قوانین املاک که مشاوران باید بدانند ✔️

قوانین املاک که مشاوران باید بدانند !!!

شغل مشاور املاک یک حرفه مهم و پرطرفدار است که افراد مشغول به آن به خرید، فروش، اجاره و مدیریت ملک‌ها و دارایی‌های املاک مشغول هستند.
این حرفه به دلیل رشد بازار املاک و نیاز مردم به خدمات حرفه‌ای در زمینه خرید و فروش ملک، اجاره و مدیریت املاک، بسیار مهم و پرسود شده است.
مشاوران املاک در تعامل با مشتریان و انجام معاملات متعدد در زمینه خرید، فروش، اجاره، و مدیریت املاک با مجموعه‌ای از قوانین و مقررات مرتبط باید آشنا باشند.
این قوانین به آنها کمک می‌کنند تا به عنوان مشاور حرفه‌ای املاک، مسئولیت‌ها و حقوق خود و مشتریان را به‌درستی مدیریت کنند.

در ادامه، به برخی از قوانین مهم مشاوران املاک اشاره می‌شود و توضیحاتی در خصوص هر کدام شرح داده می شود …

قوانین مهم مشاوران املاک

۱. قانون ملکی:

قانون ملکی یکی از مهمترین قوانین مرتبط با مشاوران املاک است. این قانون مفادی در خصوص حقوق و تعهدات مالکان، حقوق وظیفه‌های مستاجران، قوانین مربوط به تفکیک و تقسیمات اراضی، نحوه انتقال مالکیت و قوانین خاص مربوط به معاملات خرید و فروش ملک را تعیین می‌کند.

• حقوق و تعهدات مالکان و مستاجران:

تعهدات و حقوق مالکان و مستاجران معمولاً مباحث مهمی در حوزه حقوق ملکی و اجاره‌نامه‌ها محسوب می‌شوند.مستاجران موظفند اجاره بهای خود را به موقع و به صورت کامل پرداخت کنند. با نگهداری معقول و مناسب، از آسیب به ملک جلوگیری کنند و در صورت هرگونه خرابی و مشکل به مالک اطلاع رسانی کنند. مستاجران وظیفه دارند که در موعد مقرر ذکر شده در اجاره نامه، ملک را تخلیه کنند و اگر در مدت زمان اجاره خسارتی به محل اجاره وارد کردند باید خسارت وارده را جبران کنند.
موجران یا همان مالکان ملک موظفند پس از انعقاد قرارداد اجاره، ملک را به مستاجر تحویل دهند. پس از تخلیه ملک توسط مستاجر، مبلغ ودیعه را به مستاجر بازگردانند و هزینه تعمیرات اساسی مانند هزینه سیستم گرمایشی و سرمایشی، آسانسور، ایزوگام و … را پرداخت کنند.

• نحوه انتقال مالکیت و اجاره ملک:

مالکیت یک ملک شامل مالکیت عین ملک، مالکیت منافع ملک و مالکیت حقوق ملک می باشد.
در یک معامله ممکن است تمامی موارد ذکر شده منتقل گردد یا برخی از آنان.

روش های انتقال مالکیت ملک:

• صلح: صلح در لغت به معنای توافق کردن و سازش است و در اصطلاح حقوقی یعنی رضایت به انجام کاری.
  طبق ماده ۷۵۸ قانون مدنی، صلح در مقام معاملات هر چند نتیجهٔ معامله را که به جای آن واقع شده‌است می‌دهد لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد بنابراین اگر مورد صلح، عین باشد در مقابل عوض، نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون این که شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود.
  به کسی که مال خود را به دیگری صلح می نماید، “مصالح” و کسی که مالی به او صلح می شود، “متصالح” گفته می شود. مورد صلح نیز مالی است که به متصالح صلح می گردد.
• مشارکت در ساخت: این قرارداد میان مالک و سازنده منعقد می شود و سازنده متعهد می شود که ملک را طبق توافقات طرفیت بسازد و در مقابل، بخشی از ملک ساخته شده به مالکیت وی درآید.
• بیع: در لغت به معنای فروختن و در حقوق مدنی عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
  عقد بیع قرارداد یا عقدی است که به موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار کند به نحوی که مالک مال (فروشنده)، مالکیت کالای خود را در مقابل پول یا مالی که دریافت می‌کند به طرف مقابل (خریدار) انتقال دهد و طرف نیز در مقابل دریافت کالا، پول یا مال خود را به فروشنده بدهد.
• هبه: هبه عقدی است در فقه اسلام به معنی تملیک مالی به دیگری و به رایگان که شخص بخشنده را «واهب»، طرف گیرنده را «متهب» و مال مورد هبه را «عین موهوبه» گویند.که عقد هبه با ایجاب و قبول و قبض عین موهوبه تشکیل می‌گردد.
  مطابق ماده ۷۹۵ قانون مدنی ایران «هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجانا به کس دیگری تملیک می کند.»
• معاوضه: نوعی معامله که در بازار املاک متداول است. معاوضه در لغت مبادله کردن و در اصطلاح به مبادلۀ کالا و خدمات گفته می شود. در قرارداد معاوضه، ثمن معامله وجه نقد نیست و کالا یا ملک دیگری است.
• اجاره به شرط تملیک: نوعی از قرارداد اجاره هست که در نهایت مستاجر مالک ملک اجاره شده می شود. در این قرارداد شرط شود که مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد.
• پیش فروشی: قرارداد پیش فروش یا همان پیش خرید ملک نوعی از معاملات ملکی است که طرفداران زیادی دارد. معامله ای که پیش از تکمیل شدن ملک میان خریدار و فروشنده منعقد می شود.
• تعهد بیع: قولنامه یا تعهد بیع، قراردادی است که بر مبنای آن طرفین توافق می کنند که در آینده معامله ای با یکدیگر داشته باشند. دو طرف قرارداد برای اطمینان خاطر در ابتدا قراردادی می بندند و متعهد می شوند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخصی انجام دهند.
• مالکیت زمانی: به معنای این است که مالکیت ملک در یک محدوده مشخص زمانی از سال مثلاً یک هفته یا یک ماه سال، توسط مالک به شخص دیگری منتقل شود و انتقال گیرنده صرفاً در آن محدوده زمانی حق استفاده و بهره برداری از ملک را دارد.
• قوانین مربوط به تفکیک و تقسیمات املاک:

اگر ملکی دارای چند مالک با سهم های برابر یا نابرابر باشد، برای مشخص شدن سهم هر مالک، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم بندی می شود که به این شرایط تفکیک اراضی گفته می شود. در واقع تفکیک اراضی جدا سازی زمین به قطعات کوچک تر و صادر شدن سند مالکیت برای هر قطعه به صورت مجزا می باشد. برای مطالعه بیشتر مقاله تفکیک املاک را بخوانید …

• قوانین مربوط به معاملات خرید و فروش ملک:
  

اولین نکته ای که باید مورد توجه قرار گیرد بررسی سند ملک است. باید کدرهگیری سند از طریق سامانه اسناد و املاک کشور بررسی شود و استعلامات اصالت اسناد گرفنه شود. سند ملک نباید در رهن بانک باشد و نباید توقیف شده باشد. مشخصات مالک باید در سند درج شده باشد. فروشنده و صاحب سند باید احراز هویت شود.

۲. قوانین مالیاتی:

مشاوران املاک باید با قوانین مالیاتی مرتبط با معاملات املاک آشنا باشند. این قوانین شامل مقررات مالیاتی برای درآمد حاصل از فروش ملک، اجاره ملک، مالیات نقل و انتقال ملک، مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)، مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)، مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه و مزایای مالیاتی مرتبط با سرمایه‌گذاری در املاک می‌شوند.

۳. قانون حقوق مشتریان:

مشاوران املاک ملزم به رعایت قوانین حقوق مشتریان هستند. این شامل اطلاع‌رسانی صحیح در مورد شرایط معامله، حمایت از حقوق مشتریان در موارد تقلبی، و ارائه اطلاعات دقیق و کامل به مشتریان می‌شود.

مشاوران املاک برای انجام فعالیت‌های حرفه‌ای خود نیازمند آگاهی کامل از قوانین مشاور املاک و قوانین مربوط به حوزه املاک هستند. رعایت این قوانین نه‌تنها به حفظ حقوق مشتریان بلکه به ارتقاء سطح حرفه‌ای این حوزه نیز کمک می‌کند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک