وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت 💰

وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت

وجه التزام قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین ابزارهای حقوقی برای تضمین اجرای تعهدات طرفین است. در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک و سازنده توافق می‌کنند تا پروژه‌ای مشترک را به نتیجه برسانند، اما همیشه این احتمال وجود دارد که یکی از طرفین در انجام تعهدات خود تأخیر داشته باشد یا به‌طور کلی از اجرای آن خودداری کند. در چنین شرایطی، وجه التزام به‌عنوان ضمانت اجرایی و جبران خسارت، نقش مهمی در حفظ حقوق طرف مقابل ایفا می‌کند.

در واقع، وجه التزام مبلغی از پیش تعیین‌شده است که در متن قرارداد درج می‌شود تا در صورت وقوع تخلف یا تأخیر در انجام تعهدات، متعهد به پرداخت آن ملزم گردد. این شرط قراردادی نه‌تنها نظم و انضباط قراردادی را تقویت می‌کند، بلکه مانع از طولانی‌شدن اختلافات و ارجاع مکرر به کارشناسی برای تعیین میزان خسارت می‌شود. به همین دلیل، درج وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت، اقدامی هوشمندانه برای پیشگیری از اختلافات پیچیده و هزینه‌بر است.

از آنجا که قرارداد مشارکت در ساخت غالباً شامل تعهدات متعدد و زمان‌بندی دقیق است، اهمیت وجه التزام دوچندان می‌شود. مالک می‌خواهد مطمئن باشد که پروژه در موعد مقرر تکمیل و تحویل شود و سازنده نیز نیاز دارد بداند که حقوق و سهم او محفوظ خواهد ماند. بنابراین تعیین وجه التزام به‌صورت دقیق و منصفانه، یکی از مهم‌ترین بخش‌های تنظیم قرارداد است و می‌تواند از بروز اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری کند.

وجه التزام

وجه التزام یکی از مهمترین موضوعات حقوقی و پرکاربرد در تمام قراردادها است. وجه التزام مبلغ مشخص و مقطوعی است که دو طرف در زمان تنظیم قرارداد به عنوان جریمه تاخیر در انجام دادن یا ندادن تعهداتشان پیش بینی می کنند. در واقع نوعی ضمانت اجرای حقوقی است که احتمال نقض و تخلف از قرارداد را به حداقل می رساند.

وقتی دو نفر با هم قرارداد می بندند ملزم به اجرای مفاد آن قرارداد هستند. اگر در زمان اجرای قرارداد یکی از دو طرف قرارداد به تعهد خود عمل نکند مبلغی را برای جبران انجام ندادن تعهد باید به طرف دیگر بپردازد.

به عنوان مثال در یک قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است شرط شود که اگر سازنده در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان های موضوع قرارداد اقدام نکند به ازای هر روز تاخیر در انجام تعهد مبلغی به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به مالک پرداخت کند. بنابراین اگر یکی از طرف های قرارداد اجرای تعهد را با تاخیر انجام دهد و یا به صورت کلی از انجام تعهد خودداری کند، طرف دیگر قرارداد می تواند دادخواست مطالبه وجه التزام را به دادگاه بدهد. دادگاه نمی تواند فرد متخلف را به بیشتر یا کمتر از وجهی که در قرارداد به عنوان وجه التزام ذکر شده محکوم کند. اگر مبلغ وجه التزام مبلغی غیر متعارف باشد و با تعهد اصلی متناسب نباشد، برخی از مراجع قضایی تا سقف تعهد اصلی و یا حد متعارف حکم صادر می کنند. اما اکثر دادگاه ها به استناد قانون و همچنین اصل حاکمیت اراده نسبت به پرداخت وجه التزام تا هر میزانی که دو طرف در قرارداد توافق کرده اند حکم صادر می کنند.

وجه التزام برای پایبندی و تضمین اجرای تعهدات متعهد است. در چنین مواردی دادگاه در ابتدا قصد دو طرف را شناسایی و احراز می کند تا بعد از اطلاع از توافق آنها تصمیم بگیرد که اگر وجه التزام انجام ندادن تعهد از متخلف گرفته شده است، دیگر او را به اجرای تعهد اصلی ملزم نکند. در واقع برخی از دادگاه ها این اعتقاد را دارند که زمانی می توان وجه التزام انجام ندادن تعهد را مطالبه کرد که امکان الزام متعهد به اجرای تعهد اصلی وجود نداشته باشد. با این حال متعاملان می توانند در قرارداد تصریح کنند که دریافت وجه التزام جایگزین تعهد اصلی نیست و با آن قابل تجمیع است. (یعنی در صورت تخلف، متخلف هم ملزم به اجرای تعهد اصلی باشد و هم وجه التزام را پرداخت کند.)

شایان ذکر است وجه التزام با ضرر و زیان و خسارت انجام ندادن تعهد متفاوت است. در صورتیکه در قرارداد مبلغی برای انجام ندادن تعهد یا تاخیر در انجام تعهد مشخص نشده باشد به سراغ ضرر و زیان انجام ندادن تعهد یا تاخیر در انجام تعهد می رویم. چون وجه التزام یک مبلغ مقطوع و مشخص شده در قرارداد است و اگر به هر دلیل دوطرف در قرارداد قید نکنند باید به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان ارایه کنند که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می شود. در قبال هر تعهدی که در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر می شود باید وجه التزام یا خسارت ناشی از عدم انجام تعهد و یا حق فسخ برای طرف دیگر وجود داشته باشد. نوشتن هرگونه تعهدی بدون در نظر گرفتن ضمانت اجرایی آن عملا بی معنی است.

توجه کنید که شما در قرارداد مشارکت در ساخت عملا برای خودتان یک قانون خصوصی تنظیم می کنید. در این خصوص باید تمامی شرایط قراردادی، استثنائات، شرایط حل اختلاف و ضمانت های قراردادی را کاملا دقیق مشخص کنید.

در قرارداد مشارکت در ساخت به جهت اینکه موضوع آن انجام کار و ساختن ساختمان است برای مالک این تردید به وجود می آید که ممکن است با عدم یا تاخیر و یا نقص در اجرای تعهد از سوی سازنده مواجه گردد. به همین جهت در قراردادهای مشارکت در ساخت شرطی تحت عنوان شرط وجه التزام قراردادی درج می گردد تا در صورت عدم ایفای تعهد سازنده، مالک بتواند نسبت به مطالبه آن اقدام نماید. مبانی و شرایط وجه التزام در مواد ۲۳۲ تا ۲۳۷ قانون مدنی درج شده است. برای التزام به انجام تعهدات، طرفین می توانند مطابق قوانین موجود برای هر مورد وجه التزام تعیین نمایند و پس از توافق در قرارداد ذکر کنند.

توصیه اکید می شود که در متن قرارداد از کلمه “خسارت” استفاده نشود. اگر کلمه خسارت درج شود اولاً جهت اثبات وقوع خسارت و دوماً جهت میزان دقیق خسارت وارده بایستی کارشناس دادگستری نظر بدهد و مبلغی که شما به عنوان خسارت تعیین کرده اید مدنظر و صدور رأی قرار نمی گیرد. از درج کلمه “ضرر و زیان” هم به دلایل گفته شده در بالا جدا خودداری نمایید. کلمه “جریمه” نیز به همین صورت چرا که قانونا هیچکدام از متعاملین شأن جریمه افراد را ندارند. در مورد درج کلمه “غرامت” هم جداً خودداری شود. همچنین درج این جمله در قرارداد لازم است: “وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد.” ذکر این جمله بدین معنی می باشد که چنانچه هر کدام از متعاملین در انجام تعهد خود در موعد مقرر تأخیر داشته باشد اما تعهد خود را بالاخره انجام دهد، بایستی وجه التزام ناشی از تأخیرات را نیز به طرف دیگر پرداخت نماید.

وجه التزام و یا تضمین قرارداد مشارکت در ساخت به صورت های مختلف می تواند مورد توافق قرار گیرد. امکان دارد یک یا چند فقره چک بانکی که شماره و مبلغ آن در قرارداد قید گردیده باشد و یا تعیین مبلغ روزانه و یا وجه نقد یا وثیقه که در نزد مالک سپرده می شود به عنوان وجه التزام قراردادی تعیین گردد. البته در قرارداد مشارکت در ساخت باید دقت شود که وجه التزامی را معین نمایند که مالک بتواند در کوتاه ترین زمان و با هزینه کم از سازنده دریافت نماید.

انواع وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت

– مطالبه وجه التزام و الزام به ایفای تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت

مطالبه وجه التزام و الزام به ایفای تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت می تواند به صورت همزمان از سوی هر یک از طرفین مطرح گردد. بدین صورت که چنانچه مالک یا سازنده به تعهدات خود عمل ننماید، طرف دیگر می تواند طی اظهارنامه از آن شخص بخواهد که طبق قرارداد به تعهد خود عمل نماید. در صورت امتناع سازنده، مالک می تواند علاوه بر طرح دعوای الزام به ایفای تعهد طبق قرارداد مشارکت در ساخت مبلغ وجه التزام قراردادی را نیز مطالبه نماید و طرح این دو دعوا مغایرتی با یکدیگر ندارد.

– مطالبه وجه التزام و خسارت عدم انجام تعهد به صورت توامان

وجه التزام قراردادی مبلغی است که در صورت عدم انجام تعهد از سوی سازنده مالک می تواند آن را مطالبه نماید و نیازی به اینکه ثابت نماید خسارتی وارد گردیده یا نه ندارد. اما چنانچه شرط وجه التزام درج نگردیده باشد و مالک ادعا نماید به علت عدم انجام تعهد و یا تاخیر در انجام تعهد دچار خسارت گردیده می بایست این ادعا اثبات گردد.

سوالی که مطرح می شود این است که ممکن است شرط وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت درج گردیده باشد اما مالک ادعا نماید خسارت وارده بیش از مبلغ وجه التزام می باشد. آیا در چنین حالتی می توان هم مبلغ وجه التزام قراردادی را مطالبه نمود، هم مطالبه خسارت عدم انجام تعهد؟

در پاسخ لازم به ذکر می باشد که طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی در صورتی که در قراردادی مبلغی تحت عنوان وجه التزام تعیین شده باشد، دادگاه مکلف است که متعهد را به پرداخت همان مبلغ محکوم نماید و دادگاه حق ندارد آن مبلغ را کمتر یا بیشتر نماید. بنابراین مالک تنها می تواند تا مبلغ تعیین شده را به عنوان خسارت وجه التزام مطالبه نماید و با توجه به اینکه مبلغ وجه التزام همان خسارت برای عدم انجام تعهد بوده و نمی توان دو خسارت برای یک منشا مطالبه نمود.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک