قوانین جدید پیش فروش آپارتمان ✔️

قوانین جدید پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش‌فروش آپارتمان یکی از قراردادهای پرکاربرد و رایج در بازار املاک است که امروزه در بسیاری از معاملات ملکی مشاهده می‌شود. این نوع قرارداد به افراد این امکان را می‌دهد تا قبل از تکمیل پروژه، ملک خود را به فروش برسانند و در عین حال، خریداری نیز با شرایط مشخص از پروژه‌ای در حال ساخت، واحد مسکونی خود را به دست آورد. با این حال، علی‌رغم مزایای فراوان، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان می‌تواند در صورتی که قوانین و مقررات مربوط به آن به درستی رعایت نشوند، مشکلات جدی برای طرفین معامله و حتی مشاورین املاک به وجود آورد.

آشنایی با قوانین پیش‌فروش آپارتمان برای مشاورین املاک و تمام کسانی که درگیر خرید و فروش املاک هستند، بسیار ضروری است. این آگاهی نه تنها به حفظ حقوق طرفین کمک می‌کند، بلکه باعث جلوگیری از بروز اختلافات و مسائل حقوقی در آینده خواهد شد. در این مقاله، ما به بررسی دقیق و تخصصی قوانین پیش‌فروش آپارتمان خواهیم پرداخت تا درک درستی از آن‌ها پیدا کنید و در هر مرحله از معامله، با اطمینان خاطر بیشتری عمل کنید. بنابراین، اگر در زندگی خود به این نوع قراردادها نیاز دارید، پیشنهاد می‌کنیم تا پایان مقاله با ما همراه باشید.

مزایا و معایب خرید پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز مانند هر معامله دیگری مزایا و معایبی دارد. از جمله این مزایا و معایب می‌توان به موارد زیر اشاره کرد؛

مزایای خرید پیش فروش

✅ امکان خرید با پرداخت هزینه‌ای کمتر (۱۰ تا ۳۰ درصد) از خرید آپارتمان اماده

✅ امکان پرداخت قسطی مبلغ کل

✅ امکان نظارت بر روند ساخت و مصالحی که در ساخت آپارتمان مورد استفاده قرار می‌گیرند

✅ امکان طراحی دکوراسیون داخلی واحد مطابق با سلیقه خریدار  

معایب خرید پیش فروش

عیب اصلی پیش خرید آپارتمان در تکمیل نبودن آن نهفته است. به بیان دیگر با توجه به این که آپارتمان مورد نظر هنوز تکمیل نشده و خریدار صرفا با مشخصات جزئی که فروشنده از آپارتمان بیان می‌کند، بر سر آن معامله کرده و مبلغی می‌پردازد این احتمال وجود دارد که در زمان تحویل، واحد مورد نظر مطابق با سلیقه مشتری و یا جزئیاتی که فروشنده از آن اعلام کرده نباشد.

از طرفی ممکن است آپارتمان در موعد مقرر تکمیل نشود یا این که خریدار اقساط را به موقع پرداخت نکند و به طور کلی طرفین به تعهدات خود عمل نکنند. البته عدم عمل به تعهدات در هر قراردادی ممکن است پیش بیاید اما در قراردادهای پیش خرید یا پیش فروش ملک این مشکل بیشتر مشاهده می‌شود.

این معایب زمانی افزایش خواهند یافت که طرفین معامله از قوانین پیش فروش آپارتمان مطلع نباشند و بدون توجه به این قوانین، قرارداد تنظیم کنند.

قوانین جدید پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش املاک در اصل یک عقد نامعین است. یعنی قانونگذار در قانون هیچ اشاره ای به آن نکرده و قوانینی هم برای تنظیم آن بیان نکرده است. اما با افزایش روز افزون تنظیم قراردادهای پیش فروش و بروز اختلافات و مشکلات حقوقی میان طرفین، مقامات ذی صلاح به این نتیجه رسیدند که قوانین پیش فروش آپارتمان را تصویب کنند تا از آن پس مردم مطابق با این قوانین اقدام به تنظیم قرارداد مذکور نمایند و اختلافات و مشکلات حقوقی نیز بالطبع کاهش یابند.

بر همین مبنا در سال ۱۳۸۹ قوانین پیش فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و ۴ تبصره به تصویب رسیده و تدوین شدند. در این قوانین صراحتا اعلام شده که فروشنده می‌بایست واحد را مطابق با مشخصات و ویژگی های درج شده در قرارداد و با کاربری مشخص و در منطقه اعلام شده احداث و تکمیل کرده و در موعد مقرر به خریدار تحویل دهد.

قرارداد پیش فروش آپارتمان

پیش خرید یا پیش فروش ملک نیازمند تنظیم سند و قرارداد رسمی است. زیرا همانطور که می‌دانید بدون وجود قرارداد رسمی در صورت بروز مشکل، هیچ محکمه ای به آن رسیدگی نخواهد کرد و عملا هم ادعای طرفین قابل اثبات نخواهد بود.

تنظیم و انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان از جمله مهمترین قوانین پیش فروش آپارتمان است و اهمیت آن به قدریست که قانونگذار آن را به عنوان تکلیف برای طرفین در نظر گرفته و برای اجرای آن نیز ضمانت وضع نموده است.

قانونگذار در ماده ۳ قوانین پیش فروش آپارتمان بیان می‌کند:« قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»

همچنین در ماده ۲۳ قانون پیش فروش آپارتمان آمده:« اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.»

حال این قرارداد باید شامل موارد زیر باشد:

1. مشخصات طرفین
2. اوصاف، امکانات و مشخصات آپارتمان مانند مساحت اعیانی، تعداد طبقات، تعداد واحد در هر طبقه، تعداد اتاق خواب ها، پارکینگ و انباری و …
3. نحوه پرداخت پول (در بند مربوط به نحوه پرداخت پول در پیش فروش آپارتمان باید مبلغ دقیق، تعداد اقساط، تاریخ پرداخت و … ذکر شوند)
4. زمان تحویل واحد و تنظیم سند رسمی آن
5. تعیین تکلیف درباره خسارات ناشی از عدم عمل به تعهدات و یا تغییر در مشخصات ملک مورد معامله
6. تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار

نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان

نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان با این که جزء قوانین پیش فروش آپارتمان نیست اما قطعا حائز اهمیت است. در حالت کلی همانطور که در مزایای پیش خرید آپارتمان گفته شد، این نوع ساختمان ها ۱۰ تا ۳۰ درصد کمتر از سایر ساختمان ها قیمت گذاری می‌شوند. منتهی روش قیمت گذاری و کارشناسی آن ها تخصصی بوده و صرفا از عهده مشاورین املاک و افراد متخصص در این حرفه بر می‌آید. زیرا در کارشناسی و قیمت گذاری آپارتمان آماده، می‌توان با توجه به مواردی مانند منطقه و خیابان و ویژگی های آپارتمان قیمت آن را تعیین کرد اما در آپارتمانی که هنوز آماده نیست نمی‌توان این ویژگی ها را مشخص کرده و به این ترتیب آن را قیمت گذاری کرد.

پس اگر به دنبال پیش فروش یا پیش خرید ملک هستید، پس از اطلاع از قوانین پیش فروش آپارتمان حتما برای قیمت گذاری و محاسبه قیمت و ارزش دقیق ملک مورد نظر به مشاورین املاک مراجعه نمایید و در صورت توافق با طرف مقابل، انعقاد قرارداد و … را نیز به ایشان بسپارید.

و کلام آخر اینکه

شاید این که بتوان ۲۵ ماده و ۴ تبصره قوانین پیش فروش آپارتمان را به طور دقیق شناخت و به آن ها عمل کرد برای افراد عادی اندکی دشوار باشد، بنابراین پیش از تنظیم قرارداد پیش فروش از یک کارشناس حقوقی کمک بگیرید تا راهنماییتان کند. کارشناسان حقوقی مجموعه فراملک آماده ارائه خدمت به شما عزیزان هستند فقط کافیست یکی از مشاوره های حقوقی املاک مجموعه فراملک را تهیه کنید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک