درصد ساخت زمین + نکات و قوانین آن ✔️

درصد ساخت زمین

در فرآیند خرید زمین، درصد ساخت زمین یکی از جنبه‌های کلیدی است که باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد. این پارامتر مشخص می‌کند چه مقدار از زمین شما می‌تواند به بنا تبدیل شود و بر هزینه‌های ساخت و پیش‌بینی سود نهایی تأثیر می‌گذارد.
تعیین درصد ساخت زمین و صدور نقشه‌های مربوطه به عهده شهرداری‌ها است و تحت تأثیر قوانین و مقررات شهرسازی قرار دارد.

در سال‌های اخیر، اهمیت پیمانکاری و پروژه‌های ساختمانی افزایش یافته و مالکان زمین‌های مختلف به سازندگان اجازه می‌دهند از زمین‌هایشان برای انجام پروژه‌های ساختمانی استفاده کنند. در این شرایط، آگاهی از درصد ساخت زمین برای خریداران و سرمایه‌گذاران امری حیاتی است، چرا که این موضوع تعیین‌کننده مجاز بودن ساخت و ساز در زمین مورد نظر و ارتباط مستقیم آن با سودآوری پروژه‌ها خواهد بود.

در ادامه، به نحوه تعیین درصد ساخت زمین و نکات مهمی که باید هنگام خرید زمین مدنظر قرار گیرد، خواهیم پرداخت. این اطلاعات می‌تواند راهنمای مفیدی برای سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن باشد و عدم توجه به آن‌ها ممکن است منجر به ضرر مالی و پشیمانی شود.

در طراحی و ساخت ساختمان‌ها، اصول خاصی وجود دارد که مشخص می‌کند سازه‌ها در هر منطقه به چه صورت باید احداث شوند. رعایت این اصول موجب زیبایی بصری و هماهنگی شهری می‌شود و به ایمنی و پایداری ساختمان‌ها کمک می‌کند. در این مقاله، ما به بررسی مفهوم درصد ساخت زمین و عوامل مؤثر بر آن ، بررسی دقیق درصد ساخت زمین و تأثیر آن بر فرآیند ساخت و ساز خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.

درصد ساخت زمین: تعریف و عوامل مؤثر

درصد ساخت زمین، که به‌عنوان ضریب سطح اشغال مجاز نیز شناخته می‌شود، یکی از عناصر کلیدی در تعیین تعداد طبقات مجاز برای ساختمان‌سازی است. این درصد به‌وسیله شهرداری‌ها تعیین می‌شود و تحت تأثیر عواملی چون کاربری زمین، عرض معابر، ارتفاع ساختمان، فاصله از خیابان و موقعیت زمین در منطقه شهری قرار دارد. به‌طور کلی، درصد ساخت زمین در ایران به‌طور معمول ۶۰ درصد است، اما این میزان بسته به موقعیت جغرافیایی و ویژگی‌های محلی ممکن است متفاوت باشد.

تعریف درصد ساخت زمین

درصد ساخت زمین به درصدی از مساحت کل زمین اشاره دارد که شهرداری مجوز ساخت بنا در آن را صادر می‌کند. برای مثال، اگر زمینی به مساحت ۱۰۰ متر مربع داشته باشید و شهرداری به شما اجازه دهد که فونداسیون را در کل زمین بسازید، در واقع به شما مجوز ۱۰۰ درصد ساخت داده شده است. در صورتی که مجوز ۶۰ درصدی دریافت کنید، قادر خواهید بود فقط در ۶۰ متر مربع از زمین خود ساخت و ساز انجام دهید.

این ضریب به‌طور مستقیم بر روی نحوه و ابعاد ساخت و ساز تأثیر می‌گذارد. به عنوان مثال، در یک زمین با مساحت ۲۰۰ متر مربع، اگر درصد ساخت ۶۰ درصد باشد، مالک مجاز خواهد بود که در ۱۲۰ متر مربع از آن زمین بنا بسازد.

دلایل تعیین درصد ساخت زمین

تعیین درصد ساخت زمین به عهده شهرداری‌هاست و دلایل متعددی برای این تصمیمات وجود دارد، از جمله:

• رعایت قوانین و اصول شهرسازی: شهرداری‌ها موظفند که ساخت و سازها را مطابق با ضوابط و قوانین شهرسازی انجام دهند. این قوانین شامل رعایت فاصله از معابر، حفظ زیبایی شهر و ایجاد فضای سبز است.
• حفظ زیبایی بصری شهرها: ایجاد هماهنگی در نمای ساختمان‌ها و نحوه ساخت و سازها به حفظ زیبایی بصری شهرها کمک می‌کند. این موضوع به جذب گردشگران و ساکنین جدید نیز کمک می‌کند.
• ایجاد فضایی امن و پایدار: یکی از مهم‌ترین اهداف تعیین درصد ساخت، افزایش ایمنی ساختمان‌ها و جلوگیری از ساخت و سازهای غیرمجاز و بی‌رویه است. این موضوع به کاهش خطرات ناشی از بلایای طبیعی مانند زلزله و سیل کمک می‌کند.

عوامل مؤثر بر تعیین درصد ساخت زمین

عوامل متعددی در تعیین درصد ساخت زمین تأثیرگذار هستند. این عوامل شامل:

• طرح تفصیلی شهر: شهرداری‌ها در طرح تفصیلی شهر، مشخص می‌کنند که هر خیابان و بلوک چه درصدی مجاز به ساخت و ساز است. این طرح‌ها معمولاً با توجه به نیازهای محلی و وضعیت موجود شهر طراحی می‌شوند.
• کاربری زمین: نوع کاربری زمین (مسکونی، تجاری، اداری و …) تأثیر زیادی بر درصد ساخت دارد. زمین‌های مسکونی معمولاً درصد ساخت بیشتری نسبت به زمین‌های تجاری دارند.
• وضعیت و نوع ساختمان‌های همجوار: اگر ساختمان‌های همجوار دارای سبک خاصی باشند، ممکن است شهرداری برای حفظ هماهنگی در طراحی، درصد ساخت را محدود کند.
• تغییرات در معابر: اگر معبر جدیدی ایجاد شود یا تغییراتی در عرض معابر انجام گیرد، این تغییرات می‌تواند بر روی درصد ساخت تأثیرگذار باشد.

اهمیت درک درصد ساخت زمین

درک درصد ساخت زمین برای سرمایه‌گذاران و خریداران املاک از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. این درک به آن‌ها کمک می‌کند تا:

• برآورد هزینه‌های ساخت و ساز: با دانستن درصد ساخت، خریداران می‌توانند هزینه‌های تقریبی ساخت و ساز را محاسبه کنند و برنامه‌ریزی مالی بهتری داشته باشند.
• پیش‌بینی سودآوری پروژه: درصد ساخت مستقیماً با میزان سودآوری پروژه‌های ساختمانی مرتبط است. هرچه درصد ساخت بالاتر باشد، امکان ساخت و فروش واحدهای بیشتر وجود دارد.
• جلوگیری از مشکلات قانونی: آگاهی از قوانین و ضوابط مربوط به درصد ساخت می‌تواند از بروز مشکلات قانونی و مالی در آینده جلوگیری کند.

توجه به درصد ساخت زمین به‌عنوان یکی از عوامل کلیدی در خرید و سرمایه‌گذاری در املاک، می‌تواند تأثیر بسزایی در موفقیت پروژه‌های ساختمانی داشته باشد. با بررسی دقیق این موضوع و مشاوره با متخصصان، خریداران می‌توانند تصمیمات بهتری اتخاذ کرده و از سرمایه‌گذاری‌های خود بیشترین بهره را ببرند.

ضریب سطح زیربنا

ضریب سطح زیربنا (Floor Area Ratio) یا (FAR) به عنوان یکی از مهم‌ترین معیارها در حوزه شهرسازی و ساخت و ساز مطرح است. این ضریب نشان‌دهنده مساحت مجاز برای ساخت بنا در نسبت به مساحت زمین است و معمولاً به صورت درصد بیان می‌شود. به عبارت دیگر، این ضریب مشخص می‌کند که چقدر می‌توان از مساحت زمین برای ساخت و ساز استفاده کرد.

برای مثال، اگر ضریب سطح زیربنا ۳۰۰ درصد باشد، به این معنی است که مالک و سازنده می‌توانند تا سه برابر متراژ زمین، بنا بسازند. به عنوان نمونه، اگر یک زمین ۲۰۰ متری دارید و ضریب سطح زیربنا ۳۰۰ درصد باشد، می‌توانید در نهایت تا ۶۰۰ متر مربع زیربنا بسازید.

زمین ۲۰۰ متری چند طبقه می‌شود ساخت؟

در مورد زمین‌های ۲۰۰ متری، تعداد طبقات مجاز برای ساخت بستگی به درصد ساخت زمین و ضریب سطح زیربنا دارد. در اکثر شهرهای ایران، برای یک زمین ۲۰۰ متری، ساخت ۲ طبقه روی پیلوت مجاز است. البته این موضوع تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار دارد، از جمله نوع کاربری زمین، منطقه شهری، و ضوابط شهرداری. در برخی مناطق، ممکن است تعداد طبقات بیشتر از این مقدار نیز مجاز باشد، اما این کار به تبصره‌ها و قوانین خاص خود نیاز دارد.

چند درصد یک زمین را می‌توان ساخت؟

در ایران، به طور کلی، درصد مجاز ساخت یک زمین مسکونی ۶۰ درصد است. این بدان معناست که اگر زمینی دارید به مساحت ۱۰۰ متر مربع، می‌توانید حداکثر ۶۰ متر مربع از آن را برای ساخت و ساز استفاده کنید. با این حال، این درصد ممکن است با توجه به نوع زمین و شهرهای مختلف تغییر کند.

برای مثال، در برخی مناطق شهری، درصد ساخت ممکن است به ۷۰ درصد نیز برسد. همچنین، در موارد خاص مانند زمین‌های روستایی یا زمین‌های تجاری، درصد ساخت می‌تواند متفاوت باشد.

چند درصد زمین کشاورزی قابل ساخت است؟

زمین‌های کشاورزی از اهمیت بالایی در چرخه اقتصادی برخوردارند و تغییر کاربری آن‌ها می‌تواند تهدیدی جدی برای تأمین امنیت غذایی کشور باشد. به همین دلیل، تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به جز در موارد ضروری ممنوع است. در صورت نیاز به ساخت و ساز در باغ‌ها نیز، باید مجوز ساخت را از اداره جهاد کشاورزی دریافت کنید.

طبق ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، ساخت و ساز در زمین‌های کشاورزی تنها برای صاحبان آن‌ها تا ۵۰۰ متر مجاز است. اگر بدون مجوز اقدام به ساخت و ساز کنید، امکان تخریب ملک وجود دارد زیرا ساخت و ساز شما غیرقانونی محسوب می‌شود.

درصد ساخت زمین صنعتی

حداکثر درصد ساخت زمین‌های صنعتی معمولاً بین ۵۰ تا ۶۰ درصد تعیین می‌شود. این عدد بستگی به نوع کاربری زمین و ضوابط شهرداری دارد. برای مثال، در برخی شهرها و مناطق، ممکن است این درصد بالاتر باشد، اما معمولاً بر اساس نیاز به فضا برای فعالیت‌های صنعتی و تجاری تعیین می‌شود.

درصد ساخت زمین روستایی

طبق قوانین موجود، درصد مجاز ساخت زمین‌های روستایی ۶۰ درصد است. اگر مالک یک زمین روستایی باشید و بخواهید بیش از این مقدار بسازید، به مجوز اضافی نیاز خواهید داشت. گرفتن مجوز برای ساخت و ساز در زمین‌های روستایی معمولاً نیازمند فرآیندهای اداری پیچیده‌ای است.

درصد ساخت زمین تجاری

در مورد زمین‌های تجاری، ممکن است سوالات متعددی در مورد درصد مجاز ساخت پیش بیاید. مساحت مجاز برای ساخت واحدهای تجاری به طور کلی باید بین ۲۰ تا ۵۰ متر مربع برای زمین‌های منطقه‌ای و ناحیه‌ای باشد. در زمین‌های شهری، این مقدار می‌تواند بیشتر از ۵۰ متر مربع باشد.

به علاوه، ساخت و ساز مجاز در زمین‌های منطقه‌ای حداکثر برابر ۳۰۰ درصد کل زمین می‌باشد، در حالی که در زمین‌های تجاری شهری، این رقم به ۴۰۰ درصد کل زمین می‌رسد. بنابراین، بسته به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی زمین، درصد ساخت ممکن است متفاوت باشد.

حداقل و حداکثر درصد ساخت زمین

حداقل درصد ساخت زمین معمولاً با توجه به قانون ۶۰ یا ۷۰ درصد محاسبه می‌شود. برای مثال، ممکن است در یک شهر حداقل متراژ ساخت برای یک واحد مسکونی ۷۰ متر مربع و برای واحد تجاری ۶۰ متر مربع باشد. در برخی مناطق، مانند شهر رشت، ممکن است مجوز برای ساخت زیر ۱۰۰ متر مربع داده نشود تا زیبایی منطقه حفظ شود.

حداکثر درصد ساخت زمین نیز مشابه حداقل درصد است و به قانون ۷۰ یا ۶۰ درصد وابسته است. درصد ساخت زمین به میزان مجاز ساختی اشاره دارد که مرجع صدور پروانه مجوز ساخت تعیین می‌کند.

محاسبه درصد ساخت زمین

محاسبه درصد ساخت زمین در ایران معمولاً بر اساس ۶۰ درصد انجام می‌شود. برای محاسبه دقیق این درصد، می‌توانید از فرمول زیر استفاده کنید:

مساحت قابل ساخت=۰.۶×مساحت زمین\text{مساحت قابل ساخت} = 0.۶ \times \text{مساحت زمین}مساحت قابل ساخت=۰.۶×مساحت زمین

به عنوان مثال، اگر زمینی با مساحت ۳۰۰ متر مربع داشته باشید، با احتساب مجوز ساخت ۶۰ درصد، شما مجاز به ساخت ۱۸۰ متر مربع خواهید بود. لازم به ذکر است که نورگیرها و درز انقطاع جزو زیربنا محسوب نمی‌شوند.

در چه شرایطی می‌توان ۱۰۰ درصد زمین مسکونی را ساخت؟

طبق قوانین شهرداری، کسانی که دارای زمینی با مساحت ۱۰۰ متر مربع و سند شش دانگ هستند، می‌توانند ۱۰۰ درصد زمین خود را با ارتفاع ۱۰.۵ متر بسازند. در مقابل، اگر مساحت زمین کمتر از ۱۰۰ متر باشد و سند شش دانگ نداشته باشد، حداکثر ارتفاع مجاز برای ساخت و ساز ۷ متر خواهد بود.

عوامل مؤثر بر درصد ساخت زمین

برای درک بهتر درصد ساخت زمین، می‌توان به طرح تفصیلی شهرداری مراجعه کرد. طرح تفصیلی شهرداری مشخص می‌کند که در هر خیابان و منطقه، چند درصد زمین باید ساخته شود. عوامل دیگری نیز در تعیین درصد ساخت زمین تأثیرگذار هستند، مانند:

1. تغییرات معبر: تغییر در عرض گذر یا خیابان ممکن است بر درصد ساخت تأثیر بگذارد.
2. نحوه ساخت و ساز ملک‌های همسایه: این موضوع به حفظ یکدستی در ساخت و ساز کمک می‌کند.

به عنوان مثال، اگر در یک خیابان تمام ساختمان‌ها شمالی ساخته شده باشند، شما نمی‌توانید ساختمان خود را در سمت جنوبی بسازید.

نکاتی در خصوص درصد ساخت زمین

به طور کلی، در مراحل ساخت و ساز، مهم است که به قوانین و ضوابط شهرداری توجه کنید. وقتی که مجوز ساخت و ساز صادر شد، باید به موضوع پیشرویی و عقب نشینی در درصد ساخت نیز توجه کنید. در این زمینه دو نکته اصلی وجود دارد:

1. ساختمان‌های مجاور: همواره باید ساخت و ساز شما با ساختمان‌های مجاور هماهنگ باشد.
2. عدم پیشرویی در ساختمان‌های مجاور: در صورت وجود ساختمان‌های گلنگی، نمی‌توانید پیشروی کنید و باید از همسایگان رضایت کسب کنید.

درصد ساخت بنا و عقب‌نشینی

در صورتی که شهرداری اعلام کند که باید عقب‌نشینی انجام شود، این موضوع به طور مستقیم بر درصد ساخت بنا تأثیر خواهد گذاشت. برای مثال، اگر ابعاد زمین شما ۲۰ متر در ۱۵ متر باشد و مساحت آن ۳۰۰ متر مربع باشد، با عقب‌نشینی، ابعاد زمین شما تغییر خواهد کرد. اگر پس از عقب‌نشینی، مساحت زمین شما به ۲۶۰ متر مربع برسد، می‌توانید همچنان در ۱۸۰ متر مربع از زمین خود ساخت و ساز کنید.

قانون ۷۰ درصد ساخت

قانون ۷۰ درصد ساخت به معنای این است که شهرداری تنها مجوز ساخت ۷۰ درصد از بنا را صادر کرده است. اگر زمینی به ابعاد ۱۰۰ متر مربع داشته باشید و شهرداری تنها مجوز ساخت ۷۰ درصد را صادر کند، قادر به ساخت ۷۰ متر مربع خواهید بود.

در نهایت، برای هر گونه پروژه ساخت و ساز، مشاوره با کارشناسان محلی و کسب اطلاعات دقیق از شهرداری می‌تواند به شما در تصمیم‌گیری بهتر کمک کند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک