انواع تخلفات ساختمانی ✔️
انواع تخلفات ساختمانی و نحوه رسیدگی به آن ها
رعایت قوانین و ضوابط ساختوساز شهری، اساس نظم، ایمنی و سلامت در شهرهاست. با این حال، در بسیاری از پروژههای ساختمانی، به دلایل مختلفی از جمله عدم آگاهی، سهلانگاری یا گاهی سودجویی، شاهد تخلفات ساختمانی هستیم؛ تخلفاتی که نهتنها مانع دریافت پایان کار و سند رسمی میشوند، بلکه در مواردی میتوانند منجر به تخریب ساختمان یا پرداخت جریمههای سنگین گردند.
تخلفات ساختمانی به معنی نادیده گرفتن مقررات فنی، ایمنی، شهرسازی و بهداشتی در فرآیند احداث یا بهرهبرداری از یک بناست. از ساخت بدون پروانه گرفته تا تغییر کاربری، تجاوز به معابر، عدم احداث پارکینگ، یا حتی ساخت غیرایمن، همگی مصداقهایی از تخلف محسوب میشوند که در قانون بهصراحت به آنها پرداخته شده است. در این میان، ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها و کمیسیون مربوط به آن، مهمترین مرجع قانونی برای رسیدگی به این تخلفات است.
شناخت انواع تخلفات و مسیر قانونی رسیدگی به آنها، برای همه فعالان حوزه املاک ـ بهویژه مشاوران املاک، سازندگان و مالکان ـ ضروری است. عدم آگاهی از این موضوعات ممکن است باعث ایجاد مشکلاتی در معامله، انتقال مالکیت، دریافت وام یا اجرای پروژههای جدید شود. در عین حال، دانستن این نکات میتواند زمینهساز پیشگیری از تخلف و افزایش سرعت و دقت در فرآیند ساخت باشد.
در این مقاله از فرابلاگ – مجله تخصصی آموزش مشاوران املاک بهطور کامل به انواع رایج تخلفات ساختمانی، دلایل شکلگیری آنها، روند رسیدگی قانونی در کمیسیون ماده ۱۰۰، نحوه اعتراض به آراء، مراجع صالح رسیدگی، و عواقب عدم رعایت مقررات پرداخته شده است. هدف ما ارائه راهنمایی جامع برای ارتقای آگاهی، کاهش ریسکهای قانونی و کمک به مدیریت هوشمندانه پروژههای ساختمانی است.
آشنایی با انواع تخلفات ساختمانی
در این مقاله، به بررسی انواع تخلفات ساختمانی و روشهای رسیدگی به آنها میپردازیم. آشنایی با تخلفات فنی و شهرسازی، همچنین نحوه رسیدگی به این تخلفات در احداث ساختمانها، موضوعی بسیار حیاتی و حساس است که باید مورد توجه قرار گیرد.
تعریف تخلف ساختمانی
تخلف ساختمانی به معنای نقض قوانین و ضوابط شهرسازی و عدم رعایت مقررات ساختمانی، به ویژه ایمنی و فنی، در احداث ساختمان است. در صورتی که سازندگان بدون رعایت این قوانین و مقررات به ساخت و ساز پرداخته و اقدام به احداث ساختمان نمایند، تخلفات ساختمانی رخ میدهد که قابل پیگیری و پیشگیری است.
ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها
ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها بیان میکند که مالکین اراضی و املاک در شهر یا حریم آن باید پیش از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختماننمایی، پروانه لازم را از شهرداری به دست آورند. همچنین، شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه با استفاده از مامورین خود جلوگیری نماید.
انواع تخلفات ساختمانی در احداث ساختمانها:
⚠️ عدم رعایت اصول شهرسازی و مقررات ساخت و ساز
- احداث ساختمانهای با کاربریهای غیرمجاز یا تغییر کاربری بدون مجوز
- تجاوز از تراکم مجاز در پروانه ساختمانی
- عدم توجه به سطح فضای باز مورد نیاز
- توسعه بیش از حد ساختمانها
⚠️ عدم رعایت نکات ایمنی و اصول استحکام بنایی
- عدم رعایت محاسبات فنی و دستورالعملهای نظارتی
- استفاده از مصالح نامناسب یا نامعتبر
- عدم اجرای تجهیزات ایمنی در صورت نیاز مانند پلههای فرار و تجهیزات آتشنشانی
⚠️ عدم رعایت نکات بهداشتی و محیطزیستی
- عدم وجود تهویه و نور مناسب
- عدم پیگیری از نم و رطوبت
- عدم اجرای نماسازی صحیح و استفاده از مصالح نامناسب در نما
⚠️ نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان
- عدم اجرای نماسازی و نصب مواد نما تعیینشده در شناسنامه ساختمان
⚠️ سایر تخلفات
- استفاده نامناسب از ساختمانها مانند استفاده از بخشهای مسکونی به عنوان اماکن تجاری یا معاکس
- تصرف غیرمجاز از مشاعات
- اقدام به توسعه غیرمجاز مساحت آپارتمانها
⚠️ تخلفات مهندس ناظر
مهندس ناظر مکلف است به نظارت دائمی بر اجرای ساختمان و اطمینان از انطباق آن با پروانه و نقشهها و محاسبات فنی. در صورتی که مهندس ناظر از تخلفات در جریان ساختمان مطلع شود یا برخلافی در اجرای ساختمان مشاهده کند، موظف است این امر را به شهرداری اطلاع دهد تا اقدامات لازم انجام شود.
⚠️ تخلف بنای فاقد پروانه
هر ساخت و سازی که بدون کسب مجوز کتبی از شهرداری انجام شود. در واقع، اگرچه مالک بنا ممکن است تمام مراحل صدور و دریافت پروانه و پرداخت عوارض مربوطه را انجام داده باشد، اما در صورت عدم اخذ پروانه و انجام ساخت بنا، آن بنا به عنوان یک ساختمان فاقد پروانه شناخته میشود. به علاوه، امکان دارد که یک بنا، حتی پلاک ثبتی نداشته باشد و به صورت غیرقانونی در محل مورد نظر ساخته شده باشد. در این صورت، بر اساس ماده ۱۰۰ و تبصرههای مرتبط، اگر این بنا در حریم شهری واقع شده باشد، میتواند در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد بررسی قرار گیرد و انتقال مالکیت برای طرح در این کمیسیون، مانعی ندارد.
⚠️ عدم احداث پارکینگ
یکی از موارد حیاتی در فرآیند ساخت و ساز، احداث پارکینگ میباشد. زمانی که مالکان ساختمان بدون در نظر گرفتن امکانات پارکینگ یا ایجاد پارکینگ غیرقابل دسترسی، ساختمانی را احداث مینمایند، به تخلف مرتکب میشوند. در این صورت، کمیسیون ماده ۱۰۰ با توجه به موقعیت وضعیت پارکینگ در بنا، جریمه ای را تعیین خواهد کرد. اما اگر امکان بهبود وضعیت پارکینگ وجود داشته باشد، کمیسیون مجاز به تعیین جریمه نمیباشد، بلکه مالکان را به اصلاح و بهبود پارکینگ وادار میسازد.
⚠️ عدم استحکام بنا
در صورتی که کمیسیون استحکام لازم را در بنا تشخیص دهد، مهلتی معین برای مالک برای برطرف کردن مشکلات تعیین خواهد کرد. اگر امکان اصلاح و بهبود بنا وجود نداشته یا مالک در مهلت مقرر اقدام به اصلاح نکند، شهرداری مستقیماً وارد عمل شده و بنا را تخریب مینماید. در صورتی که مهندس ناظر ساختمان نظر شهرداری را قبول نکند، مسئله به کارشناسان دادگستری ارجاع داده میشود تا تصمیم نهایی گرفته شود.
⚠️ احداث ساختمان مغایر با کاربری
در صورتی که ساختمان با نقشه جامع شهری منطبق نباشد و کاربری آن با نقشه تعیین شده متفاوت باشد، به عنوان یک تخلف ساختمانی محسوب میشود. در نهایت، مالکان موظف هستند ظرف دو ماه ملک را تخلیه کنند تا تصمیمات لازم اجرا گردد. البته ساختمانهای ساخته شده قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهری از شمول قانون ماده ۱۰۰ مستثنی میباشند.
⚠️ تخلف تراکم ساختمانی
تخلف از اصول شهرسازی یا ضوابط فنی و بهداشتی، به عنوان تخلف تراکم اضافی ساختمانی شناخته میشود. در صورت وقوع این تخلف، شهرداری گواهی پایان کار را تنها پس از پرداخت جریمه صادر میکند.
⚠️ تجاوز به معابر شهری
در صورتی که ساختمان به معابر شهری تجاوز کند، شهرداری مسئله را به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش میدهد و ممکن است از ادامه کار جلوگیری شود تا مالک به اصلاح ساختمان ملزم گردد.
⚠️ احداث بنا بر خلاف ضابطه پیشروی طولی
احداث ساختمانی بدون رعایت ضابطه پیشروی طولی، که معمولاً نسبت به سطح ساختمان ۶۰ درصد به ۴۰ درصد میباشد، به عنوان یک تخلف ساختمانی محسوب میشود.
تخلفات ساختمانی، اگرچه در ابعاد مختلفی رخ میدهند، اما همواره به تضاد با قوانین و مقررات مربوطه میانجامند. رسیدگی به این تخلفات نیازمند همکاری و نظارت فعال از سوی مسئولین و اشخاص مرتبط است تا اجرای صحیح و مطابق با استانداردهای ایمنی، فنی، و شهرسازی تضمین شود و از وقوع حوادث و مشکلات جدی جلوگیری شود.
تخلفات ساختمانی و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری |
نحوه رسیدگی به انواع تخلفات ساختمانی
در اینجا یک مرتبه گام به گام برای تشخیص و رسیدگی به تخلفات ساختمانی ارائه میشود که به عنوان یک راهنمای تخصصی برای مقامات مربوطه و ذینفعان در این صنعت قابل استفاده است.
- مرحله اول: تشخیص تخلفات ساختمانی و ایجاد پرونده
تخلفات ساختمانی معمولاً توسط مالکان یا مامورین مربوطه، از جمله مهندسان ناظر و نمایندگان شهرداری، شناسایی میشوند.
تعیین تخلفات ساختمانی اغلب با بازدیدهای مامورین شهرداری صورت میگیرد.
پس از شناسایی تخلف، شهرداری مربوطه پرونده تخلف را تشکیل میدهد.
پرونده تخلفات ساختمانی به کمیسیون ماده ۱۰۰ منتقل میشود.
- مرحله دوم: بررسی مدارک و ابلاغ تخلفات به ذینفعان
مرور پرونده توسط دبیرخانه کمیسیون و تعیین تخلفات ساختمانی و صدور اخطارهای لازم.
ارسال اخطارهای تخلفات به ذینفعان.
رسیدگی به پرونده و صدور رای توسط کمیسیون ماده ۱۰۰.
ابلاغ رای به ذینفعان.
در این مرحله، مسئولین مربوطه مدارک مربوط به تخلفات را بررسی کرده و اخطارهای لازم را به ذینفعان ارسال میکنند تا آنها از وضعیت آگاه شوند و فرصت اعتراض داشته باشند.
- مرحله سوم: اعتراض و انجام رای تجدیدنظر و اجرای رای
اعتراض به رای اولیه توسط ذینفعان یا ارائه اعتراض از سوی آنها.
مرور پرونده و صدور رای تجدیدنظر توسط کمیسیون مربوطه.
ابلاغ رای تجدیدنظر به مالک و ذینفعان.
اجرای رای توسط مالک، اعم از تخریب یا پرداخت جریمه.
در صورتی که ذینفعان اعتراض داشته باشند، این اعتراضات مورد بررسی قرار میگیرد و رای تجدیدنظر صادر میشود که باید اجرا شود.
- مرحله چهارم: اعتراض به رای اولیه کمیسیون ماده ۱۰۰
اعتراض به رای اولیه توسط مالک یا ذینفعان.
ارائه اعتراض به کمیسیون ماده ۱۰۰.
مرور پرونده و صدور رای توسط کمیسیون مربوطه.
- مرحله پنجم: عدم تمکین به رای قطعی
عدم تمکین به رای قطعی توسط ذینفعان.
اگر ذینفعان به رای قطعی تمکین نکنند، شهرداری مسئول اجرای اقدامات لازم برای تخریب یا اعمال جریمه است.
- مرحله ششم: اعتراض ذینفعان به رای دیوان عدالت اداری
اعتراض به رای قطعی توسط ذینفعان و ارائه اعتراض به دیوان عدالت اداری.
در صورت عدم رضایت از رای قطعی، ذینفعان میتوانند به دیوان عدالت اداری اعتراض کنند که میتواند به تغییراتی در تصمیمات منجر شود.
مرجع صالح رسیدگی به انواع تخلفات ساختمانی
در صورتی که ساختمان و بنا مغایر با قوانین و اصول شهرسازی و نیز مقررات بهداشتی و فنی موجود در پروانه ساخته شود، شهرداری میتواند این موضوع را در کمیسیون مربوطه که شامل یک عضو شورای شهر، یک قاضی دادگستری و نماینده وزارت کشور است، مطرح نماید. سپس ذینفعان موظفند درخواست کتبی حاوی توضیحات و دفاعیات خود را ظرف ده روز به کمیسیون ارسال نمایند. پس از این مرحله، کمیسیون یک ماه فرصت دارد تا با حضور یک نماینده از سوی شهرداری تصمیمات لازم را اتخاذ نماید.
اگر شهرداری از ادامه ساخت و ساز ساختمانی که پروانه ساخت ندارد یا مخالف مفاد پروانه ساخته شده است جلوگیری کند، موظف است ظرف یک هفته این مساله را در کمیسیون مذکور مطرح کند. در صورتی که کمیسیون در نهایت به از بین بردن همه یا قسمتی از بنا رای دهد، باید حتماً یک مهلت مناسب تا حداکثر دو ماه برای این کار در نظر بگیرد. شهرداری موظف است تصمیم نهایی کمیسیون را به اطلاع مالک ساختمان برساند و در صورتی که مالک در مهلت مقرر رای کمیسیون را اجرا کند، شهرداری مستقیماً وارد عمل میشود و تصمیم اتخاذ شده مبنی بر قلع بنا را اجرا میکند. مالک نیز بر اساس مقررات آئیننامه اجرای وصول عوارض، ملزم به پرداخت هزینههای مربوط به قلع بنا است.
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
