آماده و قابل دانلود را دریافت کنید و از آن در معاملات خود بهره ببرید.

قولنامه املاک چیست؟

قولنامه املاک یک توافق نامه رسمی یا سند حقوقی است که بین طرفین معامله (خریدار و فروشنده) در معاملات مربوط به خرید، فروش، اجاره یا انتقال املاک (مانند خانه‌ها، زمین‌ها، آپارتمان‌ها و ملک‌های دیگر) امضاء می‌شود. قولنامه نوعی سند عادی محسوب می شود .

همانطور که از نامش پیداست، قولنامه، قراردادی است که در آن طرفین معامله متعهد می شوند که در زمان و مکان مشخصی حاضر شوند و به تعهد خود عمل کنند. (فروشنده: انتقال مالکیت ملک، خریدار: پرداخت ثمن معامله)

قولنامه املاک توسط مشاورین املاک و در بنگاه های معاملات املاک تنظیم می شود و اطمینان از رعایت تعهدات و شرایط توافق شده بین طرفین را فراهم می‌کند.
قولنامه املاک، حاوی شرایط و جزئیات معامله، حقوق و تعهدات هر طرف، مهلت‌ها و شرایط تسلیم و دریافت املاک، قیمت، روش پرداخت، توافقات مربوط به نحوه پرداخت مبلغ معامله، تاریخ امضاء، شرایط انتقال مالکیت و سایر اطلاعات مرتبط با معامله است.

اعتبار قولنامه املاک

طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی (مقامات اداری، که در نهادهای دولتی یا وابسته به دولت، خدمت عمومی ارائه می نمایند) در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.

بنا بر این تعریف، قولنامه املاک جزو اسناد عادی محسوب می شود. چون به دست خود افراد عادی نوشته شده است و ماموران دولتی در آن نقشی ندارند. پس اعتبار اسناد رسمی را ندارند.

زمانی که قولنامه نوشته می شود خریدار باید در مدت زمان معین پول را به طور کامل بپردازد و فروشنده نیز حق ندارد ملک را به کس دیگری بفروشد. داشتن قولنامه به این معنی نیست که شما مالکیت ملک رو در دست دارید. بلکه باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند ملک خود را دریافت کنید تا به عنوان مالک تام الاختیار آن ملک شناخته شوید.

راهنمای تنظیم قولنامه املاک ، نحوه نوشتن قولنامه ملکی

✅ نوشتن موضوع و مشخصات خریدار و فروشنده
ابتدایی ترین قسمت قولنامه املاک، درج کامل مشخصات فروشنده و خریدار است. در هنگام نوشتن و ثبت اطلاعات در قولنامه املاک، نهایت دقت را به عمل آورید. چرا که اطلاعات شخصی، آدرس و شماره تلفن خریدار و فروشنده در صورت بروز هرگونه مشکلی، لازم و ضروری خواهد بود.

✅ موضوع و مشخصات ملک مورد معامله
قسمت دوم قید کردن مشخصات کامل و دقیق ملک مورد معامله می باشد. ثبت تمامی مشخصات ملک از جمله مختصات جغرافیایی، متراژ ساختمان، متراژ بنا، آدرس ملک، پلاک ثبتی، طبقه و تعداد دانگ مورد معامله ملک و … الزامی است.

✅ مبلغ مورد توافق معامله
ثبت مقدار مبلغی که خریدار به فروشنده بپردازد، به عدد و حروف و نحوه پرداخت آن به صورت دقیق و کامل. اعم از اینکه به طور نقدی باشد یا به صورت اقساط و با دادن چک یا بدون آن و یا هر تضمین دیگری در مورد پرداخت و خسارت تاخیر پرداخت آن.

✅ شرایط و زمان انتقال سند مالکیت
توافق بر سر تاریخ مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی جهت انتقال سند مالکیت و درج این تاریخ، شماره و آدرس دفتر اسناد رسمی در قولنامه املاک. همچنین در نظر گرفتن میزان خسارت برای عدم حضور هر یک از طرفین قرارداد در دفترخانه و در تاریخ مقرر شده که به آن وجه التزام می گویند.

✅ شرایط و تاریخ تحویل ملک
شرایط تحویل ملک، تاریخ تحویل ملک از طرف فروشنده، حق و حقوق خریدار و میزان خسارت در صورت عدم تحویل ملک از جانب فروشنده به خریدار

✅ آثار قرارداد
و در نهایت قرارداد باید توسط فروشنده و خریدار امضاء شود. در این بخش ذکر می شود که با امضای این قولنامه ملک، ملک به خریدار فروخته شده و فروشنده حق هیچگونه فروش و انتقال ملک را به فردی به جز خریدار ندارد. بهتر است که دو نفر شاهد نیز ذیل قولنامه املاک را امضا کرده تا در صورت بروز مشکلات حقوقی، اثبات معامله انجام گرفته در دادگاه، برای طرف استناد کننده، آسان تر باشد.

✅ میزان حق کمیسیون املاک

نکات حقوقی تنظیم قولنامه املاک

حتما قبل از خرید ملک قولنامه‌ای تحقیق کرده و حساب شده عمل کنید. در ادامه به چند مورد از نکات مهم در تنظیم قولنامه املاک اشاره می کنیم :

⚖️ حتما در خصوص ملک از شهرداری استعلام بگیرید

⚖️ از میزان بدهی خانه، عوارض و مالیات و هزینه‌های این چنینی اطلاعات کامل کسب کنید.

⚖️ اطمینان حاصل کنید که آیا ملک مورد نظر توقیف شده و در رهن بانک قرار دارد یا خیر.

⚖️ خریدار با کد رهگیری ملک می‌تواند از اینکه ملک قبلا به دیگری فروخته نشده، اطمینان حاصل کند.

⚖️ فرض که فروشنده سالخورده و یا ناتوان است، خریدار حتما باید به اداره‌ی سرپرستی محجورین مراجعه کند تا محرز شود فروشنده تحت سرپرستی نیست.

⚖️ اگر ملک به فروشنده به ارث رسیده است، حتما باید گواهی انحصار وراثت ارائه شود.

⚖️ اگر ملک، بیش از یک مالک داشته باشد، امضای همه‌ی آن‌ها پای قولنامه اجباری است، مگر اینکه فروشنده وکالت داشته باشد.

⚖️ قولنامه حتما باید در سه نسخه تنظیم شود: برای فروشنده، خریدار و مشاور املاک.
هر سه نسخه‌ی قولنامه باید دقیقاً مثل هم باشند و هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده می‌تواند به ابطال معامله منجر شود.

⚖️ اگر در زمان مقرر، فروشنده برای انجام تعهدش حضور نیافت، خریدار، پس از دریافت گواهی عدم حضور از سردفتر، می‌تواند شکایت کند.

⚖️ حتما برای اجرای مفاد قرارداد قولنامه ضمانت اجرایی مانند وجه التزام درنظر بگیرید.

⚖️ اگر ملک به صورت وکالتی به فروش می‌رسد، حتما شرایط وکیل احراز شده و اطلاعات او با مشخصات نوشته شده در وکالت نامه تطبیق داده شود.

⚖️ اگر فروش وکالتی‌ست حتما حدود اختیارات وکیل در وکالت نامه بررسی شود که آیا وکیل حق فروش ملک را دارد یا خیر؟

⚖️ اگر فروش وکالتی‌ست حتما بررسی شود که آیا وکیل اختیار دریافت ثمن یا بهای معامله را دارد یا خیر؟

⚖️ اگر فروش وکالتی‌ست حتما درخصوص تاریخ وکالت وکیل و نوع وکالت آن استعلام دریافت شود.

⚖️ اگر خریدار هستید در معامله به وکالت نامه بسنده نکنید. حتما مبایعه نامه تنظیم کنید. وکالت به معنای انتقال و بیع نیست.

⚖️ اگر توافق شد که ثمن معامله به صورت چک تضمین شده پرداخت شود حتما شماره تمام چک‌ها و ترتیب پرداخت وجه معامله در قولنامه ثبت گردد.

⚖️ در قرارداد قولنامه حتما برای عدم حضور یکی از طرفین در دفترخانه خسارت تعیین کنید.

⚖️ احراز سمت طرفین قولنامه اعم از مالک یا نماینده

⚖️ اشراف کامل بر مشخصات کامل و دقیق ملک و درج آن در قولنامه

⚖️ از تنظیم قولنامه دستی بپرهیزید.

⚖️ در قولنامه تنظیمی در بنگاه درج و اخذ کد رهگیری فراموش نشود.

⚖️ قولنامه بنگاهی به مهر و امضای بنگاه دار برسد.

⚖️ قبل از عقد قولنامه املاک، خریدار حتماً باید سند ملک مورد نظر را به رؤیت خود برساند و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهد.

⚖️ خریدار و فروشنده باید به مشاور املاکی که دارای مجوز رسمی است، مراجعه کنند.

⚖️ وجود شاهد برای عقد قولنامه املاک ضروری است، تا در صورت بروز مشکل در دادگاه شهادت دهند. شاهدان می توانند صاحب بنگاه یا افراد مورد اعتماد دیگری باشند.

⚖️ خریدار باید توجه داشته باشد که فروشنده ممنوع المعامله نباشد و خدمت سربازی را نیز تمام کرده باشد .زیرا اگر این دو شرط برقرار شود نباشد نمی توان ملک را رسما انتقال داد.

⚖️ خریدار تا وقتی که کل ملک را به صورت کامل دریافت نکند نباید همه مبلغ ملک را نیز پرداخت کند.

⚖️ فروشنده باید از توان مالی خریدار مطمئن شود و اگر دراین مورد مطمئن نیست این شرط را که در صورت پرداخت نشدن مبلغ توسط خریدار معامله فسخ شود را در قولنامه بگنجاند.

⚖️ اگر موردمعامله از طریق چک به فروش رسیده است ،فروشنده باید بداند که در صورت برگشت خوردن چک او تنها می تواند مبلغ چک را طلب کند و نمی تواند معامله را فسخ کند.مگر اینکه در قولنامه در این مورد چیزی ذکر شود.

⚖️ اگر ملکی که خریداری کرده اید درحال حاضر مستاجر دارد، در قولنامه املاک با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخلیه ملک توسط مستاجر توافق لازم را به عمل آورید.

املاک قولنامه ای ، ملک قولنامه ای یعنی چه ؟؟

املاک قولنامه‌ای به ملک‌هایی گفته می‌شود که به دلایل مختلف، امکان دریافت سند رسمی مالکیت برای آن‌ها وجود ندارد و به همین خاطر، تنها با تنظیم قولنامه بین خریدار و فروشنده مورد معامله قرار می‌گیرند. در این نوع معاملات، انتقال مالکیت به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‌شود و مالکیت صرفاً بر پایه تعهدات طرفین در قالب قولنامه است.

❌ چرا برخی املاک سند رسمی ندارند؟

برخی از مهم‌ترین دلایل نداشتن سند رسمی و معامله به‌صورت قولنامه‌ای عبارت‌اند از:

• 🚫 نداشتن پایان کار شهرداری

• 🚗 عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها مطابق ضوابط شهرسازی

• 🏗️ ساخت‌وساز غیرمجاز مانند اضافه کردن طبقه، ساخت در همکف یا تجاوز از سطح مجاز

• 🛣️ قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهری مثل بافت فرسوده، تعریض خیابان، نوسازی و…

• 🧾 تکمیل نبودن مدارک ثبتی مانند گواهی انحصار وراثت یا نقشه UTM

• 📑 معاملات قبلی بدون انتقال رسمی سند که زنجیره مالکیت را ناقص کرده‌اند

در نتیجه، ملک قولنامه‌ای مالک رسمی ندارد و خریدار نمی‌تواند آن را در اداره ثبت به نام خود بزند، مگر اینکه فرایند قانونی دریافت سند رسمی را طی کند. به همین دلیل، خرید چنین املاکی نیازمند دقت و بررسی‌های حقوقی بیشتری است.

📋 استعلام املاک قولنامه ای

اگر قصد خرید یک ملک قولنامه‌ای را دارید، دریافت استعلام از شهرداری یکی از مهم‌ترین اقداماتی است که باید انجام دهید. این استعلام به شما کمک می‌کند تا از وضعیت قانونی و شهری ملک مورد نظر مطلع شوید و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کنید.

✅ مواردی که با استعلام شهرداری مشخص می‌شود:

• 💰 وضعیت بدهی‌های ملک مانند عوارض نوسازی، پسماند، خلافی و جریمه ساخت‌وساز

• 🏚️ طرح‌های توسعه شهری مثل تعریض خیابان، طرح‌های نوسازی، بافت فرسوده و…

• 🏗️ میزان تخلفات ساختمانی مثل ساخت طبقه اضافه یا تغییر کاربری

• 📏 مطابقت ملک با پروانه ساخت و پایان‌کار

⚠️ نکته مهم:

استعلام ملک قولنامه‌ای معمولاً فقط توسط مالک رسمی یا وکیل قانونی او امکان‌پذیر است.
در صورتی که فروشنده همکاری نکند یا از ارائه مدارک خودداری کند، بهتر است از انجام معامله صرف‌نظر کنید یا با مشاور حقوقی مشورت نمایید.

گرفتن سند برای املاک قولنامه ای

در خصوص تبدیل قولنامه املاک به سند رسمی به طور خلاصه باید مراحل قانونی زیر طی شود:

✳️ تهیه کپی از قولنامه یا قولنامه‌هایی که متقاصی را به مالک اولیه ارتباط می‌دهد.

✳️ آماده سازی نقشه ملک با مختصات UTM و فایل مربوط به آن.
متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم کند. پس از تهیه کردن این نقشه فایلی را که از طرف سازمان ثبت معرفی شده و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به نکات درج شده و اطلاعات در نقشه UTM باید از طرف مهندس نقشه کش تهیه شود و در اختیار فرد تقاضا کننده قرار گیرد.

✳️ تهیه اسکن اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی

✳️ اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول، دوم، سوم، صفحه حدود ملک، توضیحات و صفحات انتقالات

✳️ فیش بانکی بابت هزینه تقاضا به مبلغ پانصد هزار ریال به حساب بانکی سیبا به شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی

✳️ مدارک باید با پسوند JPG یا PNG با حداکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت باشد.

✳️ تکمیل فرم درخواست پذیرش برای گرفتن سند برای املاک قولنامه‌ای: به سایت صدور سند مالکیت – سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کرده و شماره ورود به سامانه را دریافت کنید.

✳️ وارد شدن به قسمت تکمیل درخواست در سامانه: با استفاده از شماره دریافت شده و کدملی متقاضی وارد سایت ذکر شده شوید و درخواست خود را جهت اخذ سند برای ملک قولنامه ای تکمیل کنید.

✳️ ارسال مدارک به واحد ثبتی: بعد از تکمیل درخواست، پرینت از آن تهیه کرده و از طریق پست سفارشی، به واحد ثبتی ارسال کرده و کدرهگیری ۲۰ رقمی از دفترپستی دریافت کنید.

✳️ ورود مجدد به سامانه جهت گرفتن سند برای ملک قولنامه ای جهت گرفتن شماره پرونده: با استفاده از شماره ورود، کدملی و شماره رهگیری ۲۰ رقمی دریافت شده از دفتر پستی، درخواست خود را ثبت نهایی کرده و شماره پرونده دریافت کنید.

تفاوت و شباهت قولنامه و مبایعه نامه املاک

📌 مبایعه نامه از کلمه بیع به معنای خرید و فروش می‌آید. اما قولنامه متشکل از دو واژه قول و نامه است. به این معنا که دو طرف به یکدیگر قول‌هایی در رابطه به پایبندی معامله می‌دهند.

📌 مبایعه نامه به نوعی تعهد طرفین نسبت به قرارداد را منعکس می‌کند؛ اما قول نامه وعده‌های طرفین به یکدیگر است که در قالب پیش قرارداد بسته می‌شود.

📌 در زمان تنظیم مبایعه نامه، مشاور املاک از طریق سایت اسناد رسمی، سند ملک و عدم وجود مبایعه نامه ملک دیگر را بررسی می‌کند تا با مشکلاتی از قبیل فروش ملک به چند نفر به طور همزمان مواجه نشوید. اما در قولنامه این چنین نیست.

📌 مبایعه نامه دارای اعتبار قانونی است اما قولنامه جزو اسنادی محسوب می‌شود که از اعتبار قانونی برخوردار نیست.

📌 فرقی نمی‌کند که قرارداد شما قولنامه باشد یا مبایعه نامه؛ در هر صورت اگر فروشنده برای انتقال سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکند، می‌توانید از طریق دادگاه الزام به تنظیم سند را بخواهید.

📌 در قولنامه لزومی ندارد که در ابتدای قرارداد مبلغ اولیه ثمن معامله از سوی خریدار پرداخت شود؛ بلکه می‌توان تا زمان آماده شدن مبلغ اولیه از سوی خریدار، قولنامه تنظیم کنید. اما در مبایعه نامه باید ثمن اولیه ملک در ابتدا پرداخت شود و مابقی پول در تاریخ مشخص شده به حساب فروشنده واریز شود.

نمونه قولنامه معامله املاک

فروشنده: …….. خریدار: ………. مورد معامله: ……….. قیمت: مبلغ ………………. ریال رایج که مبلغ …………………… ریال از آن طی چک شماره …………………… به نام بانک …………………….

شعبه ……………….. از سمت خریدار به فروشنده به عنوان بیعانه تسلیم گردیده و مابقی مبلغ را خریدار متعهد گردید تا به هنگام تنظیم و امضای سند رسمی انتقال ملک، در دفترخانه نقدا به فروشنده پرداخت نماید.

شرایط نمونه قولنامه:

۱. تاریخ تنظیم و امضا سند رسمی انتقال ملک این قولنامه روز ….. ماه ….. سال یک هزار و سیصد و …… شمسی می باشد که طرفین ملزم به حضور در دفتر خانه اسناد رسمی شماره ………………. واقع در …………………. به نشانی: ……… در تاریخ مزبور می باشند.

۲. تخلیه و تحویل مورد معامله در روز …… ماه …….. سال یک هزار و سیصد و ……… شمسی می باشد که باید در سند رسمی موصوفه قید و قبض تخلیه و تحویل از سمت دفترخانه صادر گردد و در صورت عدم تخلیه و تحویل به موقع مورد معامله،فروشنده ملزم به تادیه روزانه مبلغ ……. ریال به عنوان وجه التزام و جبران خسارات وارده به خریدار علاوه بر تخلیه و تحویل بیع می باشد.

۳. خریدار حق انتقال این قولنامه را به صورت جزیی و یا کلی حتی به صورت صلح حقوق و یا وکالت و … ندارد.

۴.در صورت عدم حضور خریدار در دفترخانه فوق در تاریخ ذکر شده جهت تنظیم و امضا سند رسمی مربوطه و عدم تادیه مابقی ثمن معامله بطور نقد در همان تاریخ، به منزله تخلف خریدار تلقی گردیده و ضمن کان لم یکن شدن این قولنامه، فروشنده حق دارد بیعانه دریافتی مذکور را به عنوان وجه التزام، به نفع شخص خود برداشت نماید و خریدار در این صورت حقی نسبت به آن ندارد.

۵. عدم حضور فروشنده در تاریخ مذکور در دفترخانه ذکر شده برای تنظیم و امضا سند ذکر شده به منزله، تخلف فروشنده محسوب گردیده و فروشنده ملتزم است در این صورت علاوه بر رد مبلغ دریافتی بیعانه فوق،مبلغی را نیز معادل بیعانه فوق الذکر در نمونه قولنامه به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد.

۶. ملاک عدم حضور هر یک جهت انجام تعهدات گفته شده، گواهی دفترخانه مذکور خواهد بود.

۷. تادیه مالیات ها اعم از مالیات نقل و انتقال و غیره و عوارض شهرداری و بیمه بر عهده فروشنده می باشد و هزینه های محضر اعم از حق الثبت و حق التحریر و بهای اوراق رسمی مربوطه و احتمالا دستمزد کارکنان دفتر خانه به عهده طرفین و بالمناصفه می باشد.

۸. در صورت بروز مشکلاتی که در تاخیر تحصیل گواهی های مالیاتی، استعلام ثبت و نوسازی و بیمه و احتمالا پایان کار یا عدم خلاف و تمدیدیه های آن که مورد تعهد فروشنده است ایجاد شود، فروشنده بایستی ضمن اخذ گواهی های مربوط به علت قانونی تاخیر آن ،

از مراجع صادر کننده آن گواهی ها و با اعلام قبلی به خریدار، وقت حضور موضوع شرط اول و بالطبع وقت تخلیه و تحویل موضوع شرط دوم بالا را کهبه همان مقدار افزوده خواهد شد، اطلاع دهد.

۹. این قولنامه در ۲ نسخه با متن و اعتبار یکسان تنظیم و پس از امضا بین طرفین مبادله گردیده است.

امضای فروشنده:  ………………….

محل امضای خریدار:  ……………………..

امضای شاهدین: ……………………………

دانلود قولنامه املاک

برای دانلود نمونه قولنامه املاک کلیک کنید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک