خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت 💰⚠️
خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت
میزان خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت و نحوه تعیین و مطالبه آن، از مسائل مهم و حساس در این نوع قراردادهاست. این موضوع زمانی اهمیت بیشتری پیدا میکند که مالک به دلیل عدم آگاهی یا نبود شرایط مشخص در قرارداد، نتواند خسارت تاخیر را از سازنده مطالبه کند. برای جلوگیری از این مشکلات، لازم است از همان ابتدا و در متن قرارداد، بندهای مشخصی برای تعیین خسارت ناشی از تاخیر در اجرای تعهدات سازنده در نظر گرفته شود و بهگونهای تنظیم شود که سازنده ملزم به جبران خسارت در زمان تاخیر باشد.
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، برای هر تعهد، زمان خاصی تعریف میشود و هرگونه تاخیر غیرموجه که موجب توقف پروژه شود، میتواند به مالک این امکان را دهد که درخواست جبران خسارت نماید. همچنین، در مواردی که توقف پروژه خارج از کنترل سازنده نباشد، طبق بندهای قراردادی، سازنده ملزم به پرداخت خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت خواهد بود. این امر باعث میشود که مالک مجبور نباشد تا پایان مدت قرارداد صبر کند و بتواند بهسرعت اقدامات لازم را جهت دریافت خسارت انجام دهد.
یکی از دلایل رایج برای ایجاد اختلاف در این نوع قراردادها، عدم اجرای تعهدات از سوی سازنده در زمان مقرر است که میتواند زیانهای مالی و زمانی زیادی برای مالک به همراه داشته باشد. به همین دلیل، تعریف دقیق این شرایط در قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است. در این مقاله از فراملک، نکات مهمی در مورد نحوهی تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت و بندهای مربوط به خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت و نحوه محاسبه و مطالبه آن ارائه کردهایم تا با دانستن این نکات، مالک بتواند حقوق خود را به بهترین شکل ممکن مطالبه کند و سازنده را نیز به انجام تعهدات خود ملزم نماید.
خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت چیست
خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت به معنای جبران زیانهایی است که به دلیل عدم انجام بهموقع تعهدات توسط سازنده در پروژههای مشارکت به مالک وارد میشود. این خسارتها در قرارداد تعریف میشوند تا مالک بتواند در صورت تاخیر در هر مرحله از اجرای پروژه، درخواست جبران خسارت نماید.
در حالی که ممکن است خسارت تاخیر در تحویل ساختمان مهمترین بخش از این نوع خسارتها بهنظر برسد، باید توجه داشت که این تنها مورد نیست؛ بلکه هر مرحله از ساختوساز، از دریافت مجوزها تا تحویل نهایی، باید دارای زمانبندی مشخص باشد. با تعیین بازههای زمانی برای هر مرحله، قراردادی دقیقتر تنظیم میشود و اگر در هر مرحله سازنده تاخیر داشته باشد، مالک میتواند بدون صبر تا پایان پروژه، خسارت لازم را دریافت کند. این زمانبندی باید با توجه به توانایی سازنده و موعد تحویل کل پروژه تنظیم شود.
برای مثال، میتوان در قرارداد مشخص کرد که گودبرداری از تاریخ … تا … انجام شود. در صورت تاخیر سازنده در این مرحله، مالک اقدامات لازم برای دریافت خسارت را آغاز خواهد کرد.
در شرایطی که تعهدات سازنده به موقع اجرا نشوند، مالک میتواند با ارسال اظهارنامه رسمی درخواست خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت را به صورت قانونی مطرح کند. این نوع دعوا مالی محسوب شده و خسارت براساس مدت تاخیر تا زمان طرح دادخواست محاسبه میشود. هزینه دادرسی نیز بر مبنای زمان تاخیر و مبلغ التزام تعیین میگردد.
هنگامی که مدارک و مستندات توسط قاضی بررسی شد، در صورت تأیید تخلف سازنده، قاضی حکمی صادر میکند که طی آن سازنده به انجام تعهدات و پرداخت خسارت تاخیر محکوم میشود.
بررسی شرایط مطالبه خسارت تاخیر در قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک و سازنده توافق میکنند که پروژه ساختمانی در زمان مشخصی به اتمام برسد. در صورتی که سازنده در انجام تعهدات خود تاخیر داشته باشد، مالک میتواند از او خسارت مطالبه کند. البته این مطالبه شرایط و ضوابطی دارد که باید رعایت شود. در اینجا به بررسی مفصل این شرایط و راهکارهای قانونی مربوط به آن میپردازیم:
✅ وجود برنامه زمانی مشخص در قرارداد
برای امکان مطالبه خسارت، تعیین زمان دقیق اجرای پروژه ضروری است. در قرارداد باید به وضوح مدتزمان لازم برای هر مرحله از اجرای پروژه تعیین شود، بهطوریکه اگر سازنده از برنامه تعیینشده عقب بماند، مالک بتواند بر اساس این تاخیر، خسارت مطالبه کند. به عبارت دیگر، اگر تاریخ مشخصی برای اجرای تعهدات سازنده در نظر گرفته نشده باشد، مالک نمیتواند بهراحتی ادعای تاخیر کند.
✅ عدم وقوع شرایط غیرقابل پیشبینی یا فورسماژور
یکی از عوامل مهمی که میتواند مانع از مطالبه خسارت شود، وقوع شرایطی است که خارج از کنترل طرفین است؛ شرایطی که در اصطلاح حقوقی به آن فورسماژور یا قوه قاهره گفته میشود. حوادث طبیعی مانند زلزله، سیل، طوفان، و یا تغییرات سیاسی و اجتماعی شدید از جمله این شرایط هستند. در صورت وقوع فورسماژور، سازنده مسئولیتی در قبال تاخیر نخواهد داشت و مالک نمیتواند خسارت مطالبه کند.
✅ قصور سازنده در انجام تعهدات
مالک زمانی میتواند از سازنده مطالبه خسارت کند که تاخیر به دلیل قصور یا کوتاهی سازنده باشد. به بیان دیگر، مالک باید ثابت کند که ضرر و زیانی که متحمل شده بهصورت مستقیم ناشی از تاخیر سازنده در انجام تعهدات بوده است. اگر شرایطی خارج از اراده سازنده منجر به تاخیر شده باشد، مطالبه خسارت توجیهپذیر نخواهد بود.
✅ تعیین صریح شرط خسارت تاخیر در قرارداد
یکی از شروط مهم برای مطالبه خسارت، درج صریح شرط خسارت در قرارداد است. به عنوان مثال، میتوان در قرارداد قید کرد که در صورت تاخیر در تحویل پروژه، سازنده ملزم به پرداخت مبلغ مشخصی بهعنوان جریمه روزانه برای هر روز تاخیر خواهد بود. این مبلغ باید بهطور دقیق و شفاف تعیین شود تا در زمان بروز تاخیر، امکان مطالبه آن بهصورت قانونی وجود داشته باشد.
✅ قابل اثبات بودن خسارت وارده
برای مطالبه خسارت، مالک باید بتواند اثبات کند که تاخیر سازنده باعث وارد آمدن ضرر واقعی به او شده است. بهعنوان مثال، اگر پروژه به موقع تکمیل نشده و به دلیل این تاخیر، مالک از درآمد اجارهای محروم مانده باشد، این زیان باید مستند و قابلارائه در مراجع قانونی باشد. اگر این ضررها بهطور مستقیم ناشی از قصور سازنده نباشد، مطالبه خسارت توجیهپذیر نخواهد بود.
✅ تأیید جبران خسارت توسط عرف و قانون
برای مطالبه خسارت در موارد تاخیر سازنده، جبران ضرر باید توسط عرف یا قانون قابلقبول باشد. عرفاً، در بیشتر قراردادهای مشارکت در ساخت، جبران خسارت تاخیر بهعنوان یک حق قانونی برای مالک شناخته شده است. اما برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم، توصیه میشود که در متن قرارداد این موضوع بهطور صریح قید شود تا مالک بتواند در صورت بروز تاخیر، به راحتی درخواست خسارت کند.
دادخواست مطالبه خسارت از پیمانکار
|
روشهای تعیین خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، تعیین میزان خسارت ناشی از تاخیر سازنده از اهمیت بالایی برخوردار است. این خسارت باید بهصورت منطقی و متناسب با ضررهای ناشی از تاخیر توافق شود. روشهای مختلفی برای محاسبه خسارت وجود دارد که شامل تعیین خسارت بهصورت روزانه و مقطوع میشود.
✅ تعیین خسارت بهصورت روزانه
در این روش، به ازای هر روز تاخیر سازنده در انجام تعهدات خود، جریمهای بهصورت روزانه برای او تعیین میشود. برای محاسبه این خسارت، یکی از روشهای معقول، در نظر گرفتن اجاره روزانه ساختمان موضوع قرارداد است. به این معنا که میزان خسارت روزانه معادل با اجارهای است که یک مستأجر برای استفاده از ساختمان پرداخت میکند.
در این حالت، هیچ محدودیتی برای مبلغ خسارت وجود ندارد و سازنده موظف است تا زمانی که به تعهدات خود عمل کند، خسارت ناشی از تاخیر را پرداخت نماید.
✅ تعیین خسارت بهصورت مقطوع
در این روش، طرفین قرارداد بر روی یک مبلغ مشخص بهعنوان خسارت تاخیر توافق میکنند. برای مثال، در صورت تاخیر بیش از ۱۰ روزه سازنده در تحویل ساختمان، ممکن است توافق شود که سازنده ۲۰ میلیون تومان به مالک بپردازد. با این حال، پرداخت این خسارت به معنای پایان یافتن تعهدات سازنده نیست و او همچنان موظف است تا پروژه را به اتمام برساند.
این روش معمولاً با ریسک همراه است، زیرا در زمان تعیین مبلغ مقطوع، ممکن است ندانیم سازنده چه مدت در انجام تعهداتش تاخیر خواهد کرد. بنابراین، این نوع محاسبه ممکن است به ضرر یکی از طرفین تمام شود.
✅ مقایسه دو روش
تعیین خسارت بهصورت روزانه بهدلیل انعطافپذیری و تطابق بیشتر با شرایط واقعی تاخیر، گزینه بهتری به شمار میآید. در حالی که در روش مقطوع، ممکن است نارضایتی و اختلاف نظر بین طرفین ایجاد شود، تعیین خسارت روزانه بهطور واضحتری ابعاد خسارت وارده را منعکس میکند.
تضمین برای دریافت خسارت تاخیر
برای الزام سازنده به پرداخت خسارت، دریافت تضمینهای مالی از او یک راه مؤثر است. انواع تضمینهایی که میتوانید از سازنده دریافت کنید عبارتند از:
- چک تضمین: یک روش ساده و کارآمد برای تأمین خسارت.
- ضمانتنامه بانکی: بهعنوان یک وثیقه معتبر، اعتبار بیشتری دارد.
- ضمانتنامه شخص ثالث: از طرف یک شخص یا نهاد دیگر، که به تأمین خسارت کمک میکند.
- وثیقه دارایی: از جمله املاک که بهعنوان تضمین قرار میگیرد.
- سفته: بهعنوان یک سند مالی برای پرداخت خسارتتاخیر در قرارداد مشارکت در ساخت.
روشهای جبران خسارت در قرارداد مشارکت
مالک و سازنده میتوانند روشهای مختلفی برای جبران خسارتهای ناشی از عدم انجام تعهدات تعیین کنند. این روشها شامل تعیین وجهالتزام بهصورت روزانه یا مقطوع، انجام موضوع تعهد به هزینه سازنده و حق فسخ قرارداد هستند.
مطالبه خسارت ناشی از تاخیر قرارداد مشارکت در ساخت
در صورتی که هر یک از طرفین در موعد مقرر به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل حق دارد که اقدامات قانونی لازم را انجام دهد. برای این کار، باید اثبات شود که خسارت وارده به علت تاخیر و عدم انجام تعهدات بوده است.
سازنده موظف است که به تمامی تعهدات ذکر شده در قرارداد عمل کرده و تأییدیه مالک را در این زمینه دریافت کند. همچنین، در صورت تاخیر در انجام تعهدات، مالک نیز میتواند به مطالبه خسارت بپردازد.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
