قدرالسهم مشارکت در ساخت چگونه محاسبه میشود ✔️

محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت ✔️

مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای پرطرفدار در چند سال اخیر بوده است. دلیل اصلی گرایش مردم به تنظیم این نوع قراردادها، فواید و سود ناشی از آن برای هر دو طرف است.
به عبارت دیگر، در حال حاضر با توجه به وضعیت اقتصادی حاکم بر جامعه تمام افراد توان مالی برای بازسازی و نوسازی املاک خود را ندارند. به همین دلیل ترجیح بسیاری از آن ها بر واسپاری این مسئولیت به مجریان طرح های مشارکت در ساخت می‌باشد.
اما نکته مهمی که هر دو طرف باید به آن توجه داشته باشند، نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت است. چرا که در صورت محاسبه اشتباه و عدم توجه به حقوق طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، احتمال این که یکی از طرفین قرارداد یا هر دو آن ها متضرر شوند وجود دارد.

در ادامه مطلب به طور کامل درباره قرارداد مشارکت در ساخت و قدرالسهم مشارکت در ساخت صحبت خواهیم کرد، پس تا انتهای مطلب همراه ما باشید.

مزایای مشارکت در ساخت

از جمله مزایای مشارکت در ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

✅ افزایش مقاومت و استحکام بنا: یکی از مهم‌ترین مزایای مشارکت در ساخت، بهبود کیفیت ساخت و افزایش مقاومت بنا در برابر زلزله و سایر بلایای طبیعی است. در این فرآیند، معمولاً از متریال‌های جدید و مقاوم‌تری استفاده می‌شود که عمر ساختمان را افزایش می‌دهند.

✅ نوسازی بنا متناسب با اصول و ضوابط جدید: با توجه به پیشرفت‌های صنعت ساخت و ساز، مشارکت در ساخت این امکان را به مالکین و سازندگان می‌دهد که بنا را مطابق با استانداردهای روز نوسازی کنند. این نوسازی می‌تواند شامل به‌روزرسانی سیستم‌های تاسیساتی، نمای خارجی و سایر بخش‌های ساختمان باشد که ارزش ملک را به طور قابل توجهی افزایش می‌دهد.

✅ افزایش تعداد واحدها و متراژ فضا: مشارکت در ساخت می‌تواند به افزایش تعداد واحدها و بهره‌برداری بهینه از فضای موجود کمک کند. این امر نه تنها باعث بهره‌وری بیشتر از زمین می‌شود، بلکه درآمد حاصل از اجاره یا فروش واحدهای جدید را نیز افزایش می‌دهد.

✅ زیباسازی بنا با استفاده از متریال‌های جدید و مدرن: استفاده از متریال‌های مدرن و طراحی‌های جذاب، به ساختمان‌ها ظاهری زیباتر و به‌روزتر می‌دهد. این امر می‌تواند جذابیت ملک را برای خریداران یا مستاجران افزایش داده و ارزش ملک را بیشتر کند.

در کنار این موارد، سود ناشی از مشارکت در ساخت برای هر دو طرف (مالک و سازنده) حاصل خواهد شد، اما تنها در صورتی که تمامی مسائل قانونی و مالی به درستی رعایت شود. یکی از اصول اساسی در این نوع قرارداد، رعایت قدرالسهم مشارکت در ساخت است. قدرالسهم در این نوع قرارداد به سهم هر طرف از ملک نوساز یا واحدهای جدید اشاره دارد که بسته به میزان سرمایه‌گذاری، هزینه‌ها و شرایط دیگر، تعیین می‌شود. اهمیت توجه به قدرالسهم مشارکت در ساخت به قدری بالاست که ممکن است در صورت عدم رعایت آن، مشکلات حقوقی و مالی برای هر دو طرف به وجود آید. بنابراین، تعیین دقیق قدرالسهم و توافق بر سر شرایط مشارکت یکی از مراحل حیاتی در موفقیت این نوع پروژه‌ها است.

محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت

همانطور که بارها از ابتدای مقاله گفته شد، سودمند بودن قرارداد مشارکت در ساخت به محاسبه دقیق قدرالسهم هر یک از طرفین بستگی دارد. به همین دلیل، بسیاری از افرادی که به تازگی وارد این حرفه شده‌اند یا قصد دارند ساختمان قدیمی خود را با کمک این قرارداد نوسازی کنند، سوالاتی مبنی بر نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت و درصد طرفین مطرح می‌کنند.

در پاسخ به سوال “نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟” باید گفت این درصد با توجه به چند عامل اصلی محاسبه می‌شود:

♦️ ارزش ملک در آن منطقه (آورده مالک): اولین عامل برای محاسبه قدرالسهم، ارزش ملک فعلی در منطقه است. ارزش ملک یکی از مهم‌ترین شاخص‌هاست که مشخص می‌کند مالک چقدر از ارزش پروژه سهم دارد. این ارزش بر اساس قیمت روز زمین، موقعیت جغرافیایی و سایر عوامل مؤثر در بازار مسکن تعیین می‌شود.

♦️ قابلیت ساختمان قدیمی برای ساخت تعداد طبقات و واحدها (مجوز ساخت): دومین عامل، قابلیت ساختمان قدیمی برای توسعه است. این عامل شامل بررسی مجوز ساخت و تعداد طبقات قابل احداث طبق دستور نقشه می‌شود. به عبارتی دیگر، توانایی ساخت طبقات بیشتر و تعداد واحدهای جدید به میزان آورده سازنده و مالک بستگی دارد و در تعیین قدرالسهم تاثیر زیادی دارد.

♦️ هزینه ساخت (آورده سازنده): هزینه‌های ساخت و ساز یکی از دیگر عوامل تاثیرگذار در محاسبه قدرالسهم است. سازنده معمولاً با پرداخت هزینه‌های ساخت، متریال‌ها و نیروی انسانی سهم خود را در پروژه ایفا می‌کند. هزینه ساخت ممکن است به‌طور دقیق تعیین شود یا بسته به نوع پروژه متغیر باشد.

با در نظر گرفتن این سه عامل و گاهاً برخی عوامل دیگر مانند شرایط بازار، متراژ زمین، و موقعیت خاص پروژه، سازندگان قدرالسهم مشارکت در ساخت را محاسبه کرده و بر اساس توافق طرفین، درصدهای مختلفی را تعیین می‌کنند.

به طور معمول، در برخی مناطق، سهم مالک از پروژه می‌تواند ۴۰% باشد و سهم سازنده ۶۰%؛ در حالی که در مناطق دیگر ممکن است این نسبت ۵۰% – ۵۰% باشد. البته در برخی موارد نیز سازنده به دلیل هزینه‌های بالای ساخت و نیاز به سرمایه‌گذاری بیشتر، درصد بالاتری از سهم را دریافت می‌کند.

این محاسبه دقیق قدرالسهم مشارکت در ساخت به گونه‌ای است که هر طرف نسبت به میزان آورده و سرمایه‌گذاری خود، سهم منصفانه‌ای از پروژه خواهد داشت. به همین دلیل، برای اجتناب از مشکلات حقوقی و اختلافات، توصیه می‌شود که پیش از شروع پروژه، تمامی جزئیات قرارداد و نحوه محاسبه قدرالسهم به دقت مشخص و ثبت شود.

وجه بلاعوض و اسکان در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مواردی که در کنار محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت باید به آن توجه شود، وجه بلاعوض است. وجه بلاعوض مبلغی است که توسط سازنده به مالک پرداخت می‌شود. این مبلغ با توجه به ارزش ملک محاسبه می‌شود و هدف آن برابر شدن آورده مالک و سازنده است. به عبارت دیگر، سازنده برای جبران تفاوت ارزش ملک موجود و هزینه‌های ساخت، این مبلغ را به مالک پرداخت می‌کند تا هر دو طرف در فرآیند نوسازی سهم مناسبی داشته باشند.

با این حال، این مبلغ تاثیر چندانی بر درصد قدرالسهم طرفین نخواهد داشت. به طور مثال، در منطقه‌ای که قدرالسهم مشارکت در ساخت به نفع مالک ۴۰ – ۶۰ است، پرداخت وجه بلاعوض نمی‌تواند باعث تغییر درصد قدرالسهم به ۵۰ – ۵۰ شود. اما در برخی موارد، مالک و سازنده ممکن است بر اساس توافق خود مبلغ بلاعوض را کاهش دهند یا حتی آن را به طور کامل حذف کرده و در عوض درصد سهم مالک را افزایش دهند. این تصمیم معمولاً به توافق طرفین بستگی دارد و می‌تواند به‌عنوان یک گزینه انعطاف‌پذیر در قرارداد مشارکت در ساخت لحاظ شود.

دومین مورد مهم در قرارداد مشارکت در ساخت، اسکان مالک توسط سازنده است. به این معنا که علاوه بر قدرالسهمی که برای مالک تعیین می‌شود و وجه بلاعوضی که به او پرداخت می‌شود، سازنده موظف است محلی برای اسکان مالک و خانواده‌اش تا پایان فرآیند نوسازی فراهم کند. این اسکان معمولاً به‌عنوان یک حق مالک در نظر گرفته می‌شود، چرا که در طول مدت ساخت، مالک ممکن است نیاز به مکانی موقت برای زندگی داشته باشد.

البته موضوع اسکان مالک نیز به توافق میان طرفین بستگی دارد. در صورتی که توافقی در این زمینه صورت نگیرد، سازنده ممکن است به‌طور کلی مسئولیتی در قبال اسکان مالک نداشته باشد. این توافقات می‌توانند شامل تأمین مسکن موقت برای مالک در محل‌های دیگر یا در برخی موارد، در واحدهای احداثی پروژه پس از تکمیل باشند.

در نهایت، توجه به وجه بلاعوض و اسکان مالک در کنار محاسبه دقیق قدرالسهم مشارکت در ساخت، می‌تواند زمینه‌ساز توافقات منصفانه و همکاری موثر بین مالک و سازنده باشد و به نفع هر دو طرف، پروژه را به پیش برد.

نکات مهم در محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت

نکته مهمی که مالک ملک در قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن توجه داشته باشد، این است که پرداخت تمام هزینه های فنی و اداری پروژه بر عهده سازنده بوده و مالک هیچ مسئولیتی در قبال پرداخت این هزینه ها ندارد. حتی دریافت سند و پرداخت هزینه های مربوط به آن نیز با سازنده است و او حق مطالبه هزینه های مذکور از مالک را ندارد.

مورد بعدی این که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، زمانی برای اتمام پروژه و تحویل سهم مالک مشخص می‌کند. حال اگر به هر دلیلی سازنده سهم مالک را تا موعد مقرر تحویل ندهد، باید خسارت بپردازد. او می‌تواند مبلغ خسارت را نقدا به مالک پرداخت کند یا این که سهم مالک را بیشتر در نظر بگیرد که در این حالت قدرالسهم مشارکت در ساخت که در قرارداد ذکر شده بود تغییر خواهد کرد. البته پرداخت خسارت معمول‌تر از افزایش سهم مالک است اما در نهایت این مسئله به این که چقدر از موعد مقرر گذشته بستگی دارد.

نکته مهم دیگر در قرارداد مشارکت در ساخت، استفاده از مصالح مرغوب و بکارگیری روش های اصولی در ساخت است. متاسفانه برخی از سازنده ها در زمان محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت، آورده خود را با قیمت روز مصالح مرغوب و باکیفیت محاسبه می‌کنند و همین امر باعث افزایش سهم آن ها می‌شود. اما در عمل خلاف واقع عمل کرده و مصالح ضعیف بکار می‌گیرند یا این که کیفیت را فدای سرعت و تحویل زود هنگام پروژه و … می‌کنند.

به همین دلیل توصیه ما به مالکینی که قصد دارند قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کرده و بازسازی یا ساخت ملک خود را به سازندگان و مجریان این طرح بسپارند، این است که به اعتبار و درستکار بودن سازنده توجه نمایند نه روش محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت توسط او ! زیرا این دسته از سازندگان با در نظر گرفتن قدرالسهم بیشتر برای مالک حواس او را از مسائل مهم‌تر پرت می‌کنند.

و کلام آخر اینکه

در آخر این که اگر در شرف تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هستید و می‌خواهید به طور دقیق از نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت با توجه به شرایط ملک مطلع شوید، یا این که در قرارداد مشارکت در ساخت خود دچار مشکل شده اید می‌توانید با مشاوره های حقوقی املاک یا مشاوره های فنی املاک مجموعه فراملک مشکل خود را با کمک کارشناسان این مجموعه حل کنید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک