حقوق و وظایف موجر در برابر مستاجر 🧑🏻‍🤝‍🧑🏻

حقوق و وظایف موجر در برابر مستاجر

در دنیای امروز که اجاره‌نشینی به یکی از رایج‌ترین شیوه‌های تأمین مسکن تبدیل شده، آگاهی از حقوق و وظایف قانونی میان موجر و مستاجر اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است. رابطه‌ای که میان این دو شکل می‌گیرد، صرفاً یک تعامل مالی یا توافق شفاهی نیست، بلکه مبتنی بر قوانین و اصولی است که رعایت آن‌ها می‌تواند ضامن حفظ منافع هر دو طرف باشد.

در بسیاری از موارد، اختلافات میان موجر و مستاجر از ناآگاهی یا بی‌توجهی به همین حقوق و تعهدات ناشی می‌شود. موجر، به‌عنوان مالک ملک، اگرچه حق بهره‌برداری مالی از دارایی‌اش را دارد، اما هم‌زمان ملزم است تا در چارچوب قانون رفتار کند و حقوق مستاجر را محترم بشمارد. این تعادل میان حق مالکیت و مسئولیت اجتماعی، پایه و اساس قوانین اجاره است.

شناخت دقیق وظایف موجر می‌تواند از بروز سوءتفاهم‌ها و تنش‌های احتمالی جلوگیری کند. برای مثال، تعمیرات اساسی، تحویل به‌موقع و سالم ملک، و بازگرداندن مبلغ ودیعه از جمله تعهداتی هستند که در صورت انجام ندادن آن‌ها، ممکن است مستاجر متحمل خسارت شود و در نهایت موضوع به مراجع قضایی کشیده شود. از سوی دیگر، موجر نیز حقوقی دارد که باید محترم شمرده شود، مانند دریافت به‌موقع اجاره‌بها یا حق تخلیه ملک پس از اتمام قرارداد.

در این مقاله از فراملک، قصد داریم به‌طور جامع و کاربردی، حقوق و وظایف موجر را در برابر مستاجر بررسی کنیم. این محتوا نه‌تنها برای موجرانی که قصد اجاره دادن ملک خود را دارند مفید است، بلکه مستاجرانی که می‌خواهند از حقوق قانونی خود آگاه باشند نیز می‌توانند با مطالعه آن، نسبت به موقعیت حقوقی‌شان شناخت بهتری پیدا کنند. با ما همراه باشید تا با جزئیات این رابطه‌ی حقوقی مهم آشنا شوید.

تعریف اجاره

اجاره یک قرارداد حقوقی است که در آن موجر (مالک ملک) ملک خود را برای مدت زمان معین و در ازای مبلغی مشخص به عنوان اجاره‌بها به مستاجر (طرف اجاره‌کننده) واگذار می‌کند. در این قرارداد، موجر مالکیت ملک را حفظ می‌کند، اما حق استفاده از آن ملک را برای مدت تعیین شده به مستاجر می‌دهد. مستاجر نیز موظف است مبلغ اجاره‌بها را به صورت منظم پرداخت کند و ملک را در شرایط مناسب و مطابق با مفاد قرارداد نگهداری نماید. این قرارداد به‌طور معمول برای املاک مسکونی، تجاری، صنعتی یا هر نوع ملک دیگری تنظیم می‌شود و بر اساس توافقات دو طرف، می‌تواند شامل شرایط خاصی نظیر تعمیرات، تمدید قرارداد یا فسخ آن باشد.

نکات قابل توجه در قرارداد اجاره

✳️ مالکیت موجر: موجر باید مالک ملک خود باشد. تنها مالک یا وکیل قانونی وی می‌تواند ملک را اجاره دهد. بنابراین، شخصی که مالکیت قانونی ندارد، نمی‌تواند به عنوان موجر عمل کند.

✳️ اجاره به غیر: مستاجر می‌تواند ملکی را که اجاره کرده به شخص دیگری اجاره دهد، مگر اینکه این حق در اجاره‌نامه از او سلب شده باشد. به عبارت دیگر، اگر در قرارداد اجاره به صراحت قید شده باشد که مستاجر نمی‌تواند ملک را به غیر واگذار کند، مستاجر موظف به رعایت آن است.

✳️ مدت اجاره: مدت زمان اجاره باید حتماً در قرارداد مشخص شود. در غیر این صورت، قرارداد اجاره فاقد اعتبار قانونی خواهد بود و قابل استناد نخواهد بود.

✳️ اهلیت طرفین: موجر و مستاجر هر دو باید افرادی بالغ و عاقل باشند. افراد نابالغ یا محجور (افراد فاقد صلاحیت حقوقی) نمی‌توانند ملک را اجاره دهند یا اجاره کنند. تنها قیم قانونی این افراد می‌تواند به‌عنوان نماینده آنان اقدام به اجاره دادن یا اجاره گرفتن ملک کند.

✳️ تنظیم قرارداد کتبی: طبق قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، اجاره‌نامه باید به‌صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند. همچنین، اجاره‌نامه باید در دو نسخه تهیه شود تا امکان استفاده از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ فراهم باشد.

✳️ مبلغ اجاره بها: مبلغ اجاره‌بها باید در قرارداد به وضوح مشخص شود. همچنین، نحوه پرداخت آن (ماهانه، سالانه یا به صورت قسطی) باید در قرارداد ذکر گردد. در صورت عدم تعیین مبلغ یا پرداخت آن، اجاره‌نامه باطل خواهد بود.

✳️ تعهدات تعمیرات و نگهداری ملک: در قرارداد اجاره باید تکلیف تعمیرات جزئی و کلی ملک مشخص شود. معمولاً تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر و تعمیرات عمده و اساسی به عهده موجر است. همچنین، شرایط نگهداری از ملک باید به وضوح در قرارداد قید گردد.

✳️ استفاده از ملک: هدف از اجاره باید در قرارداد ذکر شود. برای مثال، اگر ملک برای سکونت اجاره داده می‌شود، مستاجر نباید از آن برای کسب‌وکار یا فعالیت‌های غیرمجاز استفاده کند. موجر می‌تواند در صورت تخلف مستاجر از این موضوع، قرارداد را فسخ کند.

✳️ حق فسخ قرارداد: شرایط فسخ قرارداد اجاره باید در قرارداد به دقت تعیین شود. به عنوان مثال، اگر یکی از طرفین نتواند به تعهدات خود عمل کند یا در صورتی که یکی از طرفین بخواهد قرارداد را قبل از پایان مدت اجاره فسخ کند، باید شرایط و روش فسخ در قرارداد قید گردد.

✳️ ضمانت‌نامه یا وثیقه: در بسیاری از قراردادهای اجاره، مستاجر موظف به ارائه یک ضمانت‌نامه یا وثیقه به موجر است تا در صورت هرگونه خسارت یا عدم پرداخت اجاره‌بها، موجر بتواند از آن برای جبران خسارت استفاده کند. این موضوع باید در قرارداد به صورت شفاف ذکر شود.

✳️ قابل تمدید بودن اجاره‌نامه: اگر قرارداد اجاره به مدت معین باشد، امکان تمدید آن در آینده باید در قرارداد ذکر شود. همچنین، نحوه تمدید قرارداد، مدت زمان تمدید و شرایط جدید اجاره نیز باید مشخص گردد.

✳️ پرداخت هزینه‌های جانبی: در قرارداد اجاره باید مشخص شود که کدام هزینه‌ها (مانند هزینه‌های آب، برق، گاز، اینترنت و غیره) به عهده مستاجر است و کدام هزینه‌ها به عهده موجر قرار دارد. این موضوع می‌تواند به جلوگیری از اختلافات آینده کمک کند.

✳️ عدم ایجاد تغییرات در ملک: مستاجر نمی‌تواند بدون اجازه موجر تغییرات عمده‌ای در ملک ایجاد کند، مانند تغییرات در دیوارها، نصب وسایل یا تجهیزات خاص که ممکن است آسیب به ملک وارد کند. این شرط باید در قرارداد به صراحت ذکر گردد.

✳️ تاریخ تحویل ملک: تاریخ تحویل ملک به مستاجر باید در قرارداد ذکر شود و همچنین وضعیت ملک (آیا مبله است یا خیر) و شرایط آن باید مشخص باشد تا از هرگونه سوء تفاهم جلوگیری شود.

✳️ پایان اجاره و بازپس‌گیری ملک: در پایان مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر به همان وضعیتی که تحویل گرفته بود، است. در صورت عدم تخلیه در زمان مقرر، موجر می‌تواند درخواست حکم تخلیه از مراجع قضایی کند.

✳️ شرایط انتقال قرارداد به دیگری: اگر مستاجر بخواهد ملک را به شخص دیگری واگذار کند یا قرارداد اجاره را به دیگری انتقال دهد، این موضوع باید با موافقت موجر صورت گیرد و شرایط این انتقال باید در قرارداد ذکر شود.

وظایف موجر

🔹 تحویل مورد اجاره به مستاجر: پس از انعقاد قرارداد اجاره، موجر موظف است که ملک یا مورد اجاره را در وضعیت قابل سکونت و مطابق با توافقات صورت‌گرفته، به مستاجر تحویل دهد. این موضوع شامل تحویل کلیدها، روشن بودن امکانات اولیه مانند آب، برق، گاز و سایر موارد ضروری است.

🔹 پس دادن ودیعه مستاجر هنگام تخلیه ملک: پس از پایان مدت اجاره و تخلیه ملک توسط مستاجر، موجر موظف است که مبلغ ودیعه‌ای که از مستاجر دریافت کرده را به او بازگرداند. البته، اگر مستاجر خسارتی به ملک وارد کرده باشد، موجر می‌تواند مبلغی از ودیعه را کسر کند تا جبران خسارت صورت گیرد. این موضوع باید بر اساس شرایط قرارداد انجام شود.

🔹 انجام تعمیرات اساسی و کلی ملک: موجر موظف است تعمیرات اساسی و کلی ملک را انجام دهد. این تعمیرات معمولاً شامل تعمیرات مربوط به سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، آسانسور، ایزوگام، پشت بام و سایر مواردی است که برای استفاده ایمن و سالم از ملک ضروری هستند. هزینه این تعمیرات به عهده موجر است.

🔹 موجر حق ندارد اقداماتی انجام دهد که باعث سلب آسایش و آرامش مستاجر شود: موجر باید از انجام هرگونه اقدامی که به آسایش، امنیت یا آرامش مستاجر آسیب می‌زند، خودداری کند. این موارد شامل ورود بدون اطلاع مستاجر به ملک، ایجاد مزاحمت‌های صوتی یا فیزیکی، و سایر اقداماتی است که موجب ناراحتی مستاجر شود. حفظ حقوق و آسایش مستاجر از مهم‌ترین وظایف قانونی موجر است.

🔹 عدم تغییرات اساسی در ملک بدون موافقت مستاجر: موجر نمی‌تواند بدون توافق مستاجر، تغییرات اساسی در ملک ایجاد کند. به عنوان مثال، نمی‌تواند ملک را برای اهدافی غیر از آنچه در قرارداد مشخص شده است، تغییر دهد یا استفاده کند.

🔹 پرداخت مالیات و عوارض ملکی: مالیات‌ها و عوارضی که برای ملک در نظر گرفته می‌شود (مانند مالیات بر املاک) معمولاً بر عهده موجر است، مگر آنکه در قرارداد به طور خاص توافق دیگری صورت گرفته باشد. این هزینه‌ها باید به موقع پرداخت شود تا از بروز مشکلات قانونی جلوگیری شود.

🔹 اطلاع‌رسانی به مستاجر در صورت تغییرات مهم: در صورتی که موجر تصمیم به فروش ملک یا اقدام به هرگونه تغییر در وضعیت قانونی ملک بگیرد، باید مستاجر را از این تغییرات آگاه کند. این اطلاع‌رسانی می‌تواند برای جلوگیری از نگرانی‌های مستاجر و شفاف‌سازی وضعیت آینده ملک باشد.

حقوق موجر

🔸 دریافت مبلغ اجاره بها در زمان مقرر شده در اجاره نامه: یکی از حقوق اصلی موجر این است که مبلغ اجاره‌بها را طبق زمان‌بندی مشخص شده در قرارداد اجاره دریافت کند. این پرداخت باید به‌طور منظم و در تاریخ‌های تعیین‌شده صورت گیرد. عدم پرداخت به موقع می‌تواند موجب اقدامات قانونی از سوی موجر علیه مستاجر گردد.

🔸 حق درخواست تخلیه ملک پس از پایان مدت قرارداد اجاره: پس از اتمام مدت زمان قرارداد اجاره، موجر حق دارد از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند. در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه اقدام به درخواست تخلیه ملک کند. این درخواست باید با رعایت قوانین و مقررات مربوط به اجاره صورت گیرد.

🔸 حق دریافت هزینه تعمیرات در صورت وارد شدن خسارت به ملک: اگر مستاجر خسارتی به ملک وارد کند، موجر حق دارد که هزینه تعمیرات مربوط به خسارت واردشده را از مستاجر دریافت کند. در صورتی که مستاجر از پرداخت این هزینه‌ها خودداری کند، موجر می‌تواند برای دریافت خسارت به دادگاه مراجعه کند. دادگاه نیز معمولاً تصمیم می‌گیرد که میزان خسارت را از ودیعه (پول پیش) مستاجر کسر کند تا موجر جبران خسارت کند.

🔸 حق افزایش اجاره‌بها پس از پایان مدت قرارداد: موجر می‌تواند پس از پایان مدت قرارداد اجاره، اجاره‌بها را طبق شرایط بازار و بر اساس توافق طرفین افزایش دهد. این افزایش باید با توافق مستاجر انجام شود و در صورت عدم توافق، موجر باید طبق قوانین و مقررات مربوطه اقدام کند.

🔸 حق نظارت بر استفاده از ملک: موجر حق دارد که از نحوه استفاده مستاجر از ملک اطلاع داشته باشد. به‌ویژه در صورتی که ملک به طور غیرمجاز یا خلاف قرارداد مورد استفاده قرار گیرد، موجر می‌تواند اقدامات قانونی برای جلوگیری از این امر انجام دهد. همچنین، اگر مستاجر اقدام به تغییر کاربری ملک کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

🔸 حق فسخ قرارداد در صورت نقض شرایط: در صورتی که مستاجر مفاد قرارداد اجاره را نقض کند (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تغییر غیرمجاز ملک)، موجر حق دارد قرارداد را فسخ کند و از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه نماید. فسخ قرارداد باید طبق شرایط ذکر شده در قرارداد صورت گیرد.

🔸 حق دریافت خسارت ناشی از تأخیر در پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر داشته باشد، موجر می‌تواند از مستاجر درخواست جریمه یا خسارت بابت تأخیر در پرداخت نماید. این جریمه باید مطابق با توافقات اولیه یا قوانین موجود در قرارداد اجاره باشد.

🔸 حق دریافت هزینه‌های مربوط به مالیات و عوارض ملک: معمولاً موجر مسئول پرداخت مالیات‌ها و عوارض مربوط به ملک است. اما در برخی قراردادها، ممکن است توافق شود که مستاجر بخشی از این هزینه‌ها را پرداخت کند. موجر باید این موارد را شفاف‌سازی کند و در صورت بروز اختلاف، از طریق مراجع قانونی اقدام کند.

🔸 حق دسترسی به ملک در شرایط خاص: اگر ملک به وضعیت اضطراری مانند خرابی‌های عمده نیاز داشته باشد یا موجر نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، حق دارد در شرایط خاص و با اطلاع قبلی به مستاجر، به ملک دسترسی پیدا کند. این دسترسی باید در زمان‌های معقول انجام شود تا آسایش مستاجر مختل نشود.

🔸 حق درخواست تعویض ملک در صورت بروز مشکل اساسی: در برخی موارد خاص، مانند زمانی که ملک شرایط استاندارد برای سکونت را ندارد، موجر ممکن است حق داشته باشد که مستاجر را به ملک دیگری منتقل کند، البته این موضوع باید با توافق طرفین صورت گیرد.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک