صلح نامه ملک چیست + نمونه متن صلح نامه ملک 📝

صلح نامه ملک

در معاملات ملکی، صلح نامه ملک یکی از انواع قراردادهایی است که می‌تواند جایگزین اسناد متداولی مانند مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه شود. این نوع قرارداد با فراهم کردن انعطاف بیشتر، امکان تنظیم شرایطی ویژه را برای طرفین معامله به وجود می‌آورد و در شرایطی خاص، مزایای بسیاری را برای آن‌ها به همراه دارد. برخلاف تصور عموم، صلح نامه ملک تنها برای رفع دعاوی و اختلافات به کار نمی‌رود؛ بلکه انواع گوناگون آن می‌تواند در بسیاری از توافقات کاربرد داشته باشد و به عنوان جایگزینی مناسب برای قراردادهای رایج استفاده شود. در این مقاله، فراملک به بررسی نکات کلیدی و کاربردهای متنوع صلح نامه ملک در معاملات پرداخته و اطلاعاتی جامع را در اختیار شما قرار می‌دهد تا با اطمینان بیشتری به تنظیم و انعقاد این نوع قرارداد بپردازید.

صلح نامه ملک چیست

صلح نامه ملک، نوعی قرارداد است که می‌تواند در معاملات ملکی به‌کار رود و حتی جایگزینی برای اسناد متداولی مانند مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه باشد. این قرارداد در دو حالت استفاده می‌شود: اول، به‌عنوان ابزاری برای حل اختلافات و پیشگیری از مراجعه به محاکم قضایی؛ و دوم، برای انتقال مالکیت یا تنظیم توافقات مالی بدون پیچیدگی‌های برخی از قراردادهای رسمی دیگر. در واقع، در صلح نامه ملک، مالک یا “مصالح” با توافق رسمی و قانونی، بخشی یا تمامی ملک خود را به “متصالح” واگذار می‌کند. این قرارداد اغلب به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد تنظیم می‌شود و برخلاف سایر قراردادهای مرسوم، قوانین سخت‌گیرانه‌تری در آن اعمال نمی‌شود. همچنین، صلح نامه می‌تواند محدودیت‌های انحصار وراثت را از میان بردارد؛ به‌این‌معنا که در صورت فوت مالک، انتقال مالکیت به متصالح انجام شود و نیازی به انحصار وراثت نباشد.

با توجه به اینکه صلح نامه می‌تواند جایگزین بسیاری از قراردادهای معمول باشد، این قرارداد برای مواردی چون خرید ملک برای افراد خاص (مانند اعضای خانواده) که نیاز به حفظ مالکیت در آینده دارند، یا برای حل و فصل اختلافات میان طرفین بسیار کاربردی است. ماهیت اصلی صلح نامه ملک مبتنی بر جلوگیری از بروز اختلاف و رفع سریع آن است و همین ویژگی باعث شده که طرفین با انعطاف بیشتری بتوانند شرایط مورد نظر خود را در آن تنظیم و ثبت کنند.

قرارداد صلح و صلح نامه ملک چیست؟

قرارداد صلح، نوعی توافق قانونی است که میان دو یا چند طرف برای حل مسالمت‌آمیز اختلافات یا مناقشات بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی منعقد می‌شود. این قرارداد روشی برای حفظ روابط طرفین و رسیدن به توافقی دوستانه است. قرارداد صلح، برخلاف برخی دیگر از قراردادها، قوانین انعطاف‌پذیرتری دارد و برای اعتبار آن، چند شرط اساسی باید رعایت شود:

• اهلیت طرفین: طرفین قرارداد باید از نظر قانونی اهلیت لازم را برای انعقاد قرارداد داشته باشند.
• رضایت طرفین: رضایت طرفین در انعقاد قرارداد ضروری است و هیچ‌یک نباید تحت اکراه یا اجبار قرار گیرند.
• موضوع معین و مشخص: موضوع قرارداد باید کاملاً روشن باشد و مورد توافق طرفین قرار گیرد.
• مشروعیت موضوع: مفاد قرارداد صلح باید قانونی و مشروع باشند.

انواع صلح نامه ملک و کاربردهای آن

صلح نامه ملک نوعی قرارداد است که به منظور انتقال مالکیت یا منافع ملک بدون نیاز به انجام معاملات متداول منعقد می‌شود. صلح نامه‌های ملکی از لحاظ نحوه انتقال منافع و حقوق ملک به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند. این تقسیم‌بندی‌ها به طرفین قرارداد امکان انتخاب شیوه‌ای مناسب با نیازهایشان را می‌دهد.

✅ صلح نامه معوض و غیرمعوض

• صلح نامه معوض: در این نوع صلح نامه، مصالح (واگذارنده) در ازای انتقال مالکیت یا منافع ملک به متصالح (گیرنده)، عوضی مانند پول یا کالا دریافت می‌کند. این صلح نامه شبیه به مبایعه‌نامه است، اما تفاوت آن در این است که در برخی موارد، قرارداد صلح نیاز به دریافت عوض ندارد و به صورت بلاعوض تنظیم می‌شود.
• صلح نامه غیرمعوض: در این نوع، مصالح بدون دریافت هیچ‌گونه عوضی، مالکیت یا منافع ملک خود را به متصالح منتقل می‌کند. از این نوع صلح نامه بیشتر برای بخشش ملک به فرزندان یا اقوام و همچنین حل و فصل اختلافات ملکی استفاده می‌شود.

✅ صلح نامه عمری و رقبی

• صلح نامه عمری: در این نوع صلح نامه، مصالح حق استفاده از منافع ملک را تا پایان عمر خود یا شخص ثالث حفظ می‌کند، و پس از اتمام دوره حیات، مالکیت به متصالح منتقل می‌شود. صلح عمری در مسائل وراثتی کاربرد ویژه‌ای دارد؛ مثلاً، مالک می‌تواند ملک خود را تا پایان عمر خود استفاده کرده و پس از فوت، ملک به ورثه منتقل شود.
• صلح نامه رقبی: این نوع صلح نامه امکان استفاده از ملک را برای مدت معینی به متصالح می‌دهد. برای مثال، مالک می‌تواند به شخص دیگری اجازه دهد برای مدت یک سال در ملک سکونت کند. این صلح نامه شباهت‌هایی به قرارداد اجاره دارد و می‌تواند جایگزین آن باشد.

✅ صلح سکنی و غیرسکنی

• صلح سکنی: در این نوع، مالک اجازه سکونت در ملک خود را به متصالح می‌دهد. این نوع صلح نامه بیشتر در مواردی به‌کار می‌رود که مالک قصد دارد تا تنها حق سکونت را به شخص دیگری بدهد، بدون اینکه حقی برای استفاده از بخش‌های دیگر ملک وجود داشته باشد.
• صلح غیرسکنی: این نوع صلح نامه به موضوعاتی غیر از سکونت مربوط می‌شود، مانند توافق بر استفاده از پارکینگ. برای مثال، شخصی می‌تواند اجازه دهد که همسایه‌اش از پارکینگ او استفاده کند. در اینجا موضوع صلح، حق بهره‌مندی از پارکینگ است و نه سکونت.

انتخاب نوع صلح نامه ملک

انتخاب نوع صلح نامه بر اساس نیاز و شرایط طرفین معامله صورت می‌گیرد. به عنوان مثال:

• صلح نامه غیرمعوض: برای مواردی مانند بخشش ملک به فرزندان یا اقوام توصیه می‌شود.
• صلح نامه رقبی: برای زمانی مناسب است که مالک قصد واگذاری موقت منافع ملک را دارد.
• صلح نامه سکنی یا غیرسکنی: بر اساس نوع استفاده از ملک و هدف از صلح تعیین می‌شود.

صلح نامه‌های ملکی دارای انعطاف بالایی در نحوه استفاده و زمان‌بندی منافع ملک هستند. طرفین می‌توانند بسته به نیازهای خود و با توجه به شرایط قرارداد، بین صلح نامه‌های معوض و غیرمعوض، عمری و رقبی، و سکنی یا غیرسکنی انتخاب کنند. شناخت دقیق این انواع و مفاهیم به طرفین کمک می‌کند تا بهترین شیوه برای انتقال مالکیت یا منافع ملک را انتخاب کنند و از توافقی که بر اساس اصول قانونی تنظیم شده است بهره‌مند شوند.

ارکان صلح نامه ملک

عقد صلح نامه ملک، مانند سایر عقود قانونی، از ارکان خاصی تشکیل می‌شود که هرکدام وظیفه خاص خود را در فرآیند انتقال مالکیت یا حقوق مربوط به ملک ایفا می‌کنند. این ارکان به وضوح وضعیت طرفین معامله و شرایط انتقال ملک را تعیین می‌کنند. در ادامه، ارکان اصلی این عقد را به تفصیل بررسی می‌کنیم:

1. مصالح (واگذارنده): در عقد صلح نامه ملک، “مصالح” به فردی اطلاق می‌شود که تصمیم دارد ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند. این فرد ممکن است مالک اصلی ملک باشد که حقوق مالکانه خود را از طریق صلح به طرف دیگر واگذار می‌کند. مصالح در واقع کسی است که حقوق مربوط به ملک را به شخص متصالح منتقل می‌کند.
2. متصالح (گیرنده): در مقابل، “متصالح” به فردی گفته می‌شود که قرار است مالکیت یا حق انتفاع از ملک به او منتقل شود. این شخص ممکن است به دلیل نیازهای مختلف، مثل سکونت، استفاده تجاری، یا حتی به‌عنوان هدیه یا ارث، ملک را از مصالح دریافت کند.
3. مورد صلح: “مورد صلح” به خود ملک یا حق انتفاعی اطلاق می‌شود که در چارچوب این قرارداد به فرد متصالح منتقل می‌شود. این ملک می‌تواند شامل زمین، ساختمان، یا حق بهره‌برداری از ملک باشد. مورد صلح در واقع موضوع اصلی قرارداد است که مبنای توافق میان مصالح و متصالح قرار می‌گیرد.
4. مال الصلح: یکی از ویژگی‌های مهم عقد صلح نامه، مفهوم “مال الصلح” است که به ارزش یا مبلغی اطلاق می‌شود که متصالح به مصالح پرداخت می‌کند. این مال می‌تواند به صورت نقدی، کالا، یا حتی چیزهایی غیر از پول باشد. نکته قابل توجه این است که مقدار مال الصلح الزاماً نباید با ارزش واقعی ملک یا حقوق منتقل‌شده تطابق داشته باشد. برای مثال، ممکن است ملک با ارزش چند میلیارد تومان به متصالح منتقل شود، اما مال الصلح تنها شامل یک شیء کوچک و به ظاهر کم‌ارزش مانند یک انگشتر باشد.

این تفاوت مهم، عقد صلح نامه را از سایر قراردادهای خرید و فروش، مانند مبایعه‌نامه، متمایز می‌کند. در مبایعه‌نامه، معمولاً قیمت ملک به وضوح و با توجه به ارزش واقعی آن تعیین می‌شود، اما در صلح نامه، ممکن است مبلغ یا عوضی که برای انتقال ملک در نظر گرفته می‌شود، اصلاً ارتباطی با قیمت واقعی ملک نداشته باشد.

ارکان عقد صلح نامه ملک باید به دقت تنظیم شوند تا طرفین بتوانند به طور روشن و قانونی حقوق و مسئولیت‌های خود را مشخص کنند. اهمیت مال الصلح در این است که ممکن است غیر از مبالغ نقدی، به مواردی مانند هدایای شخصی یا توافقات خاصی اشاره داشته باشد که برای طرفین مورد توافق قرار می‌گیرد. این ویژگی انعطاف‌پذیری بیشتری را در انتقال املاک و حقوق آن ایجاد می‌کند و موجب می‌شود که این عقد در شرایط خاص، به عنوان جایگزینی مناسب برای سایر قراردادها مانند مبایعه‌نامه، مورد استفاده قرار گیرد.

در چه شرایطی صلح نامه ملک به جای سایر قراردادها استفاده می‌شود؟

صلح نامه ملک در برخی شرایط خاص می‌تواند به جای سایر قراردادهای ملکی مانند مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه مورد استفاده قرار گیرد. این امر به دلایل مختلفی می‌تواند منطقی باشد و مزایای خاصی داشته باشد. در اینجا به بررسی شرایطی می‌پردازیم که استفاده از صلح نامه به جای سایر قراردادها منطقی‌تر و مناسب‌تر است:

1. انتقال مالکیت بلاعوض
   در صورتی که بخواهید ملکی را به طور رایگان به شخصی مانند فرزند، عضو خانواده، یا حتی یک مؤسسه خیریه منتقل کنید، صلح نامه بلاعوض گزینه مناسبی است. در این حالت، برخلاف خرید و فروش که نیازمند تعیین قیمت و پرداخت وجه است، صلح نامه می‌تواند انتقال مالکیت را بدون پرداخت پولی انجام دهد.
2. حل و فصل اختلافات بین طرفین
   صلح نامه یکی از ابزارهای مؤثر در حل و فصل اختلافات حقوقی در مسائل ملکی است. اگر چند نفر در مورد مالکیت یک ملک با هم درگیر باشند، می‌توانند با تنظیم صلح نامه به توافقی مسالمت‌آمیز برسند که اختلافات را برطرف کند. این روش، به جای ورود به روندهای حقوقی پیچیده و طولانی، یک راه سریع و مؤثر است.
3. جلوگیری از پرداخت مالیات‌های سنگین
   در مواردی که انتقال ملک بین اعضای خانواده یا نزدیکان انجام می‌شود، صلح نامه می‌تواند ابزاری برای کاهش مالیات‌های نقل و انتقال ملک باشد. به ویژه اگر انتقال ملک به صورت بلاعوض صورت گیرد، ممکن است از پرداخت مالیات‌های مربوط به خرید و فروش معاف شوید. البته باید در نظر داشت که این کار باید به درستی و تحت مشاوره حقوقی انجام شود تا مشکلات قانونی ایجاد نکند.
4. سهولت و سرعت در انتقال مالکیت
   فرآیند انتقال مالکیت از طریق صلح نامه به طور معمول سریع‌تر از مبایعه‌نامه انجام می‌شود. این امر به خصوص در مواقعی که طرفین به توافق سریع‌تری نیاز دارند، می‌تواند بسیار مفید باشد. در حالی که قرارداد خرید و فروش ممکن است مراحل اداری پیچیده‌تری داشته باشد، صلح نامه یک گزینه ساده‌تر و سریع‌تر برای انتقال ملک است.
5. کاهش هزینه‌های انتقال
   هزینه‌های اداری و قانونی برای تنظیم صلح نامه به طور معمول کمتر از مبایعه‌نامه است. این کاهش هزینه می‌تواند برای افرادی که قصد دارند مالکیت یک ملک را به صورت غیرمعوض یا در شرایط خاص منتقل کنند، جذابیت بیشتری داشته باشد.

استفاده از صلح نامه در موارد خاص

در مواردی همچون تعیین سهم وراث، صلح نامه یک ابزار بسیار مفید است. به عنوان مثال، فردی که قصد دارد اموال خود را قبل از فوت بین وراث تقسیم کند، می‌تواند با استفاده از عقد صلح، سهم هر وارث را تعیین کرده و در عین حال مالکیت اموال همچنان در دست خود باقی بماند تا زمان فوت. این شیوه، یکی از رایج‌ترین کاربردهای صلح نامه در زمینه وراثت است.

جایگزینی برای قراردادهای خرید و اجاره

صلح نامه می‌تواند به عنوان جایگزین قراردادهای خرید و فروش (مبایعه‌نامه) و حتی اجاره‌نامه‌ها نیز مورد استفاده قرار گیرد. البته مهم است که تفاوت‌های ماهوی این عقد با سایر قراردادها، به ویژه از نظر حقوقی و مالی، در نظر گرفته شود. در مواردی که نیاز به تنظیم قراردادهای غیرمالی یا غیرمعوض باشد، صلح نامه می‌تواند راه‌حلی مناسب باشد.

نکات مهم
گرچه استفاده از صلح نامه می‌تواند در شرایط خاص مزایای زیادی داشته باشد، اما باید توجه داشت که این عقد می‌تواند تبعات حقوقی پیچیده‌ای داشته باشد. بنابراین، پیش از استفاده از صلح نامه به عنوان جایگزین قراردادهای دیگر، مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی و ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی ضروری است تا از هرگونه مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.

تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه

برای درک دقیق‌تر تفاوت‌های صلح نامه ملک و مبایعه نامه (قولنامه)، ابتدا باید به ماهیت هر یک از این عقود توجه کنیم. هر دو قرارداد در حوزه نقل و انتقال مالکیت ملک استفاده می‌شوند، اما تفاوت‌های بنیادینی در ساختار و ویژگی‌های آنها وجود دارد که به ماهیت حقوقی، اهداف و شرایط تنظیم آنها بستگی دارد.

✅ ماهیت و اهداف قرارداد

• مبایعه نامه: قرارداد خرید و فروش است که هدف اصلی آن کسب سود برای هر دو طرف است. فروشنده قصد دارد ملک را با قیمت بالاتر بفروشد و خریدار نیز به دنبال خرید ملک با قیمت مناسب‌تر است. در این نوع قرارداد، طرفین تلاش می‌کنند که منافع خود را حداکثر کنند و غالباً وارد یک “مذاکره” شدید می‌شوند.
• صلح نامه: به طور کلی، صلح با هدف حل و فصل اختلافات و ایجاد توافق صلح‌آمیز انجام می‌شود. در این قرارداد، طرفین بیشتر به دنبال ایجاد روابط دوستانه و برطرف کردن مشکلات موجود هستند تا حداکثر کردن سود خود. صلح نامه معمولاً در شرایطی تنظیم می‌شود که هیچ نوع “جنگی” درگیر نباشد، بلکه صرفاً به منظور توافقی مسالمت‌آمیز و قانونی است.

✅ عوض یا بدون عوض

• مبایعه نامه: همیشه یک قرارداد معوض است، به این معنا که در ازای انتقال مالکیت، فروشنده پول (ثمن معامله) دریافت می‌کند. این ثمن باید معین و مشخص باشد و در قرارداد ذکر شود.
• صلح نامه: می‌تواند معوض یا غیرمعوض باشد. در صلح معوض، مصالح در ازای انتقال مالکیت یا حق انتفاع ملک، عوضی دریافت می‌کند. اما در صلح غیر معوض، انتقال مالکیت یا منافع ملک بدون دریافت هیچ گونه عوضی انجام می‌شود، مانند انتقال ملک به وراث یا اهدا به افراد خاص.

✅ انتقال مالکیت و آثار حقوقی

• مبایعه نامه: انتقال مالکیت به صورت قطعی و مشروط به پرداخت کامل ثمن و انجام سایر تعهدات است. در این نوع قرارداد، خریدار پس از پرداخت مبلغ تعیین شده، مالک کامل ملک می‌شود و هر گونه تغییر در شرایط قرارداد می‌تواند از سوی طرفین انجام شود (مانند فسخ تا قبل از تسویه مالی).
• صلح نامه: این قرارداد قطعی و لازم است و به محض تنظیم و توافق طرفین، مالکیت ملک منتقل می‌شود. یکی از ویژگی‌های مهم صلح این است که پس از انعقاد، معمولاً امکان فسخ وجود ندارد، مگر در موارد خاص که شرایط قانونی آن فراهم باشد.

✅ تعیین قیمت و شرایط پرداخت

• مبایعه نامه: پرداخت ثمن و میزان آن در این نوع قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر مقدار پرداخت با ارزش ملک تناسب نداشته باشد، ممکن است طرفین اقدام به فسخ قرارداد نمایند (در صورت وجود خیار غبن). بنابراین، در خرید و فروش، همیشه باید تناسب قیمت با ملک رعایت شود.
• صلح نامه: در صلح نامه، تناسب مال الصلح با ملک لزومی ندارد. در واقع، حتی ممکن است ملک با ارزشی بالا، در ازای چیزی با ارزشی بسیار کمتر (مانند یک هدیه یا کالای ناچیز) منتقل شود. این امر در موارد خاص برای توافقات صلح‌آمیز میان طرفین کاربرد دارد.

✅ انعقاد و شرایط لازم

• مبایعه نامه: برای انعقاد این قرارداد، علاوه بر اهلیت طرفین و رضایت آنها، باید مبیع و ثمن معامله به‌طور واضح و مشخص تعیین شده باشد. در واقع، جزئیات معامله به صورت دقیق باید در قرارداد ذکر شود.
• صلح نامه: انعقاد صلح نامه نیازمند اهلیت و رضایت طرفین است، اما برخلاف مبایعه نامه، مشخصات دقیق ملک و ثمن لزوماً باید تعیین نشود. در واقع، صلح نامه می‌تواند برای حل و فصل اختلافات حقوقی یا انتقال ملک به صورت رایگان نیز تنظیم شود.

✅ قابلیت فسخ

• مبایعه نامه: این قرارداد دارای خیار فسخ است و طرفین تا زمان تحویل ملک و پرداخت کامل ثمن، می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. در این قرارداد، شرایط فسخ به راحتی قابل تنظیم است.
• صلح نامه: برخلاف مبایعه نامه، صلح نامه پس از انعقاد به‌طور معمول غیرقابل فسخ است و طرفین نمی‌توانند به راحتی از آن خارج شوند. این ویژگی صلح نامه را به ابزاری مستحکم برای ایجاد توافقات دائم و پایدار تبدیل می‌کند.

✅ کاربردها

• مبایعه نامه: معمولاً برای خرید و فروش املاک و تبادل پول در نظر گرفته می‌شود.
• صلح نامه: بیشتر برای حل و فصل اختلافات، انتقال مالکیت بدون عوض یا در شرایط خاص استفاده می‌شود.

در انتخاب نوع قرارداد برای انتقال مالکیت ملک، باید با توجه به شرایط خاص خود، مزایا و معایب هر یک از این قراردادها را در نظر بگیرید. اگر هدف شما کسب سود و پرداخت پول در ازای ملک است، مبایعه نامه گزینه مناسب‌تری است. اما اگر به دنبال توافق مسالمت‌آمیز یا انتقال مالکیت بدون عوض هستید، صلح نامه می‌تواند بهترین گزینه باشد. مشاوره با یک وکیل متخصص در این زمینه می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند و اطمینان حاصل کنید که نوع قرارداد انتخابی با نیازهای شما همخوانی دارد.

نکات مهم در تنظیم صلح نامه ملک

تنظیم یک صلح نامه ملک نیازمند توجه به نکات حقوقی خاصی است تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد و در آینده دچار مشکلات حقوقی نشوید. در اینجا به برخی از نکات اساسی برای تنظیم یک صلح نامه معتبر و موثر اشاره می‌کنیم:

✅ اهلیت طرفین

طرفین صلح باید از اهلیت قانونی برخوردار باشند. این بدین معناست که هر یک از طرفین باید بالغ، عقل سالم و در وضعیت روانی و جسمی مناسب باشند تا بتوانند در این قرارداد شرکت کنند. در صورتی که هر یک از طرفین فاقد اهلیت باشند، صلح نامه غیرقابل استناد خواهد بود.

✅ مشروعیت موضوع صلح

موضوع صلح باید مشروع و قانونی باشد. به عبارت دیگر، نمی‌توان برای اهداف غیرقانونی یا نامشروع، مانند تبدیل ملکی به محلی برای ارتکاب جرم یا فساد، صلح نامه تنظیم کرد. صلح نامه‌هایی که برای انجام اقدامات غیرقانونی تنظیم شوند، از نظر حقوقی باطل و فاقد اعتبار خواهند بود.

✅ هدف صلح

صلح نامه نباید برای فرار از بدهی‌ها یا تعهدات قانونی تنظیم شود. به طور خاص، صلح برای اجتناب از پرداخت دیون مانند مهریه یا بدهی‌های دیگر، از لحاظ قانونی پذیرفته نخواهد بود و ممکن است به عنوان سوءاستفاده از حقوق دیگران تلقی شود.

✅ مالکیت اموال

صلح نامه تنها در خصوص اموالی که در حال حاضر در مالکیت طرف مصالح است قابل اجراست. بنابراین، شخص نمی‌تواند اموالی را که هنوز مالک آن نبوده یا در آینده قصد خرید آنها را دارد، به عنوان موضوع صلح قرار دهد. برای مثال، شخصی که هنوز ملکی را خریداری نکرده است، نمی‌تواند آن ملک را در صلح نامه ذکر کند.

✅ موضوع صلح

موضوع صلح باید مرتبط با اموالی باشد که فرد واقعاً مالک آن است. اموالی که به طور قانونی جزو مالکیت شخص نباشد، مانند منابع طبیعی یا اموال عمومی، نمی‌توانند به عنوان موضوع صلح قرار گیرند.

نکات تکمیلی برای تنظیم صلح نامه ملک

صلح نامه ملک در واقع قراردادی است که در آن، مالکیت یا منافع یک ملک به صورت بلاعوض از یک شخص (مصالح) به شخص دیگر (متصالح) منتقل می‌شود. این نوع قرارداد می‌تواند در برخی شرایط به عنوان جایگزین مبایعه نامه (قولنامه) استفاده شود، به ویژه در مواردی که هدف انتقال مالکیت یا منافع بدون دریافت وجه است. قبل از تنظیم صلح نامه ملک، رعایت نکات زیر ضروری است:

• انتخاب نوع صلح نامه: بسته به نوع توافق و شرایط خاص طرفین، نوع صلح نامه باید به دقت انتخاب شود. ممکن است صلح نامه معوض یا غیر معوض باشد.
• مشورت با وکیل: برای جلوگیری از مشکلات حقوقی در آینده، بهتر است قبل از تنظیم صلح نامه، با یک وکیل متخصص مشورت کنید. وکیل می‌تواند نکات حقوقی مهمی را در تنظیم قرارداد لحاظ کند و از بروز مشکلات جلوگیری نماید.
• درج تمامی توافقات: تمام شرایط و توافقات باید به صورت دقیق و شفاف در صلح نامه درج شوند. از جمله مواردی که باید ذکر شوند، جزئیات ملک، شرایط انتقال مالکیت یا منافع و هر گونه محدودیت‌های قانونی مربوط به ملک است.
• ثبت صلح نامه: برای اطمینان از اعتبار قانونی صلح نامه و جلوگیری از مشکلات احتمالی، لازم است صلح نامه در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. ثبت این سند باعث می‌شود که انتقال مالکیت یا منافع ملک از نظر قانونی معتبر و قابل استناد باشد.

با رعایت این نکات، می‌توانید از اعتبار حقوقی صلح نامه ملک اطمینان حاصل کرده و از بروز مشکلات آینده جلوگیری کنید.

فسخ صلح نامه ملکی

فسخ صلح نامه ملکی به معنای باطل کردن توافقات پیشین و بازگرداندن ملک به مالکیت قبلی (مصالح) است. این اقدام تنها در شرایط خاص و با استناد به دلایل قانونی امکان‌پذیر است. در این راستا، شرایط خاصی وجود دارند که امکان فسخ را به طرفین می‌دهند:

1. خیارات قانونی: در صورتی که خیارات قانونی مانند خیار غبن، خیار تدلیس، خیار شرط یا خیار تخلف از شرط در صلح نامه قید شده باشد، طرفین می‌توانند درخواست فسخ آن را مطرح کنند.
2. عدم رضایت: اگر یکی از طرفین به‌دلیل فشار، تهدید یا اکراه وارد قرارداد شده باشد، می‌تواند اقدام به فسخ صلح نامه کند.
3. فریب و تدلیس: چنانچه یکی از طرفین با ترفند یا دروغ‌گویی طرف مقابل را به انعقاد قرارداد سوق داده باشد، فسخ صلح نامه مجاز خواهد بود.
4. عدم اهلیت: در صورتی که یکی از طرفین در زمان تنظیم قرارداد فاقد اهلیت قانونی باشد، قرارداد قابل فسخ است.
5. عدم اجرای شروط: چنانچه یکی از طرفین به شروط مندرج در صلح نامه عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند درخواست فسخ آن را بنماید.

برای پیگیری دعوای فسخ صلح نامه ملکی، می‌توان به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف مراجعه کرد. در مواردی که فسخ به دلیل خیارات قانونی باشد، باید دعوی در دادگاه عمومی حقوقی مطرح گردد. اما اگر علت فسخ مربوط به فریب یا اکراه باشد، ممکن است ابتدا به شورای حل اختلاف ارجاع داده شود.

در این‌گونه موارد، باید توجه داشت که هر خیار دارای مدت‌زمان خاص خود است و برای اثبات فسخ، ارائه مدارک و مستندات کافی الزامی است. در صورت فسخ قرارداد، وضعیت طرفین به شرایط پیشین بازخواهد گشت.

اعتبار صلح نامه پس از فوت

اعتبار صلح نامه بعد از فوت به نوع صلح نامه و شرایط آن بستگی دارد. در صورتی که صلح نامه به صورت معوض تنظیم شده و مبلغ عوض به‌طور کامل پرداخت شده باشد، اعتبار آن پس از فوت مصالح همچنان حفظ می‌شود و وراث حق مطالبه ملک را ندارند. در صورتی که صلح نامه غیرمعوض باشد، وراث می‌توانند با مراجعه به دادگاه، صلح نامه را ابطال کرده و ملک را به مالکیت خود بازگردانند.

در صورتی که صلح نامه رسمی باشد، در صورت معوض بودن، این قرارداد پس از فوت مصالح معتبر خواهد بود. در حالی که صلح نامه غیرمعوض رسمی نیز پس از فوت معتبر است، اما وراث می‌توانند با اثبات ضرر و زیان، از دادگاه درخواست ابطال آن را بنمایند.

برای اطمینان از اعتبار صلح نامه پس از فوت، توصیه می‌شود که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. همچنین، پس از فوت یکی از طرفین، وراث باید برای انتقال سند مالکیت و پیگیری مسائل حقوقی مربوطه به مراجع قانونی مراجعه کنند.

تفاوت صلح نامه دستی و رسمی

صلح نامه سندی است که به موجب آن مالکیت یا منافع یک ملک از شخصی به شخص دیگر منتقل می‌شود. این انتقال می‌تواند به‌صورت دستی یا رسمی انجام گیرد. تفاوت‌های عمده‌ای میان این دو نوع صلح نامه وجود دارد:

• اعتبار قانونی: صلح نامه دستی از نظر قانونی معتبر است اما در صورت بروز اختلاف، اثبات آن در مراجع قضایی دشوارتر است. در مقابل، صلح نامه رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، اعتبار بیشتری دارد و اثبات آن ساده‌تر است.
• هزینه‌ها: هزینه تنظیم صلح نامه دستی معمولاً توافقی است، در حالی که هزینه تنظیم صلح نامه رسمی طبق تعرفه‌های تعیین‌شده در دفاتر اسناد رسمی محاسبه می‌شود.
• سهولت تنظیم: تنظیم صلح نامه دستی آسان‌تر است و نیاز به تشریفات خاصی ندارد، اما تنظیم صلح نامه رسمی مستلزم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و انجام مراحل قانونی است.
• مرجع تنظیم: صلح نامه دستی می‌تواند توسط خود طرفین یا مشاوران املاک تنظیم شود، اما صلح نامه رسمی تنها توسط سردفتر اسناد رسمی قابل تنظیم است.
• امکان انکار: احتمال انکار صلح نامه دستی بیشتر است، چراکه چنین اسنادی مستندات رسمی ندارند. در حالی که صلح نامه رسمی، به‌دلیل ثبت در دفاتر اسناد رسمی، بسیار سخت‌تر قابل انکار است.

آیا صلح نامه محضری با دست‌نویس تفاوت دارد؟

طبق قوانین فقهی ایران، هر قراردادی که به امضای طرفین برسد، معتبر است و قابل پیگیری قانونی است. در این راستا، صلح نامه دست‌نویس به‌عنوان یک سند عادی از نظر حقوقی معتبر است. اما میزان اعتبار و امکان پیگیری آن بستگی به دقت در تنظیم قرارداد و صحت اطلاعات مندرج دارد. در صورتی که صلح نامه محضری نباشد، ممکن است سوالاتی مبنی بر اعتبار آن مطرح شود، اما صلح نامه محضری هیچ‌کدام از این مشکلات را ندارد.

آیا صلح عمری باعث معافیت از مالیات بر ارث می‌شود؟

بله، اگر اموال از طریق صلح عمری قبل از فوت به وراث منتقل شوند، مالیات بر ارث از بین می‌رود. البته در زمان تنظیم صلح عمری باید مالیات مربوط به انتقال ملک پرداخت شود.

آیا صلح نامه قابل فسخ است؟

صلح نامه به‌طور معمول عقدی لازم است و برخلاف وکالت‌نامه، فسخ آن تنها در شرایط خاص ممکن است. بهترین روش برای فسخ صلح نامه، درج شرایط فسخ در خود قرارداد است تا در صورت بروز مشکلات، بتوان اقدامات قانونی را انجام داد.

نمونه یک قرارداد صلح آپارتمان مسکونی

مصالح 
خانم …… فرزند ….. به شماره شناسنامه …. متولد ….. صادره از …. به شماره ملی ……. ساکن …….. .

متصالح 
آقای …… فرزند ….. کد ملی ….. صادره از ….. ساکن ……… .

مورد مصالحه 
تمامی شش دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی  واقع در ……. به مساحت تقریبی …. متر مربع دارای پلاک ثبتی شماره .. فرعی از .. اصلی (سند مادر و سند مشاعی) واقع در بخش …. با جمیع توابع عرفی و قانونی به انضمام کلیه حقوق مصالح نسبت به حق امتیاز برق اختصاصی و آب و گاز و تلفن منصوب در مورد مصالحه.

مال الصلح 
مبلغ …..میلیون ریال وجه رایج کشور معادل …. میلیون تومان که با اقرار مصالح نقدا به وی پرداخت و تسلیم شده است. و همچنین اینکه متصالح موظف است به عنوان قسمتی از عوض صلح واجبات شرعی که بر ذمه مصالح و جناب آقای …… بوده و معطل مانده یا قضا شده را بعد از فوت ایشان ادا نماید. اعم از نماز و روزه قضا و حج واجب و نیز زیارت سیدالشهدا(ع) به نیابت مصالح.

سایر شرایط قرارداد 
1- طرفین کافه خیارات خصوصا خیار تدلیس و غبن را هر چند اعلا مرتبه بوده باشد از خود سلب و ساقط نمودند و حسب الاظهار منافع مورد مصالحه قبلا به شخصی واگذار نشده .

۲- منافع مورد صلح تا زمان حیات مصالح و جناب آقای …….. در اختیار ایشان است مگر اینکه طرفین طور دیگری توافق نمایند.

۳- اختیار انتقال منافع و اجاره آپارتمان موضوع صلح تا زمان حیات مصالح در اختیار ایشان است و حق اجاره آپارتمان را دارد و بعد از فوت مالکیت منافع مستقر می گردد. مگر اینکه طرفین بعد از این عقد صلح جور دیگری توافق نمایند.

۴- …

۵- …

۶- …

امضای مصالح                             امضای متصالح                    شاهد اول                           شاهد دوم

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک