قوانین املاک که مشاوران باید بدانند ✔️

قوانین املاک که مشاوران باید بدانند !!!

قوانین املاک و اهمیت آگاهی از آن‌ها برای مشاوران املاک

شغل مشاور املاک یکی از حرفه‌های کلیدی و تأثیرگذار در بازار املاک است. مشاوران املاک نه تنها به خرید و فروش، بلکه به اجاره و مدیریت املاک و دارایی‌های مختلف نیز پرداخته و در این مسیر نقشی بسیار مهم در تسهیل معاملات ایفا می‌کنند. به دلیل رشد روزافزون بازار املاک و نیاز مردم به خدمات تخصصی و مشاوره‌ای در این زمینه، این حرفه به یکی از مشاغل پرسود و پرطرفدار تبدیل شده است.
اما برای موفقیت در این حرفه، تنها داشتن مهارت‌های فروش و بازاریابی کافی نیست. مشاوران املاک باید به‌طور دقیق با قوانین املاک آشنا باشند.

قوانین املاک به عنوان یک چارچوب قانونی برای مدیریت معاملات املاک عمل می‌کند و آگاهی از آن‌ها برای هر مشاور املاک ضروری است. این قوانین شامل مجموعه‌ای از اصول، ضوابط و مقررات است که به مشاوران کمک می‌کند تا از بروز مشکلات حقوقی و قانونی در معاملات جلوگیری کنند و مسئولیت‌های خود را به‌درستی ایفا نمایند.

این قوانین نه تنها به مشاوران املاک این امکان را می‌دهد که معاملات را به‌طور حرفه‌ای انجام دهند، بلکه به حفظ حقوق مشتریان و پیشگیری از هرگونه سوءاستفاده و تخلف کمک می‌کند. برای مثال، قوانینی که به طور خاص در زمینه خرید و فروش ملک، اجاره و یا حتی قراردادهای مشاوره‌ای مربوط به املاک وجود دارد، می‌تواند از بروز مشکلاتی مانند دعاوی حقوقی، تخلفات مالی و سوء تفاهم‌ها جلوگیری کند.

در این مقاله از فراملک، به بررسی برخی از قوانین و مقررات مهم در حوزه مشاوره املاک پرداخته می‌شود که هر مشاور املاک باید از آن‌ها آگاه باشد و در انجام معاملات خود آن‌ها را رعایت کند. این قوانین به مشاوران کمک خواهند کرد تا در زمینه‌های مختلف کاری خود، از جمله تنظیم قراردادها، نظارت بر اجرای درست توافقات، و حل اختلافات حقوقی به نحو احسن عمل کنند.

قوانین مهم مشاوران املاک

⭐️ قانون ملکی

قانون ملکی یکی از مهمترین قوانین مرتبط با مشاوران املاک است. این قانون مفادی در خصوص حقوق و تعهدات مالکان، حقوق وظیفه‌های مستاجران، قوانین مربوط به تفکیک و تقسیمات اراضی، نحوه انتقال مالکیت و قوانین خاص مربوط به معاملات خرید و فروش ملک را تعیین می‌کند.

🔸 حقوق و تعهدات مالکان و مستاجران

تعهدات و حقوق مالکان و مستاجران معمولاً مباحث مهمی در حوزه حقوق ملکی و اجاره‌نامه‌ها محسوب می‌شوند.مستاجران موظفند اجاره بهای خود را به موقع و به صورت کامل پرداخت کنند. با نگهداری معقول و مناسب، از آسیب به ملک جلوگیری کنند و در صورت هرگونه خرابی و مشکل به مالک اطلاع رسانی کنند. مستاجران وظیفه دارند که در موعد مقرر ذکر شده در اجاره نامه، ملک را تخلیه کنند و اگر در مدت زمان اجاره خسارتی به محل اجاره وارد کردند باید خسارت وارده را جبران کنند.
موجران یا همان مالکان ملک موظفند پس از انعقاد قرارداد اجاره، ملک را به مستاجر تحویل دهند. پس از تخلیه ملک توسط مستاجر، مبلغ ودیعه را به مستاجر بازگردانند و هزینه تعمیرات اساسی مانند هزینه سیستم گرمایشی و سرمایشی، آسانسور، ایزوگام و … را پرداخت کنند.

🔸 نحوه انتقال مالکیت و اجاره ملک

مالکیت یک ملک شامل مالکیت عین ملک، مالکیت منافع ملک و مالکیت حقوق ملک می باشد.
در یک معامله ممکن است تمامی موارد ذکر شده منتقل گردد یا برخی از آنان.

روش های انتقال مالکیت ملک

✅ صلح
صلح در لغت به معنای توافق کردن و سازش است و در اصطلاح حقوقی یعنی رضایت به انجام کاری.
طبق ماده ۷۵۸ قانون مدنی، صلح در مقام معاملات هر چند نتیجهٔ معامله را که به جای آن واقع شده‌است می‌دهد لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد بنابراین اگر مورد صلح، عین باشد در مقابل عوض، نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون این که شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود.
به کسی که مال خود را به دیگری صلح می نماید، “مصالح” و کسی که مالی به او صلح می شود، “متصالح” گفته می شود. مورد صلح نیز مالی است که به متصالح صلح می گردد.

✅ مشارکت در ساخت
این قرارداد میان مالک و سازنده منعقد می شود و سازنده متعهد می شود که ملک را طبق توافقات طرفیت بسازد و در مقابل، بخشی از ملک ساخته شده به مالکیت وی درآید.

✅ بیع
در لغت به معنای فروختن و در حقوق مدنی عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
عقد بیع قرارداد یا عقدی است که به موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار کند به نحوی که مالک مال (فروشنده)، مالکیت کالای خود را در مقابل پول یا مالی که دریافت می‌کند به طرف مقابل (خریدار) انتقال دهد و طرف نیز در مقابل دریافت کالا، پول یا مال خود را به فروشنده بدهد.

✅ هبه
هبه عقدی است در فقه اسلام به معنی تملیک مالی به دیگری و به رایگان که شخص بخشنده را «واهب»، طرف گیرنده را «متهب» و مال مورد هبه را «عین موهوبه» گویند.که عقد هبه با ایجاب و قبول و قبض عین موهوبه تشکیل می‌گردد.
مطابق ماده ۷۹۵ قانون مدنی ایران «هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجانا به کس دیگری تملیک می کند.»

✅ معاوضه
نوعی معامله که در بازار املاک متداول است. معاوضه در لغت مبادله کردن و در اصطلاح به مبادلۀ کالا و خدمات گفته می شود. در قرارداد معاوضه، ثمن معامله وجه نقد نیست و کالا یا ملک دیگری است.

✅ اجاره به شرط تملیک
نوعی از قرارداد اجاره هست که در نهایت مستاجر مالک ملک اجاره شده می شود. در این قرارداد شرط شود که مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد.

✅ پیش فروشی
قرارداد پیش فروش یا همان پیش خرید ملک نوعی از معاملات ملکی است که طرفداران زیادی دارد. معامله ای که پیش از تکمیل شدن ملک میان خریدار و فروشنده منعقد می شود.

✅ تعهد بیع
قولنامه یا تعهد بیع، قراردادی است که بر مبنای آن طرفین توافق می کنند که در آینده معامله ای با یکدیگر داشته باشند. دو طرف قرارداد برای اطمینان خاطر در ابتدا قراردادی می بندند و متعهد می شوند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخصی انجام دهند.

✅ مالکیت زمانی
به معنای این است که مالکیت ملک در یک محدوده مشخص زمانی از سال مثلاً یک هفته یا یک ماه سال، توسط مالک به شخص دیگری منتقل شود و انتقال گیرنده صرفاً در آن محدوده زمانی حق استفاده و بهره برداری از ملک را دارد.

🔸 قوانین مربوط به تفکیک و تقسیمات املاک

اگر ملکی دارای چند مالک با سهم های برابر یا نابرابر باشد، برای مشخص شدن سهم هر مالک، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم بندی می شود که به این شرایط تفکیک اراضی گفته می شود. در واقع تفکیک اراضی جدا سازی زمین به قطعات کوچک تر و صادر شدن سند مالکیت برای هر قطعه به صورت مجزا می باشد. برای مطالعه بیشتر مقاله تفکیک املاک را بخوانید …

🔸 قوانین مربوط به معاملات خرید و فروش ملک

اولین نکته ای که باید مورد توجه قرار گیرد بررسی سند ملک است. باید کدرهگیری سند از طریق سامانه اسناد و املاک کشور بررسی شود و استعلامات اصالت اسناد گرفنه شود. سند ملک نباید در رهن بانک باشد و نباید توقیف شده باشد. مشخصات مالک باید در سند درج شده باشد. فروشنده و صاحب سند باید احراز هویت شود.

⭐️ قوانین مالیاتی

آگاهی از قوانین مالیاتی برای مشاوران املاک بسیار حائز اهمیت است، زیرا این قوانین به‌طور مستقیم با معاملات املاک و درآمد حاصل از آن‌ها در ارتباط هستند. مشاوران املاک باید بتوانند مشتریان خود را در این زمینه به‌درستی راهنمایی کنند تا از هرگونه مشکل مالیاتی و قانونی در آینده جلوگیری شود. در ادامه، برخی از مهم‌ترین قوانین مالیاتی مرتبط با معاملات املاک برای مشاوران املاک توضیح داده شده است:

🔸 مالیات بر درآمد حاصل از فروش ملک

یکی از مهم‌ترین مالیات‌هایی که مشاوران املاک باید در نظر داشته باشند، مالیات بر درآمد حاصل از فروش ملک است. طبق قوانین مالیاتی، فروش ملک ممکن است مشمول مالیات بر درآمد شود، به‌ویژه اگر فروش ملک به‌طور منظم و به‌عنوان یک فعالیت تجاری انجام گیرد. مشاوران باید این موضوع را به مشتریان یادآوری کنند تا از بروز مشکلات قانونی جلوگیری شود.

🔸 مالیات نقل و انتقال ملک

هرگونه نقل و انتقال مالکیت ملک، اعم از خرید و فروش یا هبه، مشمول مالیات نقل و انتقال می‌شود. مشاوران باید مشتریان را از میزان مالیات بر انتقال ملک آگاه کنند و در خصوص هزینه‌های احتمالی به آن‌ها اطلاعات لازم را بدهند. این مالیات معمولاً به‌صورت درصدی از ارزش فروش ملک محاسبه می‌شود.

🔸 مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)

در صورت انتقال حق واگذاری، که شامل مواردی مانند انتقال سرقفلی یا امتیازات تجاری است، مالیات ویژه‌ای به‌عنوان مالیات بر انتقال حق واگذاری وضع می‌شود. مشاوران املاک باید درک درستی از این نوع مالیات‌ها داشته باشند تا مشتریان را در این زمینه به‌درستی راهنمایی کنند.

🔸 مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

برای افرادی که به ساخت و فروش املاک جدید (نوساز) مشغول هستند، مالیات بر درآمد حاصل از این فعالیت‌ها وجود دارد. این مالیات معمولاً بر اساس درآمد حاصل از فروش املاک جدید محاسبه می‌شود و مشاوران باید مشتریان خود را از جزئیات این مالیات‌ها آگاه سازند.

🔸 مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

مشاوران املاک باید اطلاعاتی در خصوص مالیات بر درآمد حاصل از دریافت حق مالکانه یا رضایت مالکانه داشته باشند. این نوع مالیات معمولاً در صورتی که فرد به‌عنوان مستأجر یا مالک در فرآیندهای مختلف حق مالکانه دریافت کند، اعمال می‌شود.

🔸 مزایای مالیاتی مرتبط با سرمایه‌گذاری در املاک

مشاوران املاک باید مشتریان را از مزایای مالیاتی که ممکن است از طریق سرمایه‌گذاری در املاک به‌دست آید، آگاه کنند. این مزایا ممکن است شامل معافیت‌های مالیاتی، کسرهای مالیاتی برای هزینه‌های ساخت یا بازسازی املاک و سایر تسهیلات مالیاتی باشد که می‌تواند به سرمایه‌گذاران در این بخش کمک کند.

اهمیت این قوانین مالیاتی در معاملات املاک بر هیچ‌کس پوشیده نیست. مشاوران املاک با آگاهی از این قوانین می‌توانند خدمات بهتری به مشتریان خود ارائه دهند و آن‌ها را از خطرات احتمالی مالیاتی محافظت کنند. همچنین، آشنایی با این قوانین به مشاوران کمک می‌کند تا در انجام معاملات به‌صورت قانونی و شفاف عمل کنند و از بروز مشکلات مالیاتی در آینده جلوگیری نمایند.

⭐️ قانون حقوق مشتریان

مشاوران املاک مسئولیت‌های بسیاری در قبال مشتریان خود دارند و یکی از مهم‌ترین وظایف آنان رعایت حقوق مشتریان است. قانون حقوق مشتریان به مشاوران املاک این امکان را می‌دهد تا با رعایت اصول اخلاقی و قانونی، حقوق مشتریان خود را حفظ کنند. این قانون شامل چندین بخش مهم است که مشاوران باید به آن‌ها توجه کنند:

🔸 اطلاع‌رسانی صحیح و شفاف

مشاوران املاک موظف‌اند تمامی اطلاعات مربوط به ملک و شرایط معامله را به‌صورت کامل و صحیح به مشتریان ارائه دهند. این شامل اطلاعات مربوط به قیمت، وضعیت حقوقی ملک، مشکلات احتمالی مانند بدهی‌ها یا اختلافات حقوقی و شرایط قرارداد است. اطلاع‌رسانی دقیق و شفاف باعث جلوگیری از سوءتفاهم‌ها و تقلب‌های احتمالی می‌شود.

🔸 حمایت از حقوق مشتریان در موارد تقلبی

یکی از موارد اساسی در قانون حقوق مشتریان، حمایت از مشتری در برابر هرگونه تقلب یا سوءاستفاده است. مشاوران املاک باید به‌دقت از معاملات تقلبی جلوگیری کرده و در صورت مشاهده هرگونه اقدام مشکوک، مشتریان را از آن مطلع کنند و از بروز ضرر و زیان‌های مالی جلوگیری نمایند.

🔸 پیشنهادات و مشاوره‌های صحیح

مشاوران باید همواره بهترین و مناسب‌ترین پیشنهادات را به مشتریان ارائه دهند. این شامل شناسایی نیازهای مشتری، ارائه گزینه‌های مختلف و مشاوره به‌منظور انتخاب بهترین گزینه بر اساس شرایط مالی و نیاز مشتری است.

🔸 رعایت قوانین و مقررات مالیاتی و حقوقی

مشاوران باید آگاهی کافی از قوانین مالیاتی و حقوقی مربوط به معاملات املاک داشته باشند تا مشتریان را در مورد مالیات‌ها، هزینه‌های مرتبط با معامله و سایر الزامات قانونی آگاه کنند. این امر از بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری می‌کند.

رعایت این اصول و قوانین نه‌تنها به حفظ حقوق مشتریان کمک می‌کند بلکه باعث افزایش اعتبار و اعتماد در حرفه مشاوره املاک می‌شود. مشاوران با رعایت حقوق مشتریان، به‌طور غیرمستقیم در ارتقاء سطح حرفه‌ای خود و بهبود روند معاملات املاک سهیم خواهند بود.

آگاهی از این قوانین همچنین موجب می‌شود تا مشاوران املاک از مشکلات حقوقی احتمالی که ممکن است در فرآیندهای مختلف معاملات املاک پیش آید، جلوگیری کنند و به‌طور صحیح و قانونی به انجام وظایف خود بپردازند. این آگاهی همچنین به مشتریان این اطمینان را می‌دهد که مشاور املاک به‌طور حرفه‌ای و با رعایت حقوق آنان در هر مرحله از معامله عمل می‌کند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک