فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ✔️
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای غیرقابل فسخ یکطرفه محسوب میشوند، به این معنی که فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تنها با توافق طرفین امکانپذیر است. اما آیا همیشه این گونه است و هیچ شرایطی وجود ندارد که اجازه دهد یک طرف بهتنهایی قرارداد را فسخ کند؟ در چه مواردی امکان دارد که یکی از طرفین قرارداد، بدون نیاز به موافقت دیگری، آن را فسخ نماید؟
اگر شما قصد دارید یک قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کنید و میخواهید شرایط فسخ آن را نیز مد نظر قرار دهید، یا در حال حاضر درگیر یک قرارداد مشارکت هستید و نمیدانید چطور میتوانید آن را فسخ کنید، تا پایان این مقاله با ما همراه باشید. در این مطلب به بررسی فسخ یکجانبه قراردادهای مشارکت در ساخت پرداخته میشود. همچنین به موضوعات مرتبط دیگری مانند عقود لازم و جایز نیز اشاره خواهد شد.
عقود لازم و جایز: تعاریف و تفاوتها
پیش از هر چیز لازم است که با مفهوم عقود لازم و جایز آشنا شویم. قراردادهای لازم به نوعی قراردادها گفته میشود که پس از امضا، هیچ یک از طرفین نمیتوانند بهصورت یکجانبه آن را منحل کنند. فسخ در این نوع قراردادها تنها زمانی امکانپذیر است که در خود قرارداد پیشبینی شده باشد یا قانون شرایط خاصی را برای فسخ در نظر گرفته باشد (مانند خیارات).
در مقابل، عقود جایز این قابلیت را به یک یا هر دو طرف میدهند که هر زمان که بخواهند، قرارداد را فسخ کنند.
قراردادهای مشارکت در ساخت: چرا عقد لازم است؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین با یک یا چند سازنده به توافق میرسند تا با همکاری یکدیگر، ساختمانی را بر روی آن زمین احداث کنند. در این نوع قراردادها، سهم مالک معمولاً ارزش زمین است و سازنده نیز هزینههای ساخت را به عنوان سرمایهگذاری خود میپردازد. سود نهایی میان طرفین تقسیم میشود و هرچه ارزش زمین بیشتر باشد، سهم مالک نیز بیشتر خواهد بود.
از آنجا که قرارداد مشارکت در ساخت از دسته عقود لازم است، فسخ یکطرفه آن ممکن نیست، مگر اینکه طرفین به صورت دوطرفه بر سر فسخ توافق کنند. چنین فسخی که با رضایت دو طرف صورت میگیرد، در اصطلاح حقوقی «اقاله» نامیده میشود.
شرایط و ضوابط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
بهطور کلی، فسخ یکطرفه قرارداد مشارکت در ساخت تنها در صورتی ممکن است که شرایط خاصی در قرارداد ذکر شده باشد یا قانون خیارات معینی را برای طرفین در نظر گرفته باشد. خیارات به دو نوع تقسیم میشوند:
- خیارات قانونی: این خیارات براساس قوانین موجود به یکی از طرفین حق فسخ میدهند.
- خیارات قراردادی: این خیارات براساس توافقات میان طرفین در زمان عقد قرارداد شکل میگیرند و به آنها اجازه میدهند که در شرایطی خاص قرارداد را بهصورت یکجانبه لغو کنند.
بنابراین، اگر در زمان تنظیم قرارداد شرایط فسخ بهخوبی تعیین نشده باشد، فسخ یکجانبه تنها در چارچوب قوانین و خیارات مشخصشده در قرارداد امکانپذیر خواهد بود.
نکات مهمی که باید در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه کرد
برخی از دلایلی که ممکن است یکی از طرفین را مجاز به فسخ قرارداد کند عبارتند از:
- عدم تحویل زمین در زمان مقرر توسط مالک
- تأخیر در ارائه مدارک یا اسناد لازم از سوی مالک
- ناتوانی سازنده در پرداخت هزینههای توافقشده
- تأخیر در دریافت پروانههای ساخت
- نقض تعهدات قراردادی توسط سازنده، از جمله استفاده از مصالح نامناسب یا تخلف از نقشههای توافقشده
در صورتی که قرارداد از ابتدا شرایط فسخ مشخصی نداشته باشد، دادگاه ممکن است در نهایت تعیین کند که آیا شرایط فسخ فراهم است یا خیر.
بررسی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از پیشفروش
در یک قرارداد مشارکت در ساخت که بین مالک زمین و سازنده منعقد میشود، معمولاً هر دو طرف به تناسب آورده خود سهمی از واحدهای ساختمانی را به دست میآورند. در این قرارداد، هر یک از طرفین میتوانند بخشی از واحدهای خود را پیشفروش کنند مگر اینکه در قرارداد اصلی، این حق از آنها تا زمانی مشخص مانند اتمام عملیات ساخت سازه سلب شده باشد. در نتیجه، قرارداد پیشفروش تابعی از قرارداد اصلی مشارکت در ساخت است.
حال در صورتی که فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از پیشفروش واحدها اتفاق بیفتد، دو سوال اساسی مطرح میشود:
- آیا با وجود پیشفروش واحدها توسط هر یک از طرفین قرارداد مشارکت، امکان فسخ قرارداد مشارکت همچنان وجود دارد؟
- در صورتی که فسخ ممکن باشد، آیا میتوان آن را در برابر پیشخریداران نیز قابل استناد دانست؟ اگر این امکان وجود نداشته باشد، آثار فسخ برای طرفین قرارداد اصلی به چه صورت خواهد بود؟
بررسی انواع قرارداد پیشفروش
ابتدا باید به نوع قرارداد پیشفروش توجه کرد، زیرا بر اساس قوانین موجود، قراردادهای پیشفروش به دو دسته عادی و رسمی تقسیم میشوند. بنابراین، بررسی فسخ قرارداد مشارکت پس از پیشفروش در هر یک از این دو دسته ضروری است.
فسخ قرارداد مشارکت بعد از پیشفروش عادی
در صورت فسخ قرارداد مشارکت بعد از پیشفروش واحدها، ممکن است فسخ تنها در روابط بین مالک و سازنده مؤثر باشد و تاثیری بر قرارداد پیشفروش نگذارد. همچنین ممکن است فسخ قرارداد مشارکت، قرارداد پیشفروش را نیز تحت تأثیر قرار دهد. برخی اوقات نیز پیشفروش واحدها میتواند مانع از فسخ قرارداد مشارکت شود.
- امکان فسخ قرارداد مشارکت و غیر قابل استناد بودن در برابر پیشخریدار
بر اساس مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، فسخ قرارداد مشارکت نمیتواند به طور خودکار قرارداد پیشفروش را بیاثر کند. این بدان معناست که حتی با فسخ مشارکت، قرارداد پیشفروش همچنان به قوت خود باقی خواهد ماند و تنها روابط بین مالک و سازنده تحت تاثیر فسخ قرار میگیرد. - امکان فسخ قرارداد مشارکت و قابل استناد بودن در برابر پیشخریدار
با این حال، در شرایطی خاص و بر اساس توافقات موجود در قرارداد مشارکت، ممکن است فسخ قرارداد مشارکت حتی بر پیشخریداران نیز تاثیرگذار باشد و منجر به بطلان قرارداد پیشفروش شود.
در نتیجه، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پس از پیشفروش دارای ابعاد و پیامدهای مختلفی است که بستگی به شرایط قرارداد و قوانین جاری دارد. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دلایل مختلفی ممکن است اتفاق بیفتد، به ویژه زمانی که مشکلاتی در اجرای توافقنامه پیش میآید یا تضادهایی میان مالک و سازنده بوجود میآید. این نوع فسخ به معنای پایان قطعی قرارداد است و تنها بر اساس شرایط خاصی که در متن قرارداد ذکر شده یا قوانین مربوطه امکانپذیر است. عوامل مختلفی میتوانند در این روند تأثیرگذار باشند و نمیتوان به راحتی و صرفاً به درخواست یکی از طرفین قرارداد، آن را فسخ کرد.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
بسیاری از مالکان با تجربه کم ممکن است فکر کنند که در صورت تخلف سازنده از شرایط قرارداد، میتوانند قرارداد را فسخ کنند، اما این اشتباه است. حق فسخ تنها در صورتی امکانپذیر است که قانون یا شروط قرارداد آن را مجاز بداند. هر یک از طرفین در هنگام تنظیم قرارداد شرایط خاصی را برای فسخ تعیین میکنند، و این حق باید به دقت در قرارداد ذکر شود.
عوامل متعددی در فرآیند فسخ قرارداد مشارکت در ساخت مؤثرند، از جمله:
- طرف متقاضی فسخ: اینکه کدام یک از طرفین درخواست فسخ را میدهد.
- مراحل پیشرفت پروژه: اگر پروژه در مراحل اولیه باشد، احتمال فسخ بیشتر است. اما اگر پروژه به مراحل پیشرفتهتری رسیده باشد، ممکن است نیاز به تصمیم دادگاه باشد.
- شروط قرارداد: موضوعاتی که در قرارداد برای فسخ ذکر شدهاند.
- اثبات ادعای تخلف: طرفی که ادعای تخلف دارد، باید این ادعا را ثابت کند.
عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت
عوامل مختلفی میتوانند منجر به فسخ قرارداد شوند، از جمله:
- تأخیر در تحویل ملک از سوی مالک.
- تأخیر در ارائه مدارک لازم به سازنده.
- تأخیر سازنده در پرداخت مبلغ بلاعوض.
- تأخیر در اخذ مجوز ساخت.
- عدم رعایت تعهدات قرارداد از سوی سازنده.
در صورت عدم توافق طرفین درباره شرایط فسخ، ممکن است دادگاه برای حل اختلافات وارد عمل شود.
حق فسخ مالک
موارد زیر میتوانند به مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بدهند:
- تأخیر غیرمجاز سازنده در تجهیز کارگاه.
- نقض وعدههای سازنده در خصوص تاریخ تحویل پروژه.
- تخلف سازنده از استفاده از مصالح اولیه مورد توافق.
حق فسخ سازنده
سازنده نیز میتواند در مواردی بهمنظور فسخ قرارداد اقدام کند، مثلاً:
- عدم تحویل زمین از سوی مالک.
- عدم ارائه مدارک لازم از سوی مالک.
- نقض تعهدات مالک در خصوص ساخت و ساز.
نمونه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای ارائه به دادگاه
در صورتی که لازم باشد قرارداد مشارکت در ساخت توسط دادگاه ابطال شود، باید یک دادخواست رسمی برای این منظور تنظیم گردد. تصویر زیر نمونهای از یک دادخواست ابطال قرارداد مشارکت در ساخت را نمایش میدهد.
نتیجهگیری
در نهایت، باید گفت که قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل ماهیت خاص خود و پیچیدگیهای مربوط به آن، در صورت وجود شرایط خاص، میتوانند به راحتی فسخ شوند. اما چنین فسخی تنها در صورتی ممکن است که شرایط به وضوح در قرارداد ذکر شده باشد و یا بر اساس قوانین مربوطه مجاز شناخته شود. برای جلوگیری از بروز مشکلات، بهتر است که در زمان تنظیم قرارداد تمامی شرایط بهوضوح مشخص شده و به توافقات مستند شوند.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
