قرارداد پیش فروش آپارتمان + نکات حقوقی مربوط به آن ✔️

قرارداد پیش فروش آپارتمان + نکات حقوقی مربوط به آن ✔️

قرارداد پیش فروش آپارتمان یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای ملکی در سال‌های اخیر شده است؛ به‌ویژه در شرایطی که قیمت مسکن به طور سرسام‌آوری افزایش یافته و توان خرید برای بسیاری کاهش یافته است. این قرارداد به خریداران این امکان را می‌دهد که واحدی را پیش از تکمیل پروژه با قیمتی کمتر خریداری کنند و همزمان فروشنده نیز از منابع مالی لازم برای تکمیل ساخت‌وساز برخوردار شود. با این حال، مزایای این روش تنها زمانی قابل بهره‌برداری است که خریدار و فروشنده به نکات حقوقی آن واقف باشند.

در حالی که قرارداد پیش فروش آپارتمان در ظاهر ساده و قابل‌فهم به‌نظر می‌رسد، اما در واقع در زمره عقود «نامعین» قرار دارد؛ به این معنا که قالب و چارچوب مشخصی در قوانین سنتی ندارد و به همین دلیل احتمال بروز اختلاف در آن بسیار زیاد است. از همین رو، در سال ۱۳۸۹ قانونگذار با تصویب قانونی خاص، تلاش کرد چارچوب‌های مشخص‌تری برای این نوع قراردادها وضع کند تا از کلاهبرداری و تخلفات رایج جلوگیری شود.

با این وجود، همچنان بخش زیادی از دعاوی حقوقی در محاکم، مربوط به اختلافات در همین قراردادهای پیش فروش است. بخشی از این مشکلات به دلیل بی‌توجهی به جزئیاتی همچون مشخصات ملک، زمان تحویل، نحوه پرداخت، ضمانت اجرا و اعتبار مدارک فروشنده است. از این رو آشنایی با نکات حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان برای هر مشاور املاک، خریدار یا سازنده‌ای که قصد ورود به این معاملات را دارد، یک ضرورت واقعی محسوب می‌شود.

در ادامه این مقاله از «فراملک»، تلاش کرده‌ایم تمامی ابعاد حقوقی و کاربردی قرارداد پیش فروش ساختمان را به زبان ساده و کاربردی توضیح دهیم. اگر شما هم در آستانه یک پیش‌خرید هستید، یا به عنوان مشاور املاک با این نوع قراردادها سر و کار دارید، پیشنهاد می‌کنیم این راهنمای جامع را از دست ندهید.

قرارداد پیش فروش ساختمان

به طور کلی املاک و ساختمان ها پس از آماده شدن برای فروش، قابل فروش و واگذاری به غیر خواهند بود و این امری کاملا طبیعی است. منتهی گاها برخی از ساختمان ها به خصوص آپارتمان ها پیش از این که آماده شوند به فروش می‌رسند. به این نحوه فروش از ساختمان، پیش فروش گفته می‌شود.

در ضمن قرارداد پیش فروش از جمله عقود نامعین محسوب می‌شود. منظور از عقود نامعین عقودی است که به طور مستقیم نام آن ها در قانون ذکر نشده و قانونگذار در اثنای ماده ها و تبصره های قانونی به آن ها اشاره نکرده است. اما با توجه به افزایش قراردادهای پیش فروش در چند سال اخیر، در سال ۱۳۸۹ قوانینی برای این قراردادها تصویب شد.

به موجب قوانین مصوب سال ۱۳۸۹، قرارداد پیش فروش ساختمان قراردادی است که مالک ملک یا همان فروشنده، پیش از تکمیل ساختمان به موجب آن، ساختمان مورد نظر را به مالکیت شخص دوم درآورد. با وجود این قرارداد فروشنده موظف به تکمیل و تحویل ساختمان در بازه زمانی محدود خواهد شد. اما ساختمان مورد نظر پیش از تکمیل به خریدار منتقل شده و به مالکیت او در خواهد آمد.

نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان

با توجه به این که پیش فروش ساختمان، نوع خاصی از معاملات ملکی است بنابراین قرارداد خاص و متفاوت از قراردادهای معمولی خرید و فروش ساختمان، خواهد داشت. تمامی مشاورین املاک باید با قرارداد پیش فروش آشنا باشند و اصطلاحات و نکات حقوقی مربوط به آن را بشناسند.

مشاور املاکی که درباره این قرارداد و بندهای درج شده در آن اطلاعات کافی نداشته باشد، قطعا موفق به تنظیم قرارداد اصولی پیش فروش نخواهد شد. از همین رو ما به مشاورین املاک و مدیران قرارداد املاک توصیه می‌کنیم با شرکت در دوره های آموزشی و ورکشاپ های آموزشی مجموعه فراملک هرآنچه باید را در خصوص قراردادهای پیش فروش املاک بیاموزند.

نکات حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان

توجه در نکات حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، یکی از ضروریات و الزامات تنظیم قرارداد اصولی و استاندارد می‌باشد. برخی از نکات مهم در تنظیم قراردادهای پیش فروش عبارتند از:

√ درج مشخصات طرفین به صورت صحیح در قرارداد

به طور کلی هر قراردادی دو طرف دارد. ذکر مشخصات دو طرف در بند اول قرارداد بسیار حائز اهمیت است. قرارداد پیش فروش ساختمان نیز از این قاعده مستثنی نیست. بنابراین مشاور املاک یا هر شخصی که مسئول تنظیم این قرارداد می‌باشد باید ابتدا مشخصات هویتی فروشنده و خریدار و همچنین شماره تماس و نشانی دقیق آن ها را بررسی کرده و پس از اطمینان از صحت آن ها، این مشخصات را در قرارداد درج کند.

√ بررسی مدارک مربوط به ملک

دومین نکته که مشاور املاک و خریدار می‌بایست به آن توجه داشته باشند، دریافت مدارک مربوط به ملک از فروشنده و بررسی دقیق آن ها است. سند زمینی که ساختمان در آن احداث شده و پروانه ساخت دو مدرک مهم در این قرارداد هستند.

حال خریدار می‌تواند به بررسی مدارک در همین حد اکتفا کند یا این که به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و از صحت مدارک و نبودن اشکال در سند آن اطمینان حاصل نماید.

√ ذکر جزئیات در قرارداد پیش فروش

با توجه به این که قرارداد پیش فروش در دسته عقود نامعین قرار دارد، ذکر جزئیات در آن بسیار حائز اهمیت است. منظور از جزئیات مساحت ملک، تعداد طبقات ساختمان، تعداد واحد در هر طبقه، انشعابات آب، برق و گاز، پارکینگ، انباری، تعداد اتاق خواب ها، نوع و جنس مصالح بکار رفته در ساخت ساختمان و … می‌باشد.

دلیل اصلی اهمیت ذکر جزئیات در قراردادهای پیش فروش املاک کاهش اختلافات و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی است.

√ اشاره به قیمت دقیق ملک و نحوه پرداخت آن

از دیگر نکات حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، توافق طرفین بر سر قیمت نهایی ملک و نحوه پرداخت مبلغ است که پس از توافق باید در قرارداد نیز به آن اشاره شود. علاوه بر نحوه تسویه حساب و پرداخت قیمت ملک، درج زمان پرداخت آن در قرارداد نیز از ضروریات است.

√ مشخص کردن زمان تحویل ملک

همانطور که مشخص کردن زمان پرداخت وجه حائز اهمیت است، زمان تحویل ملک نیز مهم بوده و باید در قرارداد به آن هم اشاره شود. همچنین مشاور املاک باید ضمانت اجرایی در نظر بگیرد تا اگر چنانچه فروشنده، ملک پیش فروش شده را در زمان مقرر تحویل نداد، خریدار بتواند طبق قانون خسارت ها و ضررهای ناشی از عدم تحویل ملک را جبران کند.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان از نوع قراردادهای لازم محسوب می‌شود؛ یعنی اصل بر غیرقابل فسخ بودن آن به‌صورت یک‌طرفه است و هیچ‌یک از طرفین (نه خریدار و نه فروشنده) نمی‌توانند بدون دلیل قانونی، قرارداد را فسخ کنند. اما در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات قراردادی خود عمل نکند، فسخ قرارداد می‌تواند از طریق مراجع قانونی قابل پیگیری باشد.

برخی از مهم‌ترین مواردی که می‌توانند مبنای قانونی فسخ قرارداد پیش فروش قرار گیرند، عبارتند از:

• اختلاف متراژ ملک
  اگر متراژ نهایی ملک پس از ساخت، با متراژ درج‌شده در قرارداد مغایرت داشته باشد و این تفاوت از حد مجاز قانونی (معمولاً ۵ درصد) فراتر برود، خریدار می‌تواند درخواست فسخ یا مطالبه خسارت کند.

• عدم پرداخت به‌موقع ثمن توسط خریدار
  چنانچه خریدار مطابق با بندهای قرارداد، مبالغ توافق‌شده را در زمان مقرر پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند با استناد به این تخلف، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

• تأخیر بیش از حد در تحویل ملک
  اگر فروشنده نتواند در موعد مقرر، واحد مسکونی را تحویل دهد، و این تأخیر غیرموجه و خارج از توافق طرفین باشد، خریدار می‌تواند به استناد این تخلف، قرارداد را فسخ کرده یا درخواست خسارت نماید.

• عدم اخذ مجوزها یا وجود موانع قانونی
  اگر پس از عقد قرارداد مشخص شود که فروشنده اجازه قانونی برای پیش فروش را نداشته یا مجوزهای لازم را کسب نکرده، قرارداد قابل فسخ خواهد بود.

همچنین ممکن است طرفین در حین تنظیم قرارداد، شرط فسخ خاصی تعیین کرده باشند (مثل شرط عدم اجرای مرحله خاصی از ساخت‌وساز تا تاریخ معین). در چنین شرایطی، اگر شرط محقق نشود، طرف ذی‌نفع می‌تواند به استناد همان شرط ضمن عقد، قرارداد را فسخ کند.

نکته مهم دیگر اینکه فسخ قرارداد پیش فروش الزاماً به معنای لغو یک‌باره قرارداد نیست. در بسیاری موارد، ابتدا باید از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، طرف مقابل را به انجام تعهدات دعوت کرد و سپس در صورت استمرار تخلف، با مراجعه به دادگاه یا داوری، فسخ قرارداد را پیگیری نمود.

و کلام آخر اینکه

اگر قصد پیش خرید آپارتمان دارید حتما نزد یک مشاور املاک مطمئن و معتمد مراجعه نمایید تا سازنده بنام و متعهد را به شما معرفی و پس از تنظیم پیش نویس شما را به دفترخانه جهت تنظیم پیش سند راهنمایی نماید.
همچنین برای کسب اطلاعات بیشتر و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در این نوع قرارداد می‌توانید با رزرو مشاوره های حقوقی املاک مجموعه فراملک با کارشناسان حقوقی این مجموعه در ارتباط باشید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک