قرارداد پیش فروش آپارتمان + نکات حقوقی مربوط به آن ✔️

قرارداد پیش فروش آپارتمان + نکات حقوقی مربوط به آن ✔️

با افزایش قیمت مسکن، قراردادهایی مثل قرارداد پیش فروش آپارتمان به میان آمدند و اتفاقا مورد استقبال مردم هم قرار گرفتند. اما تعداد زیاد پرونده هایی که در محاکم قضایی با این موضوع تشکیل شده اند و همچنین اختلافات ناشی از عدم عمل به این قراردادها نشان دهنده بی اطلاعی مردم از ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان و نکات حقوقی مهم در تنظیم آن می‌باشد.

البته ناگفته نماند که قراردادهای پیش فروش مزایای زیادی دارند که از جمله آن ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• قیمت پایین‌تر
• قابل تغییر بودن دکوراسیون داخلی واحد
• نظارت بر ساخت ملک و مصالح بکار رفته در ساخت آن

و مسائلی از این قبیل. اما بهره مندی از این مزایا بدون بروز مشکلاتی مثل کلاهبرداری، اتمام پروژه در موعد مقرر و … در گرو اطلاع از نکات حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان است که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت.

قرارداد پیش فروش ساختمان

به طور کلی املاک و ساختمان ها پس از آماده شدن برای فروش، قابل فروش و واگذاری به غیر خواهند بود و این امری کاملا طبیعی است. منتهی گاها برخی از ساختمان ها به خصوص آپارتمان ها پیش از این که آماده شوند به فروش می‌رسند. به این نحوه فروش از ساختمان، پیش فروش گفته می‌شود.

در ضمن قرارداد پیش فروش از جمله عقود نامعین محسوب می‌شود. منظور از عقود نامعین عقودی است که به طور مستقیم نام آن ها در قانون ذکر نشده و قانونگذار در اثنای ماده ها و تبصره های قانونی به آن ها اشاره نکرده است. اما با توجه به افزایش قراردادهای پیش فروش در چند سال اخیر، در سال ۱۳۸۹ قوانینی برای این قراردادها تصویب شد.

به موجب قوانین مصوب سال ۱۳۸۹، قرارداد پیش فروش ساختمان قراردادی است که مالک ملک یا همان فروشنده، پیش از تکمیل ساختمان به موجب آن، ساختمان مورد نظر را به مالکیت شخص دوم درآورد. با وجود این قرارداد فروشنده موظف به تکمیل و تحویل ساختمان در بازه زمانی محدود خواهد شد. اما ساختمان مورد نظر پیش از تکمیل به خریدار منتقل شده و به مالکیت او در خواهد آمد.

نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان

با توجه به این که پیش فروش ساختمان، نوع خاصی از معاملات ملکی است بنابراین قرارداد خاص و متفاوت از قراردادهای معمولی خرید و فروش ساختمان، خواهد داشت. تمامی مشاورین املاک باید با قرارداد پیش فروش آشنا باشند و اصطلاحات و نکات حقوقی مربوط به آن را بشناسند.

مشاور املاکی که درباره این قرارداد و بندهای درج شده در آن اطلاعات کافی نداشته باشد، قطعا موفق به تنظیم قرارداد اصولی پیش فروش نخواهد شد. از همین رو ما به مشاورین املاک و مدیران قرارداد املاک توصیه می‌کنیم با شرکت در دوره های آموزشی و ورکشاپ های آموزشی مجموعه فراملک هرآنچه باید را در خصوص قراردادهای پیش فروش املاک بیاموزند.

نکات حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان

توجه در نکات حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، یکی از ضروریات و الزامات تنظیم قرارداد اصولی و استاندارد می‌باشد. برخی از نکات مهم در تنظیم قراردادهای پیش فروش عبارتند از:

√ درج مشخصات طرفین به صورت صحیح در قرارداد

به طور کلی هر قراردادی دو طرف دارد. ذکر مشخصات دو طرف در بند اول قرارداد بسیار حائز اهمیت است. قرارداد پیش فروش ساختمان نیز از این قاعده مستثنی نیست. بنابراین مشاور املاک یا هر شخصی که مسئول تنظیم این قرارداد می‌باشد باید ابتدا مشخصات هویتی فروشنده و خریدار و همچنین شماره تماس و نشانی دقیق آن ها را بررسی کرده و پس از اطمینان از صحت آن ها، این مشخصات را در قرارداد درج کند.

√ بررسی مدارک مربوط به ملک

دومین نکته که مشاور املاک و خریدار می‌بایست به آن توجه داشته باشند، دریافت مدارک مربوط به ملک از فروشنده و بررسی دقیق آن ها است. سند زمینی که ساختمان در آن احداث شده و پروانه ساخت دو مدرک مهم در این قرارداد هستند.

حال خریدار می‌تواند به بررسی مدارک در همین حد اکتفا کند یا این که به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و از صحت مدارک و نبودن اشکال در سند آن اطمینان حاصل نماید.

√ ذکر جزئیات در قرارداد پیش فروش

با توجه به این که قرارداد پیش فروش در دسته عقود نامعین قرار دارد، ذکر جزئیات در آن بسیار حائز اهمیت است. منظور از جزئیات مساحت ملک، تعداد طبقات ساختمان، تعداد واحد در هر طبقه، انشعابات آب، برق و گاز، پارکینگ، انباری، تعداد اتاق خواب ها، نوع و جنس مصالح بکار رفته در ساخت ساختمان و … می‌باشد.

دلیل اصلی اهمیت ذکر جزئیات در قراردادهای پیش فروش املاک کاهش اختلافات و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی است.

√ اشاره به قیمت دقیق ملک و نحوه پرداخت آن

از دیگر نکات حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، توافق طرفین بر سر قیمت نهایی ملک و نحوه پرداخت مبلغ است که پس از توافق باید در قرارداد نیز به آن اشاره شود. علاوه بر نحوه تسویه حساب و پرداخت قیمت ملک، درج زمان پرداخت آن در قرارداد نیز از ضروریات است.

√ مشخص کردن زمان تحویل ملک

همانطور که مشخص کردن زمان پرداخت وجه حائز اهمیت است، زمان تحویل ملک نیز مهم بوده و باید در قرارداد به آن هم اشاره شود. همچنین مشاور املاک باید ضمانت اجرایی در نظر بگیرد تا اگر چنانچه فروشنده، ملک پیش فروش شده را در زمان مقرر تحویل نداد، خریدار بتواند طبق قانون خسارت ها و ضررهای ناشی از عدم تحویل ملک را جبران کند.

فسخ قرارداد پیش فروش

قراردادهای پیش فروش ساختمان قرارداد لازم هستند یعنی طرفین معامله حق فسخ یک طرفه این قرارداد را ندارند مگر این که دلیلی برای فسخ آن وجود داشته باشد. اختلاف در مساحت بنا، عدم پرداخت ثمن توسط خریدار و به طور کلی عمل نکردن خریدار یا فروشنده به تعهدات خود دلیل قانونی برای فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.

و کلام آخر اینکه

اگر قصد پیش خرید آپارتمان دارید حتما نزد یک مشاور املاک مطمئن و معتمد مراجعه نمایید تا سازنده بنام و متعهد را به شما معرفی و پس از تنظیم پیش نویس شما را به دفترخانه جهت تنظیم پیش سند راهنمایی نماید.
همچنین برای کسب اطلاعات بیشتر و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در این نوع قرارداد می‌توانید با رزرو مشاوره های حقوقی املاک مجموعه فراملک با کارشناسان حقوقی این مجموعه در ارتباط باشید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک