تقسیم نامه مشارکت در ساخت + نمونه متن تقسیم نامه 📝

تقسیم نامه مشارکت در ساخت + نمونه متن تقسیم نامه

در پروژه‌های ساختمانی که با قرارداد مشارکت در ساخت پیش می‌روند، تنظیم یک تقسیم نامه مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین مراحل حقوقی به شمار می‌رود. این سند به‌عنوان مرجعی رسمی یا توافقی، تعیین می‌کند که هر یک از طرفین (مالک و سازنده) دقیقاً چه سهمی از واحدها، انباری‌ها، پارکینگ‌ها و مشاعات پروژه خواهند داشت. اهمیت این تقسیم‌نامه به حدی بالاست که عدم توجه به آن می‌تواند در مراحل پایانی ساخت و فروش ملک، منجر به اختلافات جدی و حتی بروز دعواهای حقوقی شود. به همین دلیل، آشنایی با ساختار، انواع، و مراحل قانونی تنظیم این سند برای تمام فعالان حوزه املاک و ساخت‌وساز ضروری است.

تقسیم‌نامه مشارکت در ساخت به عنوان یک سند مکمل قرارداد اصلی مشارکت، نقش حیاتی در کاهش اختلافات احتمالی و تسریع در فرآیند انتقال سند به خریداران ایفا می‌کند. بدون وجود این سند، احراز سهم دقیق هر طرف به ویژه در صورت‌مجلس تفکیکی و مراحل انتقال رسمی ملک، ممکن نیست. این تقسیم‌نامه می‌تواند به صورت عادی (غیر رسمی) یا محضری (رسمی) تنظیم شود و هریک از این دو حالت، مزایا و الزامات قانونی خاص خود را دارد که باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد.

متأسفانه یکی از رایج‌ترین اشتباهات در پروژه‌های مشارکتی، عدم توجه کافی به نحوه تنظیم و ثبت تقسیم‌نامه است. در برخی موارد، سازنده بدون حضور مالک اقدام به تنظیم تقسیم‌نامه محضری می‌کند یا مالک با امضای وکالت‌نامه‌ای نامناسب، اختیار کامل را به سازنده می‌سپارد. این موضوع می‌تواند زمینه‌ساز تضییع حقوق مالک یا بروز اختلافات جدی در آینده شود. از همین رو، تسلط کامل بر فرآیند تهیه، تنظیم و ثبت تقسیم‌نامه برای هر دو طرف الزامی است.

در این مقاله قصد داریم ضمن معرفی انواع تقسیم‌نامه‌های رایج در پروژه‌های مشارکت در ساخت، مراحل تنظیم، نکات مهم و بایدها و نبایدهای قانونی آن را بررسی کنیم. همچنین یک نمونه واقعی و کامل از متن تقسیم‌نامه در اختیار شما قرار می‌دهیم تا درک بهتری از ساختار این سند حیاتی پیدا کنید. اگر درگیر پروژه‌ای مشارکتی هستید یا در زمینه املاک و مستغلات فعالیت می‌کنید، مطالعه دقیق این مقاله می‌تواند جلوی بسیاری از مشکلات آینده را بگیرد و مسیر حقوقی پروژه‌تان را شفاف‌تر سازد.

تقسیم نامه واحدها در مشارکت در ساخت

تقسیم نامه به‌عنوان مدرکی اساسی در معاملات ملکی، نقش مهمی در تعیین و مشخص کردن حقوق مالکیت افراد بر واحدهای جدید ایفا می‌کند. این سند معمولاً به دو دسته اصلی تقسیم می‌شود: تقسیم نامه عادی و تقسیم نامه محضری (رسمی). تقسیم نامه عادی، سندی است که در چارچوب قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده تنظیم می‌شود. در حالی که در بسیاری از مناطق، ضرورت ثبت رسمی این معاملات به‌عنوان مرحله‌ای قانونی و الزامی مطرح است.

پس از اتمام پروژه و تحویل واحدها به مالکین، سازنده می‌تواند با استفاده از تقسیم نامه عادی، مراحل رسمی‌سازی مالکیت‌ها را آغاز کند. برای این کار، پس از کسب گواهی پایان کار، سازنده باید به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست صدور صورت‌مجلس تفکیکی را ارائه دهد. این صورت‌مجلس، به‌عنوان گواهی‌نامه‌ای معتبر، پایه‌گذار مرحله بعدی یعنی دریافت تقسیم نامه محضری خواهد بود.

سازنده و مالک در این مرحله به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کنند تا تقسیم نامه محضری را تنظیم کنند. از آنجایی که مسئولیت‌ها تا زمان دریافت صورت‌مجلس تفکیکی بر عهده سازنده است، حضور هر دو طرف در این مرحله ضروری است. همچنین، مالک باید از واگذاری وکالت امضای تقسیم نامه به سازنده به‌طور جدی پرهیز کند، زیرا این امر ممکن است مشکلات جدی برای او ایجاد کند.

تقسیم نامه چیست و چه کاربردی دارد؟

در فرآیند مشارکت در ساخت، به دلیل اشتراک مالکیت بین مالکین و سازنده، وجود یک تقسیم نامه به‌منظور تعیین جزئیات تقسیم واحدها ضروری است. این سند مشخص می‌کند که هر یک از افراد در کدام واحدها و چه میزان سهم دارند. تقسیم نامه‌ها معمولاً به دو نوع اصلی تقسیم می‌شوند:

✅ تقسیم نامه در قرارداد مشارکت در ساخت: این نوع تقسیم نامه به‌عنوان بخش مهمی از قرارداد اصلی بین طرفین تنظیم می‌شود. در آن، واحدهای مربوط به هر طرف، به‌ویژه آپارتمان‌ها، پارکینگ‌ها و انباری‌ها مشخص می‌شود. به‌طور کلی، این تقسیم نامه باید به‌گونه‌ای تنظیم گردد که تمامی جزئیات و توافقات بین طرفین را به‌طور دقیق بازتاب دهد.

✅ تقسیم نامه دفترخانه اسناد رسمی: پس از پایان کار ساخت و دریافت گواهی پایان کار، سازنده موظف است مدارک لازم را به اداره ثبت تحویل دهد. در این مرحله، صورت‌مجلس تفکیکی صادر می‌شود که برای دریافت تقسیم نامه محضری باید به دفترخانه اسناد رسمی ارائه شود. در اینجا، سازنده و مالک باید به‌طور مشترک اقدام کنند تا تقسیم نامه محضری تنظیم شود.

ملاحظات در خصوص وکالت امضای تقسیم نامه

در آغاز پروژه، ممکن است مالک بخواهد وکالت‌نامه‌ای به سازنده بدهد، اما باید توجه داشت که این وکالت‌نامه شامل حق امضای تقسیم نامه نباشد. در واقع، وکالت‌نامه باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که تنها اختیارات مشخصی را به سازنده اعطا کند و شامل حق امضای تقسیم نامه نباشد. همچنین، تاریخ اعتبار وکالت‌نامه باید به‌وضوح مشخص شود تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود. واگذاری وکالت امضای تقسیم نامه می‌تواند عواقب ناگواری برای مالک به‌دنبال داشته باشد.

مراحل ثبت تقسیم نامه در سازه‌های مشارکتی

ثبت تقسیم نامه به‌منظور مشخص کردن مالکیت واحدهای جدید یک الزام قانونی است و این ثبت می‌تواند به دو صورت انجام شود:

🔹 ثبت تقسیم نامه در قرارداد مشارکت در ساخت: در این مرحله، طرفین باید در زمان تنظیم قرارداد، توافقات خود را در خصوص شیوه تقسیم واحدها و جزئیات مربوط به آن مشخص کنند. این سند باید به‌وضوح سهم هر یک از طرفین را از ملک جدید تعیین کند و تمامی جزئیات مرتبط با واحدهای آپارتمانی و امکانات جانبی را در بر گیرد.

🔹 ثبت تقسیم نامه دفترخانه اسناد رسمی: پس از اتمام پروژه، سازنده موظف است مدارک را به اداره ثبت ارائه دهد. در این مرحله، صورت‌مجلس تفکیکی صادر شده و به همراه سازنده به دفترخانه اسناد رسمی ارائه می‌شود. سپس، تقسیم نامه محضری تنظیم و امضا می‌شود.

انواع تقسیم نامه در قرارداد مشارکت در ساخت

در مشارکت در ساخت، دو نوع تقسیم نامه وجود دارد که سهم طرفین را در تقسیم واحدها مشخص می‌کند:

🔸 تقسیم نامه عادی: این نوع تقسیم نامه قبل از شروع پروژه و به‌عنوان بخشی از قرارداد مشارکت تنظیم می‌شود. این سند به‌منظور تعیین سهم هر یک از طرفین از ملک و مشخص کردن واحدها و امکانات مرتبط، تنظیم می‌شود.

🔸 تقسیم نامه محضری: این تقسیم نامه پس از اتمام پروژه و به‌منظور ثبت رسمی مالکیت بین طرفین تنظیم می‌شود. این سند باید با توجه به صورت‌مجلس تفکیکی و به‌طور رسمی ثبت شود.

تقسیم نامه‌ها، به‌عنوان ابزارهایی مؤثر برای تعیین و مستند کردن سهم مشاع طرفین، به هر یک از آن‌ها این امکان را می‌دهند که بدون نیاز به تأیید طرف دیگر، سهم خود را به فروش برسانند یا به‌گونه‌ای دیگر از آن استفاده کنند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک