محاسبه قدرالسهم مشاعات و مشترکات ✔️

محاسبه قدرالسهم از عرصه ، مشاعات و مشترکات ✅

محاسبه قدرالسهم عرصه، مشاعات و مشترکات در ساختمان‌های آپارتمانی یکی از جنبه‌های اساسی در تعیین ارزش واقعی یک ملک است. این امر نه‌تنها در هنگام خرید و فروش املاک بلکه در زمان اجاره نیز می‌تواند تأثیر زیادی بر روی قیمت و شرایط معامله داشته باشد. عرصه به مساحت زمینی گفته می‌شود که ملک بر روی آن ساخته شده است، مشاعات شامل فضاهایی است که به‌طور مشترک بین تمامی ساکنین ساختمان استفاده می‌شود (مانند راه‌پله‌ها، پارکینگ‌ها، حیاط و غیره)، و مشترکات به امکانات و خدمات مشترک بین واحدهای مختلف مانند تأسیسات، آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش اشاره دارد.

در یک ساختمان آپارتمانی، هر واحد از ملک به نسبت مساحت و موقعیت خود، سهمی از این عرصه، مشاعات و مشترکات دارد. این سهم‌ها می‌تواند به‌طور مستقیم بر میزان ارزش واحد تأثیر بگذارد. به عنوان مثال، واحدی که دسترسی به حیاط یا فضای سبز بیشتری دارد یا از نظر موقعیت در طبقات بالاتر قرار گرفته است، ممکن است سهم بیشتری از مشاعات داشته باشد و این امر می‌تواند بر قیمت آن واحد تأثیرگذار باشد.

به همین دلیل، مشاوران املاک باید در فرآیند ارزیابی قیمت ملک، دقیقاً سهم هر واحد از عرصه، مشاعات و مشترکات را محاسبه کنند. بدون در نظر گرفتن این موارد، ارزش‌گذاری ملک می‌تواند نادرست باشد و منجر به تصمیم‌گیری‌های اشتباه برای خریداران و فروشندگان شود. این محاسبات نیازمند دقت و آگاهی کامل از قوانین مربوطه و اسناد مالکیت است تا قیمت‌گذاری به‌طور منصفانه و دقیق انجام شود.

محاسبه مقدار قدرالسهم آپارتمان از عرصه ، مشاعات و مشترکات

عرصه چیست ؟ قدرالسهم آپارتمان از عرصه یعنی چه ؟

به ساختمان هایی که بیش از ۱ واحد دارند، آپارتمان گفته می‌شود. ساختمان های آپارتمانی در اصل یک ساختمان هستند که روی یک زمین با متراژ مشخص بنا شده اند. بنابراین هر یک از واحدهای موجود در یک آپارتمان از آن زمین اصلی که در اصطلاح تخصصی ” عرصه ” نامیده می‌شود، سهم مشخصی خواهند داشت. به این سهم در بازار مسکن، قدرالسهم آپارتمان از عرصه می‌گویند.

محاسبه مقدار قدرالسهم آپارتمان از عرصه فرمول خاص خود را دارد که این فرمول به شکل زیر است؛

متراژ کل ساختمان ÷ تعداد کل واحدهای آپارتمانی = قدرالسهم آپارتمان

همانطور که در مقدمه بحث گفته شد، مشاور املاک در زمان کارشناسی آپارتمان باید قدرالسهم از عرصه، مشاعات و مشترکات واحد مورد نظر را محاسبه نماید. در میان این سه مورد نیز محاسبه مقدار قدرالسهم آپارتمان از عرصه اهمیت بیشتری دارد.

تقسیم مشاعات آپارتمان چگونه است؟

مشاعات آپارتمان چیست؟

منظور از بخش های مشاع یا مشاعات آپارتمان، قسمت هایی از ساختمان است که در سند مالکیت هیچ یک از واحدها به آن اشاره نشده و به این ترتیب مالکیت آن با همه ساکنین است. عرصه یا زمین ساختمان خود یکی از مشاعات آپارتمان محسوب می‌شود. پشت بام و حیاط نیز مصادیق دیگری از مشاعات آپارتمان هستند.

جالب است بدانید در قدرالسهم از عرصه، مشاعات و مشترکات، مشاعات قابل تقسیم نیستند. به بیان دیگر قدرالسهم هر واحد از مشاعات در ساختمان های آپارتمانی به یک میزان بوده و نمی‌توان برای یک یا چند واحد در استفاده از مشاعات ارجحیت قائل شد. به این ترتیب تمام ساکنین ساختمان به یک میزان از مشاعات سهم می‌برند و حق استفاده از این بخش ها را دارند.

اما امکان‌پذیر نبودن تقسیم مشاعات آپارتمان مانع از این نمی‌شود که استفاده از این بخش ها هیچ قانون و قاعده‌ای نداشته باشد! بلکه طبق قوانین آپارتمان نشینی، تمام افراد باید قواعد کلی در استفاده از مشاعات آپارتمان رعایت کنند.

قواعد کلی استفاده از مشاعات آپارتمان

✳️ استفاده از مشاعات ساختمان باید در حد معمول و متعارف باشد به طوری که برای سایر افراد ساکن در آپارتمان مانعی ایجاد نکند.

✳️ هیچ یک از ساکنین حق تصرف، اظهار مالکیت بر مشاعات و یا واگذاری آن ها به دیگران را ندارند.

✳️ بهره‌مندی و استفاده از مشاعات مشروط بر مورد آزار و اذیت قرار نگرفتن سایر اهالی است.

✳️ ایجاد تغییر در مشاعات بدون اجازه تمام مالکین غیر مجاز و ممنوع می‌باشد.

✳️ استفاده از فضای لابی و پارکینگ برای برگزاری مراسمات خصوصی، تنها با رضایت تمام اهالی امکان‌پذیر است.

✳️ هزینه تعمیرات بخش های مشاع بر عهده تمام مالکین است مگر در مواردی که این بخش ها منحصرا در دسترس یکی از مالکین بوده و فقط او حق استفاده از این بخش را داشته باشد.

تقسیم مشترکات ساختمان در محاسبه قدرالسهم

مورد بعدی در قدرالسهم از عرصه، مشاعات و مشترکات تقسیم مشترکات است. مشترکات به قسمت هایی از ساختمان گفته می‌شود تمام مالکین از آن سهم دارند. سهم مالکان از مشترکات به نسبت قسمت اختصاصی آن ها محاسبه می‌شود. یعنی کارشناس ملک متناسب با متراژ واحد یا دیگر بخش های اختصاصی، سهم آن از مشترکات را نیز محاسبه می‌کند.

راهروها، پنجره های نصب شده در راهروها و راه پله ها، آسانسور، پارکینگ (در برخی از آپارتمان ها)، لابی، تاسیسات مشترک مانند سیستم های گرمایشی، شوفاژ خانه، راه پله ها، چاه فاضلاب، انشعابات مشترک، انبارهای مشترک، فونداسیون بنا، استخر و باشگاه ورزشی داخل آپارتمان به نوعی مشترکات ساختمان هستند.

تفاوت مشترکات و مشاعات در آپارتمان در محاسبه قدرالسهم

در محاسبه قدرالسهم از عرصه، مشاعات و مشترکات بسیاری از افراد و حتی مشاورین املاک دچار سردرگمی می‌شوند زیرا این دو لغت گاها بجای یکدیگر استعمال می‌شوند و به همین دلیل اکثر مردم گمان می‌کنند مشترکات همان مشاعات هستند. در حالی که میان این دو تفاوت هایی وجود دارد.

در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها بیان شده:« قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می‌شوند. مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.»

طبق این ماده، قسمتی از آپارتمان که مالکیت آن به شخص خاصی اطلاق نشده جزو مشترکات است مانند راهرو، راه پله و … . اما قسمت هایی از ساختمان مثل حیاط که انحصارا در اختیار یک یا دو طبقه قرار دارند و سایر افراد به آن دسترسی ندارند، مشاعات ساختمان هستند. البته حیاط یا پشت بام تنها در صورتی از مشاعات خواهند بود که مالکیت آن ها در سند با یک واحد نباشد و سایر مالکین با یکدیگر به توافق رسیده باشند که استفاده از این قسمت و تصرف در آن را به این واحد بدهند.

آپارتمانی را در نظر بگیرید که واحد اول آن حق استفاده از پارکینگ را ندارد و دسترسی به حیاط آپارتمان فقط برای این واحد امکان‌پذیر است. در این زمان اگر متراژ حیاط به عنوان متراژ اختصاصی واحد مذکور در سند مالکیت آن ذکر نشده باشد، حیاط جزو مشاعات خواهد بود.

پس از اینجا می‌توان نتیجه گرفت قدرالسهم از عرصه، مشاعات و مشترکات چقدر مهم است و محاسبه آن نیز چقدر دشوار و حساس است.

مثال از محاسبه قدرالسهم

۱. مثال اول : در این مثال متراژ همه واحدها یکسان است :

متراژ زمین : ۱۰۰۰ متر مربع
تعداد طبقات : ۵
تعداد واحد در هر طبقه : ۲
متراژ واحدها : ۷۰ متر

ابتدا متراژ کل واحدها را حساب میکنیم . در این مثال ما ۱۰ واحد ۷۰ متری داریم .  در نتیجه : ۷۰۰ = 10 × ۷۰
متراژ زمین را به متراژ کل واحد ها تقسیم میکنیم : ۱.۴۳ = 700 ÷ ۱۰۰۰
حالا برای محاسبه قدرالسهم هر واحد ، متراژ آن را در عدد بالا ضرب میکنیم :  ۱۰۰ = 1.۴۳ × ۷۰
در نتیجه قدرالسهم هر واحد در آپارتمان فوق ، ۱۰۰ متر است .

۲. مثال دوم : این مثال مربوط به یک ساختمان ۵ طبقه است که متراژ ولحدها متفاوت است .

متراژ زمین : ۱۰۰۰ متر مربع
تعداد طبقات : ۵
تعداد واحد در هر طبقه : ۳
متراژ واحدها : ۷ واحد ۷۰ متری / ۸ واحد ۸۰ متری

ابتدا متراژ کل واحدها را حساب میکنیم .  ۱۱۳۰ = 490 + ۶۴۰ = ( ۷۰ × ۷ ) + (۸۰ × ۸)
متراژ زمین را به متراژ کل واحد تقسیم میکنیم : ۰.۸۸۵ = 1130 ÷ ۱۰۰۰
حالا برای محاسبه قدرالسهم هر واحد ، متراژ آن را در عدد حاصل تقسیم قبلی ضرب میکنیم :
قدرالسهم واحد ۸۰ متری :  متر ۷۰.۷۹ = 80 × ۰.۸۸۵
قدرالسهم واحد ۷۰ متری :  متر ۶۱.۹۵ = 70 × ۰.۸۸۵

و کلام آخر اینکه

همانطور که بارها از ابتدای مطلب گفته شد، قدرالسهم از عرصه، مشاعات و مشترکات قطعا بر افزایش یا کاهش قیمت واحد آپارتمانی تاثیر خواهد داشت. پس مشاورین املاک حتما باید در نحوه محاسبه عرصه و اعیان و همچنین مشترکات و مشاعات تخصص داشته باشند.

شرکت در دوره های آموزشی مجموعه فراملک بهترین راه جهت کسب مهارت و تخصص در محاسبه قدرالسهم از عرصه، مشاعات و مشترکات و امور مهم دیگر در بازار مسکن و کارشناسی ملک است.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک