بازاریابی ملک و ساختمان چیست؟ ✔️

بازاریابی ملک و ساختمان چیست؟

از نظر مهندسی ساختمان و ملک هر سازه ای است که تحت شرایطی خاص و در پی نیازها و برای هدف و یا اهدافی طرح و اجرا می شود اما برای بازاریابی املاک و ساختمان تعاریف گوناگونی بیان شده است.
امروزه صاحب نظران، بازاریابی را فرایند ارضای نیازها و خواسته های بشر تعریف می کنند. بازاریابی ملک و ساختمان نیز فرایند رفع نیاز یکی از مهم ترین و اساسی ترین نیازهای بشر یعنی سرپناه محسوب می شود.

بازاریابی ملک و ساختمان فعالیتی در جهت ارضای نیازها و خواسته های ملکی سکونتی و سرمایه گذاری از طریق فرایند مبادله است. در تعریفی دیگر، بازاریابی ملک و ساختمان عبارت است از همه تلاش های نظام مند برای شناخت نظام و سیستم ساختمان و املاک و اقدام مناسب نسبت به انواع تقاضاها، اهداف و رفتارهای مصرف کنندگان همچنین می توان گفت بازاریابی عبارت است : از تأمین رضایت خریدار و فروشنده به شیوه ای سودآور. با تعریفی دیگر بازاریابی ملک را می توان نوعی فرایند اجتماعی و مدیریتی دانست که بدان وسیله افراد و گروه ها می توانند از طریق تولید، ایجاد و مبادله ملک، زمین، ساختمان، آپارتمان، واحد تجاری و اداری و … و ارزش های ملکی با یکدیگر نیازها و خواسته های خود را برآورده سازند.

هدف از بازاریابی ملک و ساختمان

چندین هدف از بازاریابی ملک و ساختمان انتظار می رود که به طور خلاصه شامل موارد زیر می باشد :

• رفع نیاز سکونت
• سرمایه گذاری
• تجارت و خرید و فروش
• کار و کسب درآمد
• به دست آوردن پرستیژ و وجهه اجتماعی مناسب
• راحتی و آسایش
• پیشرفت اجتماعی
• شرایط زندگی و ادامه آن
• ایجاد مزیت و تمایز
• ارضای نیاز تنوع طلبی
• رضایت درونی
• آرامش خانواده

برخی از تعاریف و مفاهیم مهم در بازاریابی خرید و فروش ملک و ساختمان

🔸 مسکن: در تعریف مرکز آمار ایران، مسکن یا واحد مسکونی، مکان، فضا و یا محوطه ای است که یک یا چند خانوار در آن سکونت داشته و به یک یا چند ورودی (شارع عام یا شارع خاص) راه داشته باشد.
مسکن شهری از نظر نوع تراکم مسکونی و نیز تعداد طبقات و خانوار ساکن به چند دسته طبقه بندی می شود اما از نظر جمعیتی به سه دسته تک خانواری چند خانواری و مجتمع مسکونی قابل تقسیم است.

🔸 ساختمان: فضایی است محصور، ثابت و مستقل که تمام یا قسمتی از آن مسقف بوده و برای سکونت و یا فعالیت اقتصادی ساخته شده است، به شرط آن که مساحت زیربنای قسمت مسقف آن حداقل ۴ متر مربع باشد. ساختمان بنایی واحد است که وجه های بیرونی آن در سطح و ارتفاع از زیر پی تا بالاترین نقطه یک پوسته معماری بسته را تشکیل دهد.

🔸 مسکن ویلایی: مسکن مستقل ویلایی به آن نوع از خانه هایی اطلاق می شود که مستقل و جدا از هم و دارای حیاط و فضای باز خصوصی هستند. این خانه ها که یک یا دو خانوار در آن، بعضاً در محله های قدیمی دیده می شوند دارای تعداد زیادی اتاق هستند. به خانه های مستقل نسبتاً بزرگ در بخش های جدید شهری اصطلاحاً مسکن ویلایی گفته می شود و محله هایی که این نوع خانه ها در آنها احداث شده است، جزء مناطق با تراکم بسیار کم به شمار می روند.

🔸 مساحت زمین: عبارت است از مساحت قطعه زمین ملکی که ساختمان در آن ایجاد یا تجدید بنا شود.

🔸 سطح کل زیربنای طبقات: عبارت است از مجموع سطح زیربنای کلیه طبقات اعم از زیرزمین طبقه همکف نیم طبقه طبقه اول و بقیه طبقات.

🔸 دفتر مهندسی: محل انجام خدمات مهندسی ساختمان دارای مجوز فعالیت از وزارت مسکن و شهرسازی.

🔸 پروانه اشتغال: پروانه اشتغال مدرکی است که برای ساختمان های تجاری داده می شود.

🔸 پروانه ساختمان: پروانه ساختمانی صادره توسط شهرداری ها یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمان.

🔸 مجتمع ساختمانی: سامانه ای واحد متشکل از دو یا چند ساختمان مجاور هم.

🔸 مجموعه ساختمانی: چند ساختمان یا مجتمع ساختمانی که در یک محوطه قرار دارند.

🔸 ساختمان ویژه: بنایی که طرح معماری یا سازه یا تأسیسات مکانیکی و یا تأسیسات برقی آن دارای پیچیدگی یا حساسیت خاص می باشد و بنا بر ضرورت نیاز به طراحی یا محاسبه یا کنترل دقیق شرایط هوا، دما، رطوبت، پاکیزگی، فشار نسبی، صدا، ولتاژ و فرکانس خاص در یک یا چند رشته ساختمانی دارد و موارد استفاده آن نیز خاص است.

🔸 هزینه ساختمان: هزینه ساختمان، چه در مرحله شروع که قابل پیش بینی است و چه در مرحله تکمیل که رقم واقعی گزارش می شود، شامل هزینه های نقشه ساختمان، نظارت مهندس، پروانه ساختمان مصالح ساختمان وسایل و ابزار کار، مزد کارگر، حق الزحمه معمار، هزینه تأسیسات حرارت مرکزی، روشنایی، آب و فاضلاب و غیره می باشد. ارزش زمین در هزینه ساختمان منظور نمی شود.

🔸 خانه های آپارتمانی: خانه های آپارتمانی بخش عمده ای از مسکن شهری را در شهرهای بزرگ و متوسط تشکیل می دهند. خانه های آپارتمانی با توجه به اینکه در نواحی کم درآمد و یا پر درآمد احداث شوند از نظر اندازه و نوع و میزان تنوع متفاوت خواهند بود. بخش های مسکونی آپارتمانی، خاص نواحی پرتراکم شهری است. این نواحی خصوصیات اجتماعی و فرهنگی ویژه ای دارند که می توان از آن با عنوان (شیوه زندگی شهری) یاد کرد.

🔸 واحد مسکونی معمولی: فضایی است مشتمل بر حداقل یک اتاق و معمولاً یک آشپزخانه و یک توالت که تمام یا قسمتی از ساختمان را تشکیل می دهد و دارای ورودی اختصاصی به خیابان کوچه راه پله یا راهروی مشترک است. در سرشماری عمومی نفوس و مسکن به واحدهای مسکونی با تعریف فوق الذکر که از مصالح سخت (آجر، سیمان، سنگ، چوب و …) ساخته می شوند، واحد مسکونی معمولی اطلاق شده است.

🔸 مجتمع مسکونی : مجتمع های مسکونی با تجمع تعدادی آپارتمان در یک بلوک شهری که به شکل یکپارچه طراحی و ترکیب شده باشند، پدید می آید. بسیاری از مجتمع های مسکونی دارای فضای عمومی مشترکی هستند که مورد استفاده همگانی ساکنان مجتمع قرار می گیرد و دیگران حق استفاده و حتی ورود به آن را ندارند. یک مجتمع مسکونی ممکن است از خانه های ویلایی مستقل و یا آپارتمانهای چند طبقه شکل گیرد. اندازه مجتمع های مسکونی نیز متنوع است و برخی از آنها، مانند مجتمع اکباتان در تهران، به اندازه یک شهر متوسط جمعیت دارند.

🔸 اتاق: فضایی مستقل در داخل واحد مسکونی است که حداقل ۴ متر مربع مساحت و ۲ متر ارتفاع داشته باشد. آشپزخانه، حمام، طویله و کاهدانی به هر صورت، اتاق محسوب نمی شوند. یادآور می شود آشپزخانه با مشخصات مزبور در سرشماری عمومی نفوس و مسکن اتاق منظور شده است.

🔸 فعالیت ساختمانی: کلیه فعالیت هایی است که در ارتباط با مراحل مختلف ایجاد ساختمان (پی کنی، پی ریزی، شناژبندی، برپاکردن اسکلت بنا، ساخت بنا، نصب تأسیسات و تجهیزات کاشی کاری ،روکاری ،نقاشی سیم کشی و … ) صورت می گیرد، همچنین تعمیرات اساسی و جزئی در ساختمان های موجود (ساخت یک طبقه یا قسمت جدید، تعویض یا تعمیر تأسیسات و تجهیزات، تعمیر لوله های آب، گاز و فاضلاب، لکه گیری و ایزولاسیون بام، تجدید نقاشی و کاغذ دیواری، تعمیر محوطه و … ) فعالیت ساختمانی محسوب می شود.

🔸 ایجاد بنای جدید: از فعالیت های مربوط به مراحل مختلف ایجاد ساختمان مانند پی کنی، پی ریزی، شناژبندی، بر پا کردن اسکلت بنا، ساخت بنا و … – مشروط بر آن که برای اولین بار در یک زمین صورت گیرد – ، تحت عنوان ایجاد بنای جدید یاد می شود.

🔸 تجدید بنا: انجام فعالیت های مربوط به مراحل مختلف ایجاد ساختمان در قطعه زمینی که قبلاً بنایی در آن وجود داشته و برای ایجاد ساختمان جدید تخریب شده است، به عنوان فعالیت ساختمانی تجدید بنا مورد نظر قرار می گیرد.

🔸 برج: برج اصطلاحاً به آپارتمان های بلند مرتبه بیش از ده اشکوب گفته می شود. آپارتمان های بلند مرتبه معمولاً برای اسکان اقشار کم درآمد و متوسط شهری مانند کارگران و کارمندان احداث می شوند، اما در کلان شهری مانند تهران، الگوی دیگری از برج سازی شکل گرفته است. یعنی در نواحی مرفه نشین، که قدرت اقتصادی ساکنان آن و قیمت زمین بسیار زیاد است آپارتمان های بلند مرتبه بسیار مدرن برای استفاده طبقات پردرآمد شهری احداث می گردد. برج های (اسکان، آ.اس.پ و ونک پارک) در تهران در زمره این نمونه ها می باشند.

🔸 طراح: تهیه کننده نقشه ها، محاسبات و مشخصات فنی ساختمان بر اساس شرح خدمات مهندسان رشته های ساختمان، در حدود صلاحیت مندرج در پروانه اشتغال صادره توسط وزارت مسکن و شهرسازی.

🔸 طراحی: تمامی فعالیت ها و خدمات طراح بر اساس شرح خدمات مهندسان رشته های ساختمان است که منجر به تهیه نقشه ها و مشخصات فنی مورد نیاز برای هر یک از مراحل مقدماتی و اجرایی کار ساختمانی و تأیید آن توسط مراجع ذی ربط می شود.

🔸 مدت زمان طراحی: مدت زمان مندرج در قرارداد منعقده بین طراح و صاحب کار برای تهیه طرح مقدماتی و اجرایی مورد قرارداد.

🔸 مجری: شخص دارای مجوز دفتر اجرای ساختمان یا پروانه اشتغال شخص حقوقی از وزارت مسکن و شهرسازی

🔸 دوره اجرا: مدت زمانی که از تاریخ صدور پروانه ساختمان تا تحویل گزارش پایان کار ساختمان توسط ناظر هماهنگ کننده به شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمان به طول می انجامد.

🔸 صاحب کار: مالک یا قائم مقام مالک کارگاه ساختمانی.

🔸 مشتری: بهره بردار، خریدار یا پیش خریدار یک یا چند واحد از ساختمان یا مجتمع یا مجموعه ساختمانی.

🔸 ناظر: شخص حقیقی یا حقوقی که پروانه اشتغال نظارت در یک یا چند رشته از رشته های ساختمان را داشته و وظیفه نظارت بر ساخت و ساز را بر عهده دارد.

🔸 نظارت: مجموعه خدماتی که توسط ناظر ساختمان برای حصول اطمینان از انطباق عملیات ساختمانی و تأسیساتی با مشخصات مندرج در پروانه ساختمان، نقشه ها، محاسبات و مشخصات فنی ضمیمه به آن بر اساس مقررات ملی ساختمان و اصول مهندسی و رعایت ضوابط ایمنی و حفاظت کارگاه ساختمان انجام می پذیرد.

🔸 دوره نظارت: مانند تعریف دورۀ اجرای ساختمان است.

🔸 مدت زمان نظارت: مدت زمانی که در قرارداد بین ناظر و سازمان استان و صاحب کار برای انجام کار نظارت تعیین می شود.

🔸 تراکم: مقدار ظرفیت لازم برای ساخت و ساز یک زمین.

انتظار از بازاریابی ملک و ساختمان

بازاریابی املاک و ساختمان وظایف متعدد داشته و از آن انتظارات زیادی می رود. از کسانی که در حوزه بازاریابی ملک و ساختمان هستند و تمامی دست اندرکاران این شاخه نیز می توان انتظارات زیادی داشت. اما متأسفانه در کشور ما به علت ناهنجاری هایی که تاکنون در این صنعت بوده بازاریابان خریداران و فروشندگان این شاخه نیز دچار بحران های زیادی شده و تصور عموم نسبت به آنها کمرنگ شده است اما در کل از بازاریابی ملک و ساختمان باید انتظارات زیر را داشت:

• فرهنگ سازی و پیشبرد شعور بازاریابی
• به حداکثر رساندن سرمایه به طور همه جانبه
• افزایش ارزش سرمایه ملک و ساختمان
• به حداکثر رساندن رضایت خریدار و فروشنده
• به حداکثر رساندن حق انتخاب
• به حداکثر رساندن کیفیت زندگی
• پیشبرد رضایت اجتماعی فرهنگی و اقتصادی

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک