اصطلاحات طرح تفصیلی و ضوابط ساخت و ساز ✔️

تعاریف و اصطلاحات در طرح تفصیلی

 

 

آیا تاکنون هنگام خرید ملک یا شروع پروژه ساخت‌ و ساز، با عباراتی مثل سطح اشغال، تراکم، پهنه‌بندی، عقب‌نشینی یا پروانه ساختمانی مواجه شده‌اید و ندانید دقیقاً چه معنایی دارند؟ این‌ها اصطلاحات طرح تفصیلی هستند؛ مفاهیمی که در تمام قوانین و ضوابط ساخت‌ و ساز شهری نقش اصلی دارند و ناآگاهی از آن‌ها می‌تواند موجب توقف پروژه، جریمه، یا حتی از بین رفتن کامل سرمایه شود.

طرح تفصیلی نقشه راه مدیریت شهری و ساخت‌وساز در هر شهر است. این طرح مشخص می‌کند هر قطعه زمین در چه کاربری‌‌ای قابل استفاده است، مالک تا چه ارتفاع و تراکمی می‌تواند بسازد، میزان سطح اشغال چقدر باید باشد و چه ضوابط شهرسازی باید رعایت شود. بنابراین، اگر می‌خواهید به‌عنوان مشاور املاک، سازنده یا سرمایه‌گذار موفق عمل کنید، آشنایی با مفاهیم طرح تفصیلی و ضوابط ساخت و ساز یک ضرورت است نه یک انتخاب.

در ادامه، مهم‌ترین اصطلاحات طرح تفصیلی را به زبان ساده، همراه با مثال‌های کاربردی و نکات مهم در معاملات ملکی بررسی می‌کنیم تا هنگام مشاوره، خرید، فروش یا ساخت‌وساز، با دیدی کاملاً حرفه‌ای و آگاهانه تصمیم بگیرید.

 

پروانه ساختمانی؛ یکی از مهم‌ترین اصطلاحات طرح تفصیلی

مجوزی حقوقی که نحوه احداث بنای جدید یا تغییر بنای موجود را پس از طی تشریفات اداری به صورت فرم منضم به نقشه های مصوب از طرف شهرداری صادر و یک نسخه از آن همراه با نقشه های لازم و مصوب در اختیار مالک قرار می گیرد تا بر اساس آن نسبت به احداث بنا اقدام نماید.

 

قطعه زمین

زمینی است یک پارچه با مرز و محدوده مشخص که دارای سند ثبتی بوده و یا صدور سند ثبتی برای آن برابر با قوانین جاری بلامانع است.

 

قطعه مالکیت

قطعه زمین دارای حدود مشخص و سند مالکیت رسمی و سایر مدارک قانونی و ثبتی معتبر.

 

قطعات مالکیت شرقی غربی

شامل پلاک هایی است که ضلع بزرگتر (طول بیشتر) و محور بنا در امتداد شرقی غربی پلاک واقع شده و عرض پلاک (طول کمتر) کمتر از ۱۲ متر باشد.

 

قطعات مالکیت شمالی جنوبی

شامل پلاک هایی است که ضلع بزرگتر (طول بیشتر) و محور بنا در امتداد شمال جنوب پلاک واقع شده است.

 

استقرار بنا

منظور از استقرار بنا مکان قرارگیری ساختمان در محدوده قطعه مالکیت می باشد.

 

افراز

در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان.

 

اعیان

به مالکیت ساختمان یا بنا یا مستحدثات و تأسیسات و اشجار و کشت و زرع و امثالهم اطلاق می شود. بدیهی است مالکیت عرصه در این حالت متعلق به شخص دیگری غیر از مالکیت اعیان خواهد بود.

 

تفکیک قطعه مالکیت

تقسیم یک قطعه مالکیت (عرصه) به چند قطعه جهت استفاده واحد یا مختلف.

 

تفکیک زمین (عرصه)

عبارت است از تقسیم یک قطعه زمین با یک پلاک ثبتی مشخص به دو یا چند قطعه کوچکتر به نحوی که هر یک از قطعات کوچکتر از نظر ثبتی بتواند به صورت مجزا دارای سند شود و مورد تملک قرار گیرد.

 

تفکیک آپارتمان (اعیان)

تفکیک ساختمان هایی که به صورت چند واحدی و یا آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از طرف شهرداری و قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن تفکیک صورت می گیرد.

 

تفکیک اعیانی

هر گونه اقدام در جهت افزایش تعداد واحدهای مندرج در مجوزها و پایانکار

 

صدور سند اعیانی

هرگونه اقدام ثبتی به منظور اخذ سند مالکیت بر روی ساختمان برابر مفاد مندرج در مجوزها و پایانکار

 

 

تجمیع

در یک تعریف کلی عبارت است از عکس عمل تفکیک زمین به نحوی که امکان تبدیل دو یا چند قطعه زمین مجاور یکدیگر از نظر ثبتی به یک پلاک وجود داشته باشد.

 

تعریض

بخشی از ملک که بر اساس طرح های تفصیلی مصوب در داخل معبر قرار می گیرد.

 

اصطلاحات طرح تفصیلی: حریم‌ها و محدوده مجاز ساخت‌وساز

محدوده ای که در اطراف عملکردهای خاص به مناسبت های امنیتی یا ایمنی و غیره تحت حفاظت قرار گرفته و هرگونه ساخت و ساز کاربری و بهره برداری از اراضی مزبور منوط به رعایت ضوابط خاص حریم مربوطه است.

 

حریم املاک

حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد.

 

حریم شهر یکی از مفاهیم مهم در اصطلاحات طرح تفصیلی

عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید.

حریم شهر عبارت است از محدوده ای در برگیرنده محدوده قانونی شهر بوده به طوری که سطح حاصل از آن بتواند نیازهای جمعیت آتی شهر را بر اساس سرانه های معمول در کلیه کاربری های شهری تأمین نماید. حریم موصوف در اجرای ماده ۹۹ قانون شهرداری می بایست چنان تعیین شود که اولا حدود و جهت توسعه مشخص شده در طرح های توسعه شهری را لحاظ کرده، ثانیاً در حداکثر رشد خود منطبق بر حدود حوزه شهری موضوع ماده پنج آیین نامه اجرایی قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری بوده و به نحوی تعیین گردد که در پنج سال آتی نیازی به تغییر و تجدید نظر در آن نباشد.

 

حوزه استحفاظی شهر جدید

آن بخش از اراضی پیرامون و متصل به محدوده شهر جدید که نظارت و کنترل هرگونه فعالیت عمرانی و ساخت و ساز در آن برای حفظ شهر، توسعه بلندمدت و برنامه ریزی در آن، محدوده روستاهای موجود بر اساس طرح های توسعه و عمران روستایی مورد توجه قرار گیرد.

 

حوزه شهری

حوزه شهری موضوع تبصره ۴ از ماده ۴ قانون، محدوده جغرافیایی است که علاوه بر محدوده قانونی شهر شامل مکان ها و مزارع و اراضی و عوارض طبیعی بوده، به نحوی که حدود ثبتی و عرفی آن با حدود یکی از عناصر تقسیمات کشور و احیاناً مکان و مزرعه مستقل همجوار باشد.

 

حوزه نفوذ شهر

حوزه نفوذ مستقیم شهر با در نظر گرفتن امکان دسترسی به مراکز جمعیتی اطراف به خدمات شهری (مدرسه، درمانگاه، بازار و غیره) تعیین می شود. این کار باید با توجه به شرایط فرهنگی، اجتماعی و سیستم ارتباطی موجود انجام شود.

 

محدوده شهر

عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجرا می باشد.

 

محدوده خدماتی در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

محدوده ای است که طبق ضوابط جهت یک شهر تعیین و پس از تصویب توسط مراجع ذیصلاح به شهرداری ابلاغ می گردد و شهرداری موظف است در این محدوده خدمات شهری ارایه نماید.

 

محدوده قانونی

محدوده قانونی شهر، محدوده ای است که طبق قانون شهرداری ها و دستورالعمل های وزارت کشور و مسکن و شهرسازی تعیین و مناطق در آن دارای کاربری مجاز بوده و شهرداری ها مکلف به ارایه خدمات شهری به ساکنین آن می باشند.

 

ساختمان های منفصل

ساختمان هایی هستند که به صورت کوشک مانند در داخل محوطه و ملک بدون اتصال به ساختمان های پلاک های دیگر قرار دارند.

 

ساختمان های متصل

ساختمان هایی هستند که به ساختمان ملک مجاور متصل می باشد.

 

ملک مجاور (مالکیت همجوار)

کلیه قطعات مالکیت که دارای مرز مشترک با قطعه مورد نظر باشند. این تعریف در صورت وجود معابر عمومی (گذر مجاور) شامل نمی شود.

 

سطح مشرف

سطوحی از ساختمان که در حریم اشراف قطعات مالکیت مجاور شرقی و غربی قرار گیرد.

 

حریم اشراف؛ یکی از مهم‌ترین اصطلاحات طرح تفصیلی

فضایی است که بین سطوح فرضی با زاویه ۴۵ درجه نسبت به محور اصلی بنا و از جنوبی ترین نقطه منتهی الیه شرقی و غربی بخش مجاز ساخت (طول ساخت یا قد پا) قرار گیرد.

 

حریم سایه اندازی در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

فضایی است فرضی بین سطح زمین و سطحی مفروض از حد جنوبی ساخت قطعه مالکیت شمالی، در سطح همکف که با زاویه ۴۵ درجه به سمت جنوب قرار می گیرد؛ بدین معنی که ارتفاع بنای واقع در جنوب یک قطعه مالکیت نبایستی از ۴۰ درصد طول قطعه مالکیت شمالی پس از رعایت عقب نشینی بر اساس طرح های مصوب تجاوز کند.

در صورتی که بین دو قطعه مالکیت، گذر وجود داشته باشد عرض گذر (با کسر عرض بالکن) به ۴۰ درصد فوق الذکر اضافه می گردد.

 

حد جنوبی

ضلعی از زمین که در جنوب قطعه مالکیت قرار گرفته و حداکثر ۴۵ درجه زاویه با جهت شرقی غربی داشته باشد در مواردی که قطعه زمین دارای دو ضلع با زاویه ۴۵ درجه نسبت به جهت شرقی – غربی باشد ضلع جنوبی با نظر شهرداری تعیین می گردد.

 

خط آسمان (ساختمان) یکی از مفاهیم مهم در اصطلاحات طرح تفصیلی

خط فرضی به ارتفاع مشخص از کف زمین و به موازات خیابان دسترسی که تعیین کننده محدودیت ساخت و ساز برای تمام یا بخشی از طبقات یک بنا یا ساختمان است.

 

لفاف حجمی

آن میزان فضای مشخص است که هر طرح معماری در حداکثر استفاده از سطح و ارتفاع با توجه به ضوابط و مقررات بالادست از جمله ضوابط طرح تفصیلی و همچنین موقعیت مجاورین می توانند اشغال نماید.

 

 

بر ملک (زمین)، بر قطعه مالکیت

تمام و یا قسمتی از یک یا چند ضلع از اضلاع ملک که پس از رعایت عقب نشینی بر اساس طرح های مصوب و ضوابط و مقررات طرح که مجاور معبر عمومی قرار گیرد.

 

محور اصلی بنا

محوری است به موازات طول قطعه مالکیت و عمود بر جهت غالب بدنه مشرف به حیاط اصلی قطعه مالکیت. در اغلب شهرهای بزرگ این محور دارای جهت شمالی – جنوبی است.

 

عرض متوسط

نصف مجموع بزرگترین و کوچکترین عرض قطعه مالکیت بدون احتساب پخ

 

سطح معبر؛ یکی از مهم‌ترین اصطلاحات طرح تفصیلی

عبارت است از کد ارتفاعی (صفر صفر) ارایه شده توسط شهرداری نسبت به معابر پیرامون قطعه مالکیت.
در قطعات مجاور دو یا چند گذر، متوسط اختلاف ارتفاع بالاترین و پایین ترین رقوم معبر یا معابر مجاور قطعه مالکیت به عنوان سطح معبر شناخته می شود.
در صورتی که قطعه مالکیت دارای یک بر باشد متوسط اختلاف ارتفاع همان گذر جهت تعیین سطح معبر ملاک عمل است.

 

کف معبر

متوسط مرتفع ترین و پایین ترین رقوم معبر مجاور به قطعه مالکیت مورد نظر می باشد. در مواقعی که شیب حداکثر زمین عمود بر جهت معبر می باشد و قطعه از دو یا چند طرف به گذر منتهی گردد ارتفاع مجاز می تواند از میانگین ارتفاع مالکیت گرفته شود. به نحوی که حداقل ارتفاع ساختمان از بلندترین نقطه از ۵/۴ متر کمتر نشود.

 

کرسی (مسنی) در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

فاصله بین اولین کف ساختمان از روی زمین (سطح معبر) که به منظور نورگیری طبقه زیرزمین نیز استفاده می شود.
حداکثر ارتفاع مجاز کرسی در ساختمان های مسکونی برابر با ۸۰ سانتی متر و در ساختمان های با کاربری مختلط (تجاری مسکونی خدماتی) برابر با ۶۰ سانتی متر است.
ارتفاع کرسی جزء ارتفاع مجاز ساختمان محاسبه می گردد.

 

پوسته طرح

حد نهایی بر گذر و با کاربری هایی که در تعیین بر و کف مبنا قرار می گیرد.

 

مساحت اولیه قطعه مالکیت یا مساحت اولیه زمین (عرصه)

مساحت محاسبه شده بر اساس ابعاد مندرج در سند مالکیت رسمی و یا سایر مدارک قانونی و ثبتی

 

مساحت خالص عرصه

مساحت باقیمانده قطعه مالکیت پس از کسر و رعایت عقب نشینی ها بر اساس طرح های مصوب

 

زیر بنا سطح کل زیر بنا (سطح ساختمانی یا زیربنا)

مساحت ساخته شده در مجموع طبقات ساختمان اعم از زیرزمین همکف و طبقات و نیم طبقه و سرپله

 

زیربنای خالص و ناخالص ساختمان (در ساختمان مسکونی تک واحدی)

عبارت از کل زیربنای ساختمان می باشد و زیربنای مفید یا خالص آن پس از کسر انباری و پارکینگ، موتورخانه، تأسیسات، راهرو، راه پله، پشت بام، پاسیو، سرایداری، رختشویخانه و نظایر آن از زیربنای کل ساختمان حاصل می گردد.

 

زیربنای خالص (مفید) ساختمان

مساحت زیربنای کل ساختمان به جز مشاعات (دستگاه پله، آسانسور، فضای انتظار، راهرو و …)

 

زیربنای ناخالص ساختمان مسکونی

زیربنای ناخالص ساختمان مسکونی عبارت است از سطح کل زیربنای ساختمان که از حاصل جمع زیربنای مفید (خالص) واحدهای مسکونی به علاوه سطح فضاهای اختصاصی نظیر انبارها، پارکینگ و سطح فضاهای مشاعی مسقف ساختمان تشکیل می گردد.

 

سطح زیربنای هر طبقه

عبارت است از سطح ساخته شده ساختمان در هر طبقه (به اضافه نورگیرهای زیر ۲۴ متر مربع و حیات خلوتهای زیر ۱۰ متر مربع)

 

زیر بنای ناخالص واحد مسکونی

عبارت است از حاصل جمع زیر بنای مفید یا خالص آن واحد به علاوه سطح فضاهای اختصاصی آن نظیر انباری و پارکینگ و نیز قدرالسهم آن واحد از مشاعات مسقف ساختمان

 

مساحت زمین

مساحت محاسبه شده با توجه به ابعاد درج شده در سند مالکیت و یا کل مساحت زمین مندرج در سند و به متر مربع می باشد.

 

زیر بنای مفید آپارتمان یکی از مفاهیم مهم در اصطلاحات طرح تفصیلی

منظور از زیربنای مفید آن قسمت از آپارتمان است که وقتی درب آپارتمان باز می شود و وارد آن می شویم دارای استقلال باشد. هر قسمت از بنای یک ملک که دارای مالکیت منفک و مستقلی باشد یک واحد آپارتمانی محسوب می شود. تفکیک ملک به آپارتمان های مجزا طبق صورت مجلس تفکیکی (ارایه شده از طریق اداره ثبت اسناد و املاک) انجام می شود. هر آپارتمان دارای در ورودی مجزا و تسهیلات (سرویس) و مشترکات می باشد. تعداد و متراژ آپارتمان ها (به صورت ریز شامل مساحت زیر بنا و مساحت مشترکات) در صورت مجلس تفکیکی قید می گردد.

 

ارتفاع ساختمان

فاصله قائم بالاترین حد یک ساختمان از روی آخرین سقف تا رقوم کف معبر ریشته دسترسی مجاور قطعه زمین است. (فاصله سطح معبر تا روی جان پناه بام ساختمان). ارتفاع خرپشته جان پناه حداکثر ۸/۰ / ۱۰/۱ متر می باشد.
اطاقک آسانسور، برج خنک کننده، دودکش، منبع ذخیره آب، آنتن و نظیر آن جز ارتفاع ساختمان محاسبه نمی شوند.
در خصوص سقف شیب دار ارتفاع ساختمان فاصله قائم بالاترین قسمت خط الرأس سقف شیب دار تا رقوم کف معبر می باشد.

 

ارتفاع مفید

فاصله کف تمام شده تمام یا قسمتی از هر طبقه تا پایین ترین ساخت و ساز سقف همان طبقه. ارتفاع مفید طبقه آخر ساختمان ها با سقف شیب دار متوسط کمترین و بیشترین ارتفاع این طبقه می باشد و در هر صورت ارتفاع کمترین قسمت این طبقه از ۲۰/۲ متر کمتر نمی باشد.

 

ارتفاع طبقه

منظور از ارتفاع یک طبقه فاصله قائم از کف تمام شده آن طبقه تا کف تمام شده طبقه بالاتر است. ارتفاع طبقه آخر بنا حد فاصل کف تمام شده أن طبقه تا کف تمام شده متوسط سطح بام ساختمان است.

 

کد ارتفاعی مصوب

حداکثر ارتفاع تعیین شده در نقشه مصوب ارتفاعات طرح بازنگری طرح تفصیلی برای هر قطعه مالکیت

 

ارتفاع مجاز ساختمان

حداکثر ارتفاع مجاز بنا در هر قطعه مالکیت است که بر اساس که ارتفاعی مصوب طرح بازنگری طرح تفصیلی و با رعایت سایر ضوابط و مقررات ارتفاعی احداث بنا و ضوابط و مقررات شهرسازی و ساختمانی مندرج در همین دفترچه تعیین می گردد.

 

تراکم ساختمان

نسبت سطح ساخته شده در مجموع طبقات ساختمان (به استثنا (سیستم پله) سرپله و آن قسمت از زیرزمین و پیلوت که جهت پارکینگ رمپ مورد نیاز و انباری و تأسیسات استفاده می گردد) به مساحت کل زمین و به درصد مشخص می گردد.

 

اصطلاحات طرح تفصیلی: سطح اشغال

سطح زمین اشغال شده توسط ساختمان در طبقه همکف در هر قطعه مالکیت پس از رعایت عقب نشینی ها بر اساس طرح های مصوب (دیوار چینی به عنوان بدنه نهایی ملاک عمل می باشد.)

 

سطح اشغال مجاز

قسمتی از سطح پلاک که احداث بنا فقط در داخل آن مجاز بوده و تصویر خارجی ترین حد کلیه طبقات و یا هر نوع پیش آمدگی بر روی قطعه زمین در آن قرار دارد.

 

ضریب سطح اشغال

نسبت سطح زیربنای طبقه همکف به مساحت قطعه زمین را گویند و به درصد مشخص می گردد.

 

کاربری (نحوه استفاده از زمین)

نوع استفاده و یا بهره برداری از زمین یا ساختمان (اراضی و املاک) و یا مستحدثات ایجاد شده. نوع فعالیتی که در یک قطعه مالکیت به صورت موقت یا دایم انجام می شود.

 

کاربری مصوب

نوع استفاده از اراضی و املاک بر اساس طرح مصوب

 

کاربری مجاز

کاربری و عملکردی می باشد که با توجه به نوع عملکردش می تواند با رعایت ضوابط و مقررات در پهنه های مختلف استقرار یابد.

 

کاربری مشروط

کاربری و عملکردی می باشد که استقرارش در پهنه ها منوط به احراز شرایطی است که جهت آن در طرح تفصیلی تعیین می گردد.

 

کاربری خدمات عمومی

استفاده از قطعه مالکیت جهت آن دسته از خدماتی که مستقیماً از سوی سازمان ها، نهادهای دولتی و عمومی و شهرداری ارایه می شود یا کنترل و اداره آنها به نحوی به سازمان ها، نهادهای دولتی و یا شهرداری مربوط است. همچنین خدماتی که به موجب قوانین و تصمیمات کمیسیون ماده پنج توسط بخش خصوصی احداث شده و یا خواهد شد.

 

خدمات اساسی

شامل آن دسته از خدمات عمومی محله ای، ناحیه ای یا منطقه ای است که جبران کمبود آنها دارای اولویت می باشد. این خدمات شامل کاربری های آموزشی، بهداشتی درمانی و فضای سبز است.

 

خدمات عمومی (با تعیین کاربری)

شامل آن دسته از خدمات عمومی است که کاربری آن در طرح بازنگری مشخص شده است.

 

کاربری مختلط

ترکیب و تجمع انواع متفاوت و سازگار کاربری مسکونی، تجاری و خدماتی به نحوی که بهره برداری مختلط از یک قطعه مالکیت ضمن رعایت مستقل و منفک بودن آن فراهم باشد. ترکیب های غالب و مهم کاربری مختلط مطابق موارد ذیل است: تجاری خدماتی، تجاری مسکونی خدماتی، مسکونی خدماتی و خدمات مختلط (صرفاً خدمات عمومی).

 

حفظ کاربری در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

حفظ کاربری اراضی عبارت است از جلوگیری از تغییر نحوه استفاده از زمین های خاص توسط مالکان یا متصرفین آن، در صورتی که تغییر کاربری آنها آثار منفی طبیعی، اقتصادی، سیاسی، علمی یا فرهنگی به دنبال داشته باشد. در سال ۱۳۷۴ قانونگذاران کشور با درک صحیح از اهمیت صیانت از اراضی کشاورزی به عنوان یکی از ارکان توسعه پایدار؛ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها را به تصویب رساندند تا ضمن ضابطه مند نمودن تغییر کاربری اراضی کشاورزی، مجازات هایی را برای برخورد با متخلفین پیش بینی نمایند.

حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها جز در موارد ضروری و با تشخیص کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت خانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست ممنوع خواهد بود.

حفظ کاربری در حریم شهری و در صورت وجود طرح جامع شهر و محدوده قانونی شهر می بایست منطبق با طرح جامع مصوب شهر می باشد.

 

اصطلاحات طرح تفصیلی: تغییر کاربری

مدیریت امور شهری و اجرای برنامه های بهسازی و نوسازی در مناطق مختلف شهر سبب شده است تا شهرداری ها از طریق تصویب طرح جامع و طرح تفصیلی، اقدام به پهنه بندی مناطق و تعیین کاربری مخصوص برای هر یک از املاک نمودند. تغییر کاربری در حریم شهری مستلزم طی مراحل قانونی است و به ندرت مورد پذیرش قرار می گیرد. تشخیص وجود شرایط لازم برای پذیرش درخواست تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی می باشد که با عنوان کمیسیون تغییر کاربری نیز شناخته می شود. مالکان از دو طریق می توانند نسبت به تغییر کاربری ملک خود اقدام نمایند؛ از طریق تخریب و نوسازی بنا یا از طریق درخواست مجوز از کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی.

 

فاقد کاربری

اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزادسازی و طرح تفصیلی ندارند.

 

فضاهای مفید واحد مسکونی

مجموع کلیه سطوح در اختیار هر واحد مسکونی به استثنا تراس، بالکن روباز، انباری، پارکینگ و مشاعات ساختمان می باشد.

 

فضای باز، آزاد (حیاط)

سطحی از قطعه مالکیت که در آن هیچگونه بنا (ساختمان) احداث نشده و فقط برای درختکاری، فضای سبز، گلکاری، حوض، آب نما، استخر، آلاچیق، ایوان غیر مسقف و سایر استفاده های محوطه سازی بدون احداث ساختمان و سقف تخصیص داده شده باشد. لازم است حداقل فضای اختصاص یافته درون سطح فضای آزاد برای درختکاری (پوشش گیاهی ریشه دار) برابر ۲۰ درصد مساحت خالص عرصه باشد.

 

نمای ساختمان

بخشی از جدار خارجی ساختمان است که در معرض دید قرار دارد. نماها به چند دسته تقسیم می شوند. در مورد نما باید توجه داشت که ممکن است در یک ساختمان همه قسمت های روکار بنا نماکاری نشده باشد. مثلا فقط روی پایه ها یا دور پنجره ها نماسازی شده باشد. اگر بیش از ۵۰ درصد مساحت نمای ساختمان از مصالحی نظیر سنگ، سرامیک، کاشی، آجر سفال نما، رومالی تزیینی سیمانی (مقرنس و رومی) ،شیشه، آلومینیوم و …. برخوردار باشد نمای لوکس تلقی می گردد.

 

فضاهای داخلی بنا

به طور معمول فضاهای یک ساختمان مسکونی در پنج عرصه خصوصی، خانوادگی، پذیرایی، خدماتی و عرصه فضای باز قابل تقسیم اند که زیر مجموعه هر عرصه به شرح ذیل است:

• عرصه خصوصی عبارتند از: اتاق خواب، حمام، سرویس بهداشتی، اتاق کار و اتاق مطالعه
• عرصه خانوادگی عبارتند از: غذا خوری، آشپزخانه، هال و نشیمن
• عرصه پذیرایی عبارتند از: پذیرایی و نهار خوری
• عرصه خدماتی عبارتند از: پارکینگ، موتورخانه و انبار
• عرصه فضای باز عبارتند از: مسیر، فضای سبز و آبنما

و در یک تقسیم بندی کلی دیگر می توان فضای داخلی ساختمان مسکونی را به فضای مشاعات و اختصاصی تقسیم نمود.

 

فضای مشاع (مشاعات)

سطوحی از یک قطعه زمین و یا قسمتهایی از زیربنا است که به صورت مشترک به وسیله دو یا چند واحد مسکونی استفاده می شود. قسمت یا قسمت های مشترک از عرصه و اعیانی آپارتمانی که در انطباق با قانون تملک آپارتمان ها، مالکیت آن به عموم مالکان همان آپارتمان تعلق دارد. سطوح (فضاهای) مشاع عبارت است فضای ورودی و انتظار (لابی) سالن اجتماعات، سرایداری، پارکینگ، دستگاه پله، آسانسور، فضای باز (حیاط)، استخر و دیگر امکانات ورزشی و سایر فضاهایی که براساس طرح معماری به منظور استفاده عمومی پیش بینی و اجرا شده است.

 

مشاع در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

وقتی عده ای به صورت مساوی یا غیر مساوی مشترکا ملکی را خریده و با هم شراکت کرده باشند به نحوی که مقدار سهم هر کدام از کل ملک مشخص باشد، ولی حد و حدود قسمت مالکیت مشخص نباشد، این نوع مالکیت را مالکیت مشاع می گویند و زمانی که مالکیت یک ملک مربوط به یک نفر باشد اصطلاحا می گویند آن فرد شش دانگ ملک را مالک است. بر اساس این تعریف وضعیت مالکیت یک ملک می تواند مشاعی یا شش دانگ باشد که شامل انباری، لابی، نگهبانی و … نیز می شود.

 

 

مشترکات عمومی

منظور از مشترکات یا اموال عمومی، اموالی است که مالک خاص ندارد و متعلق به عموم می باشد و برابر ماده ۲۳ قانون مدنی، استفاده از آنها برای افراد مطابق قوانین مربوط به آنها خواهد بود. هیچ فردی نمی تواند در این گونه اموال (مشترکات عمومی) تصرفاتی داشته باشد که دیگران از استفاده از آن محروم گردند.

 

فضای تاسیسات

فضاهایی که تجهیزات و وسایل تاسیساتی ساختمان در آن نصب می شوند.

 

طبقه همکف

قسمتی از ساختمان که ارتفاع کف آن از سطح معبر مجاور حداکثر ۰.۸۰ / ۱.۵۰ متر باشد.

 

طبقات فوقانی

کلیه طبقات ساختمان که روی طبقه همکف یا پیلوت احداث گردند.

 

زیرزمین

قسمتی از ساختمان که تمام یا بخشی از آن پایین تر از کف طبیعی قرار گرفته و به عنوان طبقه به حساب نیاید. ارتفاع روی سقف زیرزمین از سطح معبر حداکثر ۰.۸۰ / ۱.۵۰ متر فاصله داشته باشد.

 

پیلوت در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

تمام یا قسمتی از طبقه همکف که به صورت فضای سرپوشیده و باز در زیر تمام یا قسمتی از کف طبقه اول قرار می گیرد و کف آن هم سطح معبر یا بالاتر از آن است و صرفاً به عنوان پارکینگ فضای باز عمومی و انبار مورد استفاده قرار می گیرد حداکثر سطح پیلوت معادل سطح آن قسمت از کف طبقه اول است که سقف پیلوت محسوب می شود.
در موارد خاص با تصویب معاونت شهرسازی و معماری امکان افزایش ارتفاع پیلوت وجود دارد.

 

کنسول، پیش آمدگی، پیش زدگی (بالکن روبسته)

هرگونه بیرون زدگی ساختمان در طبقات بالای همکف از حد قطعه مالکیت نسبت به بر معبر و بدنه نما و یا حد مجاز سطح اشغال از طرف حیاط می باشد. آب چکان و آردواز به عرض حداکثر ۱ متر در صورتی که از فضای ایجاد شده هیچ استفاده ای نگردد و از نظر حریم برق بلامانع باشد پیش آمدگی به حساب نمی آید. (منظور از رو، دید افقی روبرو می باشد.) در صورت تایید نما توسط شهرداری عملیات خشکه چینی نما به عمق ۵۰ سانتی متر مجاز بوده و جزو سطح اشغال محسوب نمی گردد.

 

عقب نشینی توده ساختمانی

بخشی از ساختمان که عقب تر از خط اصلی بنا ساخته می شود. میزان عقب نشینی در طبقه همکف و سایر طبقات بر اساس ضوابط طرح تفصیلی مجاز است.

 

پارکینگ

محل نگهداری یا توقف دایم و موقت وسایل نقلیه که به صورت پارکینگ جمعی و خصوصی یا پارکینگ های عمومی وجود دارند.

 

فضای ورودی و انتظار (لابی)

فضای عمومی اشتراکی جهت تجمع در طبقه همکف آپارتمان که در ارتباط مستقیم با ورودی است و می تواند دارای مشاعات سرایداری، آبدار خانه و سرویس بهداشتی باشد.

 

 

سالن اجتماعات

سالن چند منظوره برای اجتماع ساکنین مجموعه آپارتمانی (حداکثر ۷ متر مربع به ازاء هر واحد) با فضای سرویس بهداشتی و آشپزخانه

 

سرایداری

فضایی است برای اقامت سرایدار که وظیفه نگهداری و نگهبانی از ساختمان را به عهده دارد. محل استقرار این فضا در پیلوت یا طبقه همکف و در ارتباط مستقیم با ورودی یا ورودی های ساختمان قرار دارد.

 

انباری

فضایی است مجزا از واحد آپارتمانی واقع در پیلوت یا زیرزمین به منظور استفاده ساکنین جهت نگهداری وسایل غیر خطرناک. انباری واحدها نباید به صورت اشتراکی تامین گردد.

 

پیش فضا

فضای تقسیم کننده در قسمت ورودی در داخل ساختمان و همچنین فضای تقسیم کننده و حریم ورودی واحدها در طبقات.

 

بالکن (رو باز)

سطحی است مسقف در طبقات فوقانی که حداقل از یک طرف به طور مستقیم در مجاورت هوای آزاد قرار گرفته است. (منظور از رو، دید افقی روبرو می باشد.)

 

ایوان

سطحی است مسقف یا نیمه مسقف در طبقه همکف که حداقل از یک طرف با هوای آزاد به طور مستقیم ارتباط دارد.

 

تراس (مهتابی)

سطح بدون سقف در طبقات ساختمان به غیر از پشت بام را گویند.

 

حیاط خلوت

فضایی غیر مسقف یا با سقف شفاف که بیرون سایر فضاهای ساختمان قرار گیرد و از آن برای نورگیری و تهویه استفاده شود.

 

نورگیر

فضاهای غیر مسقف یا با سقف شفاف در ساختمان که در بین سایر فضاها قرار گیرد و از آن برای نورگیری ساختمان استفاده می شود.

 

پاسیو

فضاهای غیر مسقف یا با سقف شفاف در ساختمان که بین سایر فضاها قرار گیرد و از آن برای نورگیری تهویه نگهداری گل یا تزیین استفاده می شود.

 

سرپله و اتاقک آسانسور

فضایی است سرپوشیده با ارتفاع حداکثر ۳ متر از کف تمام شده که جهت استقرار دستگاه پله و آسانسور برای دسترسی به طبقات و سطح بام استفاده می شود.

 

تخلف ساختمانی

هر گونه مغایرت یا عدم انطباق بین ضوابط احداث بنا و مندرجات پروانه ساختمانی و نقشه های مصوب تهیه شده در پروانه از یک طرف و عملیات ساختمانی اجرا شده از طرف دیگر

 

گواهی عدم خلاف

تاییدیه ای که در هر مرحله از ساختمان قبل از پایان کار (وضعیت بنا) در مطابقت بنا با ضوابط و مقررات ملاک عمل و پروانه صادره از طرف شهرداری صادر می گردد.

 

 

گواهی پایان ساختمان

تأییدیه ای است که پس از اتمام عملیات ساختمان در مطابقت بنا با پروانه ساختمانی همراه با نقشه های مصوب و یا ضوابط و مقررات ملاک عمل از طرف شهرداری صادر و به مالک تحویل می شود.

 

ساختمان قدیمی

منظور از ساختمان قدیمی در تعاریف زیر ساختمان هایی می باشند که با اسکلت آجری و به صورت یک یا دو طبقه بر اساس ضوابط جاری ساخته شده باشد مثلاً چنانچه ساختمان ۲ طبقه آجری در ضابطه ۴ طبقه ساخته شود قدیمی محسوب می گردد.

 

تعمیر و تغییر اساسی

هرگونه تعمیر و تغییر در سازه و استحکام بنا و نمای ساختمان شامل دیوار، ستون، سقف، دیوار باربر، نماسازی ساختمان و دیوار حیاط و همچنین هرگونه اقدام و عملیات اجرایی که در استحکام و مقاوم سازی ساختمان و یا دیوار حیاط مؤثر باشد و یا به افزایش سطح زیربنای ساختمان و الحاق فضای ساخته شده جدید منجر گردد، تعمیر و تغییر اساسی محسوب می شود که مستلزم اخذ مجوز و پروانه ساختمان از شهرداری می باشد.

 

تعمیر و تغییر غیر اساسی

تعمیرات و تغییرات جزیی ساختمان که شامل تعمیر و تغییر اساسی نگردد مانند جابجا کردن دیوارهای غیر باربر، پنجره ها، درب ها، لوله کشی، کاشی کاری، حفر چاه جذبی و ارت، اصلاح سطوح نازک کاری داخل بنا، حیاط سازی (تعمیر و تعویض کف فرش، احداث، تعمیر و تغییر حوض و سایر اقدامات محوطه سازی) تعمیر و تغییر غیر اساسی محسوب می شود که مستلزم اخذ مجوز و پروانه تعمیری از شهرداری می باشد.

 

تعویض پوشش

مترادف تجدید بنا می باشد و بایستی کلیه مراحل و مقررات شهرسازی را طی نماید.

 

توسعه بنا

هرگونه تغییر در داخل یا خارج بنا که از لحاظ تامین ایمنی ضروری نبوده و صرفاً به منظور ایجاد فضای جدید یا گسترش فضای موجود در ساختمان باشد.

 

تراکم مسکونی

تراکم مسکونی نتیجه محاسبه تعداد جمعیت ساکن در اراضی مسکونی یک شهر بر حسب هکتار است.

 

تراکم جمعیت

تعداد نفراتی که در یک واحد (هکتار) در یک منطقه زندگی می کنند.

 

تراکم جمعیتی (ناخالص)

عبارت است از نسبت جمعیت ساکن (P) در هر محدوده به کل سطح آن محدوده (S) به ازای واحد سطح (نفر در هکتار)

 

تراکم جمعیتی (خالص)

عبارت است از نسبت جمعیت (P) ساکن در هر محدوده به کل سطح (S) اختصاص یافته جهت کاربری مسکونی در آن محدوده به ازا واحد سطح (نفر در هکتار)

 

تراکم خیلی زیاد

نواحی مسکونی آپارتمانی بیش از چهار طبقه و بلند مرتبه با جمعیت بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ نفر در هکتار دارای تراکم خیلی زیاد محسوب می شوند.

 

تراکم زیاد

از نواحی مسکونی آپارتمانی چهار طبقه با جمعیت ۲۰۰ تا ۳۰۰ نفر در هکتار با عنوان تراکم زیاد یاد می شود.

 

تراکم متوسط

نواحی مسکونی آپارتمانی دو تا چهار طبقه، با جمعیت ۱۰۰ تا ۲۰۰ نفر در هکتار جزو تراکم متوسط هستند

 

تراکم کم

به نواحی مسکونی یا خانه های تک خانواری مستقل که یک یا دو طبقه دارند و خانه هایی به وسعت بیش از ۲۰۰ متر مربع و دارای تراکم ناخالص مسکونی کمتر از ۱۰۰ نفر در هکتار، تراکم کم گفته می شود.

 

ساختمان

به طور کلی آن چه که در یک زمین به صورت ثابت و با استفاده از مصالح ساختمانی مانند سنگ، آجر، سیمان، آهن و غیره برای استفاده خاصی اعم از مسکونی، تجاری و صنعتی و … ساخته شده باشد ساختمان نامیده می شود.

 

واحد مسکونی

مجموعه فضایی مستقل که برای سکونت یک خانوار احداث می شود و حداقل امکانات آن شامل فضای اقامت، سرویس بهداشتی، حمام و آشپزخانه است. ارتفاع آن از کف تا زیر سقف از ۲.۸۰ متر و مساحت مفید آن از ۶۰ متر مربع نباید کمتر نباشد.

 

مسکونی ویلایی

یک ساختمان مسکونی مستقل با حیاط اختصاصی محصور که در یک قطعه زمین احداث شده و فقط برای سکونت یک خانوار طراحی و پیش بینی شده است.

 

 

مسکونی چند خانواری

مجموعه ای از تعداد کمتر از ۱۰ / ۵ واحد مسکونی در یک قطعه مالکیت که محوطه آن اختصاصی نبوده و به صورت مشاع به کلیه واحدها تعلق دارد.

 

ساختمان های چند واحدی

عبارت است از ساختمان هایی که واحدهای آن دارای ورودی مشترک ولی دسترسی های جداگانه باشند اعم از این که در یک یا چند طبقه ساخته شوند.

 

مجتمع مسکونی

مجموعه واحدهای مسکونی با تعداد ۱۰ / ۵ واحد مسکونی و بیشتر در یک قطعه مالکیت قرار دارد و دارای ورودی یا ورودی های و فضاهای عمومی مشترک (مشاعات) باشد.

 

مجموعه آپارتمانی

به یک ساختمان با استفاده مسکونی اطلاق می شود که دارای حداقل ۵ واحد آپارتمان مسکونی مستقل بوده و دارای فضاهای مشاع و مشترک آزاد، پارکینگ، دستگاه پله و ورودی یا ورودی های مشترک باشد.

 

واحد آپارتمان

هر قسمت از بنای یک ملک که دارای مالکیت منفک و مستقلی باشد یک واحد آپارتمانی محسوب می شود.

 

واحد تجاری

استفاده از قطعه مالکیت به منظور فعالیت هایی که به نحوی موجب عرضه و فروش کالا و خدمات در مقابل دریافت وجه باشد. حداقل مساحت یک واحد تجاری محله ای و ناحیه ای ۲۵ متر مربع و یک واحد تجاری شهری ۵۰ متر مربع می باشد. واحدهای تجاری ساخته شده موجود دارای سابقه رسمی و قانونی قبل از سال ۱۳۶۷ از این قاعده مستثنی هستند.

 

تجاری

عبارت است از کلیه عملکردهایی که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری به منظور کسب و پیشه و تجارت احداث گردیده و یا در آنها واحدهای صنفی تحت پوشش قانون نظام صنعتی یا واحدهای تابع قانون تجارت یا قوانین خاص فعالیت داشته باشند. ساختمان بانک ها و موسسات مالی و اعتباری به صورت تجاری می باشند.

 

تجاری خطی

واحد یا تمامی واحدهای تجاری که به هر نحو در مجاورت معبر یا حرائم واقع در مجاورت معبر قرار داشته باشند اعم از این که دارای حریم یا فاقد حریم تجاری باشند.

 

تجاری محله ای

عبارت است از یک واحد تجاری در یک پلاک ثبتی و دارای مساحت حداکثر ۳۰ متر مربع واقع در برگذر تا ۱۶ متر و دارای ارتفاع در حد ارتفاع واحد مسکونی

 

انبار تجاری

محلی جهت انبار نمودن کالا و محصولات تجاری به صورت روباز و روبسته مرتبط با واحد تجاری یا به صورت مستقل

 

فروشگاه بزرگ

یک واحد تجاری که طیف گسترده ای از کالاهای تجاری با مقیاس عملکردی شهری و منطقه ای را عرضه می دارد.

 

مجتمع تجاری

مجموعه واحدهای تجاری با تعداد ده واحد تجاری و بیشتر در یک قطعه مالکیت که دارای ورودی یا ورودی ها و فضاهای عمومی مشترک باشد.

 

بالکن تجاری

فضایی است در داخل واحد تجاری که برای استفاده بیشتر از فضای تجاری که در محدوده ارتفاعی طبقه همکف احداث می گردد.

 

حریم تجاری

فضای حد فاصل واحد تجاری و معبر به عمق حداقل ۳ متر و به عرض حداقل عرض واحد تجاری که جهت تخلیه کالا و یا بارگیری مورد استفاده قرار می گیرد. در بافت قدیم به این فضا بارانداز اطلاق می گردد. حریم تجاری شامل تجاری های محله ای نمی گردد.

 

رواق در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

فضای باز سرپوشیده ای از بنا در طبقه همکف که جبهه باز و نمایان آن رو به گذر و یا میدان قرار می گیرد.

 

گردش خریدار

فضای باز عقب نشینی شده توده ساختمان مسقف یا غیر مسقف که جهت مکث مراجعان فعالیت های تجاری در نظر گرفته می شود.

 

دفتر کار

واحدی است که در آن صرفاً خدمات اداری و دفتری ارایه می گردد.

 

واحد اداری

کلیه ساختمان های ادارات و سازمان های دولتی و عمومی نهادهای انقلاب اسلامی و مراکز اداری وابسته به مراکز نظامی و انتظامی می باشد.

 

مجتمع پزشکی

مجموعه با تعداد ۵ و یا بیشتر از ۵ واحد مطب پزشک یا واحد خدماتی وابسته به حرفه پزشکی در یک قطعه مالکیت که دارای ورودی یا ورودی ها و یا فضاهای عمومی مشترک باشد.

 

مجتمع خدماتی

مجموعه با تعداد ۱۰ و یا بیشتر از ۱۰ واحد دفتر کار خدماتی یا اداری در یک قطعه مالکیت که دارای ورودی یا ورودی ها و یا فضاهای عمومی مشترک باشند.

 

واحد صنعتی

به محلی گفته می شود که در آن فعالیت تولیدی زیر نظر وزارت صنعت و معدن تجارت یا جهاد کشاورزی یا سازمان میراث فرهنگی و صنایع دستی و گردشگری صورت می گیرد.

 

صنعتی – کارگاهی

کلیه ساختمان ها و فضاهای مرتبط که به منظور استفاده صنعتی و یا تولیدی و ایجاد کارگاه های صنعتی یا تولیدی احداث شده و یا می شوند و دارای موافقت اصولی از مراجعی مانند وزارت صنعت و معدن و تجارت و یا جهاد کشاورزی و یا سازمان میراث فرهنگی و صنایع گردشگری باشند.

 

بهداشتی – درمانی

به اماکنی گفته می شود که مشتمل بر بیمارستان، پلی کلینیک، مراکز اختصاصی بهداشتی درمانی، مراکز توانبخشی، مراکز اورژانس، پایگاه بهداشت، زایشگاه، آسایشگاه، مددکاری اجتماعی و سایر مراکز ارایه خدمات بهداشتی درمانی بر اساس طرح تفصیلی مصوب با مجوز و پروانه رسمی از مراجع ذیصلاح

 

 

ورزشی

کلیه فعالیت های ورزشی در فضاهای روباز و روبسته که مورد تأیید سازمان ورزش و جوانان باشد.

 

فرهنگی – مذهبی

کلیه فعالیت ها شامل کتابخانه، کتاب فروشی، سالن های همایش، کانون پرورش فکری، سینما، تئاتر، سالن کنفرانس، مؤسسات و دفاتر روزنامه، مراکز صدا و سیما، فرهنگ سرا، موزه و نگارخانه مشمول کاربری فرهنگی می باشند. کلیه فعالیت های مذهبی و عبادی از قبیل مسجد، مهدیه، حسینیه، تکایا و مدارس علوم دینی و معابد اقلیت های مذهبی و مصلی ها مشمول کاربری مذهبی می باشد.

 

آموزشی

کلیه فعالیت های مشتمل بر مهد کودک، کودکستان، دبستان، راهنمایی، دبیرستان، هنرستان فنی و حرفه ای و آموزشگاه های مورد تأیید مراجع ذیصلاح و مراکز آموزش عالی

 

نانوایی

کلیه فعالیت های شامل آماده سازی و پخت و عرضه نان که در فضاهایی از جمله محل استراحت کارگران، رختکن، بخش خمیرگیری، انبار آرد و محل فروش اتفاق می افتد به عنوان کاربری نانوایی محسوب می شود که در نانوایی های سنتی و صنعتی و نان فانتزی و حجیم پزی و مجتمع های نانوایی می توانند نسبت به ارایه خدمات اقدام نمایند.

 

جایگاه سوخت و سوخت گیری

محلی جهت سوخت گیری به صورت گاز، بنزین و گازوییل جهت انواع وسیله نقلیه همراه با سایر فضاهای خدماتی شامل دفتر مدیریت، رختکن و سرویس های بهداشتی، مخزن سوخت و جایگاه سوخت گیری

 

شهربازی و تفریحی

کلیه فضاهای روباز و روبسته که جهت فعالیت های تفریحی و بازی در سنین مختلف اختصاص داده می شود.

 

گردشگری و جهانگردی

به مکان هایی اطلاق می شود که مشمول آیین نامه ایجاد، تکمیل، درجه بندی و نرخ گذاری تأسیسات ایرانگردی و جهانگردی و نظارت بر فعالیت آنها می شود.

 

سرپله

فضایی سرپوشیده جهت دسترسی به پشت بام که شامل سرویس پله و اتاقک آسانسور می باشد.

 

باغ در مقررات و اصطلاحات طرح تفصیلی

قطعه زمینی که طبق قانون حفظ و گسترش فضای سبز مصوب سال ۵۹ و اصلاحیه های بعدی آن و یا مطابق اسناد مالکیت باغ تعیین گردیده و به محلی اتلاق می شود که حداقل یکی از مشخصات ذیل داشته باشد:

الف) داشتن حداقل ۵۰۰ متر مربع مساحت در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر شانزده (۱۶) / پنج (۵) متر مربع محوطه باز خارج از ساختمان یک اصله درخت و در صورت عدم سابقه احداث بنا به طور متوسط هر بیست و پنج (۲۵) متر مربع یک اصله درخت مثمر و یا غیر مثمر و یا ترکیبی از آنها غرس شده باشد. قطع و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسر شده در آمار لحاظ شده در این بند نخواهد بود.

ب) دارا بودن سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ باغچه زمین مشجر و باغ عمارت

ج) دارا بودن سابقه رای دایر باغ دایر باغچه دایر مشجر از کمیسیون ماده دوازدهم (۱۲) قانون زمین شهری

د) محل هایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده اند.

 

درخت

درخت در ضوابط طرح تفصیلی به اشجاری اطلاق می شود که محیط بن آن که در ارتفاع حداقل یک متری سطح زمین کمتر از ۱۵ سانتی متر نباشد. (تاکستان از این حکم مستثنی است)

 

 

شهر

محلی است با حدود قانونی که در محدوده جغرافیایی بخش واقع شده و از نظر بافت ساختمانی، اشتغال و سایر عوامل دارای سیمایی با ویژگی های خاص خود بوده به طوری که اکثریت ساکنان دایمی در آن در مشاغل کسب، تجارت، صنعت، کشاورزی، خدمات و فعالیت های اداری اشتغال داشته و در زمینه خدمات شهری از خودکفایی نسبی برخوردار و کانون مبادلات اجتماعی، اقتصادی و سیاسی حوزه جذب و نفوذ پیرامون خود بوده و حداقل دارای ۱۰ هزار نفر جمعیت باشد.

 

طراحی شهری

طراحی شهری دانش چند شاخه ای است که به منظور حفظ و ایجاد کیفیت محیط وارد مداخله می شود. این پدیده توجه ویژه ای به تشخیص هویت و ارزش های زیباشناختی و ادراکی دارد که بقا و ماندگاری آن را با اتکا به نظر استفاده کنندگان راهبری می کند.

 

شهرسازی در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

اساسا شهرسازی علمی است که میتوان گفت اخیرا به وجود آمده است اما با این حال هنر شهرسازی سابقه ای تاریخی به قدمت بشر دارد. به جز شهرهای جدیدی که با مطالعه و از روی نقشه و طرح قبلی ساخته شده اند، اغلب شهرها بدون نقشه قبلی ولی در عین حال دارای مشخصات شهر کامل بوده و از نظر جنبه های بشری متنوع و زیبا می باشند.

 

طرح شهرسازی

شمایی از ساماندهی فضای شهر است که برای جمعیتی معین با سطح مشخص از رفاه اجتماعی در نظر گرفته می شود و بر مبنای بینش های نظری و توانایی های بالقوه و بالفعل موجود در یک جامعه تنظیم می گردد.

 

بافت شهری

مراد از بافت شهری قطعه بندی اراضی عناصر شهری و نحوه ترکیب پر و خالی (فضاهای باز و ساخته شده) در قطعات مختلف با یکدیگر و با گذر اصلی (مسیر دسترسی) است.

 

بلوک شهری

عبارت است از کوچکترین مجموعه یکپارچه از ساخت و ساز و یا قطعه بندی زمین که مابین چند خیابان محصور باشد.

 

بلوک

دهستان را گویند که در تقسیمات کشوری حوزه بزرگتر از ده است. دهستان را دهدار اداره می کند و سابقا او را میربلوک می نامیدند.

 

کوچه بن باز

به کوچه هایی گفته می شود که دسترسی به پلاک ها را میسر می سازند و از هیچ طرف مسدود نیستند.

 

کوچه بن بست

کوچه بن بست همانند کوچه بن باز دسترسی به پلاک ها را میسر می سازد و انتهای آن مسدود می باشد.

 

بن بست ترافیکی

معبری که برای رعایت سلسله مراتب شبکه ارتباطی عبور و مرور وسیله نقلیه موتوری از یک طرف آن امکان پذیر نباشد. بن بست ترافیکی ممکن است با استفاده از کاهش عرض معبر در محل اتصال به شبکه دیگر یا ایجاد اختلاف ارتفاع و یا موانع فیزیکی دیگر ایجاد شود.

 

دور برگردان کوچه (معبر)

گشودگی بیش از عرض معبر که جهت دور زدن وسائط نقلیه در نظر گرفته شود.

 

میدانچه و فضای باز

فضای آزاد و تعریف شده با محدودیت عبور سواره که جهت تعاملات اجتماعی در مکان های خاص ایجاد شده و می شوند.

 

پارک عمومی در مقیاس محله در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

به پارکی که در محله قرار دارد و مساحت آن تا یک هکتار است گفته می شود در استفاده از این فضا باید امکان ارتباط پیاده وجود داشته باشد و در طی مسیر نهایتا از خیابان کندرو و شبکه دسترسی محله عبور کند.

 

پارک عمومی مقیاس ناحیه

به پارکی گفته می شود که در یک ناحیه مسکونی قرار داشته باشد و مساحت آن ۱ تا ۳ هکتار باشد و دسترسی پیاده برای ساکنین از دورترین نقطه پارک از ۷۰۰ متر تجاوز نکند.

 

پارک های عمومی مقیاس منطقه ای

به پارکی گفته می شود که مساحت آن حداقل ۳ تا ۵ هکتار بوده همچنین طبق استاندارد مراجعه کننده می تواند از دورترین نقطه منطقه با وسیله نقلیه در مدت زمانی حدود ۳۱ دقیقه خود را به پارک برساند.

 

پارک های عمومی مقیاس شهری

به پارکی گفته می شود که مساحت آن بیش از ۵ هکتار بوده و طبق استاندارد مراجعه کننده می تواند از دورترین نقطه شهر با وسیله نقلیه خود را به پارک برساند.

 

گذرهای با ارزش تاریخی در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

گذرهایی هستند که جزء عناصر کالبدی فضایی با ارزش شهر در دوران های مختلف بوده اند و فضاها و بدنه های آنها دارای ارزش تاریخی و معماری می باشد و مطابق پیشنهادات طرح بازنگری بدون تعریض در نظر گرفته شده و اصولاً اولویت حرکت در آنها به پیاده اختصاص یافته است و حرکت سواره در این گونه گذرها در حداقل ممکن پیش بینی شده است.

 

گذرهای اصلی بین محله ای و ناحیه ای

اصلی ترین و مهمترین محورهای خدماتی ارتباطی بین محلات که بافت درونی و مراکز محلات مختلف را به یکدیگر متصل نموده و ضمن ایجاد ارتباط ما بین محلات آنها را به محوطه های پیرامونی و محورهای ارتباطی خدماتی متصل می نماید. وجه تمایز اصلی آنها خصوصیات و نقش غالب عملکردی (خدمات رسانی) و کالبدی (ساختاری) آنها با سایر معابر می باشد.

 

محور پیاده (با محدودیت ترافیک سواره)

محورهای ارتباطی هستند که ترافیک سواره در آنها محدود یا ممنوع گشته و عبور وسایط نقلیه عمومی در آنها براساس پیشنهادات طرح بازنگری و یا طرح هایی که بعداً تهیه و به تصویب خواهد رسید مجاز دانسته شده است.

 

 

مراکز خدمات محل های ناحیه ای، منطقه ای در اصطلاحات طرح تفصیلی چیست؟

این محدوده ها شامل محوطه هایی است که محل تمرکز خدمات عمومی از قبیل آموزشی، ورزشی، فضای سبز، بهداشتی، درمانی، اداری و سایر خدمات عمومی است که مقدار سطح هر یک از خدمات به تناسب مقیاس هر محدوده و مطابق پیشنهادات طرح بازنگری طرح تفصیلی در آنها پیش بینی شده است. این محدوده ها علاوه بر در بر گرفتن خدمات عمومی مذکور که متناسب با شعاع عملکرد هر کدام است شامل قطعات مسکونی نیز می باشد. (مطابق پیشنهادات طرح بازنگری).
محدوده های مذکور به منظور گسترش کاربری های خدماتی مورد نیاز آتی در محوطه هایی تعریف شده است که تمرکز خدمات متناسب با عملکرد مورد نظر و به منظور جلوگیری از پراکندگی در استقرار خدمات مذکور در آینده صورت پذیرد. بدیهی است استفاده به منظور گسترش خدمات عمومی موجود و یا ایجاد خدمات عمومی تامین نشده یا خدمات جدید بایستی به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد.

 

بناها و محوطه های واجد ارزش تاریخی و معماری

کلیه بناها و فضاهای محصور و محوطه های تاریخی که به لحاظ ویژگی های کالبدی معرف سبک و شیوه معماری خاص دوران خود بوده (اعم از ثبت شده یا ثبت نشده) و در اسناد طرح بازنگری طرح تفصیلی مشخص شده اند و همچنین بناها، فضاهای محصور و محوطه هایی که توسط اداره کل میراث فرهنگی ثبت شده و یا در آینده شناسایی و ثبت می شوند.

 

عرصه بنای واجد ارزش تاریخی و معماری

شامل کالبد و محوطه بنای واجد ارزش تاریخی و معماری بوده که در اسناد طرح بازنگری طرح تفصیلی مشخص شده اند یا بر اساس وضع موجود اسناد و شواهد تاریخی مربوط به پیشینه آن مطابق نظر اداره کل میراث فرهنگی و تصویب در کمیسیون ماده پنج تعیین می گردد.

 

حریم حفاظتی محوطه ها و بناهای واجد ارزش تاریخی و معماری

محدوده ای است که برای یک بنا یا یک مجموعه بنای واجد ارزش تاریخی و معماری و یا محوطه های تاریخی تعیین شده و در استاد طرح بازنگری طرح تفصیلی منعکس شده است؛ یا محدوده های که پس از این توسط اداره کل میراث فرهنگی شناسایی و مشخص گردند. محدوده های مذکور مشمول ضوابط و مقررات خاصی در جهت حفاظت کالبدی فضایی آنها می گردد. تعداد و وسعت محدوده های حفاظتی بستگی به ویژگی های اثر یا محوطه تاریخی داشته و مطابق نظر اداره کل میراث فرهنگی و تصویب در کمیسیون ماده پنج تعیین می گردد.

 

محوطه های نیازمند نوسازی و بهسازی

محدوده ای از بافت موجود شهری است که بر اساس شاخص های تعیین فرسودگی کالبدی بافت شهری مصوب ۱۳۸۴/۳/۱۶ شورای عالی شهرسازی و معماری در طرح بازنگری برای انجام اقدامات نوسازی و بهسازی پیشنهاد شده و در تاریخ ۱۳۸۵/۲/۲۵ به تصویب شورای عالی شهرسازی و ضوابط و مقررات شهرسازی و ساختمانی و معماری ایران رسیده است. بناها و محوطه های واجد ارزش تاریخی و معماری واقع در محدوده محوطه های نیازمند نوسازی و بهسازی تابع ضوابط و مقررات مربوط به خود میباشد.

 

سکونت گاه های حاشیه ای (حاشیه نشینی)

سکونت گاه های حاشیه ای را به دلیل عدم نظارت و کمک دولت، سکونت گاه های خودرو و بی ضابطه نیز می نامند. گاهی به علت سکونت گروه های کم درآمد و فقیر به نام سکونت گاه های خلفی نیز شناخته شده اند اما به دلیل موقعیت آنها نسبت به شهر از نظر مکانی، سکونت گاه های حاشیه ای خوانده می شود.

 

 

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک