تفکیک املاک + تمام مسائل و نکات مهم پیرامون آن ✔️
تفکیک املاک + تمام مسائل و نکات مهم پیرامون آن ✔️
در این مقاله از فراملک به بررسی جامع موضوع تفکیک املاک و نکات و مسائل مهم مرتبط با آن میپردازیم. تفکیک املاک یکی از مفاهیم کلیدی در حوزه حقوقی و ثبتی است که اهمیت بسیار بالایی در معاملات، ساختوساز، انتقال مالکیت و مدیریت اموال دارد. برای افرادی که در زمینه مشاوره املاک، ساختوساز، مشارکت در ساخت یا حتی خرید و فروش عادی ملک فعالیت میکنند، آشنایی کامل با این موضوع یک ضرورت محسوب میشود، نه صرفاً یک مزیت.
در لغت، «تفکیک» به معنای جدا کردن، تجزیه و بخشبخش کردن است. اما در اصطلاح حقوقی و ثبتی، تفکیک املاک به معنای تقسیم یک ملک یا زمین به قطعات کوچکتر با رعایت ضوابط قانونی و شهرداری است. این کار معمولاً در املاکی انجام میشود که دارای سند رسمی هستند و مالکان قصد دارند بخشی از آن را بفروشند، واگذار کنند، یا به نام چند نفر منتقل نمایند.
مثلاً فرض کنید ملکی با مساحت ۱۰۰۰ متر مربع در اختیار دارید و میخواهید آن را به دو قطعه ۵۰۰ متری تقسیم کرده و هر کدام را جداگانه بفروشید یا برای یکی از اعضای خانواده منتقل کنید. در چنین حالتی، شما نیازمند طی فرآیند قانونی تفکیک ملک هستید که شامل مراجعه به اداره ثبت، ارائه نقشههای تفکیکی، استعلام از شهرداری، و اخذ تأییدیههای لازم میباشد.
یکی دیگر از کاربردهای مهم تفکیک املاک، در ارث و انحصار وراثت است. گاهی وراث نیاز دارند تا ملک موروثی پدر یا مادرشان را به صورت قانونی میان خود تقسیم کنند؛ در اینجا نیز، تفکیک رسمی و صدور اسناد جداگانه به نام هر یک از ورثه، ضروری خواهد بود.
همچنین تفکیک برای ساختوساز نیز بسیار حیاتی است. بسیاری از پروژههای مشارکت در ساخت، فقط در صورتی قابل انجام هستند که زمین به صورت تفکیکی آمادهسازی شده باشد، چرا که صدور پایانکار، پروانه ساخت، و حتی اخذ وامهای بانکی نیز مشروط به سند تفکیکی میباشد.
از سوی دیگر، باید تفاوت بین تفکیک و افراز را نیز بهدرستی درک کنیم. هرچند هر دو به نوعی به تقسیم ملک مربوط میشوند، اما از نظر حقوقی، روند، شرایط، و حتی مرجع رسیدگی آنها با هم تفاوت دارد؛ موضوعی که در ادامه مقاله بهصورت کامل به آن خواهیم پرداخت.
با ما همراه باشید تا گامبهگام با شرایط، مدارک مورد نیاز، مراحل قانونی، مراجع مربوطه، تفاوت تفکیک با افراز و تجمیع، و همچنین نکات مهمی که مشاورین املاک و خریداران باید بدانند آشنا شوید. دانستن این اطلاعات میتواند شما را در معاملات ملکی حرفهایتر و آگاهتر کند و از بروز مشکلات حقوقی و ثبت اسناد در آینده جلوگیری نماید.
اگر در مسیر پیشرفت حرفهای خود به دنبال یادگیری دقیق و کاربردی قوانین املاک هستید،پیشنهاد میکنیم از دوره های آموزش حقوقی املاک فراملک دیدن کنیدتا گام به گام با تمامی ابعاد حقوقی معاملات ملکی آشنا شوید. |
منظور از تفکیک املاک چیست؟
تفکیک املاک همانطور که از عنوانش پیداست عبارت است از؛ تقسیم کردن ملک به بخش های کوچکتر با ویژگی های یکسان. بنابراین در تفکیک ملک هیچ یک از بخش ها و حصه های آن نباید نسبت به سایر بخش ها برتری داشته باشد.
تقسیم کردن املاک به بخش های کوچکتر غالبا برای املاک مشاع انجام میشود تا به این ترتیب هر یک از مالکین بتوانند مالک بخشی از ملک به صورت مستقل شوند و قادر به دریافت سند مجزا باشند. نکته مهم این که پس از تفکیک ملک، سند مشاعی آن باطل و سند تفکیکی برای آن صادر خواهد شد.
البته تفکیک املاک برای املاکی که هیچگونه مشاعهای در آن ها وجود ندارد یعنی سند به نام یک نفر است نیز انجام میشود. به طور مثال اگر شما قطعه زمینی به مساحت ۱ هکتار دارید و به دنبال فروش آن هستید اما به دلیل بالا بودن ارزش پولی کل زمین هیچ مشتری برای آن پیدا نمیکنید، میتوانید زمین را تفکیک کرده و به این ترتیب آسانتر آن را به فروش برسانید.
املاک قابل تفکیک چه شرایطی دارند؟
تفکیک املاک برای تمام ملک ها و اموال قابل اجرا نیست. بلکه ملک مورد نظر باید واجد شرایطی باشد تا بتوان آن را تفکیک کرد. این شرایط عبارتند از:
- ملک باید در مالکیت یک نفر باشد (مشاع نباشد).
- در صورت مشاع بودن ملک یعنی داشتن بیش از یک مالک، تمام شرکا به صورت مشاع بر ملک مالکیت داشته باشند. بنابراین ملک مشاعی که افراز شده قابل تفکیک نخواهد بود.
- مال حتما باید غیر منقول باشد که خب املاک از جمله اموال غیر منقول هستند.
تفکیک املاک در صلاحیت کدام مرجع است؟
مطابق با ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها، بر ادارات ثبت اسناد و املاک و همچنین دادگاه ها واجب است در هنگام دریافت تقاضا برای تفکیک یا افراز اراضی، برای اجرای آن بر اساس نقشهای اقدام کنند که پیش از آن به تایید شهرداری رسیده باشد. در حقیقت به موجب این ماده قانونی مرجع صالح جهت تفکیک املاک، شهرداری و اداره ثبت هستند.
البته مرجع تقدیم درخواست تفکیک املاک شهرداری نیست بلکه شهرداری فقط مسئول تصویب و تایید نقشه تفکیکی با در نظر داشتن حریم ها و … میباشد.
تفکیک املاک چگونه انجام میشود؟
افراد برای تفکیک ملک خود که در محدوده قانونی شهرها قرار دارد، باید تقاضانامهی تفکیک را همراه با نقشه تفکیکی ملک که به تایید شهرداری رسیده است به دفتر اسناد رسمی تقدیم کنند.
همچنین اگر ملک در بافت مسکونی روستاها واقع شده باشد، مالک آن باید با مراجعه به دهیاری یا بخشداری نقشه تفکیکی را تهیه کرده و آن را به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برساند. سپس تقاضای تفکیک به همراه نقشه تفکیکی تصویب شده باید به اداره ثبت محل احداث ملک تقدیم شود.
پس از طی مراحل گفته شده، مهندس نقشه بردار که نماینده شهرداری و اداره ثبت نیز محسوب میشود، به محل ملک اعزام شده و مطابق با نقشه آن را به قطعه های از پیش تعیین شده تفکیک میکند.
تفکیک املاک به چند صورت انجام میشود؟
تفکیک و تقسیم املاک به دو صورت انجام میشود؛
- تفکیک عرصه که عبارت است از تقسیم مال به دو یا چند بخش به طوری که میان قطعات و بخش های تقسیم شده هیچ ارتباط فیزیکی و حقوقی وجود نداشته باشد. در این نوع از تفکیک، قطعات جداشده یک ملک مستقل خواهند بود.
- تفکیک اعیان که در آن قطعات جداشده از نظر ثبتی و نقشه دارای پلاک و مساحت معین هستند اما به هر حال ارتباط فیزیکی میان آن ها قطع نمیشود.
تفاوت تفکیک و افراز املاک چیست؟
بسیاری از افراد تفکیک را همان افراز میدانند در حالی که میان این دو تفاوت های زیادی وجود دارد. از جمله مهمترین تفاوت های میان تفکیک و افراز املاک میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
🔸 افراز ملک غالبا پس از بروز اختلاف میان شرکا و به درخواست یکی از آن ها انجام میشود اما تفکیک با رضایت کامل شرکا انجام میشود.
🔸 در افراز ملک سهم هر شریک در ۶ دانگ مورد توجه قرار میگیرد و از همان ابتدا، ملک مطابق با سهم هر یک از شرکا به قطعات مجزا تقسیم میشود اما در تفکیک ابتدا ملک به قطعات مساوی با ویژگی های یکسان تقسیم میشود و سپس هر شریک مطابق با میزان سهم خود از ملک مشاع، مالک یک یا چند قطعه خواهد شد.
🔸 تفکیک املاک صرفا به املاک مشاعی اختصاص ندارد بلکه همانطور که گفته شد برای املاک مستقل نیز قابل اجراست اما افراز فقط برای املاک مشاع انجام میشود.
🔸 در تفکیک ملک هدف تقسیم ملک به بخش های کوچک است. در حالی که در افراز هدف جداکردن سهم هر یک از شرکا میباشد.
🔸 افراز ملک به درخواست یکی از شرکای ملک مشاع انجام میشود و اعتراض سایر شرکا در روند افراز تاثیری ندارد و در حین افراز اعتراض ایشان اصلا وارد نیست اما در تفکیک املاک رضایت تمام شرکا و نداشتن اعتراض آن ها شرط است. یعنی اگر در مراحل تفکیک یکی از شرکا اعتراض کند، عملیات تفکیک تا زمان رضایت او متوقف میشود.
🔸 مراجع افراز ملک دادگاه و اداره ثبت هستند در حالی که تنها مرجع تفکیک ملک اداره ثبت میباشد.
🔸 در تفکیک ملک، کل ملک مورد نظر تقسیم شده و در صورت مشاعی بودن از حالت مشاع خارج میشود اما در افراز ملک فقط سهم درخواست کننده از سهم سایرین جدا شده و باقی ملک از حالت مشاع خارج نمیشود.
و کلام آخر اینکه
اگر قصد تقسیم بندی ملک خود را دارید اما نمیدانید باید تقاضای افراز بدهید یا درخواست تفکیک املاک و یا این که از روند انجام کار تفکیک اطلاع ندارید و نیاز به راهنمایی دارید از طریق مشاوره های حقوقی املاک مجموعه فراملک، با کارشناسان حقوقی مجموعه ارتباط برقرار کرده و سوالات خود را مطرح کنید.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
