قوانین آپارتمان نشینی ⚠️ ❗️❗️

قوانین آپارتمان نشینی

برخی از اصول و نکات سکونت در مجتمع های مسکونی و مدیریت آپارتمان

سکونت در مجتمع های مسکونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان به هر یک از این دلایل ادبیات و فرهنگ خاصی میطلبد که عدم آشنایی و رعایت آنها موجب بروز کدورت ها و اختلاف های فراوان بین ساکنین می گردد. البته یکی از علت های بروز این اختلاف ها، ناآشنایی برخی از ساکنین با حقوق و تکالیفشان است. لذا در این مقاله تلاش می گردد که عمده ترین قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان نشینی توضیح داده شوند.

تعریف آپارتمان

در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می توان گفت: آپارتمان عبارت است از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می شود.

مالکیت در آپارتمان ها شامل دو قسمت است:

۱. مالکیت اختصاصی : در صورتی که تعداد مالکین آپارتمان ها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود و در اولیه جلسه مدیر یا هیأت مدیره را انتخاب می کند.

۲. مالکیت مشترک

قسمت اختصاصی : به بخشی از ملک گفته می شود که فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالکن.

قسمت مشترک : قسمت هایی از ساختمان است که کلیه مالکین حق استفاده از آن را دارند که شامل این مکان ها می باشد : زمین زیر بنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد) تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی خانه، تابلوهای برق، کنترها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، آسانسور، چاه های فاضلاب، لوله ها از هر قبیل مانند لوله های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه های شوت زباله، اسکلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله وسایل تأمین کننده روشنایی تلفن، زنگ اخبار، شیرهای آتش نشانی، پشت بام و تاسیساتی که در پشت بام برای استفاده عمومی احداث گردیده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی قید نگردیده اند. پله های ورود به پشت بام و پله های ایمنی، درها و پنجره ها، راهروها و پاگردها که در قسمت های غیر اختصاصی باشند. دیوارهای حد فاصل بین قسمت های اختصاصی چنانچه جزو اسکلت ساختمان نباشند، بین آن قسمت ها مشترک هستند.

اداره امور ساختمان

در صورتی که تعداد مالکین آپارتمان ها از سه نفر بیشتر باشد، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود و در اولین جلسه مدیر یا هیأت مدیره را انتخاب می کند. مدیر می تواند از اعضای ساختمان باشد یا از خارج انتخاب شود. برای رسمیت مجمع عمومی، حضور بیش از نصف مالکین آپارتمان ها ضروری است و در صورت عدم حصول ،اکثریت در جلسه سوم با رای اکثریت حاضر در جلسه تصمیمات به تصویب می رسد و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه از سوی مدیر به ساکنین غایب اطلاع داده می شود.

اختیارات و وظایف مدیران آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی

مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم های مجمع عمومی را به اجرا در می آورد مدیر برای مدت دو سال انتخاب می شود. البته ممکن است مجمع برای سال های بعد هم او را انتخاب کند.
مجمع عمومی علاوه بر انتخاب هیأت مدیره یک خزانه دار را نیز انتخاب می کند که نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نماید.
هیأت مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی، هیأت مدیره مسئول جبران خسارت هاست.
چنانچه تعداد واحدها بیش از ۱۰ آپارتمان باشد، انتخاب یک دربان برای مجموعه ضروری است.

هزینه آپارتمان ها

مالکین آپارتمان ها موظفند هزینه های مشترک و مستمری را که برای قسمت های مشترک ساختمان ضروری است مانند آب، برق، گازوئیل، گاز و … پرداخت نمایند. هزینه های قابل پرداخت بستگی به مساحت ارتباطی ندارند مانند : هزینه تأسیسات، سرایدار، دربان، دستمزد هیأت مدیره و …

پرداخت هزینه آپارتمان توسط مالک یا مستاجر آن بستگی به قرارداد تنظیم شده بین آنها دارد. چنانچه مالک طبق قرارداد از پرداخت هزینه خودداری نماید، مستاجر می تواند آن را از اجاره بها کسر کند. چنانچه مستاجر از پرداخت هزینه خودداری نماید، هیأت مدیره حق دارد برای دریافت آن به مالک مراجعه کند.

هیأت مدیره می تواند برای تأمین هزینه، مبلغی را از صاحبان آپارتمان ها به عنوان تنخواه گردان اخذ نماید.
مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم های مجمع عمومی را به اجرا در می آورد.

وظایف دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلحع هبه و… گواهی تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید هیأت مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد از مالک دریافت نمایند.

تعمیرات آپارتمان ها

چنانچه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند، ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود.
چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به تجدید بنا رضایت ندهند، مالکین موافق تجدید بنا می بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره کنند تا به مکان جدید منتقل شوند.
در صورتی که مخالفین از انتقال به خانه اجاره ای خودداری کردند، هیأت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه می کند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها نسبت به این کار اقدام می نماید.

۳۹ توصیه مهم آپارتمان نشینی / قوانین آپارتمان نشینی

1. ساکنان قسمت های اختصاصی مجتمع ها موظفند در جهت رعایت حسن همجواری بعضی بایدها و نبایدها را مورد توجه قرار دهند و به آنها عمل نمایند. هر چند این موارد در قانون پیش بینی نشده است ولی رعایت آنها توسط آپارتمان نشین ها موجب می گردد که از بروز اختلاف ها و تنش های گوناگون جلوگیری شود. بنابراین برای آگاهی بیشتر شهروندان موارد زیر توصیه می گردد :
2. ایجاد سر و صدای غیر متعارف از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع می باشد. صدای رادیو، تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق می باید فقط در داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنیدن باشد.
3. هرگونه کاری به خصوص کارهای ساختمانی که ایجاد صدای ناهنجار می نماید، باید با هماهنگی مدیریت ساختمان فقط در ساعت ۸ و ۳۰ دقیقه تا ۱۳ و ۳۰ دقیقه و همچنین ۱۵ و ۳۰ دقیقه تا ۱۸ و ۳۰ دقیقه روزهای غیر تعطیل انجام پذیرد.
4. پارکت های چوبی و کف پوش های پلاستیکی را فقط می توان پولیش نمود و نباید آنها را با سنگ یا سرامیک و دیگر پوشش هایی که صدا را تشدید می نمایند تعویض کرد.
5. در مواردی که کف آپارتمان، سنگ، سرامیک یا چوب باشد و راه رفتن و کشیدن اجسام روی آنها در طبقه پایین صداهای ناهنجار ایجاد کند، توصیه می شود حداقل ۷۵ درصد کف، با قالی یا موکت پوشانده شود.
6. کف سابی سنگ قسمت های اختصاصی باید با اجازه کتبی مالک و مدیریت ساختمان صورت گیرد و هنگامی انجام شود که امکان بازدید از طبقه زیرین وجود داشته باشد. کلیه مواد حاصله از کف سایی می باید به سرعت جمع شود و در محل مناسبی در خارج از ساختمان دفع گردد. مدیران ساختمان باید توجه نمایند که ریختن مواد اسیدی حاصل از کف سایی به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگی و فرسایش لوله های فاضلاب می شود. همچنین نفوذ این مواد به سطح زیرین سنگ باعث خوردگی لوله های مستقر در کف و ترکیدگی، به خصوص در محل اتصالات می شود. بنابراین توصیه می شود هنگام کف سایی و پس از اتمام آن سقف طبقه پایین بازرسی شود.
7. تا حد امکان می باید ساکنین محترم را از کف سایی منصرف نمود و تمیز کاری با روش های دیگر را به آنها توصیه کرد. ضمن این که به آنها یادآوری شود که در این مورد جبران زیان های احتمالی به طبقه زیرین بر عهده مالک طبقه بالاست.
8. هرگونه تغییر در نما، سر در یا بالکن های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اکثریت مالکین.
9. هرگونه تغییر در نما سر در یا بالکن های اختصاصی ممنوع است مگر بــا توافق اکثریت مالکین.
10. تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می شود به هیچ وجه مجاز نمی باشد.
11. سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخش های اختصاصی مانند انبار می باید با اجازه کتبی مالک و تأیید مدیریت ساختمان در حد معقول انجام شود.
12. ساکنین هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب، سر رفتن آب وان یا سینک می باشند.
13. سایبان، نرده حفاظ، بند (برای آویزان نمودن لباس) که از بیرون ساختمان قابل رویت باشند، کولر و وسایل دیگری نباید در بالکن ها نصب یا آویزان گردند مگر با اجازه کتبی مدیریت و بر حسب ضرورت.
14. نصب هرگونه آنتن قابل رویت روی نما یا در بالکن ساختمان بدون اجازه مدیریت ساختمان قدغن می باشد.
15. هیچ گونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی، پاسیو، جلوی درب ورودی آپارتمان، در محوطه و پارکینگ قرار داده شود. به خصوص ساکنین طبقه همکف که معمولاً فقط راه به پاسیو دارند.
16. از گذاشتن مواد آتش زا، ماشین لباسشویی و دیگر تجهیزات، قفس پرنده و هر گونه جسم خطرناک که باعث ایجاد سر و صدا است خودداری شود اگر چه این بخش تنها از طریق آپارتمان همکف قابل دسترسی باشد.
    حفظ و نگهداری آن بر عهده مالک قسمت های اختصاصی آن واحد می باشد ولی استفاده از آن نباید موجب سلب آسایش دیگران گردد.
17. چنانچه خردکن زباله در سینک آشپزخانه تعبیه نشده است، از نصب آن در سینک خودداری گردد. از پرتاب آشغال به بیرون از آشپزخانه باید پرهیز نمود. زباله می بایست به طور صحیح در داخل شوت زباله قرار گیرد یا در ساعت جمع آوری زباله در محل مقرر بیرون از ساختمان گذاشته شود.
18. نگهداری سگ، کبوتر، قناری، خرگوش و به طور کلی حیوانات در قسمت های مشترک مانند پاسیو، هال، بالکن، تراس و محوطه ممنوع است اگر چه استفاده از آن مختص یک یا چند واحد باشد.
19. هیچ گونه صدای ناهنجاری مثل صدای کشیدن صندلی روی کف های سنگی، صدای توپ بازی و دویدن بچه ها و صداهای تحریک آمیز نباید در طول شبانه روز ایجاد گردد. صدای مته کاری و کوبیدن میخ به دیوار جهت نصب وسایل تزیینی می باید در ساعت مناسب روزهای غیر تعطیل انجام شود.
20. از مصرف آب خارج از حد معمول می باید خودداری شود. در غیر این صورت نصب کنتور روی ورودی آب آپارتمان توصیه می شود.
21. استفاده همزمان از اتو، ماشین لباسشویی، سرخ کن برقی و دیگر وسایل الکتریکی با مصرف بالا موجب داغ شدن سیم ها گردیده خطر آتش سوزی را افزایش می دهد. بنابراین از استفاده از این وسایل به طور همزمان باید خودداری گردد. مدیران ساختمان می باید کنترل فیوزهای داخلی آپارتمان ها و وضعیت تابلوهای برق داخل واحدها را حداقل یک بار در سال مورد بازدید قرار دهند. بارها مشاهده گردیده که فیوزهای داخلی دستکاری شده اند. در نتیجه هنگام افزایش بار الکتریکی جریان برق قطع نمی شود و آتش سوزی، جان و مال کلیه ساکنین را در معرض خطر قرار می دهد.
22. مسدود نمودن راه دیگر ساکنان ممنوع است. همچنین نمی توان مانع استفاده از قسمت های مشترک توسط سایر ساکنین شد مگر آن که رفت و آمد یا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملک اختصاصی باشد.
23. هیچ گونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی، پاسیو، جلوی درب ورودی آپارتمان و در محوطه پارکینگ قرار داده شود.
24. نگهداری سگ، کبوتر، قناری، خرگوش و به طور کلی حیوانات در قسمت های مشترک مانند پاسیو، هال، بالکن، تراس و محوطه ممنوع است.
25. مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شوند، بلکه با اجازه و اطلاع مدیریت می باید در انبار قرار گیرند.
26. انبار آپارتمان مختص وسایل شخصی ساکنین است. استفاده تجاری و اجاره آن به دیگران ممنوع می باشد. مگر با اجازه ساکنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.
27. هرگونه دستکاری تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع می باشد.
28. در مجتمع های فاقد نگهبان باز و بسته کردن درب ورودی محوطه یا ساختمان توسط آیفون می باید به وسیله افراد بالغ، پس از شناسایی انجام پذیرد. گاهی دیده می شود بچه ها دکمه آیفون را حتی پس از ورود، دوباره فشار می دهند و در نتیجه درب باز می ماند.
29. بازی کردن بچه ها در قسمت های مشترک در صورت تأیید هیأت مدیره فقط در ساعت های تعیین شده و در محل های مقرر مجاز می باشد.
30. مسئول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها می باشند و در قبال هر گونه عمل خلاف، آنها باید جوابگو باشند.
31. مراسم آیینی، جشن و سوگواری می بایست با اجازه مدیریت و پس از اطلاع به همسایه ها در سالن اجتماعات مجتمع برگزار شود. در صورت عدم وجود این سالن، در داخل آپارتمان و با حداقل سر و صدا انجام گیرد. از نصب بلندگو و چادر خودداری گردد. بهتر است مراسم از ساعت ۱۵ تا حداکثر ۲۲ انجام پذیرد.
32. هرگونه پخت و پز در قسمت های مشترک ممنوع می باشد و در داخل بخش های اختصاصی فقط در حد معقول مجاز است.
33. صدای میهمانی در حد معمول (به طوری که موجب آزار دیگر ساکنین نشود) حداکثر تا ساعت ۲۴ مجاز می باشد. در ایام هفته حداکثر تا ساعت ۲۳ و در شب های تعطیل و آخر هفته مراسم بدرقه و خداحافظی می باید در داخل آپارتمان – نه در راه پله یا هال عمومی – انجام شود. از میهمان ها نیز درخواست گردد در حین عبور از راه پله و محل های مشترک رعایت آرامش دیگران را نموده و از دویدن بچه ها و ایجاد سر و صدا ممانعت به عمل آورند.
34. استفاده از وسایل گازی و نفتی برای افراد جوان تر از ۱۲ سال مسن تر از ۷۰ سال و معلولین جسمی و ذهنی که به صورت انفرادی زندگی می کنند یا در اکثر ساعات شبانه روز تنها هستند ممنوع می باشد. تعبیه کپسول های اطفال حریق ضروری است. ضمن آن که می باید نحوه استفاده از آنها به ساکنان آموزش داده شود.
35. بازی کردن بچه ها در قسمت های مشترک در صورت تأیید هیأت مدیره فقط در ساعت های تعیین شده و در محل های مقرر مجاز می باشد.
36. ساکنین می باید از کثیف کردن فضای عمومی خودداری نموده و در حفظ و تمیزی آن کوشا باشند.
37. اتومبیل، موتورسیکلت یا دوچرخه ساکنین می باید فقط در محل های از پیش تعیین شده پارک گردند. ورود هر گونه وسیله نقلیه میهمان و شستشو، تعمیر و تعویض روغن وسایط نقلیه در داخل مجتمع ممنوع است.
38. در مجتمع های فاقد نگهبان، درهای ورودی به مجتمع می باید پس از ورود یا خروج از ساعت ۲۲ به بعد قفل گردند. کلید ورودی به مجتمع پارکینگ و تراس نباید به غیر از ساکنین مجتمع داده شود.
39. رعایت شئون اسلامی در بخش های مشترک الزامی است و حضور آقایان با پیژامه و زیر پیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع می باشد.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک