خرید و فروش املاک در رهن بانک چگونه است ⁉️ 🏛
معامله و خرید و فروش املاک در رهن بانک چگونه است؟
خرید و فروش املاک در رهن بانک یکی از موضوعات حساس و چالشبرانگیز در معاملات ملکی محسوب میشود. بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی از شرایط قانونی و محدودیتهای موجود، درگیر مشکلات پیچیدهای در این نوع معاملات میشوند. به طور کلی، زمانی که یک ملک در رهن بانک قرار دارد، مالک نمیتواند بدون مجوز بانک اقدام به انتقال سند یا فروش آن کند. این موضوع باعث میشود که معامله املاک در رهن بانک با ملاحظات و محدودیتهای خاصی همراه باشد.
در بسیاری از موارد، املاک در رهن بانک به دلیل دریافت تسهیلات بانکی توسط مالک در این وضعیت قرار گرفتهاند. بانک به عنوان طلبکار، حق اولویت بر این املاک را دارد و تا زمانی که بدهی مربوطه تسویه نشود، سند ملک آزاد نخواهد شد. از سوی دیگر، خریداران این املاک باید دقت داشته باشند که معامله بدون رعایت قوانین و اخذ مجوزهای لازم میتواند منجر به مشکلات حقوقی جدی، از جمله ابطال معامله یا عدم امکان انتقال سند شود.
یکی از مهمترین نکاتی که در خرید و فروش املاک در رهن بانک باید به آن توجه کرد، امکان فک رهن است. فک رهن به معنای آزادسازی سند از وثیقه بانک است که معمولاً با پرداخت بدهی مالک به بانک انجام میشود. در برخی موارد، امکان انتقال بدهی به خریدار جدید نیز وجود دارد که نیازمند توافق با بانک و انجام مراحل قانونی خاصی است.
از سوی دیگر، فروش ملک در رهن بدون رضایت بانک میتواند تبعات قانونی جدی برای فروشنده داشته باشد. در قوانین ایران، این اقدام تحت شرایطی میتواند مشمول جرم انتقال مال غیر محسوب شود و برای فروشنده مسئولیت کیفری ایجاد کند. بنابراین، ضروری است که پیش از هرگونه معامله، بررسیهای لازم در خصوص وضعیت سند، میزان بدهی ملک و شرایط فک رهن انجام شود.
در این مقاله، به بررسی دقیق شرایط و روشهای خرید و فروش و معامله املاک در رهن بانک، نحوه فک رهن، مسائل حقوقی مرتبط، و مجازاتهای احتمالی فروش ملک رهنی پرداخته خواهد شد. اگر قصد خرید یا فروش ملکی در رهن بانک را دارید، آگاهی از این نکات میتواند شما را از مشکلات حقوقی و مالی آینده مصون نگه دارد.
معامله و خرید و فروش املاک در رهن بانک
معامله املاک در رهن بانک به معنای خرید، فروش یا انتقال ملکی است که به عنوان ضمانت دریافت وام یا تسهیلات در اختیار بانک قرار گرفته است. در این شرایط، ملک به عنوان وثیقه بدهی نزد بانک باقی میماند تا زمانی که مالک یا وامگیرنده بدهی خود را به طور کامل تسویه کند. از آنجا که سند این نوع املاک در گرو بانک قرار دارد، بدون دریافت مجوز از بانک، هیچگونه نقل و انتقال رسمی آن ممکن نیست.
در فرآیند خرید و فروش املاک در رهن بانک، خریدار و فروشنده باید به نکاتی توجه کنند که در معاملات عادی ملکی کمتر به آن پرداخته میشود. یکی از مهمترین موارد، وضعیت سند ملک است. خریدار باید از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و استعلام از بانک مربوطه، مطمئن شود که ملک همچنان در رهن بانک قرار دارد و میزان بدهی آن چقدر است. در صورتی که فروشنده قصد دارد ملک را بدون فک رهن بفروشد، باید با خریدار و بانک برای نحوه تسویه بدهی توافق کند.
در برخی موارد، خریدار میتواند بدهی ملک را تقبل کرده و سند را پس از تسویه، آزاد کند. این روش در شرایطی انجام میشود که بانک موافقت کند تسهیلات را به خریدار جدید منتقل کند، یا خریدار مبلغ بدهی را مستقیماً به بانک پرداخت کرده و سند را از رهن خارج نماید. به همین دلیل، این نوع معاملات نیازمند هماهنگیهای قانونی و قراردادی دقیق است.
از سوی دیگر، برخی افراد بدون رعایت تشریفات قانونی اقدام به فروش املاک در رهن بانک میکنند که میتواند موجب بطلان معامله یا حتی مجازات قانونی شود. بر اساس قانون، انتقال مالکیت ملک در رهن بدون اخذ رضایت بانک و تسویه بدهی میتواند مصداق “انتقال مال غیر” باشد که دارای مسئولیت کیفری برای فروشنده خواهد بود. بنابراین، برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی، توصیه میشود که تمامی جوانب حقوقی معامله املاک در رهن بانک مورد بررسی قرار گیرد و فرآیند انتقال تحت نظارت مشاوران حقوقی یا کارشناسان رسمی انجام شود.
شرایط معامله و خرید و فروش املاک در رهن بانک
معامله املاکی که در رهن بانک قرار دارند، به دلیل تعهدات مالی مالک به بانک، تحت محدودیتهای قانونی قرار دارد و بدون رعایت شرایط خاص، امکانپذیر نیست. این املاک بهعنوان وثیقه برای دریافت وام یا تسهیلات بانکی در گرو بانک هستند و تا زمان تسویه کامل بدهی، مالک حق فروش یا انتقال سند را ندارد. در صورتی که مالک قادر به پرداخت بدهی خود نباشد، بانک این اختیار را دارد که ملک را به عنوان بخشی از مطالبات خود تصرف کند. به همین دلیل، هرگونه نقل و انتقال این نوع املاک باید با هماهنگی و تأیید بانک انجام شود.
روش های خرید و فروش املاک در رهن بانک
معامله املاکی که در رهن بانک هستند، تحت ضوابط و مقررات خاصی انجام میشود. این املاک بهعنوان وثیقه در اختیار بانک قرار دارند و تا زمان تسویه کامل بدهی، مالک حق فروش یا انتقال رسمی سند را ندارد. به همین دلیل، خرید و فروش این املاک نیازمند رعایت شرایط ویژهای است که در ادامه بررسی میشود.
♦️ فک رهن و آزادسازی سند
اولین و مطمئنترین راه برای فروش ملک در رهن بانک، فک رهن است. در این روش، مالک موظف است بدهی خود را بهطور کامل تسویه کند تا بانک اجازه آزادسازی سند را بدهد. پس از انجام مراحل اداری و ثبت فک رهن، امکان انتقال رسمی سند به خریدار فراهم میشود.
♦️ انتقال تسهیلات بانکی به خریدار
در برخی شرایط، امکان انتقال وام و تعهدات مالی ملک به خریدار جدید وجود دارد. در این روش، خریدار متعهد به پرداخت اقساط باقیمانده وام میشود و پس از تسویه کامل، سند به نام او منتقل خواهد شد. این فرآیند تنها با موافقت بانک امکانپذیر است و باید توافقنامهای میان خریدار، فروشنده و بانک تنظیم شود.
♦️ جایگزینی وثیقه
اگر مالک قصد فروش ملک در رهن را داشته باشد اما امکان پرداخت بدهی را نداشته باشد، میتواند یک وثیقه جایگزین (مانند ملک یا دارایی دیگری) به بانک معرفی کند. در صورت تأیید بانک، وثیقه جدید جایگزین ملک در رهن شده و ملک اصلی از رهن آزاد میشود. این روش بیشتر برای افرادی مناسب است که امکان ارائه وثیقهای با ارزش معادل یا بیشتر از ملک موردنظر را دارند.
♦️ تنظیم مبایعهنامه و شرایط انتقال سند
در صورتی که خریدار و فروشنده بر سر خرید ملک توافق کنند، باید در مبایعهنامه ذکر شود که ملک در رهن بانک قرار دارد و انتقال سند تنها پس از انجام فک رهن یا انتقال وام امکانپذیر خواهد بود. بانک باید از این معامله مطلع باشد، زیرا هرگونه معامله بدون هماهنگی با بانک، از نظر قانونی فاقد اعتبار است.
مجازات فروش ملک در رهن بانک
فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد، بدون دریافت مجوز رسمی از بانک، دارای تبعات حقوقی و کیفری سنگینی است. این اقدام نه تنها موجب ابطال معامله خواهد شد، بلکه میتواند فروشنده را با اتهاماتی نظیر کلاهبرداری و فروش مال غیر روبهرو کند که مجازاتهایی از جمله حبس و پرداخت خسارت را در پی دارد. در ادامه به بررسی دقیق مجازاتها و پیامدهای قانونی این تخلف پرداختهایم.
از لحاظ قانونی، انتقال مالکیت ملک در رهن بانک بدون اجازه و تسویه بدهی، ممنوع است. هرچند که قانون مستقیماً این عمل را “جرم” معرفی نکرده است، اما بر اساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی، هرگونه تصرفی که مغایر با حقوق مرتهن (بانک) باشد، غیرقانونی محسوب میشود.
در واقع، چون بانک تا زمان تسویه بدهی، مالک منافع ملک به شمار میرود، هر گونه انتقال، فروش یا معامله بدون هماهنگی با بانک، نوعی فروش مال غیر تلقی شده و میتواند منجر به پیگیری کیفری گردد.
اگر ملک بدون موافقت بانک یا بدون تسویه بدهی و فک رهن فروخته شود، پیامدهای حقوقی زیر متوجه فروشنده خواهد بود:
- ابطال معامله توسط بانک: بانک به عنوان ذینفع اصلی، میتواند از طریق دادگاه، ابطال قرارداد فروش را درخواست کند.
- حق مطالبه خسارت از سوی خریدار: اگر خریدار بدون اطلاع از رهنی بودن ملک، آن را خریداری کرده باشد، میتواند علیه فروشنده اقامه دعوی کند و مطالبه خسارت نماید.
- مسئولیت فروشنده در جبران خسارات مالی بانک: در صورتی که بانک متضرر شود، میتواند کل مبلغ وام، جریمههای دیرکرد و سایر هزینههای قانونی را از فروشنده طلب کند.
در صورتی که فروشنده به عمد و با سوء نیت اقدام به فروش ملک در رهن کند، این عمل کلاهبرداری محسوب شده و میتواند مجازاتهای زیر را در پی داشته باشد:
✔ حبس از یک تا هفت سال به دلیل فروش مال غیر
✔ پرداخت جریمه نقدی معادل مبلغ ملک یا تسهیلات دریافتی
✔ محرومیت از برخی حقوق اجتماعی در صورت اثبات جرم کلاهبرداری
همچنین، اگر فروشنده با جعل سند یا عدم اطلاعرسانی به خریدار اقدام به این کار کند، مجازاتهای کیفری وی سنگینتر خواهد شد.
یکی از راههای جلوگیری از این تخلف، استعلام وضعیت ملک در زمان انتقال سند است. دفاتر اسناد رسمی، قبل از ثبت هرگونه معامله، استعلام لازم را از سامانه ثبت اسناد و املاک کشور دریافت میکنند. اگر ملک در رهن بانک باشد، ثبت رسمی معامله انجام نخواهد شد و انتقال سند ممکن نخواهد بود.
آیا معامله ملک رهنی باطل است؟
معامله ملکی که در رهن بانک قرار دارد، موضوعی است که بسته به شرایط معامله و نحوه انجام آن، میتواند معتبر، قابل فسخ یا باطل باشد. به طور کلی، معامله ملک رهنی ممنوع یا باطل نیست، اما محدودیتهایی دارد که در صورت عدم رعایت آنها، میتواند از سوی بانک یا خریدار مورد اعتراض و ابطال قرار گیرد.
یکی از اصلیترین راهکارهای قانونی برای فروش ملک در رهن بانک، انتقال تسهیلات بانکی به خریدار است. در این روش، بانک موافقت میکند که بدهی و وام باقیمانده را به نام خریدار جدید منتقل کند و پس از انجام این فرآیند، سند ملک نیز به طور قانونی منتقل میشود. این روش را میتوان در بسیاری از بانکها، بهویژه بانک مسکن، اجرا کرد.
اما در برخی شرایط، معامله ملک در رهن بانک ممکن است منجر به ابطال گردد که در ادامه بررسی میکنیم.
مواردی که معامله ملک رهنی باطل است
❌ عدم رضایت بانک (مرتهن)
بانک به عنوان طلبکار و ذینفع اصلی، حق دارد بر ملک در رهن نظارت داشته باشد. اگر فروشنده (راهن) بدون اجازه بانک اقدام به فروش کند، این معامله از اساس دچار مشکل است و بانک میتواند از دادگاه درخواست ابطال معامله را نماید.
❌ عدم اطلاع خریدار از رهنی بودن ملک
اگر فروشنده بدون اطلاعرسانی به خریدار، اقدام به انتقال ملکی کند که در رهن بانک است و خریدار پس از معامله متوجه این موضوع شود، میتواند درخواست فسخ معامله را ارائه دهد. در چنین حالتی، خریدار اختیار دارد:
- معامله را فسخ کند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد.
- یا با آگاهی از شرایط، معامله را بپذیرد و توافق جدیدی با بانک انجام دهد.
❌ عدم تسویه وام یا عدم انتقال آن به خریدار
چنانچه فروشنده بدون انجام مراحل قانونی، ملک را به خریدار انتقال دهد اما تسهیلات بانکی را تسویه یا منتقل نکند، بانک میتواند مانع از انتقال رسمی سند شود. در این صورت، معامله از لحاظ اجرایی و حقوقی، غیرممکن و عملاً بیاثر خواهد شد.
❌ ایجاد ضرر و زیان برای بانک
هر نوع معاملهای که حقوق بانک را تحت تأثیر قرار دهد و موجب از بین رفتن وثیقه (ملک رهنی) شود، غیرقانونی محسوب میشود. به همین دلیل، در برخی موارد، دادگاه میتواند معامله را به دلیل ایجاد ضرر به بانک، باطل اعلام کند.
شرایط انتقال سند در رهن بانک مسکن
انتقال سند ملکی که در رهن بانک مسکن قرار دارد، مستلزم رعایت مقررات و انجام مراحلی است که در ادامه بهطور کامل توضیح داده میشود:
🔶 تسویه کامل بدهی و فک رهن
- پرداخت بدهی: مالک (راهن) با پرداخت کامل بدهی و تسهیلات دریافتی به بانک مسکن، میتواند درخواست فک رهن نماید.
- فک رهن: پس از تسویه، بانک با صدور نامهای به دفتر اسناد رسمی، فک رهن ملک را اعلام میکند.
- انتقال سند: با دریافت نامه فک رهن، مالک میتواند سند ملک را به خریدار منتقل کند.
🔶 انتقال تسهیلات به خریدار
- موافقت بانک: در این روش، با موافقت بانک مسکن، تسهیلات و بدهیهای مرتبط با ملک به خریدار جدید منتقل میشود.
- انعقاد قرارداد جدید: خریدار با بانک قرارداد جدیدی منعقد کرده و متعهد به پرداخت اقساط باقیمانده میشود.
- انتقال سند: پس از تکمیل مراحل انتقال تسهیلات، سند ملک به نام خریدار ثبت میشود.
🔶 جایگزینی وثیقه
- ارائه ملک جایگزین: مالک میتواند با ارائه ملکی دیگر بهعنوان وثیقه به بانک، درخواست جایگزینی وثیقه را مطرح کند.
- موافقت بانک: در صورت تأیید ملک جایگزین توسط بانک، ملک اصلی از رهن خارج میشود.
- انتقال سند: پس از فک رهن، امکان انتقال سند به خریدار فراهم میشود.
نکات مهم:
- مبایعهنامه: تا زمان فک رهن یا انتقال تسهیلات، انتقال رسمی سند ممکن نیست؛ بنابراین، توافقات اولیه بین فروشنده و خریدار باید در قالب مبایعهنامه تنظیم شود.
- استعلام وضعیت ملک: خریدار پیش از انجام معامله باید از وضعیت رهنی بودن ملک مطلع شود تا از مشکلات قانونی جلوگیری گردد.
- حضور در دفترخانه: برای انجام مراحل انتقال سند، حضور فروشنده، خریدار و نماینده بانک در دفترخانه ضروری است.
انتقال سه دانگ سند در رهن بانک
انتقال سه دانگ از ملکی که در رهن بانک قرار دارد، با محدودیتهایی همراه است که باید بهدقت رعایت شوند. بهطور کلی، زمانی که ملکی در رهن بانک قرار دارد، بانک تا زمان تسویه کامل بدهی یا جایگزینی وثیقه نمیتواند سند ملک را آزاد کند. در صورتی که قصد انتقال سه دانگ از این ملک را دارید، باید توجه داشته باشید که تنها سه دانگ باقیمانده در اختیار مالک قرار میگیرد و بخش باقیمانده همچنان در رهن بانک باقی خواهد ماند. این بدان معناست که خریدار نمیتواند از تسهیلات بانکی برای خرید ملک استفاده کند، زیرا سند ملک هنوز بهطور کامل آزاد نشده است.
برای انجام این انتقال، فروشنده باید ابتدا با بانک به توافق برسد و در صورتی که بدهی یا اقساط تسهیلات باقیمانده وجود داشته باشد، آنها را تسویه کرده یا وثیقه جدیدی را جایگزین کند. حتی اگر تنها بخشی از ملک به فروش برسد، بانک نیاز دارد که تمامی شرایط و مقررات لازم را برای آزاد کردن آن بخش از ملک رعایت کند. علاوه بر این، پس از انجام تمامی مراحل تسویه و توافق با بانک، انتقال سند و انجام معامله باید از طریق مبایعهنامه صورت گیرد. در نهایت، خریدار با اطلاع از وضعیت رهنی ملک باید آگاه باشد که سه دانگ باقیمانده همچنان در رهن بانک قرار دارد و از این رو قادر به دریافت وام از بانک نخواهد بود.
استعلام سند ملک در رهن بانک
استعلام سند ملک در رهن بانک یکی از مهمترین مراحل در خرید ملک است که نباید نادیده گرفته شود. این فرآیند بهویژه برای جلوگیری از هرگونه کلاهبرداری و مشکلات حقوقی در معاملات ضروری است. با انجام استعلام، میتوان بهراحتی تشخیص داد که آیا سند ملک در رهن بانک است یا خیر. برای این کار، مالک ملک باید درخواست استعلام را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه دهد و مدارک هویتی خود را نیز به همراه داشته باشد.
استعلام سند ملک در رهن بانک علاوه بر شفافسازی وضعیت حقوقی ملک، فواید فراوانی دارد، از جمله:
امنیت در معاملات: با اطمینان از اینکه ملک در رهن بانک نباشد، میتوان از وقوع مشکلات قانونی بعدی جلوگیری کرد.
گزارش کامل شرایط ثبت ملک: استعلام سند ملک اطلاعات کاملی از وضعیت قانونی آن به شما میدهد و به شما این امکان را میدهد که از وجود هرگونه مشکلات قانونی آگاه شوید.
آگاهی از تعداد مالکان: اگر ملک دارای چند مالک باشد، استعلام سند به شما کمک میکند تا اطلاعات لازم را بهدست آورید.
تشخیص رهنی بودن سند: اگر ملک در رهن بانک باشد، استعلام سند این وضعیت را بهصورت دقیق مشخص میکند.
شناسایی شرایط خاص ملک: در صورتی که ملک شرایط خاصی داشته باشد (مثل اختلافات حقوقی یا مسائل مربوط به ارث)، از طریق استعلام میتوان این شرایط را شناسایی کرد.
برای انجام استعلام سند ملک در رهن بانک، دو روش اصلی وجود دارد:
✔️ استعلام از طریق دفاتر اسناد رسمی: در این روش، شما باید اطلاعات مربوط به ملک را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهید تا وضعیت رهن آن مورد بررسی قرار گیرد.
✔️ استعلام از طریق سامانه الکترونیکی ثنا: با استفاده از این سامانه، شما میتوانید کد رهگیری و اطلاعات ملک را وارد کرده و وضعیت رهن سند را بهراحتی استعلام کنید.
مبایعه نامه ملک در رهن بانک
مبایعهنامه ملک در رهن بانک یک قرارداد قانونی است که بین خریدار و فروشنده تنظیم میشود و بهطور کلی تعیینکننده شرایط معامله و انتقال ملک از فروشنده به خریدار است. این قرارداد در مقایسه با قولنامه از نظر حقوقی محکمتر و معتبرتر است، زیرا در صورت بروز مشکلات یا عدم ایفای تعهدات از سوی طرفین، میتوان موضوع را از طریق مراجع قضائی پیگیری کرد.
در صورتی که قصد دارید ملکی که در رهن بانک است را خریداری کنید، باید مبایعهنامه بهطور دقیق و کامل تنظیم شود تا هیچگونه مشکلی در آینده ایجاد نشود. موارد مهمی که باید در مبایعهنامه ملک در رهن بانک ذکر شود عبارتند از:
🔷 ذکر وضعیت رهن ملک: باید بهطور صریح و روشن در مبایعهنامه قید شود که ملک در رهن بانک قرار دارد. این نکته باید بهطور دقیق و واضح ذکر گردد تا هیچگونه ابهامی برای طرفین وجود نداشته باشد.
🔷 عدم وجود خط خوردگی: مبایعهنامه باید فاقد هرگونه خط خوردگی یا دستنویس باشد. هرگونه تغییر در متن قرارداد ممکن است در مراحل بعدی مشکلات قانونی بهوجود آورد.
🔷 مشخصات کامل سند ملک: در مبایعهنامه باید تمامی مشخصات و ویژگیهای سند ملک ذکر شود، از جمله شماره سند، تاریخ تنظیم، محل تنظیم سند، و سایر ویژگیهای قانونی که به شناسایی دقیق ملک کمک میکند.
🔷 توافقات مربوط به فک رهن: در صورتی که ملک در رهن بانک باشد، باید در مبایعهنامه توافقات مربوط به فک رهن بهطور کامل درج شود. این موضوع شامل مراحل و شرایطی است که باید برای آزادسازی ملک از رهن بانک طی شود.
🔷 میزان بدهی و شرایط پرداخت آن: باید مبلغ بدهی باقیمانده به بانک و شرایط پرداخت آن، از جمله اقساط، نرخ بهره، و زمانبندی پرداخت بهدقت در مبایعهنامه ذکر گردد. این موضوع بهویژه برای خریدار اهمیت دارد تا بداند چه مقدار بدهی باقیمانده و چه زمانی باید تسویه شود.
🔷 مسئولیت پرداخت هزینههای فک رهن: مسئولیت پرداخت هزینههای مربوط به فک رهن، از جمله هزینههای اداری و قضائی، باید مشخص و تعیین گردد. این موضوع باید میان فروشنده و خریدار بهطور دقیق توافق شود تا از بروز اختلافات مالی جلوگیری شود.
در نهایت، مبایعهنامه ملک در رهن بانک باید بهطور شفاف و دقیق تنظیم شود تا از هرگونه مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود. برای اطمینان از صحت و قانونی بودن قرارداد، مشاوره با یک وکیل متخصص در این زمینه توصیه میشود.
آیا ملک در رهن بانک قابل توقیف است؟
ملک در رهن بانک بهطور کلی قابل توقیف است. اگر مالک نتواند اقساط وام خود را به موقع پرداخت کند، بانک این حق را دارد که اقدام به توقیف ملک رهنی کند. دلیل این امر این است که ملک در رهن بانک بهعنوان تضمین برای بازپرداخت وام قرار دارد و در صورتی که بدهیها پرداخت نشود، بانک میتواند ملک را بهعنوان وثیقه تصرف کرده و آن را توقیف کند.
در ابتدا، بانک میتواند برای دریافت بدهیهای باقیمانده، ملک را توقیف کند. از آنجا که ملک رهنی بهعنوان ضمانت برای وام تعیین شده است، در اولویت توقیف توسط بانک قرار دارد. اما نکته مهم این است که اگر ارزش ملک در رهن بیشتر از مبلغ بدهی باقیمانده به بانک باشد، بانک میتواند اقدام به توقیف ملک و فروش آن کرده و بدهی را تسویه کند. در این صورت، مابهالتفاوت مبلغ فروش ملک (در صورت بیشتر بودن از بدهی) به مالک بازگردانده میشود.
اگر ارزش ملک از بدهیهای باقیمانده کمتر باشد، مالک باید مابهالتفاوت این مبلغ را به بانک پرداخت کند. به عبارت دیگر، در صورتی که ارزش ملک کمتر از مبلغ وام باشد، مالک مسئول پرداخت این تفاوت است و اگر پرداخت نکند، بانک میتواند اقدامات قانونی لازم برای دریافت مابهالتفاوت را انجام دهد.
بنابراین، اگر ملکی در رهن بانک باشد و مالک اقساط وام خود را پرداخت نکند، توقیف ملک یکی از اقدامات قانونی بانک برای تأمین بدهیهاست.
مراحل معامله املاک در رهن بانک
مراحل خرید و فروش املاک در رهن بانک یک فرآیند پیچیده و حساس است که نیاز به دقت بالا و رعایت اصول قانونی دارد. اگر قصد انجام معامله ملکی دارید که در رهن بانک است، باید مراحل زیر را به دقت طی کنید تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرده و معاملهای قانونی و صحیح انجام دهید.
✅ بررسی وضعیت رهنی ملک
اولین گام برای انجام خرید و فروش املاک در رهن بانک، بررسی وضعیت سند ملک است. شما باید اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر در رهن بانک است یا خیر. این کار میتواند از طریق استعلام از بانک یا مراجعه به دفاتر اسناد رسمی انجام شود. مهم است که بدانید اگر ملک در رهن بانک قرار دارد، شما نمیتوانید بدون رضایت بانک معامله کنید.
✅ تنظیم مبایعهنامه معتبر
مرحله بعدی تنظیم مبایعهنامه است. این قرارداد باید در آژانسهای املاک معتبر و قانونی تنظیم شود و در آن تمامی جزئیات و شرایط معامله ذکر شود. یکی از نکات مهمی که باید در مبایعهنامه ذکر شود، وضعیت رهنی ملک است. همچنین، باید مشخص شود که پرداخت آخرین بخش از ثمن معامله (قیمت ملک) به روز تنظیم سند موکول میشود و در صورت عدم انجام تعهدات، ضرر و زیان آن مشخص گردد.
✅ فک رهن یا انتقال تسهیلات
در صورتی که ملک در رهن بانک است، شما باید برای فک رهن اقدام کنید. این کار باید پیش از روز تنظیم سند یا در همان روز انجام شود. فک رهن به این معناست که بانک باید بدهی مالک را تسویه کرده یا انتقال تسهیلات به خریدار جدید صورت گیرد. در این مرحله، برای اینکه انتقال ملک بدون مشکل انجام شود، باید تمام بدهیها به بانک پرداخت شده یا تسهیلات به خریدار جدید منتقل شود.
✅ مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی
در روز تنظیم سند، طرفین باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند. در این مرحله، سند ملک بررسی میشود تا اطمینان حاصل شود که فک رهن شده است. پس از تایید فک رهن، آخرین بخش از ثمن معامله پرداخت میشود و سند به نام خریدار جدید منتقل میشود. این اقدام باید تحت نظارت دفترخانه و با هماهنگی بانک انجام گیرد.
✅ موافقت بانک برای فروش مال مرهونه
یکی از مهمترین مراحل فروش ملک در رهن بانک، اطلاع رسانی به بانک است. قبل از هرگونه اقدامی برای فروش، باید بانک را از قصد خود مطلع کنید. بانک باید موافقت خود را برای فروش ملک اعلام کند و معمولاً این موافقت به شرط تسویه کامل وام یا انتقال بدهی به خریدار جدید صادر میشود. این نکته بسیار حائز اهمیت است چرا که بدون تایید بانک، فروش ملک ممکن نخواهد بود.
✅ تنظیم قرارداد فروش
پس از دریافت موافقت بانک، شما میتوانید قرارداد فروش مال مرهونه را تنظیم کنید. در این قرارداد، باید وضعیت رهنی ملک بهطور دقیق ذکر شود. همچنین، شرایط تسویه بدهی و یا انتقال آن به خریدار جدید نیز باید در قرارداد لحاظ گردد. این قرارداد باید بهطور دقیق تمامی جوانب فروش ملک را شامل شود تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود.
✅ انتقال سند در دفترخانه
برای انجام مراحل قانونی انتقال ملک، باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید. در این مرحله، دفترخانه موظف است وضعیت رهنی ملک را بررسی کند و از بانک موافقت نامه دریافت نماید. پس از تایید وضعیت رهنی و موافقت بانک، سند رسمی انتقال ملک به خریدار جدید تنظیم خواهد شد. این مرحله باید با دقت تمام انجام شود تا انتقال ملک بهطور قانونی و بدون مشکل صورت گیرد.
با رعایت این مراحل، میتوانید یک معامله قانونی و معتبر انجام دهید. از آنجا که معاملات املاک در رهن بانک ممکن است پیچیده و با ریسکهای حقوقی همراه باشد، بهتر است که تمام مراحل را با دقت و تحت مشاوره حقوقی انجام دهید تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.
نکات مهم درباره معامله و خرید و فروش املاک در رهن بانک
اگر قصد دارید معاملهای در زمینه املاک در رهن بانک انجام دهید و از این روند با آگاهی و دقت بیشتر پیش بروید، رعایت برخی نکات ضروری است. این نکات به شما کمک میکنند تا از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری کنید و فرآیند معامله را بهطور اصولی طی کنید.
چگونه وضعیت رهن بودن ملک را بررسی کنیم؟
قبل از هرگونه اقدام برای خرید ملک، باید از وضعیت رهنی بودن آن آگاه شوید. برای این منظور، نخستین و سادهترین راه، مراجعه به سند ملک است. در سند، باید اشاره به این موضوع شود که آیا ملک در رهن بانک است یا خیر. با این حال، برای اطمینان بیشتر، میتوانید از خدمات «درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور» استفاده کنید. این درگاه به شما امکان میدهد تا بهطور آنلاین وضعیت سند را بررسی کنید و از صحت اطلاعات مطمئن شوید.
علاوه بر این، زمانی که به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه میکنید، در همان زمان استعلامات لازم از جمله رهنی بودن یا توقیفی بودن ملک انجام خواهد شد. اگر ملک در رهن باقی مانده باشد، انتقال سند امکانپذیر نخواهد بود، بنابراین بررسی این مورد پیش از هرگونه اقدام ضروری است.
✳️ تعیین ضرر و زیان در مبایعهنامه
در هنگام تنظیم مبایعهنامه، بسیاری از خریداران و فروشندگان ممکن است به اشتباه فکر کنند که باید ضرر و زیانهایی را برای عدم «فک رهن» یا «انتقال تسهیلات به خریدار» تعیین کنند. اما اینطور نیست. ضرر و زیانی که در مبایعهنامه ذکر میشود، مرتبط با انتقال سند در روز مشخص شده است. به عبارت دیگر، اگر فروشنده به هر دلیلی نتواند در تاریخ مقرر، سند ملک را به نام خریدار منتقل کند، موظف به پرداخت ضرر و زیان معین خواهد بود.
بنابراین، هرگونه تغییر در تاریخ انتقال سند باید بهطور دقیق و شفاف در مبایعهنامه مشخص شود تا طرفین معامله از لحاظ حقوقی در موقعیت امنی قرار بگیرند.
✳️ پرداخت تمام مبلغ معامله قبل از فک رهن
یک نکته مهم دیگر که باید توجه کنید این است که پرداخت کامل مبلغ معامله قبل از انجام فک رهن، میتواند مشکلاتی بهوجود آورد. برخی افراد ممکن است تمایل داشته باشند که کل مبلغ معامله را پرداخت کنند و انتقال سند را به بعد از فک رهن موکول نمایند. این روش بهطور کلی توصیه نمیشود. چرا که اگر فروشنده پیش از انجام فک رهن فوت کند یا به هر دلیلی نتواند به تعهدات خود عمل کند، خریدار در وضعیت بسیار پیچیدهای قرار خواهد گرفت.
برای جلوگیری از بروز مشکلات در چنین مواردی، بهتر است پرداخت مبلغ نهایی در روز تنظیم سند و پس از اطمینان از فک رهن انجام شود. این روش باعث میشود که خریدار در وضعیت حقوقی بهتری قرار گیرد و از هرگونه کلاهبرداری یا مشکلی جلوگیری شود.
قوانین خرید و فروش ملک در رهن بانک
یکی از مهمترین مسائل در معامله املاک در رهن بانک، این است که بهطور قانونی نمیتوان ملکی را که در رهن بانک است، معامله کرد، مگر اینکه یکی از دو حالت زیر رخ دهد:
- ملک باید از رهن خارج شود و وام تسویه گردد.
- یا تسهیلات دریافتشده به خریدار منتقل شود.
در صورتی که تسهیلات به خریدار منتقل شود، باید به ماده ۷۹۳ قانون مدنی توجه داشته باشید. طبق این ماده، خریدار نمیتواند در ملک تصرفاتی انجام دهد که حقوق بانک را نقض کند، مگر اینکه این کار با موافقت صریح بانک باشد. این بدان معناست که خریدار میتواند در ملک تصرفاتی داشته باشد، اما باید از انجام هر گونه تغییرات یا تصرفاتی که به ضرر بانک باشد، خودداری کند.
با این حال، درباره نوع تصرفات مجاز یا غیرمجاز اختلاف نظرهایی وجود دارد. در واقع، نظر قضات در این زمینه ممکن است متفاوت باشد و به همین دلیل توصیه میشود که تا زمانی که آخرین قسط تسهیلات پرداخت نشده است، هیچ تغییرات عمدهای در ملک ایجاد نکنید تا از هر گونه مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
✳️ توجه به قوانین انتقال تسهیلات
اگر قرار است تسهیلات از فروشنده به خریدار منتقل شود، باید مطمئن شوید که بانک با این انتقال موافقت کرده و شرایط لازم برای انجام این انتقال فراهم است. در صورتی که بانک با انتقال تسهیلات موافقت کند، خریدار باید تمامی تعهدات مالی را بهطور مستقیم به بانک پرداخت کند و نباید هیچ گونه اقدامی انجام دهد که باعث آسیب به حقوق بانک شود. در غیر این صورت، بانک میتواند اقدام قانونی برای بازپسگیری ملک انجام دهد.
✳️ لزوم هماهنگی با بانک برای فک رهن
یکی از مراحل اساسی در فرآیند خرید و فروش املاک در رهن بانک، هماهنگی با بانک برای فک رهن است. بدون رضایت و موافقت بانک، نمیتوان ملک را از رهن خارج کرد و سند آن را به نام خریدار منتقل نمود. بنابراین، این مرحله باید با دقت و بر اساس قوانین بانکی انجام شود تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
دعوای ابطال سند رهنی
دعوای ابطال سند رهنی یکی از موارد پیچیدهای است که ممکن است در دعاوی املاک در رهن بانک به وقوع بپیوندد. این دعوا معمولاً توسط مالک ملک یا راهن به دادگاهها ارائه میشود و اهداف مختلفی از جمله جلوگیری از فروش یا تغییر وضعیت رهنی ملک دارد. دلایل مطرح شدن چنین دعوایی به موارد مختلفی بستگی دارد که مهمترین آنها عبارتند از:
⚖️ معامله فضولی: در این مورد، شخصی که اقدام به فروش ملکی میکند، مالک قانونی آن ملک نبوده و معامله به صورت غیرقانونی صورت میگیرد. در نتیجه، طرف مقابل میتواند درخواست ابطال سند رهنی را داشته باشد.
⚖️ تقدم عقد رهن نسبت به دین اصلی: در این حالت، ممکن است سند رهنی ثبت شده باشد که نسبت به قراردادهای دیگر یا دینهای جدید دارای تقدم است. این امر باعث ایجاد تداخل قانونی و در نهایت موجب درخواست ابطال سند رهنی میشود.
⚖️ اختصاص سند رهنی به دین جدید: برخی مواقع بانکها یا مؤسسات مالی اقدام به تمدید یا ایجاد تعهدات جدید با استفاده از سند رهنی قدیمی میکنند که موجب ابطال سند رهنی میشود.
⚖️ باطل بودن قرارداد بانکی مبنی بر سند رهنی: در صورتی که قرارداد رهنی بین بانک و راهن باطل باشد، راهن یا مالک ملک میتوانند اقدام به درخواست ابطال سند رهنی کنند.
⚖️ عدم قبض مال مرهونه: اگر بانک یا مرتهن نتواند مال مرهونه را به درستی تحویل بگیرد، در این صورت دعوای ابطال سند رهنی مطرح میشود.
در چنین دعاوی، دادگاه مربوطه که وظیفه رسیدگی به موضوعات مرتبط با ملک در رهن بانک را دارد، دادگاه محل وقوع ملک است. بنابراین، لازم است که در دادخواستهای مربوط به ابطال سند رهنی، دلایل و شواهد کافی برای اثبات ادعاها ارائه شود.
الزام به فک رهن
یکی دیگر از مسائل رایج در دعاوی املاک در رهن بانک، الزام به فک رهن است. فک رهن به فرآیند آزادسازی ملک از رهن بانک یا هر مؤسسه مالی دیگر اشاره دارد. در صورتی که راهن تعهدات خود را انجام دهد یا بدهیهای مربوطه را تسویه کند، ملک باید از رهن بانک خارج شود. اما در برخی موارد، بانک یا مرتهن از آزادسازی ملک امتناع میکند که این باعث طرح دعوی الزام به فک رهن میشود.
تعریف دقیق این موضوع بدین صورت است که فردی که مال خود را برای تضمین بدهی در نزد بانک رهن میگذارد، پس از پرداخت بدهی یا انجام تعهدات باید بتواند ملک خود را آزاد کند. در صورتی که بانک از فک رهن امتناع کند، مالک ملک میتواند درخواست الزام به فک رهن را به دادگاه ارائه دهد.
الزام به فک رهن ممکن است به دلیل عدم تسویه کامل بدهی، یا به دلیل عدم انجام تعهدات از سوی راهن، به طرح دعوی منجر شود. اگر راهن نتواند بدهی خود را تسویه کند، امکان طرح چنین دعوایی توسط مرتهن وجود دارد.
مراحل فک رهن ملک
مراحل فک رهن ملک نیز از پیچیدگیهای قانونی خاص خود برخوردار است و باید به دقت طی شود تا حقوق طرفین محفوظ بماند. در صورتی که ملک در رهن بانک باشد و بدهیها تسویه شود، این مراحل به شرح زیر خواهند بود:
⭐️ بررسی وضعیت تسویه بدهی: در ابتدا باید اطمینان حاصل شود که تمامی بدهیهای مربوط به ملک پرداخت شده است. در صورتی که بدهی کامل پرداخت نشده باشد، فک رهن ممکن نیست.
⭐️ ارائه درخواست فک رهن: پس از تسویه بدهیها، باید درخواست فک رهن به بانک یا مؤسسه مالی مربوطه ارائه شود. این درخواست میتواند به صورت کتبی یا رسمی باشد.
⭐️ بررسی اسناد و مدارک: بانک موظف است تمامی اسناد و مدارک مربوط به رهن را بررسی کرده و از صحت تسویه بدهیها اطمینان حاصل کند.
⭐️ صدور دستور فک رهن: پس از تایید تمامی مراحل، بانک یا مؤسسه مالی باید دستور فک رهن را صادر کرده و سند مالکیت ملک را آزاد کند.
⭐️ مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی: پس از دریافت دستور فک رهن، فرد راهن باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و سند رسمی ملک را بدون قید رهن دریافت کند.
⭐️ ثبت تغییرات در دفتر املاک: در نهایت، تغییرات مربوط به فک رهن باید در دفتر املاک ثبت شده و سند ملک بهطور کامل آزاد شود.
در صورتی که در هر یک از مراحل فک رهن مشکلی به وجود آید یا بانک از انجام این فرآیند امتناع کند، میتوان از طریق دعوی الزام به فک رهن اقدام کرد.
جمع بندی
در این مقاله به بررسی مسائل حقوقی پیچیده و مهم مرتبط با املاک در رهن بانک پرداختیم. معامله و خرید و فروش املاک در رهن بانک میتواند چالشهای زیادی را به همراه داشته باشد و در صورتی که خریدار یا مالک به نکات و مراحل قانونی توجه نکند، مشکلات بزرگی ایجاد خواهد شد.
در ابتدای مقاله، به اهمیت بررسی وضعیت سند ملک و اطمینان از آزاد بودن آن یا در رهن بودن اشاره کردیم. برای این کار، مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و استفاده از درگاههای الکترونیکی میتواند اطلاعات دقیقتری در این زمینه فراهم کند. در صورتی که ملک در رهن بانک باشد، امکان انتقال سند وجود ندارد تا زمانی که رهن رفع شود.
در ادامه، به موضوع ضرر و زیان در مبایعهنامه پرداخته و توضیح دادیم که این ضرر و زیان در ارتباط با انتقال سند در تاریخ معین است، نه فک رهن یا انتقال تسهیلات. همچنین، پرداخت تمام مبلغ معامله قبل از فک رهن به عنوان یک اقدام پر ریسک مطرح شد که میتواند مشکلات زیادی از جمله فوت فروشنده یا ایجاد مسائل حقوقی ایجاد کند.
سپس، به توضیح قوانین خرید و فروش ملک در رهن بانک پرداخته شد. یکی از مهمترین نکات این بخش این است که معامله ملک در رهن بانک بدون فک رهن یا انتقال تسهیلات به خریدار مجاز نیست. همچنین، طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، تصرف در ملک رهنی تنها در صورتی امکانپذیر است که حق بانک محفوظ بماند و تصرفات به نحوی نباشد که به ضرر حقوق مرتهن باشد.
در ادامه، به دعاوی ابطال سند رهنی و دلایل مختلف طرح چنین دعاوی اشاره کردیم. مواردی مانند معامله فضولی، تقدم عقد رهن نسبت به دین و باطل بودن قرارداد بانکی میتوانند موجب طرح دعوی ابطال سند رهنی شوند. در این زمینه، دادگاههای مربوطه مسئول رسیدگی به این دعاوی هستند.
در بخش بعدی، به مفهوم الزام به فک رهن پرداخته شد. این مفهوم به زمانی اشاره دارد که بانک یا مرتهن از فک رهن امتناع میکند و راهن باید از طریق دعوی الزام به فک رهن، مال خود را آزاد کند. در چنین مواقعی، راهن میتواند دادخواست خود را مطرح کرده و از دادگاه خواستار فک رهن شود.
همچنین، درباره توقیف ملک در رهن بانک توضیح دادیم که طبق ماده ۵۴ قانون اجرای احکام مدنی، در صورت توقیف ملک در رهن، میتوان نسبت به فروش ملک اقدام کرد و پس از پرداخت طلب بانک، مابقی مبلغ به محکوم له پرداخت میشود.
در نهایت، به مراحل قانونی فک رهن ملک اشاره کردیم که باید با دقت انجام شوند. این مراحل شامل درخواست فک رهن از بانک، بررسی وضعیت تسویه بدهیها و ثبت تغییرات در دفتر املاک است. هرگونه سهلانگاری در این مراحل میتواند منجر به مشکلات حقوقی و عدم موفقیت در دریافت حکم فک رهن شود.
در جمعبندی کلی، دعاوی مربوط به املاک در رهن بانک میتواند پیچیدگیهای زیادی داشته باشد و نیازمند آگاهی کامل از قوانین و روندهای حقوقی است. افراد درگیر با چنین مسائل باید با مشاوره حقوقی و دقت بالا، اقداماتی مانند ابطال سند رهنی، الزام به فک رهن و پیگیری مراحل قانونی فک رهن را انجام دهند تا از مشکلات بعدی جلوگیری کنند و حقوق خود را حفظ نمایند.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
