نحوه محاسبه قیمت کارشناسی ملک ✔️

نحوه محاسبه قیمت کارشناسی ملک

قیمت‌گذاری ملک یکی از حیاتی‌ترین مراحل در فرآیند خرید و فروش املاک محسوب می‌شود و دانستن نحوه محاسبه قیمت کارشناسی ملک برای مشاوران املاک، مالکان و حتی خریداران، ضرورتی جدی و اجتناب‌ناپذیر است. کارشناسی صحیح ملک، پایه و اساس تمامی مذاکرات، قراردادها و حتی تصمیم‌گیری‌های مالی طرفین معامله را تشکیل می‌دهد و اگر بر مبنای اصول دقیق و واقع‌بینانه انجام شود، می‌تواند به سرعت و سهولت در انجام معامله منجر گردد.

در بازار املاک، دانستن ارزش واقعی یک ملک باعث جلوگیری از کلاهبرداری، سوءاستفاده یا پرداخت مبالغ غیرمنطقی می‌شود. این ارزش‌گذاری باید به دور از احساسات و تنها بر اساس شاخص‌های مشخص و قابل اندازه‌گیری مانند موقعیت ملک، متراژ، نوع کاربری، سن بنا، امکانات و شرایط بازار صورت گیرد. از همین رو، آشنایی با اصول کارشناسی ملک، مهارتی کلیدی برای مشاوران املاک حرفه‌ای و خریداران آگاه به شمار می‌رود.

در بسیاری از موارد دیده می‌شود که مالکین، ملک خود را با قیمت غیرواقعی و بالاتر از ارزش واقعی عرضه می‌کنند. اگر مشاور املاک توانایی و دانش لازم در کارشناسی ملک را نداشته باشد، یا تحت تأثیر گفته‌های مالک قرار گیرد، به راحتی ممکن است موجب شکست معامله یا بی‌اعتمادی خریدار شود. بنابراین، تسلط بر فرآیند قیمت‌گذاری و توانایی دفاع منطقی از ارزش پیشنهادی ملک، نقش مهمی در موفقیت حرفه‌ای مشاوران املاک دارد.

در این مقاله تلاش می‌کنیم با بررسی کامل فاکتورهای مؤثر در قیمت‌گذاری ملک، از جمله شرایط فیزیکی ساختمان، لوکیشن، امکانات، تحلیل بازار و روش‌های محاسبه قیمت، شما را با یک رویکرد کارشناسانه و اصولی در زمینه کارشناسی قیمت املاک آشنا کنیم. با یادگیری این اصول، می‌توانید با دقت و اطمینان بیشتری وارد معاملات ملکی شوید و تصمیمات مالی خود را با آگاهی و تحلیل دقیق اتخاذ نمایید.

محاسبه قیمت کارشناسی ملک

کارشناسی و قیمت گذاری ملک، یکی از اصلی ترین و مهمترین وظایف مشاورین املاک است. بنابراین مشاورین املاک باید بر نحوه کارشناسی و قیمت گذاری املاک و محاسبه قیمت کارشناسی ملک تسلط داشته باشند. دارا بودن این مهارت اعتبار مشاور املاک را نزد خریدار و فروشنده بالا برده و باعث پیشرفت او می شود.

مشاور املاک باید کارشناسی دقیق و درستی نسبت به ملک داشته باشد با بتواند با اعنماد به نفس بیشتری در مقابل مشتری و متقاضی ظاهر شود و او را به جلسه نزدیک کند.

اگر شما به عنوان مشاور املاک اطلاعات کافی راجع به ملک نداشته باشید، نمی توانید به سوالات متقاضی پاسخ دهید. بنابراین متقاضی نمی تواند به شما اعتماد کند. در این حالت شما شانس فروش ملک به متقاضی را از دست خواهید داد.

سعی کنید اطلاعات جامع و کافی در مقابل سوالات متقاضی در خصوص طبقات، وضعیت همسایه ها، وضعیت مدیریت ساختمان، سازنده ملک و … داشته باشید و به نحو احسن پاسخگو باشید. چون کارشناسی ملک ارتباط مستقیمی دارد با قرارداد نوشتن شما.

کارشناسی قیمت ملک / چگونه قیمت کارشناسی ملک را محاسبه کنیم

محاسبه قیمت کارشناسی ملک، نیازمند تحلیل حرفه ای و دقیق می باشد.

🔹 وضعیت فیزیکی ساختمان، متریال ساخت و مصالح استفاده شده، سن ساختمان ( سال ساخت ) ، وضعیت نگهداری و تعمیرات مالک در تعیین قیمت ملک تاثیرگذار هستند.

🔹 موقعیت جغرافیایی ملک نقش مهمی در تعیین قیمت ملک دارد. مثلا فاصله تا مرکز شهر، دسترسی به خدمات عمومی، امکانات اطراف ملک مانند فروشگاه، مدارس و …

🔹 نوع کاربری ملک (مسکونی، اداری تجاری، صنعتی و …) در قیمت گذاری ملک اهمیت دارد چون هر کاربری ویژگی ها و ارزش خاص خود را دارد.

🔹 شرایط فعلی بازار املاک، میزان عرضه و تقاضا در آن منطقه، وضعیت اقتصادی و سیاسی فعلی، تغییرات قیمت ها در مناطق مشابه در تعیین قیمت ملک تاثیرگذار هستند.

🔹 امکانات داخل ملک مثل پارکینگ، انباری، آسانسور، استخر و … و امکانات خارجی ملک مانند مراکز خرید، مدارس، مراکز بهداشتی و درمانی و … در تعیین قیمت ملک موثر هستند. طبیعتا وجود امکانات و تجهیزات خاص می تواند به افزایش ارزش ملک کمک کند.

🔹 مساحت ملک یک عامل مهم در محاسبه قیمت هست و تاثیر مستقیم بر ارزش ملک دارد.

قیمت گذاری ملک

همانطور که گفتیم عوامل متعددی در کارشناسی و قیمت گذاری املاک تاثیرگذار هستند. مانند ارزش روز املاک، منطقه، شرایط ملک، کاربری فعلی ملک، مساحت سندی ملک، ابعاد، عرض گذر، معابر دسترسی، نورگیری و جهت نور، طبقه استقرار ملک، امکانات، قدرالسهم، لوکیشن یا محله ملک، مشاعات و …

محله و موقعیت مکانی ملک به تنهایی روی قیمت تاثیر ندارد بلکه ویژگی های محله نیز تاثیرگذار هست. برای مثال نزدیک بودن ملک به مکان های شلوغ که موجب آلودگی صوتی می شود روی قیمت ملک تاثیر منفی دارد. مثلا مدرسه، مسجد، بیمارستان، کلانتری و …

تعداد اناق خواب نیز روی قیمت گذاری ملک تاثیر مستقیم دارد. هرچه تعداد اتاق خواب ها بیشتر باشد، قیمت ملک و ارزش ملک نیز بیشتر است

مشاعات ملک مثل نما روی قیمت گذاری ملک تاثیر مستقیم دارد. خریدار در ابتدا و قبل از مشاهده واحد، نمای ساختمان را میبیند. اگر ملک نمای مناسبی نداشته باشد، قطعا روی خریدار تاثیر منفی می گذارد.

موارد مختلف مرتبط به داخل ملک نیز جزو فاکتورهای تاثیرگذار در قیمت گذاری ملک هستند. مثلا نورگیر بودن، خوش نقشه بودن، متریال استفاده شده.

نحوه قیمت گذاری املاک

مبنای اصلی کارشناسی و قیمت گذاری ملک، قیمت نوساز منطقه هست. به این صورت که قیمت نوساز منطقه را مبنا قرار داده سپس فاکتورها و عوامل تعیین کننده را به صورت مثبت و منفی روی این قیمت اعمال می کنند.

لازم به دکر است که اگر ملک کلنگی باشد و سن بالای ۲۰ سال داشته باشد، نمی توان از این روش استفاده کرد و باید از روش قدرالسهم برای محاسبه قیمت ملک استفاده کنید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک