تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ✔️ تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت – تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت یکی از روش‌های رایج و پرطرفدار در حوزه ساخت‌وساز املاک است که به مالک و سازنده امکان می‌دهد با همکاری یکدیگر، پروژه‌ای موفق و سودآور را اجرا کنند. اما یکی از مهم‌ترین مراحل در این نوع قراردادها، تقسیم واحدها به‌ویژه در پروژه‌های ساختمانی است. به دلیل اهمیت این موضوع و تاثیر آن بر رضایت طرفین، لازم است قبل از آغاز پروژه، تمامی جزئیات مربوط به تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری به‌دقت تعیین و در قرارداد ذکر شود. در این مقاله، به بررسی روش‌های مختلف تقسیم واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت و نکات کلیدی برای تنظیم یک قرارداد دقیق و شفاف می‌پردازیم تا بتوانید با داشتن اطلاعات کامل، از بروز اختلافات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری کنید.

تعریف مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت به معنای همکاری بین مالک و سازنده برای احداث یک پروژه ساختمانی است. در این نوع قرارداد، مالک زمین خود را به سازنده واگذار می‌کند و سازنده نیز با سرمایه و دانش فنی خود، عملیات ساخت را انجام می‌دهد. هدف از این نوع قراردادها، افزایش ارزش زمین و احداث ساختمان‌های جدید است که در نهایت، سود اصل از فروش واحدها بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود. قرارداد مشارکت در ساخت باید دقیق و با جزئیات مشخص تنظیم شود تا هر دو طرف از حقوق و تعهدات خود آگاه باشند.

معیارهای تقسیم واحدها

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت معمولاً بر اساس معیارهایی صورت می‌گیرد که برای هر دو طرف عادلانه باشد. برخی از مهم‌ترین این معیارها عبارت‌اند از:

• نسبت سرمایه‌گذاری و سهم آورده:  یکی از اصلی‌ترین معیارها در تقسیم واحدها، نسبت آورده مالی سازنده به مالک است. به طور مثال، اگر سازنده بیشترین هزینه‌ها را متقبل شده باشد، سهم بیشتری از واحدها به او تعلق می‌گیرد.
• محل قرارگیری واحدها:  موقعیت واحدها نیز بر ارزش آن‌ها تأثیر زیادی دارد. واحدهایی که در طبقات بالاتر قرار دارند، نورگیر هستند و یا دارای منظره‌ای بهتر می‌باشند، ارزش بیشتری دارند. این ویژگی‌ها ممکن است برای تعیین سهم مالک و سازنده مؤثر باشند.
• توافقات پیش‌ازشروع پروژه:  در مرحله مذاکره و تنظیم قرارداد، مالک و سازنده می‌توانند توافق کنند که هر یک از طرفین چه تعداد و کدام واحدها را دریافت کند. در این توافق، عواملی نظیر زمان تکمیل پروژه، هزینه‌های ساخت، و سود پیش‌بینی‌شده نیز مد نظر قرار می‌گیرند.

روش‌های رایج تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

روش‌های متعددی برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت وجود دارد که بسته به شرایط پروژه و توافقات طرفین ممکن است انتخاب شوند:

• تقسیم به‌صورت طبقه‌بندی:  در این روش، مالک و سازنده به توافق می‌رسند که واحدها بر اساس طبقه تقسیم شوند. به‌طور مثال، ممکن است واحدهای طبقات بالاتر به سازنده و واحدهای طبقات پایین‌تر به مالک تعلق بگیرد.
• تقسیم بر اساس متراژ:  در برخی پروژه‌ها، تقسیم بر اساس متراژ صورت می‌گیرد. به‌عنوان‌مثال، اگر سازنده قرار است ۶۰ درصد از متراژ کل را دریافت کند، این متراژ بر اساس واحدهای موجود به او تعلق می‌گیرد.
• استفاده از مشاوران متخصص:  برای تقسیم واحدها به‌طور عادلانه و بر اساس ارزش واقعی هر واحد، ممکن است از مشاوران متخصص و ارزیابان املاک استفاده شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.

مشکلات و چالش‌ها

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ممکن است با چالش‌ها و مشکلات متعددی مواجه شود که از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• اختلاف‌نظر بین مالک و سازنده:  در برخی موارد، طرفین ممکن است بر سر ارزش یا تعداد واحدها توافق نکنند. این اختلافات معمولاً به دلیل نبود شفافیت در قرارداد یا نادیده گرفتن معیارهای تقسیم به وجود می‌آید.
• تغییرات احتمالی در طول پروژه:  ممکن است در طول پروژه، تغییراتی در طراحی یا اجرا رخ دهد که بر ارزش و تعداد واحدها تأثیر بگذارد. این تغییرات می‌تواند باعث بروز مشکلاتی در تقسیم واحدها شود، به‌ویژه اگر توافقی در مورد نحوه مدیریت تغییرات در قرارداد ذکر نشده باشد.
• تأخیر در تکمیل پروژه:  تأخیر در تکمیل پروژه می‌تواند باعث کاهش اعتماد طرفین شود و در نهایت، اختلافات جدی‌تری را در تقسیم واحدها به وجود آورد.

راهکارها و نکات حقوقی

برای پیشگیری از مشکلات و کاهش چالش‌های مرتبط با تقسیم واحدها، می‌توان از راهکارهای زیر استفاده کرد:

• تنظیم قرارداد دقیق:  اولین و مهم‌ترین اقدام، تنظیم یک قرارداد دقیق و شفاف است که تمام جنبه‌های پروژه از جمله نحوه تقسیم واحدها، نحوه پرداخت هزینه‌ها، زمان‌بندی پروژه و نحوه حل اختلافات را پوشش دهد.
• استفاده از مشاوران حقوقی و متخصص:  بهره‌گیری از وکلای متخصص در حوزه املاک و مشاوران ساخت‌وساز می‌تواند به طرفین کمک کند تا از حقوق خود مطمئن باشند و توافقات به شکل قانونی و معتبر ثبت شوند.
• تعیین یک مرجع حل اختلاف:  در قرارداد باید مرجعی برای حل اختلافات پیش‌بینی شود. این مرجع می‌تواند دادگاه، داوری خصوصی، یا مشاوران حقوقی باشند تا در صورت بروز اختلاف، طرفین بتوانند به آن مراجعه کنند.
• شفافیت در تعیین معیارهای تقسیم:  یکی از مهم‌ترین موارد، شفافیت در تعیین معیارهای تقسیم واحدها در ابتدای قرارداد است. طرفین باید به‌طور کامل در مورد موقعیت و تعداد واحدهای دریافتی خود آگاه باشند و توافق‌نامه‌ای را امضا کنند که بر اساس آن هیچ ابهامی باقی نماند.

نحوه تقسیم واحدها و پارکینگ در قرارداد مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها و فضاهای مشاع (مانند پارکینگ و انباری) در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مسائل حساس و پیچیده است که نیازمند دقت و بررسی جزئیات فراوانی است. این موضوع به ویژه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که تعداد واحدها و درصد مالکیت طرفین به شکل دقیقی تعیین شده باشد. در ادامه به نحوه تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری و نکات کلیدی در این فرآیند می‌پردازیم.

تقسیم واحدها بر اساس درصد و تعداد واحدها

در صورتی که سهم طرفین به شکل ۵۰ درصد و تعداد واحدهای ساخته‌شده زوج باشد، فرآیند تقسیم آسان‌تر خواهد بود. برای مثال، اگر یک ساختمان ۱۰ واحدی ساخته شود و سهم مالک و سازنده هر کدام ۵۰ درصد باشد، هر کدام از طرفین به پنج واحد تعلق خواهد گرفت. با این حال، تعیین محل دقیق واحدها (شمالی، جنوبی، شرقی یا غربی) و طبقه آن‌ها از اهمیت زیادی برخوردار است و باید در قرارداد به‌وضوح مشخص شود.

اگر تعداد واحدها فرد باشد، دو راه حل ممکن است:

• انتقال سهم و دریافت وجه:  یکی از طرفین می‌تواند سهم خود را به طرف مقابل انتقال دهد و در عوض مبلغی را دریافت کند.
• مشاع در نظر گرفتن واحد:  طرفین می‌توانند واحد را به صورت مشاع در نظر بگیرند و پس از فروش آن، وجه را بین خود تقسیم کنند.

نکات مهم در زمان تقسیم واحدها

• برای تقسیم واحدها نباید تنها به عرف بازار تکیه کرد، بلکه باید ویژگی‌های زمین و شرایط آن به دقت بررسی شود تا قراردادی جامع تنظیم شود.
• در قرارداد، تعداد و نوع دقیق واحدها و طبقات به صورت شفاف مشخص شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.
• اگر مساحت واحدها متفاوت است، این موضوع باید در قرارداد ذکر شود و به نحوی تقسیم انجام شود که حقوق طرفین تضییع نشود.

انواع روش‌های تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

روش‌های مختلفی برای تقسیم واحدها وجود دارد که مهم‌ترین آن‌ها شامل موارد زیر است:

• تقسیم مشاعی یا درصدی:  در این روش، سهم طرفین به صورت درصدی از کل مشخص می‌شود. این روش برای مشارکت در ساخت توصیه نمی‌شود، زیرا ممکن است مشکلاتی در استفاده از واحدها ایجاد کند و برای افراز و فروش نیاز به حکم دادگاه و گواهی افراز خواهد بود.
• تقسیم بر اساس تعداد واحدها:  در این روش، تعداد مشخصی از واحدها به هر طرف تعلق می‌گیرد. این روش باید با توجه به مساحت و مرغوبیت واحدها مورد بررسی قرار گیرد تا حقوق طرفین محفوظ بماند.
• تقسیم بر اساس تعداد واحدها با احتساب مساحت و مرغوبیت:  این روش دقیق‌تر بوده و اختلاف مساحت و کیفیت واحدها را نیز در نظر می‌گیرد. طرفین در این روش توافق می‌کنند که پس از دریافت صورت‌جلسه تفکیکی، اختلافات را به‌صورت نقدی تسویه کنند.

تقسیم پارکینگ و انباری در قرارداد مشارکت در ساخت

تقسیم پارکینگ و انباری معمولاً کمتر از تقسیم واحدها دچار اختلاف می‌شود. هرچند برخی از سازندگان ممکن است ادعا کنند که انتخاب پارکینگ بر عهده اداره ثبت است، اما این اشتباه است. پارکینگ و انباری باید به صورت دقیق در قرارداد تقسیم‌نامه رسمی مشخص شوند. اگر پارکینگ‌ها به تعداد واحدها ساخته شده باشند، تقسیم آن‌ها راحت‌تر است، اما در غیر این صورت، طرفین باید بر اساس توافق، پارکینگ‌ها را تقسیم کنند.

معیارهای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

عواملی مانند محل زمین، کیفیت ساخت و ساز و مرغوبیت واحدها می‌تواند در تعیین سهم طرفین نقش داشته باشد. اگر زمین در موقعیت جغرافیایی مناسبی واقع شده باشد و دسترسی خوبی داشته باشد، مالک می‌تواند در مذاکرات سهم بیشتری را مطالبه کند. همچنین کیفیت و شهرت سازنده نیز می‌تواند در تعیین سهم او تاثیرگذار باشد.

تقسیم واحدها بر اساس مرغوبیت و توافق طرفین

یکی از ساده‌ترین روش‌ها برای تقسیم واحدها این است که یکی از طرفین تقسیم‌بندی واحدها را در چند حالت مختلف ارائه دهد و طرف مقابل یکی از آن‌ها را انتخاب کند. به عنوان مثال، اگر ساختمانی ۶ طبقه داشته باشد، سازنده می‌تواند چند پیشنهاد ارائه دهد و مالک یکی از آن‌ها را انتخاب کند.

در نهایت، تقسیم واحدها نیاز به دقت، شفافیت، و توافق دارد. با توجه به متغیر بودن ارزش واحدها و معیارهای مختلف، تنظیم قراردادی جامع و روشن از اهمیت بسیاری برخوردار است.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک