حکم تخلیه ملک و مراحل گرفتن آن 📜

حکم تخلیه ملک و مراحل گرفتن آن

یکی از رایج‌ترین قراردادها در حوزه معاملات ملکی، قرارداد اجاره است. این قرارداد به‌عنوان یک توافق قانونی میان موجر (مالک ملک) و مستاجر (کسی که ملک را اجاره می‌کند) تنظیم می‌شود و در آن شرایط و تعهدات هر دو طرف به‌وضوح مشخص می‌شود. طبق این قرارداد، مستاجر در طول مدت اجاره، حق استفاده از عین مستاجره (ملک اجاره‌شده) را به‌دست می‌آورد و در عوض، موظف است مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها به موجر پرداخت کند.
در این رابطه، مشخص کردن حقوق و مسئولیت‌های هر یک از طرفین از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا هر گونه عدم رعایت تعهدات می‌تواند به بروز اختلافات و دعاوی حقوقی منجر شود. به‌عنوان مثال، اگر مستاجر به تعهدات خود در زمینه پرداخت اجاره‌بها، نگهداری ملک و رعایت شرایط قرارداد عمل نکند، موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و حکم تخلیه ملک خود را اخذ کند.

حکم تخلیه ملک در واقع یک حکم قضایی است که به موجر اجازه می‌دهد ملک خود را از تصرف مستاجر خارج کند. این حکم معمولاً در مواردی صادر می‌شود که مستاجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند یا شرایط قرارداد را نقض کند. بنابراین، درک دقیق از مفاد قرارداد اجاره و حقوق و وظایف هر یک از طرفین می‌تواند به جلوگیری از مشکلات و دعاوی قانونی کمک کند.
با توجه به این مسائل، آگاهی از فرآیند صدور حکم تخلیه و شرایط لازم برای اجرای آن برای هر دو طرف—موجر و مستاجر—ضروری است. در ادامه، به بررسی جزئیات بیشتری در مورد شرایط و نحوه اجرای حکم تخلیه ملک خواهیم پرداخت.

حکم تخلیه ملک چیست ؟

تخلیه در لغت به معنی خالی کردن است. در اصطلاح حقوقی، این واژه به معنای دست کشیدن از تصرف ملک می‌باشد. حکم تخلیه ملک در واقع یک دستور قضایی است که به موجر (مالک ملک) این اجازه را می‌دهد تا ملک خود را از تصرف مستاجر خارج کند.

موضوع تخلیه ملک معمولاً بین موجر و مستاجر مطرح می‌شود. اگر مستاجر به تعهدات خود در قرارداد اجاره عمل نکند، مثلاً اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، یا پس از انقضای قرارداد اجاره، ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست صدور حکم تخلیه ملک را کند. همچنین، در صورت فسخ قرارداد به هر دلیلی، اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرده باشد، موجر می‌تواند برای اخذ حکم تخلیه اقدام کند.

حکم تخلیه ملک معمولاً به دلایل زیر صادر می‌شود:

عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستاجر به‌طور مکرر اجاره‌بها را پرداخت نکند و موجر تمامی تذکرات لازم را داده باشد، می‌تواند اقدام به دریافت حکم تخلیه کند.

عدم رعایت شرایط قرارداد: اگر مستاجر شرایط مندرج در قرارداد را نقض کند، مثلاً در نگهداری ملک یا تغییر کاربری ملک بدون اجازه، موجر می‌تواند برای تخلیه اقدام کند.

پایان مدت اجاره: اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر حق دارد درخواست حکم تخلیه کند.

فسخ قرارداد: در صورتی که قرارداد اجاره به هر دلیلی فسخ شود، و مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند.

بنابراین، حکم تخلیه یک ابزار قانونی است که به موجر این امکان را می‌دهد تا از حقوق خود در برابر مستاجر حفاظت کند و ملک خود را در شرایط قانونی به مالکیت بازگرداند.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

برای تخلیه ملک، دو روش قانونی وجود دارد که موجر می‌تواند از آن‌ها استفاده کند:

• تقاضای دستور تخلیه ملک
• تقاضای حکم تخلیه ملک

 دستور تخلیه ملک

دستور تخلیه ملک فقط زمانی صادر می شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد . در غیر این صورت ، دستور تخلیه ملک زمانی صادر می شود که همه ی شرایط ذکر شده در زیر با هم وجود داشته باشند :

• ملک مسکونی باشد
• موضوع قرارداد ، اجاره باشد
• ملک با سند عادی اجاره داده شده باشد
• اجاره نامه مدت دار باشد
• اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد
• موجر و مستاجر هر دو نسخه اجاره نامه را امضا کرده باشند
• دو نفر شاهد ، هر دو نسخه اجاره نامه را امضا کرده باشند
• اجاره نامه منقضی شده باشد

اگر تمام این شرایط با هم وجود داشته باشند ، موجر می تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند و دادخواست تخلیه ملک را ارائه دهد تا دستور حکم تخلیه صادر شود .

برای اجرای دستور تخلیه ملک ، نیازی نیست که اجرائیه صادر شود . معمولا در یک هفته دستور تخلیه اجرا می شود و مستاجر باید تا ۳ روز ملک را تخلیه کند . در غیر این صورت دستور تخلیه توسط مامور اجرا خواهد شد .

حکم تخلیه ملک

حکم تخلیه توسط دادگاه صادر می شود . طبق قانون ، اگر ملک مسکونی باشد ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ، مرجع صالح است .

صدور حکم تخلیه نسبت به دستور تخلیه زمان بر است . برای دریافت حکم تخلیه ، باید جلسه رسیدگی تعیین شود ، حکم تخلیه توسط مرجع قضایی و تجدیدنظر صادر شود و تقاضای صدور اجرائیه شود .

تفاوت اصلی حکم تخلیه ملک و دستور تخلیه ملک ، این است که برای صدور حکم تخلیه حتما باید جلسه رسیدگی تشکیل شود و دفاعیات طرفین شنیده شود . اما برای دستور تخلیه ملک نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نیست و درخواست موجر با استناد به قرارداد اجاره برای صدور دستور تخلیه ملک کافیست .

مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه

با توجه به نوع اجاره متفاوت است :

• اگر قرارداد اجاره رسمی باشد و توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد ، حکم تخلیه باید از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست شود . فرایند تخلیه از این طریق کوتاه تر از دادگاه است .
• اگر قرارداد اجاره عادی باشد ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ، دستور تخلیه ملک را صادر می کند .
• اگر قرارداد اجاره مربوط به املاک تجاری باشد ، قرارداد اجاره چه رسمی باشد چه عادی ، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ، باید به تقتضای تخلیه ملک رسیدگی کند .

چه زمانی می توان حکم تخلیه گرفت ؟

در موارد زیر مالک می تواند به دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند و حکم تخلیه را بگیرد :

❎ انقضای مدت اجاره

اگر مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و تمدید نشده باشد ، موجر می تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و درخواست صدور حکم تخلیه کند .

❎ عدم پرداخت اجاره بها

اگر مستاجر به مدت ۳ ماه اجاره بها را پرداخت نکند ، موجر می تواند بعد از گذشت ۱۰ روز از ماه سوم که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده ، با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ، صدور حکم تخلیه ملک را درخواست کند .

❎ انتقال مورد اجاره به دیگری

اگر مستاجر بدون کسب اجازه از موجر، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، مالک می‌تواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه ملک کند. این عمل نقض قرارداد اجاره به شمار می‌آید و به موجر این حق را می‌دهد که نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

❎ استفاده از ملک در موارد غیرقانونی و نامشروع

اگر مستاجر از ملک برای موارد غیرقانونی و نامشروع استفاده کند، موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست صدور حکم تخلیه کند. به‌عنوان مثال، اگر ملک به عنوان قمارخانه، برای استعمال مواد مخدر، یا به عنوان انبار یا دفتر استفاده شود، موجر می‌تواند با اثبات این موارد در دادگاه، حکم تخلیه را درخواست کند. همچنین، اگر مستاجر بیش از تعداد مشخص‌شده در قرارداد در ملک اسکان دهد، این امر نیز می‌تواند به عنوان دلیل تخلیه ملک مورد استناد قرار گیرد.

مراحل صدور دستور تخلیه

در صورت منقضی شدن قرارداد اجاره املاک مسکونی، موجر می‌تواند به‌طور قانونی برای دریافت دستور تخلیه اقدام کند. مراحل این فرایند به شرح زیر است:

✔️ مراجعه به شورای حل اختلاف

موجر ابتدا باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند و درخواست صدور دستور تخلیه را ارائه دهد. این درخواست باید شامل مستندات مربوط به انقضای قرارداد اجاره و دلایل لازم برای تخلیه ملک باشد.

✔️ ارجاع پرونده

پس از ثبت درخواست، پرونده به یکی از شعب شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود. این ارجاع برای بررسی و رسیدگی به درخواست موجر انجام می‌گیرد.

✔️ واریز مبلغ ودیعه

موجر باید به شعبه ارجاعی مراجعه کرده و مبلغ ودیعه پرداختی مستاجر را در حساب سپرده دادگستری واریز کند. این مبلغ به‌عنوان تضمین برای پرداخت خسارات احتمالی مستاجر در نظر گرفته می‌شود و شرط قانونی برای صدور دستور تخلیه است.

✔️ بررسی شرایط قانونی

پس از واریز ودیعه، شعبه شورای حل اختلاف شرایط قانونی درخواست را بررسی می‌کند. اگر تمام شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه وجود داشته باشد، شعبه اقدام به صدور دستور تخلیه می‌کند.

✔️ اجرای دستور تخلیه

دستور تخلیه صادرشده توسط واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف یا واحد اجرای احکام مدنی دادگستری محل وقوع ملک اجرا می‌شود. این واحد موظف است تا با استفاده از نیروهای انتظامی و بر اساس قانون، دستور تخلیه را به مرحله اجرا درآورد.

مدارک لازم جهت صدور حکم تخلیه ملک

برای دریافت حکم تخلیه ملک از دادگاه یا شورای حل اختلاف، موجر نیاز به ارائه مدارکی دارد که به‌طور واضح نشان‌دهنده حق او بر ملک و دلایل درخواست تخلیه باشد. مدارک مورد نیاز به شرح زیر است:

♦️ سند مالکیت : سند مالکیت ملک که نشان‌دهنده حق مالکیت موجر بر ملک مورد اجاره باشد. این سند باید به‌طور رسمی ثبت‌شده باشد و اطلاعات کاملی از مشخصات ملک شامل آدرس، مساحت و نوع ملک ارائه دهد.

♦️ قرارداد اجاره : قرارداد اجاره که شرایط و تعهدات هر دو طرف را مشخص می‌کند. این قرارداد باید شامل تاریخ آغاز و پایان اجاره، مبلغ اجاره‌بها، و شرایط مربوط به تمدید یا فسخ قرارداد باشد.

♦️ برگ دادخواست : برگ دادخواست باید به تعداد طرفین دعوا تهیه و تنظیم شود. این دادخواست باید شامل اطلاعات مربوط به موجر و مستاجر، دلایل درخواست تخلیه و مستندات قانونی باشد.

♦️ مدارک هویتی : مدارک هویتی موجر و مستاجر، مانند کارت ملی یا شناسنامه. این مدارک برای شناسایی طرفین دعوا و تایید هویت آنها در مراحل قانونی مورد نیاز است.

اجرای حکم تخلیه

بعد از اینکه موجر با ارائه مدارک لازم، ثابت کرد که مستاجر موظف به تخلیه ملک است، حکم تخلیه صادر می‌شود. این حکم پس از صدور، به مستاجر ابلاغ می‌شود که معمولاً این فرآیند حداکثر ۲۴ ساعت زمان می‌برد. پس از ابلاغ حکم، مستاجر ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک را تخلیه کرده و آن را به مالک تحویل دهد.

مهم است که بدانید اجرای حکم تخلیه تنها پس از واریز مبلغ ودیعه مستاجر به حساب دادگستری انجام می‌شود. این مبلغ به‌عنوان تضمینی برای تخلیه ملک محسوب می‌شود و باید قبل از اجرای حکم تخلیه، به حساب مربوطه واریز شود. پس از این مرحله، اگر مستاجر در مهلت تعیین‌شده اقدام به تخلیه ملک نکند، موجر می‌تواند از طریق مراجع قضایی درخواست اجرای حکم تخلیه کند، که این فرآیند ممکن است شامل مراجعه به مأموران اجرای احکام برای تخلیه واقعی ملک باشد.

نکات مهم

• نظارت بر اجرای حکم: در زمان اجرای حکم، نمایندگانی از طرف دادگستری و مأموران قانونی در محل حضور خواهند داشت تا اطمینان حاصل شود که تخلیه به‌طور قانونی و بدون هرگونه مشکل انجام می‌شود.
• حق مستاجر: در صورتی که مستاجر به تخلیه ملک معترض باشد، می‌تواند از طریق مراجع قضایی نسبت به حکم تخلیه اعتراض کند، اما این اعتراض نباید مانع از اجرای حکم شود.

اگر به دلیل وقوع حوادث غیرمترقبه ، مستاجر قادر به تخلیه ملک نباشد ، تکلیف چیست ؟

اگر در حین اجرای دستور تخلیه، حادثه غیرمترقبه‌ای برای مستاجر اتفاق بیفتد که مانع از تخلیه ملک شود، مستاجر می‌تواند به مرجع قضایی درخواست مهلت کند. در این حالت، مرجع قضایی بررسی‌های لازم را انجام می‌دهد و اگر دلایل مستاجر را قانع‌کننده تشخیص دهد، معمولاً حداکثر یک ماه مهلت به او اعطا می‌شود تا بتواند ملک را تخلیه کند.

مراحل درخواست مهلت

1. ثبت درخواست: مستاجر باید درخواست مهلت را به همراه مستندات لازم (مانند گواهی پزشکی، گزارش‌های مربوط به حادثه و غیره) به مرجع قضایی ارائه دهد.
2. بررسی مرجع قضایی: مرجع قضایی پس از دریافت درخواست، دلایل مستاجر را بررسی کرده و در صورت تأیید، مهلتی مشخص می‌کند.
3. ابلاغ مهلت: مهلت جدید به مستاجر ابلاغ می‌شود و او باید در این مدت اقدام به تخلیه ملک کند.

نکات مهم

• عدم تخلیه پس از مهلت: اگر مستاجر پس از پایان مهلت تعیین‌شده نیز نتواند ملک را تخلیه کند، موجر می‌تواند مجدداً به مرجع قضایی مراجعه کرده و درخواست اجرای حکم تخلیه را نماید.
• نکات قانونی: مستاجر باید توجه داشته باشد که این مهلت به‌منزله تعلیق حکم تخلیه نیست و او باید در این مدت اقدام به تخلیه ملک نماید تا از بروز مشکلات بیشتر جلوگیری کند.

آیا دستور تخلیه قابل اعتراض است ؟

دستور تخلیه‌ای که از سوی شورای حل اختلاف صادر می‌شود، به‌طور کلی قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی نیست. این بدان معناست که مستاجر نمی‌تواند نسبت به این دستور درخواست تجدیدنظر نماید و این دستور فوراً اجرایی است.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک